Программу ведет Олег Вахрушев. В программе принимают участие - Феликс Ривкин, начальник Службы по управлению домами собственников Управляющей компании РЭМП Ленинского района Екатеринбурга, и Владимир Гуркин, председатель Товарищества собственников жилья, город Омск.

Олег Вахрушев: Приближается срок, когда россияне, жители многоквартирных домов должны будут выбрать, кому доверить обслуживание своего дома - управляющей компании или вновь созданному Товариществу собственников жилья.

Сегодня рядом со мной в студии Радио Свобода - начальник Службы по управлению домами собственников Управляющей компании РЭМП Ленинского района Екатеринбурга Феликс Ривкин. На телефонной связи у нас из студии Омской телерадиокомпании "Антенна-7" - Владимир Гуркин, председатель одного из Омских Товариществ собственников жилья.

А нашим радиослушателям мы предлагаем ответить на вопрос: кому бы вы доверили управление многоквартирным домом, в котором вы живете, если выбор нужно было бы сделать именно сегодня?

Итак, недалек тот день, когда согласно новому Жилищному кодексу России все россияне, живущие в квартирах, собственники своих квартир в многоквартирных домах должны будут выбрать, кому же отдать в управление свой дом. Феликс, я у вас сначала спрошу. Скажите, пожалуйста, когда несколько месяцев назад шел разговор на Радио Свобода на эту же тему - о том, что нужно подготавливаться, были такие проблемы, что население практически не знает о том, что ему грядет сделать выбор. Сейчас какая-то информационная политика проводится в этом отношении?

Феликс Ривкин: Вопрос несколько неожиданный. Но я хотел бы о другом немножко сказать. Дело в том, что вы сказали о том, что тот день недалек, а этот день наступил уже сегодня.

Олег Вахрушев: Но закончится это все в марте - 1 марта будущего года.

Феликс Ривкин: Ну, не закончится. До 1 марта необходимо провести собрания и выбрать способы управления собственникам каждого дома. Просто если это не состоится до 1 марта, то органы местного самоуправления обязаны провести открытый конкурс, и выбрать на этом конкурсе, на торгах управляющую компанию, которая предложит наиболее приемлемые условия. А выбрать можно уже сегодня.

Олег Вахрушев: Если человек выбирает управляющую компанию в качестве обслуживающей его дом, что дает это жителю квартиры, собственнику квартиры?

Феликс Ривкин: Выбрать, в любом случае, придется - или управляющую компанию, или же создать Товарищество собственников жилья. И опять же это Товарищество собственников жилья может выбрать управляющую компанию в качестве управления собою. Управляющая компания - это та организация, которая имеет право, потому что у нее есть определенные разрешительные документы, есть определенный набор специалистов, которые имеют опять же право работать... допустим, лицо, ответственное за электрохозяйство, лицо, ответственное за работу лифтов, сейчас еще и требуется лицо, ответственное за тепло. Так вот, эта управляющая организация, она является в данном случае посредником между поставщиком тепловых сетей, электросетей и так далее и потребителем, собственником жилья.

Олег Вахрушев: А преимущества какие-то есть?

Феликс Ривкин: Преимущества только в том, что... ну, это на мой взгляд, в случае выбора управляющей организации, я думаю, что цена управленческих услуг будет меньше. Хотя бы потому, что управляющая организация может, сосредоточив у себя достаточно большие объемы тех или иных специалистов, как бы организовав эти объемы, распределить эти расходы управленческие на несколько домов. Скажем, если дом самостоятельно через Товарищество собственников жилья пытается решить те же самые вопросы, то ему необходимы вот те лица, как минимум трое, о которых я уже говорил, - требуется управляющий, требуется бухгалтер, требуются техники-смотрители и так далее. Вообще есть классификатор работ, должностей и специалистов ЖКХ, которые формально вообще-то нужны любой организации, начиная от секретаря, программиста, заведующего складом и так далее. Просто в ТСЖ эти специальности сгруппированы в одном человеке. Один и тот же человек - тот же председатель, как правило, - ведет и делопроизводство, и секретарскую работу, и он же инженер, и он же мастер, и он же иногда и рабочий.

