Программу ведет Светлана Толмачева. В программе принимает участие Александр Гончаров, начальник отдела новых форм управления жилищным фондом управления ЖКХ администрации Екатеринбурга.

Светлана Толмачева: В Екатеринбурге прошли общественные слушания, где разбирались проблемы организации товариществ собственников жилья. Согласно новому Жилищному кодексу, до марта 2006 года каждый владелец жилья должен определиться, кто будет управлять его домом. В случае если жильцы на общем собрании не решат, какая форма управления им больше подходит, они будут обязаны заключить договор с управляющей компанией, выбранной муниципалитетом. О том, как прошли слушания в Екатеринбурге, рассказывает корреспондент Радио Свобода Олег Вахрушев.

Олег Вахрушев: Общественные слушания, где разбирались проблемы организации товариществ собственников жилья, проводили активисты недавно созданной в Екатеринбурге Ассоциации в защиту прав избирателей «Голос». По словам координатора «Голоса» Антона Прохорова, большинство жителей города ничего не знает о тех нововведениях, которые предусмотрены вступившим в силу Жилищным кодексом.

Антон Прохоров: Говорить об этом необходимо, потому что, во-первых, никакой информационной кампании не происходит. Возможно, это даже намеренно замалчивается. И большинство граждан Екатеринбурга не представляют, что ждет их с 1 марта следующего года. Они не знают, что они должны будут выбрать новую форму управления.

Олег Вахрушев: На слушаниях собралось около десяти представителей организаций территориальных органов местного самоуправления. Были приглашены чиновники и сотрудники одной из управляющих компаний Екатеринбурга. Речь шла о юридических и психологических моментах организации товариществ собственников жилья. Как считает Татьяна Конова, заместитель председателя ТОСа «Парковый», создание товарищества поможет отстоять детские площади в том микрорайоне, где она живет. Но многое здесь зависит как от городской администрации, так и от самих жителей

Татьяна Конова: Мы пришли к выводу, что, может быть, надежнее будет создать товарищества собственников жилья, чтобы защитить свои интересы. Но для того, чтобы это действительно произошло, надо все-таки, чтобы администрация города по честному отдавала землю, прилегающую к многоэтажным домам. Конечно, создание товарищества собственников жилья – это адская работа, потому что где-то в течение двух месяцев мы уже предварительно разговариваем с жителями и натолкнулись на то, что процентов 95 жителей вообще не представляют о том, что существует новый Жилищный кодекс.

Олег Вахрушев: По оценкам специалистов городской администрации, более сознательными собственниками жилья оказываются владельцы квартир в новостройках. Из 304 товариществ, которые официально зарегистрированы сегодня в Екатеринбурге, 75 процентов организованы в новых районах. Там еще не надо думать о капитальном ремонте, да и покупатели квартир иначе относятся к своему имуществу, чем те, кто получил квартиру в советские времена. Больше всего проблем с организацией товариществ собственников жилья в городской администрации ожидают в тех районах, где жилищный фонд требует больших капиталовложений - не каждая управляющая компания согласится взять на обслуживание ветхие дома.

Светлана Толмачева: Гость в студии – Александр Гончаров, начальник отдела новых форм управления жилищным фондом управления жилищно-коммунального хозяйства администрации Екатеринбурга. Доброе утро, Александр Матвеевич!

Александр Гончаров: Доброе утро.

Светлана Толмачева: Вы – автор более 30 статей, научных работ, пособий по имущественным комплексам в жилищной сфере, скажите, пожалуйста, сколько справочного материала нужно обычному гражданину, живущему, например, в Екатеринбурге, чтобы разобраться с тем, что такое товарищество собственников жилья, и зачем оно собственно необходимо?

Александр Гончаров: Одному гражданину достаточно одной хорошей памятки, которая будет содержать в себе кратко и емко все основные позиции и нового Жилищного кодекса, и все варианты, связанные с управлением домами.

Светлана Толмачева: Когда появятся такие памятки в Екатеринбурге? Только что прозвучал репортаж, и там члены ассоциации «Голос» подозревают в преднамеренном замалчивании этой проблемы в Екатеринбурге.

