Ссылки для упрощенного доступа

logo-print

Собственники жилья


[ Радио Свобода: Программы: Россия ]
[28-11-05]

Собственники жилья

Автор и ведущаяЕлена Ольшанская
РедакторАлексей Цветков

В передаче участвуют: Евгения ЮНИСОВА - председатель правления ТСЖ "Трехпрудный" ("Волоцкие дома") Ольга МИХАЙЛОВА - член ТСЖ "Трехпрудный" Дмитрий ЕЛИСЕЙКИН - адвокат, заместитель председателя коллегии адвокатов "Замота и партнеры" Благодарность Михаилу СУББОТИНУ, США

"До марта 2006 года все россияне должны определиться, каким образом будет происходить управление их жилым фондом. Государство настоятельно советует гражданам создавать товарищества собственников жилья (ТСЖ)..." С такого рода обращением время от времени выступают средства массовой информации, указывая на то, что "юрьев день", то есть, право выбора обслуживания многоквартирных зданий, предоставленное их жителям новым Жилищным кодексом, ограничено одним годом. Те, кто пропустит этот срок, могут потом столкнуться с резким повышением квартплаты или признанием их еще крепкого дома аварийным, а следом - выселением в не лучшие районы. Российская власть очень тихим голосом зовет своих граждан проявить самостоятельность, а люди молчат, не зная, что ответить на этот призыв и опасаясь, что на пути свободы их ждут опасные ловушки.

Елена Ольшанская: "ЖИЛЕЦ м. жилица, жилянка, кто жив, кто живет или кому еще суждено жить. Еще он жилец на свете, не стар... Живой не без жила, а мертвый не без могилы... Не ищи жилья, ищи хозяина," - читаем мы в Словаре Владимира Даля. - "... Слова собь, - говорит в другой главе Даль, - означающего личность, отдельность, самую суть человека, в словарях нет; мы пишем: собственный,... собственник... почему здесь стечение букв так полюбилось нам, не знаю... Собь человеческая строптиво упорствует в себялюбии и корысти. Собь наша держится за любовь к миру и любовь к самому себе... С умом собину нажить, а без ума растерять. ... Собность, собственность, ... имение и всякая вещь, как личное достояние чье. Право собственности или право собины, безусловного владения чем навсегда, обладание..."

Язык выводит наружу то, что спрятано внутри: стать собственником - значит обособиться, отделиться. В русском народном понимании это плохо. Еще хуже (и опаснее) было это в советском понимании. После революции в просторные барские квартиры селили пролетариат. Старые жильцы - те, кто во время не уехал, не был арестован, расстрелян, выселен, потеснились. Зимой, в лютые холода, печки-буржуйки топили дорогой мебелью и книгами, а в фарфоровых ваннах бывшие крестьяне хранили запасы картошки. Многие из этих новых горожан позже погибли в лагерях, не вернулись с войны. Черную поэзию битком набитых коммуналок, где многодетные семьи помещались в одной комнате и где все соседи были на виду друг у друга, в конце 1950-х годов начал разрушать Никита Хрущев. По его указанию в стране появились блочные пятиэтажки с малогабаритными квартирами. Некоторые социологи считают, что именно тогда коммунистическое сознание масс дало серьезную трещину. Из обветшалого центра люди охотно переезжали на окраины, в скромное, но отдельное жилье. К началу 1990-х годов многие дореволюционные "доходные" дома с большими, наполовину опустевшими коммунальными квартирами оказались в критическом состоянии.

Ольга МИХАЙЛОВА - владелица жилья в центре Москвы, в одном из знаменитых, стоящих друг напротив друга, "Волоцких домов" в Трехпрудном переулке:

"Волоцкие дома" - это два строения. Была некая дама до революции по фамилии Волоцкая, она взяла деньги в банке и построила один подъезд, первый. После этого она заложила его в банке и напротив него построила второй подъезд. Поэтому у нас нумерация подъездов - в разных строениях, неожиданная такая нумерация. Потом она заложила в банке второй подъезд и к первому пристроила третий. Так она строила, строила, построила девять подъездов... тут началась Первая мировая война и стройка прекратилась, поэтому у дома чуть-чуть хвостик недостроен. Некоторые люди, я имею в виду их семьи, живут здесь с 1911 года, с 1920-х годов, многие поселились до войны. Даже большие деревья во дворе дома - у нас есть две пожилые дамы, которые в детстве, маленькими девочками, помогали сажать эти самые деревья. В 1991 году огромный кусок московского центра от Садового кольца до Бульварного кольца решением мэра города Лужкова был передан "Мост-Банку". Во всех домах запретили приватизацию (тогда только начиналась приватизация в городе) и объявили о том, что всех нас выселят за кольцевую дорогу. Естественно, возникли тоска, уныние, паника и печаль. Тогда мы все собрались, жители дома, провели собрание и создали товарищество жильцов, еще не было собственников, мы не были собственниками, мы создали товарищество жильцов дома и стали отбиваться от постановления, которое приговаривало нас к выселению. И мы сумели победить ситуацию, переломить ее. Во-многом с помощью средств массовой информации, телепередач, газет и так далее постановление было отменено, мы приватизировали квартиры и стали жить-поживать. В эти годы законодательство менялось очень часто, мы переоформляли наше товарищество из одного вида в другой и в итоге оформили товарищество собственников жилья (ТСЖ). С огромными усилиями - в 2000 году, после девяти лет последовательной борьбы - мы получили дом в управление. То есть, у нас есть собственный ЖЭК, собственные денежные средства и все прочее. И мы стали наш дом нормально содержать. Мы сделали ворота, которые снесли в 1960-е годы, мы их восстановили, получив на это разрешение, что также потребовало больших усилий. У нас вывозится снег. Раньше были огромные сугробы, не выйдешь из подъезда. У нас убирают лед, скалывают сосульки с крыши, что очень страшно для центра, потому что именно в нашем доме был случай, когда в 1990-е годы упала сосулька и убила мужчину, который вел девочку в школу. Молодой мужчина, он девочку оттолкнул, а сам погиб. Теперь, слава Богу, этого не случается, по крайней мере, с нашим домом. У нас нормально стало работать отопление. Раньше это была проблема бесконечная, нам его не включали до ноября, мы каждую осень слали телеграммы Лужкову. Мы наладили водоснабжение, частично поменяли коммуникации, поменяли старую электросистему, потому что она не была рассчитана на нагрузку, которая сейчас есть в квартирах, по количеству электроприборов... Сами отремонтировали подъезды, двор привели в порядок. Мы выиграли кучу всяких конкурсов: "Лучший подъезд", "Лучший двор" в городе. Имеем массу наград. И вот в этой ситуации вдруг нас решают обратно передать ЖЭКу, ДЭЗу теперь это называется.

Елена Ольшанская: "ТСЖ (товарищество собственников жилья) - некоммерческая организация, образуемая собственниками квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом" (так определяет современный Бизнес-словарь).

Евгения ЮНИСОВА - председатель правления Товарищества собственников жилья "Трехпрудный" ("Волоцкие дома"):

В 1991 году по нашим домам, которые расположены в районе Патриарших прудов (их построил известный архитектор Нирензее, построил добротно, и, в общем, сейчас они производят впечатление хороших, крепких домов) было принято решение об отселении жителей и реконструкции силами посторонней коммерческой структуры. Тогда жители предложили правительству Москвы, что ремонт и содержание зданий они будут осуществлять самостоятельно. Это два строения, в них более 230 квартир и в тот момент жило почти 900 человек. Мы создали Комитет общественного самоуправления, в который вошли от каждого подъезда по несколько человек, сложилась крепкая, дружная структура. Обошли все квартиры, поговорили с жителями. В доме было много коммунальных квартир и многие поняли, что такое решение будет способствовать разрешению их жилищной проблемы. Когда в доме нормальная, спокойная обстановка, дом под присмотром, хорошо содержится, тогда существенно больше возможностей найти способ решения жилищной проблемы путем размена или купли-продажи квартиры, чем если кто-то за вас делает выбор и решает вашу судьбу - куда вам ехать и на каких условиях. Программа, которую мы разработали, предусматривала постепенное расселение коммунальных квартир. Второй очень серьезный вопрос: дом действительно в тот момент нуждался в капитальном ремонте. Мы своими силами и средствами нашли способ решения этой застарелой болезни. Каждый из новых жильцов, кто квартиру приобретал, и из тех, кто в доме оставался, был заинтересован в том, чтобы вложить в это дело свои средства. Нужна была продуманная альтернативная программа, и мы разработали план комплексной реконструкции всего квартала, где предусматривалось строительство новых вставок в дворовых территориях для того, чтобы правительство Москвы получило средства на ремонт существующих домов. А содержание и уход за территорией и зданиями взяли на себя. И вот на протяжении 15 лет эта программа, собственно говоря, постепенно реализовывалась до тех пор, пока у города не возникли иные интересы.

