Ссылки для упрощенного доступа

logo-print

Новый Жилищный кодекс России и перспективы формирования рынка доступного жилья


Программу ведет Эдуард Коридоров. Гость в студии - Сергей Семенюк, адвокат Свердловской гильдии адвокатов, специализирующийся на жилищном праве.

Эдуард Коридоров: Всем памятны строки Михаила Булгакова о квартирном вопросе, который испортил москвичей. Безусловно, квартирный вопрос мучает не только жителей столицы. В ближайшем будущем изменятся правила игры во всем, что связано с недвижимостью, опубликован новый Жилищный кодекс России.

Сегодня у нас в гостях адвокат Сергей Семенюк, которому не раз приходилось участвовать в различных тяжбах, связанных с недвижимостью.

Доброе утро, Сергей Леонидович.

Сергей Семенюк: Доброе утро.

Эдуард Коридоров: Доступное жилье, об этом не говорит и не мечтает сегодня только ленивый. А новое жилищное законодательство, как считают некоторые депутаты Госдумы, будет способствовать формированию в России рынка доступного жилья. Вы с этим согласны?

Сергей Семенюк: Когда, наконец-то, был опубликован окончательный текст нового Жилищного кодекса, которого все давно ждали и о котором много говорили, и когда с ним удалось ознакомиться в его окончательном виде, я не могу согласиться с утверждением, что новый Жилищный кодекс будет очень активно способствовать развитию рынка доступного жилья.

Эдуард Коридоров: Что мешает вам передать восторженные чувства по отношению к этому документу?

Сергей Семенюк: Документ, в принципе, пытается каким-то образом урегулировать уже реально существующие отношения в жилищной сфере. Пытается. Но не до конца. Но вопрос у вас был именно о рынке доступного жилья. На мой взгляд, доступность жилья, в первую очередь, определяется доходами граждан, во вторую очередь, стоимостью тех или иных категорий жилья. Новый Жилищный кодекс эти вопросы, на мой взгляд, не регулирует, по уровню доходов он вообще ничего не может регулировать. Каких-то положений, связанных с тем, каким образом гражданин, не имеющий значительных доходов, может решать свои жилищные проблемы, я в этом кодексе не нашел. Можно, конечно, возразить и сказать, что там идет речь о жилье по социальному найму, что это якобы доступное жилье. Но правовое положение нанимателя, которое определено новым Жилищным кодексом, на мой взгляд, заслуживает определенной критики. В общем-то, человек, который получит жилье по договору социального найма, я подчеркиваю, что речь идет о договоре, вообще будет в очень сильно зависимом положении от тех, кто с другой стороны этот договор будет заключать.

Эдуард Коридоров: Давайте прервемся и послушаем мнение нашего радиослушателя.

Слушатель: Здравствуйте. Я из Москвы. Везде говорится о приватизации квартир некооперативных. У меня кооперативная квартира, я давно выплатила за нее взнос. Надо ли мне ее приватизировать?

Сергей Семенюк: В соответствии с действующим законодательством и эта норма повторена и в новом Жилищном кодексе, для членов жилищно-строительных кооперативов установлен следующий порядок.

Если вы полностью выплатили паевой взнос, установленный решениями правления вашего кооператива, то вы должны только уведомить правление вашего кооператива о том, что вы являетесь собственником жилья, и потребовать от них протокол, подтверждающий, что вы полностью выплатили паевой взнос. После этого вы являетесь полным собственником, со всеми правами собственника жилого помещения.

Эдуард Коридоров: Приватизировать не надо.

Сергей Семенюк: Нет.

Эдуард Коридоров: Судя по всему, вопросы приватизации, деприватизации продолжают волновать наш российский народ. Я думаю, что мы чуть позже подробнее об этом поговорим. А сейчас такой вопрос. На ваш взгляд, новый Жилищный кодекс увеличивает полномочия и права органов власти по отношению к регулированию жилищных отношений или же раскладывает все по полочкам, и в этом плане он прогрессивен? У нас в России власть традиционно пытается управлять всем и всеми процессами в стране.

Сергей Семенюк: Первые впечатления, после ознакомления с этим кодексом следующие. Вообще, власть ведет себя традиционно. То есть она хочет оставить за собой право заниматься наиболее важными вопросами. Это вопросы предоставления земельных участков, вопросы согласования строительной документации. Здесь я еще могу согласиться, что здесь должны быть определенные полномочия у власти. С другой стороны, власть сохраняет за собой право регулировать размеры платы за жилище и за коммунальные услуги. И мне из нового текста Жилищного кодекса непонятно, какое отношение к регулированию платы за частное жилище, за частный жилой фонд имеют органы власти. Я могу понять, что коммунальные услуги еще находятся в руках органов власти, они будут определять размер платы за коммунальные услуги. Но платы за жилое помещение, по частному жилому фонду, извините, какое отношение к этому имеют государственные органы власти? Пускай занимаются муниципальным, государственным жилым фондом.