Александр Гончаров: Не совсем это так. Дело в том, что если мы внимательно посмотрим новый Жилищный кодекс и все взаимоотношения, которые выстраиваются в вопросах управления многоквартирным домом, то мы увидим, что основным элементом схемы управления является договор управления многоквартирным домом, который заключают собственники и управляющие организации. Не предложив жителям городов такой, даже типовой договор управления, хорошо разработанный, то есть проработанный с точки зрения всех нюансов, которые требуются по Жилищному кодексу в этом договоре, нельзя фактически начинать ни массовую кампанию по привлечению собственников к выбору управления домами, ни активизацию вообще этой работы по внедрению кодекса, потому что мы можем столкнуться с чисто организационной тупиковой ситуацией. Люди пойдут на ответ пропагандистской работе, а мы не будем предлагать им фактически самый основной документ. Сегодня эта работа завершается, и где-то в середине, ближе к концу августа в городе Екатеринбурге появится типовой договор управления многоквартирным домом. И фактически это будет стартом агитационно-пропагандистской работы в городе.

Светлана Толмачева: И по той же схеме будет построена работа, видимо, и в других городах, в других муниципалитетах России. То есть там нужно искать ответы на вопрос: когда начнется информационная кампания по ТСЖ.

Александр Гончаров: Я даже подозреваю, что, наверное, многие города, чуть-чуть, может, и опередив события, уже сделали свой договор управления. К сожалению, у нас нет единого министерского, госстроевского документа. Я просто знаю, что многие коллеги в городах сами сидят и разрабатывают, точно так же, как и мы, такие типовые договора. Какой будет лучше – покажет время.

Светлана Толмачева: Но не получится ли так, что потом выйдет все-таки какое-то единое постановление от Госстроя, например, и придется в спешном порядке делать заново ту же самую работу, то есть подводить под федеральное законодательство то, что было разработано на местах? Не предполагается ли такой ход развития?

Александр Гончаров: Если даже будет принято что-то на уровне нашего федерального агентства, это все равно будет не обязательный, а рекомендуемый вариант договора. Время просто потребуется немножко его подкорректировать в соответствии, допустим, с теми разработками, которые будут предложены на министерском уровне.

Светлана Толмачева: С 2001 по 2004 год господин Гончаров входил в состав рабочей группы по работе с домовладельцами при правительственной комиссии по жилищной политике.

Александр Матвеевич, давайте определимся, а, собственно говоря, что произойдет 1 марта 2006 года? И что до этого момента должны успеть абсолютно все владельцы жилья в России?

Александр Гончаров: Страшного ничего не произойдет, сразу хочу успокоить всех слушателей. Почему мы всегда говорим об этой, так называемой реперной точке в нашем календаре? Дело в том, что год отведен новым Жилищным кодексом после его введения, а он был введен с 1 марта 2005 года, на то, чтобы собственники, проживающие в многоквартирных домах сегодня, определились самостоятельно с выбором способа управления и выбрали любой из трех предлагаемых Жилищным кодексом способов управления домом. Естественно, если они этого не сделают, как раз с 1 марта следующего года и начинается тот административный отсчет, когда за собственников решения будут принимать органы местного самоуправления.

Светлана Толмачева: Получается, что в любом случае управляющая компания будет назначена. Получается, что гражданам можно и не суетиться по большому счету.

Александр Гончаров: Во-первых, не совсем корректный термин «назначена». Она будет отобрана городской комиссией на открытом городском конкурсе. Это раз. И второй момент, жителям я бы советовал не совсем так пассивно занимать свою позицию, потому что фактически от того, на каких условиях и как будет заключен договор управления с этой управляющей компанией, фактически будет зависеть следующий год жизни.

Светлана Толмачева: То есть это повлияет и на коммунальные платежи?

Александр Гончаров: Фактически не повлияет на уровень платежей. Скорее всего, здесь нельзя ожидать повышения уровня платежей за жилье и коммунальные услуги, потому что условия все равно будут регламентированы органами местного самоуправления. И, естественно, что орган местного самоуправления в рамках своих полномочий и компетенции не допустит увеличения. Но качество услуги, даже сам вопрос: насколько люди правильно отнесутся к тому, что кто-то за них выбрал им для дома управляющую организацию, - вот об этом надо жителям помнить.