Олег Вахрушев: Вот об этом мы сейчас как раз и спросим у председателя одного из омских Товариществ собственников жилья. Владимир Николаевич, во-первых, ответьте, пожалуйста, на тот же самый вопрос. А во-вторых, какие выгоды будут у собственника жилья, на ваш взгляд, нежели в управляющей компании... Хотя я, конечно же, не могу противопоставлять, и понимаю, что и то, и другое - это на благо все-таки собственников жилья. Но, тем не менее, какие выгоды будут у собственника, если он вступит в Товарищество собственников жилья и его дом будет обслуживаться именно по этой форме управления?

Владимир Гуркин: Вы совершенно правы, противопоставлять, наверное, не имеет никакого смысла. Мало того, я считаю, что ТСЖ - это те самые маленькие ручейки, из создания которых со временем, вливаясь один в другой, получится та большая река, которая называется "управляющая компания", которая является, на мой взгляд, более прогрессивной формой управления. Другое дело, что если люди хотят сейчас... а они обязаны сейчас принять решение, на мой взгляд, им легче организовать товарищество. С помощью этого (особенно в нашей области) они могут получить средства, необходимые им для капитального ремонта своего жилья, поскольку у нас существует специальная программа, подав соответствующее заявление в Министерство строительства и коммунального хозяйства области. А потом, со временем, да, наверное, надо будет переходить на более прогрессивную систему управления - управляющая компания.

А что касается выгод и благ, то кратко действительно можно сформулировать именно так, что это получение того же набора услуг, которые сейчас получают люди, но более высокого качества и с меньшими для них затратами.

Олег Вахрушев: Владимир Николаевич, скажите, пожалуйста, Товарищество собственников жилья - это все-таки некая форма самоуправления, да?

Владимир Гуркин: Да, конечно.

Олег Вахрушев: В таком случае, все-таки не понятно, как простой житель, который не входит в правление ТСЖ, сможет все-таки как-то управлять своим домом.

Владимир Гуркин: Ну, управлять ему домом и не нужно. Сначала проводится собрание, на котором выбирается соответствующее правление, председатель или управляющий, которым делегируют свои права люди. Раз в год проводится собрание, на котором правление отчитывается в проделанной работе, происходит отчет, доводится до сведения людей отчет ревизионной комиссии, определяющей и контролирующей финансовое состояние и потраченные общие деньги товарищества. Вот, собственно, и все. А задача управлять - это именно правление, и в первую очередь председатель или управляющий.

Олег Вахрушев: Пожалуйста, Феликс.

Феликс Ривкин: Я бы дополнил слова Владимира. Дело в том, что как раз собственники управляют своим домом через общее собрание собственников. И в ТСЖ та же ситуация. То есть вот это общее собрание фактически является первичным управляющим органом. Выбирая правление, выбирая управляющую компанию, утверждая финансовый план, принимая отчеты по исполнению финансового плана - это и есть элементы управленческих функций.

Олег Вахрушев: Владимир, у меня к вам еще один вопрос. Скажите, конкретно в вашем Товариществе собственников жилья вы набирали какой-то штат либо вы все-таки передали полномочия по обслуживанию дома... ну, не полномочия, наверное, а просто передали обслуживание дома какой-то управляющей компании?

Владимир Гуркин: У нас есть свой штат работников. Другое дело, что эти люди работают... практически каждый из них, кроме того, слесарь еще работает слесарем в соседнем доме, так же как и электрик. Единственные постоянные работники - это дворники, у которых слишком много работы. Бухгалтер есть свой, разумеется. То есть эти люди, этот коллектив под моим руководством занимается обеспечением порядка, ремонта в нашем доме. И вот насколько я могу судить, у нас это все происходит вполне успешно.

Олег Вахрушев: Еще несколько месяцев назад была такая проблема, что в России не существовало типового договора по управлению домом. Феликс, у вас, я так полагаю, поскольку вы давно работаете, этот договор существует. Но есть ли все-таки какая-то общероссийская форма именно типовая, чтобы кому-то другому не придумывать колесо заново?