Елена Ольшанская:

"Ты, чьи сны еще непробудны,
Чьи движенья еще тихи,
В переулок сходи Трехпрудный,
Если любишь мои стихи...
Будет скоро тот мир погублен,
Погляди на него тайком,
Пока тополь еще не срублен
И не продан еще наш дом...", -

писала Марина Цветаева в 1913 году, предчувствуя скорое крушение взрастившего ее мира. Трехпрудный переулок изгибается подковой, за углом от Волоцких домов - место рождения поэта, которое теперь можно вычислить только по номеру на массивном кирпичном здании. Готовность защитить свой дом, улицу, квартал стала важной частью жизни современного москвича.

Ольга Михайлова: Несколько лет назад была страшная история с Патриаршими прудами. Мы узнали, что есть некий проект реконструкции. Жители окрестных домов, не только близлежащих, по первому кругу, которые выходят окнами на пруд, но и мы, живущие в третьем круге по отношению к пруду, собрались и организовали встречу, на которую вынуждены были придти городские власти и Общество охраны памятников. И они нам объяснили, что пруд ужасный, что там растет трава, никому этого не надо, это какая-то деревня посреди города. То есть, выяснилось, что то, чему люди радуются - траве, деревьям, минимуму какой-то зелени посреди московского центра - властям кажется отвратительным. Самое страшное: они собирались дно пруда забетонировать. Поскольку среди жителей оказались серьезные строители, архитекторы с учеными степенями, они стали объяснять, что весь район - это бывшее Козье болото. Почему Партиаршие пруды? Потому что прудов было много, постепенно их засыпали и остался один. Козихинские переулки - здесь паслись козы и полно ключей, родников. Пруд аккумулирует эту воду, он настоящий, не наливной пруд, он живой, из земли питается живой водой. А они пытались забетонировать. Им объясняют, что, во-первых, погибнет пруд, там будет мертвая вода. Но и живая вода никуда деться не может, она потечет под фундаменты близлежащих домов, они придут в аварийное состояние. Вот эта битва была главной и мы ее выиграли. Немножко они замостили берега, но дно мы все-таки отстояли. И это потребовало огромных усилий.

Елена Ольшанская: "Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими, - говорится в Жилищном Кодексе РФ. Он был принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года и одобрен Советом Федерации. - Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства". Мэр Москвы Юрий Лужков выступил с критикой некоторых положений этого закона. В частности, он считает, что один год, данный россиянам для решения того, каким образом в дальнейшем будет управляться их жилье - слишком короткий срок.

Евгения Юнисова: В свое время, еще в 2000 году, правительство Москвы приняло постановление № 690 - о всемерном содействии созданию Товариществ собственников жилья. И, казалось бы, что если всемерное содействие на самом деле производилось, то сейчас бы в Москве более половины домов имело активные коллективы жителей. Но этого не произошло. С одной стороны, принимаются нормативные акты по развивающемуся жилищному федеральному законодательству, а с другой стороны - в каждом доме, в каждом дворе присутствует явный интерес города. Поэтому этот процесс не только не ускоряется, но ему на каждом шагу создаются препоны и препятствия. Схема противодействия очень проста. Как оказалось, из 800 жителей нашего дома шесть подали иск в суд: они возражают против товарищества. Иск шестерых человек поддержали органы местного управления. И суд вынес решение в пользу шести против восьмиста. Однако, на сегодняшний день законодательство построено таким образом, что собственники коллективно могут выбрать способ управления своим домом. И вот судебное решение подменяет собой права собственников. У членов нашего товарищества не спросили их мнения, их в суд не пригласили и даже не уведомили о том, что такое судебное заседание состоялось. Без их ведома, за их спиной такое решение принято и соответствующим образом реализуется.

Ольга Михайлова: Парадокс ситуации с "Волоцкими домами" состоит в том, что люди, которые подали в суд против ТСЖ с желанием перейти в ДЭЗ, не высказали никаких претензий к эксплуатирующей организации, то есть, никаких обвинений, никаких замечаний, даже пусть даже мелких, частных, по тому, что, например, в доме не убирают, что вовремя не включают отопление, течет кровля и так далее - у них нет таких претензий. На прямо поставленный вопрос, что вам не нравится, почему вы не хотите ТСЖ, а хотите, чтобы мы вернулись в ДЭЗ, они сказали: "Просто не хотим, и все." И судья посчитала это резонным.