Светлана Толмачева: Александр Матвеевич, но все-таки мы говорим о том, что не очень велика гражданская активность в России. На кого все-таки рассчитывали разработчики нового Жилищного кодекса, когда писали, что минимальный порог для принятия решения на общем собрании собственников жилья должен быть, если не ошибаюсь, более 50% голосов от общего числа собственников помещений в доме? Так ведь это?

Александр Гончаров: Да, совершенно верно.

Светлана Толмачева: А кто должен собрать, организовать, донести до каждого?

Александр Гончаров: Инициатором подготовки и проведения собрания в принципе может выступать любой собственник. К слову сказать, что если у нас раньше, на предыдущем этапе нашего законодательства, когда действовала старая жилищно-нормативная документация, фактически это право было определено для собственников, которые в совокупности обладают десятью процентами голосов, сегодня по Жилищному кодексу право инициировать собрание, проводить собрание, выносить вопросы на обсуждение дано любому собственнику.

Светлана Толмачева: То есть опять мы надеемся на старших по подъезду, если они есть.

Александр Гончаров: Безусловно, какую-то львиную ношу вот этой инициативной работы должны, конечно, на себя взять какие-то домовые активисты: старшие по подъезду, председатели домовых комитетов. И огромную надежду лично я питаю на советы территориальные общественного самоуправления.

Светлана Толмачева: Есть звонок от нашего слушателя.

Слушатель: Здравствуйте, Александр Григорьевич, Екатеринбург. Вопрос такой: с новыми домами понятно, там все – собственники. А вот дома старые: одни – собственники, вторые остались как социальный найм жилья. Как здесь будут организовываться товарищества собственников жилья?

Александр Гончаров: Спасибо за вопрос. За теми гражданами, которые проживают по социальному найму, то есть по каким-то причинам не приватизировали до сих пор свое жилье, всегда стоит какой-то собственник. В данном случае мы говорим о собственнике – это администрация города Екатеринбурга. И именно администрация города Екатеринбурга будет являться, если, допустим, будет создано товарищество собственников жилья в таком доме, она и будет являться членом товарищества.

Светлана Толмачева: Есть еще один звонок от слушателя.

Слушатель: Уважаемый Гончаров, все жильцы города платят плату на содержание жилья, то есть на текущий ремонт. Текущий ремонт в нашем районе «Московская горка» 15 лет не делался. Куда пойдут эти деньги, когда ТСЖ должны будут сами содержать свое жилье?

Александр Гончаров: Я бы уточнил, скорее всего, речь идет о капитальном ремонте, потому что те средства, которые жители платят на текущий ремонт, они осваиваются в течение года в рамках подготовки к зиме, в рамках сезонной эксплуатации и так далее. Если речь идет о каких-то средствах, собираемых на капитальный ремонт, то фактически как бы здесь нужно правильно понимать, что существует система зашиты от инфляции денежных средств, идет перераспределение, то есть собирают с определенного жилого фонда, и средства идут тут же, в этом же году на ремонт, восстановление, на капитальный ремонт других домов. То есть идет система такого веерного перераспределения.

Светлана Толмачева: Есть одна проблема, которая возникла у одного из старейших товариществ собственников жилья в Екатеринбурге. Проблема как раз связана с накоплением денег на капитальный ремонт. Я предлагаю послушать репортаж, который подготовила моя коллега Евгения Назарец.

После того, как Налоговая инспекция предъявила товариществу собственников жилья претензии, организация оказалась на грани банкротства. Квартплата для членов жилищного товарищества может вырасти в полтора раза. И в связи с этим пропагандируемая муниципалитетом частная форма управления жильем и жилищная реформа вызывают недоверие у екатеринбуржцев. А все началось с того, что налогообложению подверглись как раз те самые деньги, которые собирались товариществом для капитального ремонта. С подробностями екатеринбургский корреспондент Радио Свобода Евгения Назарец.

Евгения Назарец: Октябрьская налоговая инспекция Екатеринбурга, в частности, предъявила налоговые претензии одному из старейших в городе товариществ собственников жилья. Средства, собранные на капитальный ремонт, подлежат налогообложению как прибыль задним числом за три года с уплатой всех пени и штрафов, – заявляют налоговые инспекторы. Председатель товарищества «Синие Камни» Галина Линдер ждет официальные акты из Налоговой, чтобы пойти с ними в Арбитраж.