Феликс Ривкин: Дело в том, что понятие "типовой договор" не совсем, может быть, корректно. Любая сделка - это, в общем-то, индивидуальный договор. Конечно, может быть некая болванка, "рыба", как выражаются многие, которые начиняют этот договор какими-то типовыми отношениями. Но любой договор - это, в общем-то, индивидуальная сделка. У нас разработана форма своего договора на управление домами Товарищества собственников жилья. Сейчас разрабатывается договор для работы по третьему способу управления - без создания товарищества, договор на управление собственниками. Но, скажем так, те разработки, которые идут к нам как бы сверху, из руководства города, из других инстанций, нам, к сожалению, не подходят. То есть мы пытаемся сами решить эти вопросы.

Олег Вахрушев: А почему не подходят?

Феликс Ривкин: Пока нет четкости в этих договорах, пока нет конкретики даже, запутанность очень большая. Вот недавно пришел один из договоров на управление собственниками, - ну, мягко говоря, мешанина. Приходится самим разрабатывать.

Олег Вахрушев: Понятно. Владимир, скажите, пожалуйста, а вам в вашей деятельности хватает нормативных документов каких-либо для того, чтобы осуществлять свою деятельность?

Владимир Гуркин: Да, вполне хватает.

Олег Вахрушев: То есть, по большому счету, законодательная база позволяет вам продуктивно работать?

Владимир Гуркин: Да, разумеется. И я хочу добавить в отношении договора. У нас также существует договор с каждым жильцом. Мы его разрабатывали сами. И я думаю, что здесь особенно изобретать ничего не нужно. Суть этого договора в том, что товарищество, правление обеспечивает людей соответствующим набором услуг, поддерживает жилое помещение в качественном состоянии, производит ремонт, обеспечивает чистоту, порядок, уборку подъездов, посадки на территории, а люди обязуются беречь общее состояние и обязуются вовремя платить - вот и все.

Олег Вахрушев: Владимир, а вы живете в том же доме, который обслуживает ваше товарищество, или вы...

Владимир Гуркин: Да, разумеется.

Олег Вахрушев: То есть, в принципе, все конфликтные ситуации полюбовно решаете?

Владимир Гуркин: Да, конечно. И по закону председателем может быть только жилец этого дома. Другое дело, что управляющим может быть человек, который не живет здесь. А вот председателем должен быть именно жилец этот дома. И я живу, да, в этом же доме.

Феликс Ривкин: Я бы уточнил: не жилец этого дома, а собственник этого дома.

Олег Вахрушев: Да, это, честно говоря, существенное дополнение. И у нас есть телефонный звонок. Здравствуйте.

Слушатель: Здравствуйте. Меня зовут Виолетта Васильевна, я живу в Москве. Меня интересуют два вопроса. Чем отличаются эти управляющие компании так называемые от ЖЭКов? Или у нас эта реформа, как обычно, - перемена вывески - и все?

Второе. Мы должны выбрать себе управляющую компанию. Из кого выбирать, когда рядом только один ЖЭК? Объясните, мне, пожалуйста. Потому что это полная профанация.

Олег Вахрушев: Логичные вопросы. Попробуем сейчас объяснить, Виолетта Васильевна. Феликс, пожалуйста.

Феликс Ривкин: Виолетта Васильевна в своем вопросе как бы даже сама и ответила. Дело в том, что, действительно, реформа продолжалась таким образом, что не возникло новых управляющих компаний. С одной стороны, отсутствовал рынок на управление и на обслуживание жилья, потому как государство регулировало эти цены, и просто бизнес сюда не пришел. А с другой стороны, и люди, сами собственники не проявляли инициативу и не создавали Товарищества собственников жилья, хотя можно было начинать уже с 1993-1994 годов это делать. И фактически не создали потребность в этих управляющих компаниях.