Евгения Юнисова: Суд принял к вниманию мнение, что до регистрации товарищества необходимо, чтобы был зарегистрирован кондоминиум, но на сегодняшний день термин "кондоминиум" вообще ушел из жилищного законодательства. Да и предшествующее законодательство не расставляло приоритетов, что должно быть зарегистрировано сначала, а что после - кондоминиум, а потом товарищество или наоборот. Тем более, что кондоминиум не регистрируется, кондоминиум - это имущественно-земельный комплекс, и он подвергается не регистрации, а техническому учету. На сегодняшний день состав собственников в нашем доме таков: 10% остается муниципальных квартир, более 85% квартир приватизировано, либо куплено. И порядка 3,5% у нас нежилых помещений, которые принадлежат городу. То есть, на сегодняшний день более 85% помещений в частной собственности. Собственники -совершенно различные люди, есть знаменитые, известные и очень состоятельные граждане, а есть старожилы, скромные московские пенсионеры, учителя, врачи, писатели. Все они, конечно, в разной степени заинтересованы в происходящем. Но абсолютно все, за совершенно незначительным исключением, заинтересованы в сохранении дома, его инфраструктуры. Все уже привыкли, что дом под присмотром, что хорошо обслуживается, во дворе чисто, есть где поставить машину, машина под присмотром, дети под присмотром. К хорошему привыкают быстро. И поэтому угроза, что благополучие может в один момент закончиться - не только благополучие, но и сами дома могут быть подвергнуты серьезным испытаниям - угроза эта, конечно, людей объединяет. И мы обжалуем это судебное решение.

Дмитрий Елисейкин: Суд выносит решение, основываясь на законе и на своих внутренних убеждениях. Суд все равно будет выносить такие решения. Центр Москвы, принято считать, что в квартире, которая стоит 200 - 300- 500 и выше тысяч долларов, живут какие-то олигархи, очень богатые люди и так далее, которым можно будет сказать, что эксплуатация вашего здания стоит не пять тысяч рублей в месяц, а, скажем, пятьсот долларов. И эти люди, исходя из их дохода, особого внимания не обратят. В данном случае, очевидно, кто-то все-таки надоумил часть собственников, эти шесть человек, подать в суд. А целью было - разобщить. Они сделали в эту сторону очень большой шаг. То есть, организацию, которую вы создавали, которая была костяком вашего общения и принятия вами каких-то совместных решений, они эту организацию на сегодняшний день разрушили. И опять же, возвращаясь к вопросу о том, что они для этого избрали процессуальный путь, а не какой-нибудь материальный, то есть, конкретных претензий не выставляли... можно, конечно, все это очень долго обжаловать в суде и, в том числе, в международные инстанции обращаться. Но, мне кажется, целесообразнее заново принять решение и пересоздать товарищество, с соблюдением всех требований закона.

Ольга Михайлова: Из опыта 15-летнего члена ТСЖ: ни на рубль обслуживание нашего дома не дороже того, что происходит в домах, обслуживаемых ДЭЗом. Мало того, мы поставили счетчики на воду и нам это дало экономию. Не могу сказать, что это принципиальная экономия в десятки раз - это небольшая экономия, но, тем не менее, с учетом того, что все дорожает, это экономия. Я думаю, что в перспективе, если дом будет, как мы надеемся, эксплуатироваться товариществом, мы поставим и более экономичное освещение, которое выключается, может быть, когда-нибудь поставим счетчики на отопление. То есть, короче говоря, у нас есть ресурсы для экономии денег. Потому что все вокруг очень дорожает. На каждом собрании, которое, по закону, мы проводим ежегодно, естественно, первый вопрос, который задают все жители: что у нас будет с квартплатой? Это больше всего нас волнует. И хотя дом у нас в центре города, квартиры большие, но значительная часть жителей - это люди не очень богатые, которые просто здесь живут с советских времен, они не покупали эти квартиры. Поэтому для них, конечно, пять тысяч рублей и пятьсот долларов - огромная разница. И как раз товарищество тем и занималось, что искало ресурсы, чтобы держаться в рамках тех платежей, которые существуют по городу. Просто все деньги тратятся по назначению, отчетность прозрачная.