Галина Линдер: Если только это все сейчас выяснится, и действительно, допустим, Арбитраж мы проиграем, получится, что мы должны будем увеличивать все взносы. Вот считайте. Сейчас 18% НДС заплатить и 24% налога на прибыль. На сколько повысится тариф? Значит, все это ляжет на плечи граждан. Те штрафы, пени за второй, третий, четвертый годы выльются в очень круглую сумму. Значит, все это придется собирать с граждан. Я считаю, что это приведет к банкротству товарищества.

Евгения Назарец: Домам, входящим в товарищество «Синие Камни», сейчас по 18 лет. Пришла пора капитального ремонта, но председателю ТСЖ Галине Линдер остается только нанимать юристов за счет средств самого товарищества, чтобы доказывать налоговой инспекции право на льготное налогообложение.

Галина Линдер: Вступительные взносы не облагают, членские взносы не облагаются на содержание жилья, а почему-то те же членские взносы на капитальный ремонт уже подлежит налогообложению. Причем это полностью налогооблагаемая прибыль.

Евгения Назарец: Эти дома прежде были кооперативными, несколько лет назад их жильцы в числе первых в Екатеринбурге приняли новую и, как тогда казалось, более прогрессивную форму управления жилфондом – организовали товарищество собственников жилья. Муниципалитет награждал и демонстрировал «Синие Камни» как лучший образец жилищной реформы в действии.

Галина Линдер: Это просто подножка, и очень большая, программе политики государства, которая обозначила реформирование системы ЖКХ. Мы на базе муниципальных домов итак не могли создать товарищества. Только администрация никогда не решала эти проблемы и никогда не выходила никуда со своими запросами по подобным темам.

Евгения Назарец: Большинство из трехсот существующих сегодня в Екатеринбурге товариществ собственников жилья созданы в новостройках. Их обитатели могут столкнуться с проблемой налогообложения средств, собранных на капитальный ремонт, только через несколько лет. Поэтому у товарищества «Синие Камни» сейчас не много соратников даже среди коллег.

Светлана Толмачева: Александр Матвеевич, прокомментируйте, пожалуйста, ситуацию, в которой оказалось товарищество «Синие камни». В чем стоит искать причину сложившейся ситуации? Некомпетентность руководства товарищества? Или в том, что Налоговые инспекции еще не получили всех необходимых разъяснений о том, как работать с товариществами?

Александр Гончаров: Прежде всего, я хочу отвергнуть довод о том, что некомпетентен председатель ТСЖ «Синие камни». Я много лет ее знаю. Это достаточно грамотный, профессиональный управляющий, прошедший екатеринбургскую школу управления жилищным фондом. А причины, с которыми столкнулась председатель ТСЖ, как в принципе и ее коллеги, которые сталкиваются с этой проблемой, надо искать в самой системе учетной политики предприятий. От того, как она выбрана, то есть по какой схеме она выстраивается, как выстраивается система финансовых платежей граждан, либо это идут платежи в рамках городских тарифов, либо это членские взносы на содержание жилья. Потому что сегодня, к сожалению, наша налоговая система позволяет именно гибко варьироваться в различных схемах финансовых движений денежных средств, которые идут в ТСЖ между расчетным счетом товарищества и гражданином, и фактически камнем преткновения является именно правильный выбор учетной политики предприятия. И сегодня я бы просто-напросто порекомендовал не только председателю ТСЖ «Синие камни», а вообще всем председателям ТСЖ и кооперативов, которые сталкиваются с этой проблемой, воспользоваться таким старым хорошим правилом: о море надо спрашивать у рыбака. То есть в данном случае, упаси вас Бог, идти к вашим соседям, вашим коллегам и спрашивать, какую политику, или как они уходят от налогооблагаемой системы. Обязательно нужно идти именно в налоговые органы, садиться за столы переговоров, разбираться в системе учетной политики и выстраивать такую схему движения финансовых потоков и такую учетную политику, которая позволяет минимизировать все налоговые издержки.

Светлана Толмачева: И здесь встает вопрос: кто же, собственно, должен быть на общих собраниях выбран в руководство товариществ собственников жилья? Ведь получается, что человек должен разбираться в экономических, юридических вопросах. А старшие по подъездам, активисты – это люди пенсионного возраста, люди, которые не владеют этими знаниями, о которых мы сейчас говорим. Александр Матвеевич, что же делать в такой ситуации? Привлекать людей со стороны, которые бы работали в товариществе собственников жилья? Но ведь им нужно платить. И опять же, как осуществлять тогда аудит в таком случае? Как можно быть уверенным, что эти люди точно не обманут?