И небольшое разделение я еще бы сделал в том, что существующий рядом ЖЭК - это как раз не управляющая организация, а это обслуживающая организация. Управляющие организации - ну, это бывшие тресты, РЭМПы, МУПы, с которыми непосредственно у собственников имеется договор на техническое обслуживание, и это организация, которая заключает договоры на поставку услуг.

Сегодня, по крайней мере, собственники могут, во-первых, отказавшись, допустим, от услуг управляющей компании, создать собственное Товарищество собственников жилья, и своими силами или опять же, как Владимир говорил, привлекая специалиста управляющего в свой штат, этими силами заключать договоры с поставщиками услуг, нанимать штат, создавать управляющую систему. То есть альтернатива есть. И, в общем-то, я надеюсь, что когда процесс, как говорил Горбачев, пойдет, то появится и рынок - и этих управляющих компаний появится достаточно много.

Я понимаю, что придет не только чистый и честный бизнес, придут не только те специалисты, которые сегодня работают в тех же старых структурах, которые надеются на то, что им удастся в этом бизнесе поработать, но придут и совершенно молодые, совершенно новые кадры, которые, с одной стороны, создадут и новые услуги, и новые возможности. Но и, конечно, надо понимать, что могут прийти и мошенники. Здесь нужно очень аккуратно, не спеша выбирать и изучать и рынок, и тех, кто предоставляет эти услуги.

Олег Вахрушев: Честно говоря, Феликс, когда вы сказали о том, что бизнес должен прийти в эту область жизни россиян, у большинства-то как раз жителей страны негативное отношение к тому, что когда-то куда-то войдет бизнес. Это значит, как минимум, что цены-то точно подрастут на услуги. Хотя, может быть, это, конечно, не так.

Тем не менее, я хочу обратиться сейчас еще вот к какой проблеме. У некоторых Товариществ собственников жилья, которые есть в Екатеринбурге, возникли проблемы с Налоговой инспекцией. Итак, Налоговая инспекция в Екатеринбурге предъявила претензии ряду жилищных организаций, и первым на грани банкротства оказалось старейшее в Екатеринбурге Товарищество собственников жилья. Квартплата для членов жилищных товариществ может вырасти аж в 1,5 раза. Пропагандируемая муниципалитетом частная форма управления жильем и жилищная реформа теперь уже вызывают недоверие у екатеринбуржцев.

Владимир, знакома вам такая ситуация? Сталкивались ли вы с проблемами учетной политики в вашем товариществе?

Владимир Гуркин: Отчасти. К нам несколько дней назад пришли подобные документы из местной Налоговой инспекции. Но я думаю, едва ли резко нас сейчас это коснется, потому что на капитальный ремонт мы средства никогда не собирали, а мы собирали средства только на текущий ремонт. Понятно, что задачей любой инспекции налоговой является получение доходов, которые идут в наше родное государство, в общую казну. Однако если этот вопрос в Екатеринбурге не будет решен в пользу товарищества, это будет прямой акцией на уничтожение товариществ, а следовательно, и управляющих компаний, а следовательно, будет поставлен крест на всей системе реформирования жилищного хозяйства, которое сейчас проходит в нашей стране.

Олег Вахрушев: Феликс, ваш комментарий.

Феликс Ривкин: Я бы сказал, может быть, даже резче. Дело в том, что у нас государство, как всегда, одной рукой делает доброе дело, а другой... как говорил Черномырдин: "хотели как лучше, а получили как всегда". К сожалению, это вопрос и кадров.

Вот вы меня в начале передачи спросили об информационном обеспечении реформы. У нас провозгласили Жилищный кодекс. Говорят глашатаи о том, что "уважаемые граждане собственники, все будет хорошо, все будет прекрасно". А с другой стороны, не обеспеченная кадрами, специалистами та же налоговая инспекция... я имею в виду, теми специалистами, которые могли бы разобраться в жилищных вопросах, в вопросах управления, в вопросах обслуживания, прохождения финансовых средств в этих организациях, там их просто нет. И к Товариществам собственников жилья эти налоговые специалисты относятся, как и к любой коммерческой организации, ну, или, допустим, некоммерческой организации, каковой и является Товарищество собственников жилья, но от подхода опять же как к коммерческим. Отсюда и вопросы. И, действительно, я также с ужасом предполагаю, чем это может закончиться, если ничего не изменится.