Елена Ольшанская: Проблема "Волоцких домов", надо надеяться, будет решена людьми, имеющими богатый опыт борьбы за свои права. Однако новый Жилищный кодекс РФ предлагает всем россиянам либо немедленно стать активными, экономически мыслящими и компетентными людьми, либо в самом ближайшем времени потерять право на самостоятельное решение важнейшей жизненной проблемы. После марта 2006 года судьбу каждого дома будет решать районная управа. Та структура, которая - по конкурсу - в итоге получит полномочия, предложит подопечному ей дому (хоть и в рамках закона) свои правила игры. Этой структурой может оказаться ваш прежний ДЭЗ, а может и частный предприниматель, и строительная компания... Мало кто знает (хотя это опубликовано), что с 2007 года капитальный ремонт зданий будет осуществляться за счет собственников квартир. Понятно, что центр Москвы и других крупных городов в самом скором времени резко поменяет состав своих жителей.

Евгения Юнисова: Уже принято решение сплошного освидетельствования домов в Центральном округе Москвы силами неких муниципальных институтов с целью определения технического состояния. При этом жители, собственники квартир, никак не смогут повлиять на те выводы, которые сделает комиссия. Большинство домов, видимо, будет признано либо ветхими, либо аварийными. После этого примут распорядительные документы, определяющие необходимость сноса или реконструкции таких домов. А если ваш дом признан ветхим или аварийным, то в этом случае компенсация взамен утраченного жилья не носит характер равноценности. Жителей отселят "в пределах административного образования", то есть, города Москвы, без учета месторасположения их существующего дома. Решение о дальнейшей судьбе дома будет принято без их участия. Сегодня уже определено порядка тысячи таких домов. Есть примерные списки домов, которые, по всей видимости, в ближайшее время будут отселяться, но жители до сих пор об этом ничего не знают. А если бы им проявить активность, создать товарищество (юридическое лицо) и принять участие в решении судьбы своего дома, то они могли бы своими силами найти инвестора, разработать техническую документацию, выпустить проект, собрать средства и отремонтировать дом. Наш опыт показывает, что при активном желании это возможно.

Елена Ольшанская: Нет времени, нет денег, нет сил, нет доверия к власти и друг к другу - так чувствуют себя многие люди, беззащитные перед вызовом текущего дня. Тем не менее, надо задуматься и срочно объединиться. Пусть даже для того, чтобы заключить договор с ДЭЗом - той самой организацией, которая обслуживает ваш дом сейчас. Но если такой договор заключит товарищество жильцов, оно сохранит за собой право в дальнейшем выбрать другую, лучшую организацию. ТСЖ "Трехпрудный", кстати, занимается не только "Волоцкими домами", но дает консультации и имеет лицензию на управление по договорам с другими товариществами. Рынок предложений такого рода уже существует. Пока не поздно, надо проснуться. Сказанное относится и ко мне, автору этой передачи. Дом, где я живу, входит в те почти 90% московских домов, жители которых не озаботились своей судьбой и судьбой своих детей.

Ольга Михайлова: И президент Российской Федерации Путин, и мэр города Москвы Лужков объявляют, что товарищества собственников жилья - это краеугольный камень жилищной реформы в стране, что без товариществ никуда мы не двинемся, потому что содержать дома дорого, и люди должны почувствовать себя собственниками, скажем так. Объявлено это, а реальность совсем противоположная. В Москве созданы уже, может быть, тысячи товариществ, но не передается земля, на которой стоят дома. Что это за дома, которые висят в воздухе? Не оформляются никакие документы на землю. Президент Российской Федерации приостановил действие закона о местном самоуправлении на три года, и это мотивируется тем, что нет возможности содержать еще одну армию чиновников, нет денег, нет материальных ресурсов и так далее. Мне кажется, что товарищества собственников - это и есть ячейки местного самоуправления, которые ничего не требуют, они разгружают город от его проблем: не надо зарплаты, никто не требует денег, мы сами содержим свой штат. Вот отсюда и могло бы расти местное самоуправление. Мы понимаем проблемы дома; два, три, четыре, пять домов понимают проблемы переулка, десять домов понимают проблемы улицы и так далее, не нужны здесь чиновники. Вот это нежелание дать людям какие-то права и свободы, отказ от того, кстати, что Солженицын считает основой возрождения России - местное самоуправление, власть людей на местах - здесь это сошлось одно с другим. То есть, интересы каких-то частных организаций, которые мечтают застраивать центр и зарабатывать бешеные деньги, и боязнь, наверное, властей, что будет местное самоуправление, власть народа.

XS
SM
MD
LG