Александр Гончаров: В принципе, верить в людей нужно всегда. Это раз. Во-вторых, хотелось бы слушателям напомнить золотую заповедь теории управления, которая гласит, что существует огромное количество способов выращивать цветы, но самый лучший из них – это поручить садовнику. Смысл этой золотой теории заключается в том, что любым делом должны заниматься профессионалы. Когда люди, проживающие в доме, душой болеющие за свой дом, берутся за управление, это еще не успех всего мероприятия. Дело в том, что дом, если его рассмотреть как технический объект, я уже не говорю о социально-психологическом аспекте, он очень сложный. И, естественно, решать все вопросы, связанные с жизнеобеспечением, должны профессионалы, которые разбираются в технике, разбираются в вопросах энергетики, в экономике и знакомы, конечно, с основами правового законодательства.

Светлана Толмачева: Где их взять живущим людям пенсионного возраста в одном многоподъездном квартирном доме?

Александр Гончаров: К сожалению, пока еще рынок профессиональных управляющих, в частности, в городе Екатеринбурге только начинает формироваться. Существующая Уральская школа управления жилищным фондом выпустила на так много, к сожалению, управляющих. За 5 лет мы около 200 человек всего смогли подготовить. Но существуют курсы, семинары, различные системы профессиональной переподготовки, которые осуществляются в вузах города Екатеринбурга. Возможности есть. К сожалению, еще раз хочу подчеркнуть, нет реального насыщения рынка профессиональных управляющих. Но это будущее, завтрашний день, к которому мы стремимся и придем к нему.

Светлана Толмачева: У нас есть телефонный звонок. Здравствуйте, вы в эфире.

Слушатель: Вас беспокоит Юрий из Санкт-Петербурга. У меня к вам чрезвычайно важный вопрос. У нас в Санкт-Петербурге по сравнению с 1990 годом тарифы выросли приблизительно в 200 раз. В то же время основные затраты ЖКХ по обслуживанию людей на зарплату выросли примерно в 30 раз, в меньшей степени выросла электроэнергия, - в 22 раза. Остальные статьи, чтобы могли повлиять на тарифы, должны были вырасти в несколько сотен раз. Но там такого не происходит. То есть получается, что тарифы в среднем завышены в 6-7 раз. В то же время руководители ЖКХ жалуются, что денег у них не хватает. Совершенно очевидно, что порядка 80% денег, собираемых жителями, просто разворовывается. Скажите, пожалуйста, смогут ли товарищества собственников жилья каким-то образом прекратить это воровство и добиваться снижения тарифов, как минимум, в 5-6 раз, потому что они экономически совершенно не обоснованы?

Александр Гончаров: Спасибо за вопрос. Хочу сразу немножко выступить в защиту своих коллег. Я бы не стремился развешивать ярлыки и уходить от таких слов «воровство» и так далее. Существует огромное количество проблем в отрасли, из-за которых мы сталкиваемся с финансовыми трудностями. Теперь непосредственно к вашему вопросу. Безусловно, когда товарищество собственников жилья возьмет всю систему финансового контроля в свои руки по расходованию средств и по планированию средств на отдельно взятый дом или на группу домов, конечно, вся система платежей становится прозрачная. В данном случае в пользу того, что товарищество собственников жилья фактически становится полноправным хозяином своих денежных средств, скажу, что товарищество собственников жилья через систему общих собраний фактически может вводить любые уровни платежей. Они даже могут быть меньше, я уж не говорю о том, что могут быть больше, чем общепринятые в органе местного самоуправления города.

Светлана Толмачева: По поводу прав товариществ собственников жилья. В репортаже, который мы услышали в начале, одна из представительниц ТОСа говорила о том, что в товариществе она видит способ отстаивать право на придомовую территорию, на то, чтобы не застраивали детские площадки другими многоэтажными домами и так далее. Как вы думаете, может ли товарищество собственников жилья решать еще и эти проблемы? Или это просто призрачные надежды, пока в товариществах мало кто разбирается?