Олег Вахрушев: Наверное, один из самых животрепещущих вопросов, который будет стоять перед выбором собственников жилья, кому же отдать в управление свой многоквартирный дом, - это, естественно, цена предоставляемых услуг. На сколько больше либо на сколько меньше цена... Вот вы наверняка, Феликс, знаете, сколько стоят услуги у Товариществ собственников жилья, если они не передают управление в управляющие компании, а самостоятельно этим занимаются. Выше у вас расценки либо ниже?

Феликс Ривкин: По городу Екатеринбургу такая статистика: управленческие услуги в жилищном фонде составляют где-то от 13-15 процентов до 35-40 процентов. При этом нижняя планка - это у тех организаций, которые сегодня в основном являются муниципальными, верхняя планка - это как раз у Товариществ собственников жилья. И связано это с тем, что квалифицированное управление требует, как я уже говорил, набора определенных специалистов. И если Товарищество собственников жилья само занимается управлением, то этих специалистов приходится держать в штате - на полставки, на полной ставке, но требуется. Не каждый может себе это позволить.

С другой стороны, нижняя планка - вот эти 13-15 процентов - не говорит о низкой цене. Это просто говорит о том, что ресурс достаточно распылен. Сегодня все стремятся к минимизации расходов, в том числе и управляющие компании, поэтому стараются держать как можно меньше управленческих специалистов на большие массивы. И это тоже сказывается на качестве.

И я думаю, что в перспективе цена управленческих услуг будет в пределах 15-20 процентов от стоимости технического обслуживания (надо было сразу оговориться). И дальше просто все уже будет зависеть от того, какое качество и какой набор услуг заказывает то или иное сообщество собственников. Я бы так ответил.

Олег Вахрушев: И сейчас мы поинтересуемся, как обстоят дела в Омске. Владимир, пожалуйста.

Владимир Гуркин: Где-то, может быть, и прав Феликс. Но давайте разберемся конкретно по товариществу, которое я возглавляю. Прежде всего, да, мы не имеем права делать наши тарифы выше, чем те, которые утвердил городской совет. И об этом сказано в Жилищном кодексе. Итак, обслуживание у нас меньше на 9 копеек на 1 квадратный метр. Текущий ремонт, в отличие от тех тарифов, которые утвердил Городской Совет и которые установлены для муниципальных домов, у нас меньше на 1 рубль 40 копеек на 1 квадратный метр. Отопление у нас меньше на 1 рубль 50 копеек, благодаря установленным приборам учета. Итого, наш дом, наши жильцы получают тот же, я еще раз повторяю, набор услуг, и даже, может быть, высшего качества, потому что у нас идеальная чистота и в подъезде, и на территории, потому что работники, которых мы наняли, они вполне справляются со своими обязанностями, и наш дом платит меньше, чем соседний муниципальный дом, на 1 квадратный метр на 3 рубля. Вот у меня 100 метров, и я плачу на 300 рублей меньше, а получаю тот же набор услуг.

Олег Вахрушев: Естественный вопрос, Владимир, - за счет чего?

Владимир Гуркин: Я только что сказал о том, что отопление - за счет установленных приборов учета, обслуживание меньше за счет того, что у нас совместители работают из других домов, и у нас не такие высокие оклады установлены, и ремонт - за счет того, что мы рассчитываем смету, и по этой смете, твердо ее придерживаясь, собираем деньги.

Олег Вахрушев: Понятно. Феликс, вы не согласны с тем, что нельзя завышать расценки, которые установлены представительной властью?

Феликс Ривкин: Да, я хотел бы поспорить с Владимиром. Дело в том, что, во-первых, тарифы устанавливаются самим Товариществом собственников жилья, и эти тарифы могут быть любыми - от 10 копеек за 1 квадратный метро до 100 рублей за 1 квадратный метр, и опять же это примерные цифры. Механизм простой. Собственники сами устанавливают эти тарифы, а эти тарифы будут соответствовать тому финансовому плану, который они утвердили.