Эдуард Коридоров: Сергей Леонидович, что вы скажете по поводу статей 156, 157 нового Жилищного кодекса, которые трактуют понятие "размер платы за жилое помещение и за оказанные коммунальные услуги".

Сергей Семенюк: Еще раз повторю, власть хочет продолжать сохранять в своих руках вопросы, связанные с оплатой за жилые помещения, за предоставляемые коммунальные услуги. Снова в новом Жилищном кодексе сохраняется деление платы на плату за жилищные условия и плату за коммунальные услуги. За коммунальные услуги понятно, что это такое и за что платим.

Плата за жилое помещение. В принципе, эти средства должны уходить на поддержание дома, квартир и вообще мест общего пользования в нормальном работоспособном состояние. То есть, чтобы вовремя проводился текущий ремонт, вовремя проводился капитальный ремонт.

Эдуард Коридоров: А почему этим не должна власть заниматься?

Сергей Семенюк: У меня другой вопрос. Почему власть считает возможным решать вопросы установления размера оплаты за жилое помещение в отношении частного жилого фонда?

Эдуард Коридоров: Нет, смотрите, вот я читаю статью 156 "Размер платы за жилое помещение", пункт первый: "Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства».

Сергей Семенюк: А кто будет определять размер этой платы? Вот там дальше сказано, что определяют органы местного самоуправления или органы государственной власти. Они решают, каков будет размер оплаты за жилое помещение. И когда спрашиваешь, почему органы власти сохраняют за собой это право, ответ такой...

Эдуард Коридоров: Вы знаете, я не юрист, но я не вижу, кто тут определяет размер платы за пользование жилым помещением. Тут в пункте 2 описывается, каким образом определяется размер платы, исходя из чего.

Сергей Семенюк: На практике так и будет. Я вам гарантирую, что все-таки будут органы власти решать, какой будет размер оплаты.

Эдуард Коридоров: А кто должен решать, если не органы власти? Как оно должно быть, по-вашему?

Сергей Семенюк: Сейчас есть уже целые многоквартирные здания, которые находятся в частной собственности. В принципе, здесь должен решать частник, какой будет размер платы за жилое помещение в этом многоквартирном доме, принадлежащем какой-то частной компании. Он должен решать.

Эдуард Коридоров: А если собирается собрание, как записано в новом Жилищном кодексе, собрание жильцов или собственников жилья, оно правомочно определить, с кем иметь дело, с какой управляющей компанией, кто будет обслуживать этот дом.

Сергей Семенюк: Все было бы хорошо, если бы у нас были какие-то традиции по сбору общих собраний собственников жилья.

Эдуард Коридоров: Такие традиции есть, но они, насколько я знаю, часто бывают печальными.

Сергей Семенюк: Я тоже глубоко сомневаюсь. В новом Жилищном кодексе сказано, что собственники жилья обязаны раз в год проводить свое общее собрание. Но мы знаем, какая у нас практика, мы знаем, как сложно это организовать, непонятно, кто это будет организовывать.

Эдуард Коридоров: И как обеспечить легитимность этого собрания.

Сергей Семенюк: Во-первых, как обеспечить легитимность. Во-вторых, как вообще обеспечить исполнение решения этого собрания.

Эдуард Коридоров: Давайте послушаем звонок. Здравствуйте.

Слушатель: Доброе утро. Александр из Москвы.

Существует, с одной стороны, право справедливости, его стоит уважать. С другой стороны, существует неприкосновенность, священность частной собственности. У меня несколько объектов в собственности, в том числе жилых. Я инвалид второй группы. Не будет ли сильных налоговых изменений, особенно не в законе, а как у нас принято, в подзаконных актах.

Эдуард Коридоров: Вы имеете в виду налог на имущество?

Слушатель: Да. Не окажется ли так, что содержание второй или третьей квартиры, допустим, окажется совсем уж не по карману?

Эдуард Коридоров: Спасибо.

Сергей Семенюк: В новом Жилищном кодексе вопросы налогообложения за свою недвижимость не решаются. Это решается другим законодательством. Как будут вести себя власти, пока не очень понятно. Потому что, с одной стороны, они хотели бы получать значительные поступления. С другой стороны, очень многие представители власти являются крупными собственниками недвижимости. Они, в общем-то, не решаются ввести сильное увеличение налога на недвижимость. Хотя во всем мире этот налог на недвижимость дает значительные поступления в бюджет тех стран, где он нормально функционирует.

Эдуард Коридоров: Еще один звонок.

Слушатель: Доброе утро. У меня такой вопрос. Я большую часть жизни проработал в Академии наук. Там мне была выделена комната гостиничного типа, в которой я до сегодняшнего дня прописан. То есть у меня нет пункта, по которому я бы приватизировал свое жилье. Потому что эта комната находится в составе общежития и приватизации не подлежит. Попытки вынести в судебном порядке за рамки общежития это жилье не увенчались успехом. Каково сейчас мое положение в связи с новым Жилищным кодексом?