Александр Гончаров: На сегодняшний день, согласно законодательству, земельный участок под многоквартирный дом и под прилегающую территорию принадлежит собственникам. На сегодняшний день, создавая товарищество собственников жилья, фактически многие председатели как раз исполняют вот эту волю собственников, то есть они идут за оформлением земельного участка в собственность либо в пользование для того, чтобы как раз именно решить ряд проблем для себя, связанных с использованием придомовой территории. На сегодняшний день перечень таких проблем фактически огромен по всей стране. Это и несанкционированные парковки, это и строительство жилья или строительство каких-то объектов на территории дворов, или реконструкция благоустройства, с которой жители могут быть не согласны, поскольку у них своеобразный, другой взгляд на эту проблему.

Естественно, создание товарищества и оформление земельного участка – это один из способов защитить свои права и взять землю в собственность, оформить ее и фактически выполнять функции собственника: распоряжаться, управлять, использовать. Единственное, здесь хочется сказать, что существует серьезная организационная проблема, связанная непосредственно с процедурой оформления земельного участка в собственность. Она несколько громоздка, но что-то мне подсказывает, что надо надеяться, что в ближайшее время немножко будет упрощена эта система по всей стране.

Светлана Толмачева: У нас есть телефонный звонок. Здравствуйте, вы в эфире.

Слушатель: Из Екатеринбурга Николай Иванович. У меня такой вопрос: в графе, включенной в квартплату, опять появился капитальный ремонт. Наш дом будет ремонтироваться через сто лет, не раньше. Мне сейчас 80. Почему я должен платить? Второй вопрос: за то, что вода поступает в квартиру, мы платим, теперь за то, что она уходит из квартиры через раковину, отвод ввели. Давайте еще за воздух введем. Я считаю, что капитальный ремонт и водоотвод – это просто преступная графа. Ответьте, на каком основании вы вводите эти графы?

Александр Гончаров: На сегодняшний день, отвечая на ваш вопрос, хочу сказать, что система коммунальных платежей предусматривает оплату любых услуг, которые оказываются жителям домов. В данном случае, когда вы пытаетесь оспорить оплату за водоотведение, я хочу вам немножко возразить и сказать, что в данном случае водоотведение – это тоже услуга, за которую нужно платить. Представьте, если все жильцы дома перестанут платить за эту услугу, что вообще физически может случиться в многоквартирном доме. Не дай Бог, такое случится.

Светлана Толмачева: Александр Матвеевич, и вот тут возникает вопрос, который может возникнуть один из тысячи на общем собрании жильцов. Человеку 80 лет, капитальный ремонт в доме планируется лет через 20, допустим, человек – не оптимист по натуре и говорит, что я не буду платить, потому что мне в данный момент это не нужно. Может быть, миллион вопросов, которые будут выдвинуты на собрании, в конечном итоге все будут сводиться к одному: давайте не будем платить. Каким образом провести собрание жильцов так, чтобы оно было конструктивным?

Александр Гончаров: Безусловно, право собственников на общем собрании определиться и решить вопрос о том, платить или не платить за капитальный ремонт, сколько платить ежемесячно за капитальный ремонт. Остается по закону такое право. Но я бы хотел всех слушателей нацелить на завтрашний день. Можно, конечно, отказаться от сбора на капитальный ремонт, но тогда давайте подумаем о том, а где возьмутся деньги через те же 10-15-20 лет, и кто будет ремонтировать дом? А гражданину, который в принципе, допустим, чувствует себя, что ему физически этот капитальный ремонт не нужен, есть такие люди, которые могут переехать или планируют переехать из дома в дом, хочу просто напомнить, что существует уже пару тысяч лет знаменитое римское изречение одного из императоров: закон суров, но это закон. На сегодняшний день, если вы собственник, и общее собрание решило, что все собственники должны нести расходы по каким-то накопительным фондам в резервный капитальный ремонт, это нужно делать. Сегодня это буква закона.

Светлана Толмачева: Итак, до 1 марта 2006 года жители многоквартирных домов в городах России должны определиться с управляющей компанией, с формой управления, провести общее собрание, где должны решить все эти вопросы. В Екатеринбурге информационная кампания, будем надеяться, стартует в сентябре, и мы будем следить за тем, как будет развиваться этот процесс в Екатеринбурге, тем более, что общественные слушания на эту тему в городе продолжатся.