Я бы еще поспорил с Владимиром... не то что поспорил, а как бы подискутировал. Мы немножко о разных вещах говорим. Я говорил о стоимости управленческих услуг (вы меня об этом спросили), а он говорил о стоимости услуг по обслуживанию. Дело в том, что вот этот набор услуг по обслуживанию, он как раз может быть разным для каждого дома, и он может составлять действительно разную сумму. Я же говорил об управленческом вознаграждении, которое опять же в процентах к этим услугам применяется.

И Владимир, видимо, говорил о том, что если они завысят тариф, то есть сделают его выше, чем городской, то они могут просто лишиться дотации из бюджета. То есть мы сегодня все вместе платим всего лишь 90 процентов, то есть не 100 процентов от утвержденного тарифа. И вот для Товариществ собственников жилья, к сожалению, власть создала такую ситуацию, что "если хотите эту дотацию получать, тогда, пожалуйста, придерживайтесь вот этих ставок городских. Если вы будете их завышать, тогда уж, извините". Вот как бы об этом и речь.

Олег Вахрушев: И последний вопрос в завершение беседы. Феликс, скажите, пожалуйста, если бы к вам подошел человек на улице и сказал: "Феликс, скажите, пожалуйста, вот куда мне свою квартиру в нашем доме многоквартирном отдать? Куда мне войти - либо в управляющую компанию, либо в Товарищество собственников жилья?", - что бы вы ему ответили?

Феликс Ривкин: Ну, квартиру...

Олег Вахрушев: Понятно, что квартира моя, но тем не менее.

Феликс Ривкин: Нет, квартиру отдать он, в любом случае, самостоятельно никуда не сможет. Дело в том, что, к сожалению, наш законодатель сделал такой реверанс - и убрал из закона слово не очень благозвучное "кондоминиум" - было раньше такое слово. Дело в том, что мы сегодня с вами, проживая в многоквартирных домах, почти повсеместно, порядка 99 процентов многоквартирного жилого фонда, по крайней мере, Екатеринбурга, мы проживаем в кондоминиумах. У кондоминиума есть определенная суть - помещение находится в собственности конкретных лиц. То есть это может быть жилое или не жилое помещение, но оно находится у собственника, как правило, частника, но может быть и у муниципалитета. И есть некоторое имущество, которое связывает имущество собственников, и называется "общим имуществом". Это места общего пользования - имеются в виду лестницы, коридоры, какие-то площадки, это инженерное оборудование, сантехническое, лифтовое и прочее. Это кровля, фундаменты, подвалы. Это придомовой, в конце концов, земельный участок, хотя с него и надо было бы начать. Вот это общее имущество, оно неразрывно связано с каждой квартирой. То есть каждый собственник имеет долю прав вот в этом общем имуществе, притом не выделяемую в натуре. Невозможно выделить какой-то квадратный сантиметр и сказать "вот это мой, а вот этот - соседа". В каждом квадратном сантиметре имеется доля каждого собственника. И вот это и является основой, потребностью и необходимостью всех собственников объединиться для управления вот этим общим имуществом.

Олег Вахрушев: И все-таки управляющая компания...

Феликс Ривкин: Да, куда идти. Для начала нужно просто найти единомышленников в своем доме, так называемую инициативную группу, продумать какие-то моменты. В первую очередь я бы даже рекомендовал прочитать просто Жилищный кодекс, просто прочитать, пометить, где и какие вопросы не понятны, где и какие проблемы возникают. Но, тем не менее, прочитать его. Можно, в принципе, обратиться к нам. Мы создали технологию, по которой мы можем помочь провести общее собрание собственников, а также провести разъяснительную работу с собственниками, чтобы они могли более осознанно выбирать что-то из этих способов управления, в том числе и выбирать управляющую компанию. Ну, можно и к другим специалистам обращаться.

Олег Вахрушев: Понятно. Благодарю всех участников разговора.