Ссылки для упрощенного доступа

logo-print

Российский рынок недвижимости


Программу ведет Александр Гостев. Принимает участие корреспондент Радио Свобода в Подмосковье Вера Володина.

Александр Гостев: Ушедший 2005 год, в числе прочего, запомнился для россиян постоянными сообщениями о конфликтах и скандалах на рынке недвижимости. СМИ регулярно сообщали об очередной забастовке или голодовке обманутых инвесторов жилья в каком-либо из городов Московской области. А на этой неделе средние цены за квадратный метр жилья в Москве перешагнули порог в 2305 долларов.

Что именно происходит на российском рынке недвижимости?

Вера Володина: От официальных данных реальный рынок недвижимости Московского региона отличается более чем в три раза. Если, по официальной статистике, средняя стоимость метра московского жилья в четвертом квартале прошедшего года составляла около 600$, причем, якобы оставалась таковой в течение всего года, то в реальности средний уровень цен на московское жилье весь год превышал отметку в 2000$ за квадратный метр, и в среднем за год стоимость жилья в регионе выросла на 24%.

Специалисты, например, аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" говорили о текущих темпах роста в 3-4% в месяц в ушедшем году, руководитель этого центра Олег Репченко называет причины, по которым рост цен на недвижимость в прошедшем году превысил все аналитические прогнозы.

Олег Репченко: В зависимости от класса жилья, от местоположения рост цен составил от 15 до 20%. Если же говорить в среднем, то общерыночный показатель, так называемый индекс стоимости жилья, вырос на 24%. Причин этому было несколько. Это объективные причины, связанные с проблемами в сегменте новостроек, с одной стороны, это недострой, это обманутые покупатели. С другой стороны, это сокращение объемов предложений строительства в связи с введением нового закона о долевке, еще и субъективный - игра на повышение всех участников рынка, активный пиар в средствах массовой информации о том, что цены должны расти в связи с тем, что все дорожает в Москве, и в связи с тем, что строить стало сложнее. Отчасти рост цен связан с психологическим ажиотажем, который сложился на рынке во второй половине этого года. Поэтому рост цен превысил прогнозируемый уровень на 2005 год.

Вера Володина: Аналитик Андрей Бекетов, руководитель проекта "Анализ рынка недвижимости", называя причины такого взлета цен в этом году (по его оценкам- до 33%, и в частности, на вторичном рынке), говорит прежде всего о законах, причем не только регулирующих, допустим долевое строительство, но и о вступившем в действие ровно год назад 122-м законе.

Андрей Бекетов: Половина всех проблем как раз и подтолкнула вот эта история с незавершенным строительством. Деньги, которые люди откладывали на покупку квартиры в будущей новостройке, перетекли на вторичный рынок жилья, где можно что-то реальное купить, и тем самым дали толчок для роста цен. А вторая проблема - она, в общем-то, началась еще в начале года, когда в соответствии со 122-м законом были заменены льготы натуральными выплатами. Предполагалось, что деньги, которые будут выделены людям вместо льгот, вернутся в бюджет через платежи реальные, но в Москве и Московской области власти умудрились сохранить и льготы, и федеральные деньги. В результате количество денег у населения выросло, а количество товаров осталось в прежнем объеме, и это тоже дало толчок для роста цен на квартиры.

Вера Володина: О прямом влиянии закона о долевом строительстве говорит и Ирина Рукина. В качестве депутата Мосгордумы она возглавляла комиссию, расследовавшую ситуацию с обманутыми дольщиками. Председатель московского отделения Партии Жизни говорит, что до появление закона на рынке недвижимости, как в эпоху финансовых пирамид посвященные граждане эффективно использовали схемы получения больших денег, а для тех, кто вошел в систему последним, главным виновником вдруг стал так кстати появившийся 214-й закон.