Сергей Семенюк: После ознакомления с текстом нового Жилищного кодекса могу сказать вам следующее, он фактически сохранится в прежнем виде. Потому что новый Жилищный кодекс предусматривает наличие жилого фонда в ранге общежития. И все будет зависеть от властей той местности, где вы проживаете. То есть переведут они это, например, в разряд муниципального жилого фонда или не переведут. До 1 января 2007 года сохранена бесплатная приватизация, дальше там непонятно, что будет, будет ли она вообще, будет ли она платной. Во-вторых, фактически вам оставлено время до 1 марта текущего года для того, чтобы ваши власти сумели или захотели перевести жилье, находящееся в ранге общежития, в муниципальный фонд. Тогда уже можно будет получать ордера и уже потом пытаться приватизировать. Времени очень мало.

Эдуард Коридоров: Эпоха ордеров, я так понимаю, заканчивается.

Сергей Семенюк: Да.

Эдуард Коридоров: Еще раз подчеркну, что новым Жилищным кодексом установлен конечный срок приватизации и деприватизации квартир. В прессе отмечается, что в Москве, например, уже сейчас услуги риэлторских контор по приватизации вмиг взлетели до 800 и 1000 долларов, хотя раньше стоимость этих услуг составляла 100-200 долларов.

Сергей Леонидович, означает ли это, в принципе, конец эпохи бесплатного жилья в России?

Сергей Семенюк: Да, это завершающий, как говорится, аккорд этой кампании. Бесплатное жилье в России фактически прекратило свое существование, начиная с 1992-1993 годов, когда были введены в действие основы жилищного законодательства Российской Федерации. А это просто окончательная точка поставлена, что все это закончилось. Теперь будут другие отношения - или отношения социального найма, или отношения между собственником жилья и государством. Другого ничего больше не будет. Вот так получается, исходя из текста нового Жилищного кодекса.

Эдуард Коридоров: И еще блок вопросов, связанных с разводом совместно проживающих супругов. Эти вопросы регулируются в новой редакции Жилищного кодекса. Я попросил бы вас прокомментировать статьи, которые посвящены этому блоку вопросов. Он наиболее мучителен как раз с точки зрения квартирного вопроса.

Сергей Семенюк: Я с вами согласен, это наиболее часто встречающиеся вопросы в судебной практике - урегулирование споров между бывшими супругами. Но, ознакомившись со статьями, посвященными этой проблеме, я испытал разочарование. Я думал, что более тщательно будут проработаны эти вопросы.

Эдуард Коридоров: Можете вкратце перечислить положения нового законодательства жилищного?

Сергей Семенюк: Положения нового законодательства очень простые и понятные. Там сказано, что если собственником квартиры является один из супругов, полный, то после развода другой супруг, в принципе, лишается права и по решению суда может добиться, что ему какой-то срок позволят в этой квартире проживать.

Но самое главное не в этом. Почему-то разработчики не обращают внимание на реальность. Чаще всего проблема возникает следующая. Приватизированное жилье приватизируется чаще всего в долевой собственности или в совместной собственности. И потом возникает проблема, как вообще произвести раздел после развода, когда 50 процентов одному супругу, 50 процентов другому супругу.

Эдуард Коридоров: Есть еще дети.

Сергей Семенюк: Да. Кроме того, не надо забывать, что есть еще семейное законодательство. Если эта квартира была приватизирована или приобретена в собственность во время нахождения в официальном браке, то там вообще будут просто делить по нормам семейного законодательства, а там четко сказано: "независимо от того, на чье имя была оформлена квартира". Это все равно совместная собственность супругов.

Эдуард Коридоров: Давайте попытаемся подвести какие-то итоги. Если считать, что впервые с 1983 года, когда был принят предыдущий Жилищный кодекс, предпринята серьезная попытка изменить жилищное законодательство, то, наверное, можно вести речь о том, что изменилась государственная жилищная политика у нас в стране. Как бы вы охарактеризовали все-таки эти изменения? Как бы вы сформулировали суть этой новой государственной политики, ее цели, и на чье благо она может работать?

Сергей Семенюк: Могу сказать, что после прочтения текста нового Жилищного кодекса, в общем-то, мне стало понятно, что государство практически снимает с себя обязанности по вопросу об увеличении жилого фонда страны. То есть там практически откровенно говорится, что мы этой темой в интересах всех граждан страны заниматься не собираемся. Потому что если посмотреть объем задач и объем целей, на которые направлены теперь усилия государственных органов власти, там нет такой задачи. То есть задача - обеспечить контроль, обеспечить регулирование платы за жилье и коммунальные услуги. Но задачи каким-то образом влиять на объем вводимого жилья для того, чтобы решить дефицит, этой задачи не ставится. То есть государство как бы отходит в сторону и предлагает частным лицам решать самим, как получится, так и получится. То есть это для меня основные выводы.

Эдуард Коридоров: Спасибо, Сергей Леонидович.

XS
SM
MD
LG