Ирина Рукина: Он не случайный, этот 214-й закон. Для определенных структур это все было известно. Отслеживали эту ситуацию, понимали, что эта ситуация ведет к социальному взрыву, и 214-й закон появился в тот самый момент, когда он должен был появиться, для тех самых структур, которые были в этом заинтересованы - взорвать рынок. Да, уже почти созрела проблема, она должна была выйти наружу. И тут появляется 214-й закон. И теперь можно говорить, что компании, которые хотели бы достроить и были к этому готовы, 214-й закон не дает им это сделать. Вся причина в том, кто принес этот закон и подписал, кто инициировал его. Для строительного комплекса появилась отдушина. И Кошман говорит, Круглик говорит: 214-й закон, да как же он мог появиться, ай-яй-яй.

Вера Володина: Олег Репченко, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", объясняет, что дома с обманутыми соинвесторами на рынке строительства столичного региона составляют лишь несколько процентов, но эта маленькая доля максимально ажиотажно повлияла на рост цен.

Олег Репченко: Это усилило давление на вторичный рынок, что, соответственно, в свою очередь подхлестнуло рост цен. Очень неприятный прецедент. Важно, чтобы власти принципиально решили проблему, чтобы потенциальные покупатели понимали, что риски подобного недостроя исчерпаны. Если у людей не будет таких страхов, то и не будут подогревать ажиотаж на рынке новостроек.

Вера Володина: Сегодня, по оценкам Олега Репченко, сметается все: люди боятся, что завтра будет дороже, и если не купить сегодня, то им уже не улучшить никогда свой так называемый "квартирный вопрос".

Цифры таковы: если в начале года однокомнатная квартира в Москве стоила 70-80 тысяч долларов, то теперь - больше 100 тысяч.

В аналитическом центре "Индикаторы рынка недвижимости" полагают, что рост цен в 2006 может быть снижен до 1-2% в месяц, если не сохранится ажиотажная ситуация, когда цены растут за счет не реальных, а психологических факторов.

Потому, сколько будут стоить квартиры, сегодня зависит от властей, к которым предъявляют свои претензии обманутые дольщики. Аналитик столичного рынка недвижимости Андрей Бекетов прогнозирует…

Андрей Бекетов: Ну, в первой половине года будет продолжающийся, такой ускоренный рост цен до тех пор, пока застройщики в общей массе не перейдут на работу по новому закону. Лучше пока воздержаться. Во-первых, цены очень высокие, происходит ажиотаж какой-то на рынке. Количество предложений очень маленькое. Выбора немного. Если действительно не стоит вопрос ребром, то лучше подождать. Не надо идти на поводу у, скажем так, спекулянтов от недвижимости.

Вера Володина: А если покупка квартиры остро необходима, то совет Андрея Бекетова таков...

Андрей Бекетов: Я бы рекомендовал сначала Пушкина прочитать, "Сказку о Попе и работнике его Балде". Мораль-то она видна: не гонялся бы ты Поп за дешевизной. То есть вложить собственные денежные средства, взять кредит, повесить на себя какие-то обязательства и найти самое дешевое (а практика показывает, что чем дешевле, тем менее надежно) - это путь потерять все. Рекомендовал бы я людям использовать только те компании, которые работают по закону о долевом участии в строительстве, по 214-му закону. Если фирма вам предлагает какие-то непонятные вексельные схемы, то вы имеете право голосовать за этот новый закон ногами: взяли и ушли.

Вера Володина: Ипотечные кредитование, по оценкам аналитика рынка недвижимости Олега Репченко, сегодня проигрывает...

Олег Репченко: Сейчас, когда рынок опять пошел вверх довольно большими шагами, ипотека начинает проигрывать, тем более когда цены меняются чуть ли не каждый день. Если вчера хватало, сегодня начинает не хватать. Вот у меня есть информация, что в последний месяц года рост ипотечных сделок фактически остановился. И если ажиотаж будет сохраняться на рынке в следующем году, то количество ипотечных сделок, наоборот, может пойти вниз. Ипотека не востребована, когда все продается и так.

Вера Володина: Оценивая рынок недвижимости в Москве и в Московской области, аналитики сходятся в одном - практически все изменения в стоимости жилья в ушедшем году были синхронными, все дорожало с равной скоростью.

XS
SM
MD
LG