Ссылки для упрощенного доступа

logo-print

Сделки с недвижимостью в свете нового российского законодательства


[ Радио Свобода: Программы: Правосудие ]
[04-04-05]

Сделки с недвижимостью в свете нового российского законодательства

Ведущая Марьяна Торочешникова

Марьяна Торочешникова: О покупке, продаже, приватизации и расселении жилья, иначе говоря, о сделках с недвижимостью в свете нового российского законодательства мы будем говорить в сегодняшней передаче.

Я представляю экспертов в студии, уже знакомых нашим постоянным слушателям. Это адвокаты бюро "Правовая защита" Антон Ежов и Алексей Голованов.

Итак, чуть больше месяца назад в России начал действовать новый Жилищный кодекс. Более или менее подробно о нем мы уже говорили в наших передачах, однако, рассказывая, акцент делали на взаимоотношениях между потребителями коммунальных услуг и теми, кто эти услуги предоставляет. И вот сегодня считаю необходимым рассказать о тех положениях кодекса, которые регулируют сделки с недвижимостью, скорее, даже передачу недвижимости от одного человека к другому. Как можно получить муниципальные квартиры, как их можно обменять, можно ли их подарить или передать по наследству и прочее. Насколько я понимаю, там очень многое изменилось. А кроме того, не так давно в России изменилось и законодательство, связанное с участием в долевом строительстве жилья и ипотечным кредитованием. И вот сегодня я попрошу наших экспертов обо всех этих новшествах рассказать.

И начнем, пожалуй, с участия в долевом строительстве. Что изменилось в законе и кому от этих изменений будет лучше, Алексей?

Алексей Голованов: Действительно, в конце декабря 2004 года был принят целый пакет законов относительно сделок, связанных с жильем, в том числе Закон о долевом участии в строительстве многоквартирных и иных объектов недвижимости. Во-первых, само появление этого закона весьма положительно, так как у нас впервые появилось легальное определение договора долевого участия в строительстве.

Марьяна Торочешникова: То есть раньше это регулировать только Гражданским кодексом.

Алексей Голованов: Раньше это регулировалось только договором долевого участия в строительстве, и той судебной практикой, которая была наработана. А как следствие возникали самые разные ситуации, например, организации торговали воздухом, и практика сводилась к тому, что у нас застройщик пробивал инвестор-контракт с местной администрацией и после этого начинал собирать деньги на строительство дома. При этом активов он мог и не иметь, для того чтобы построить этот дом. Сейчас же, согласно этому закону, под договором долевого участия в строительстве понимается ситуация, когда одна сторона обязуется оплатить участие в строительстве, оплатить финансирование застройки дома, а другая сторона обязуется за счет своих средств или привлеченных построить этот дом и сдать его в эксплуатацию.

Марьяна Торочешникова: Алексей, я правильно поняла, что таким образом у людей, участвующих в долевом строительстве, появилось больше гарантий того, что они действительно получат какую-то квартиру или смогут чего-то требовать - возврата денег или квартиры в натуральном виде от застройщика?

Алексей Голованов: Во-первых, закончилась чехарда, когда застройщики пытались весьма вольно трактовать договор долевого участия в строительстве. В принципе, все сводилось к тому, чтобы уйти от закона о защите прав потребителя. Сейчас закон четко сказал, что по отношениям, связанным с долевым участием гражданина в строительстве, применяется Закон о защите прав потребителя, если иное не предусмотрено законом. Кроме того, закон устанавливает необходимый перечень документов, при наличии которых у застройщика возникает право привлекать средства дольщиков, это: разрешение на строительство, документ на землю (например, договор аренды земельного участка) и проектная декларация.

Марьяна Торочешникова: Таким образом, если вы хотите принять участие в долевом строительстве, то стоит посмотреть у человека, который предлагает квартиру, есть ли у него этот необходимый пакет документов.

Алексей Голованов: Да, безусловно. Это является той минимальной гарантией, которая нам говорит о том, что застройщик не торгует воздухом.

Марьяна Торочешникова: Дозвонилась к нам Елена из Подмосковья, давайте послушаем ее вопрос. Пожалуйста, Елена.

Слушатель: Я живу в городе Подольске и в данное время приватизирую квартиру. С меня требуют оплатить 7500 за то, что я проживаю в доме, принадлежащем Министерству обороны.

Марьяна Торочешникова: Кто-то может прокомментировать? Антон Ежов...

Антон Ежов: Ведомственное жилье в данном случае.

Марьяна Торочешникова: И поэтому правомерны такие требования?

Антон Ежов: Ну, в общем-то, нет. Приватизация у нас осуществляется бесплатно, и я бы посоветовал обращаться в суд, обжаловать отказ в приватизации на том основании, что она не платит эти 7500 рублей.

Марьяна Торочешникова: А как это сделать попроще?

Алексей Голованов: Мне кажется, нужно получить письменный отказ в приватизации, и если там будет указано основание, что не заплачены 7500 рублей, то дальше можно решать вопрос об обращении в суд.

Марьяна Торочешникова: То есть сейчас главное - получить вот этот мотивированный отказ или предложение о выплате 7500 рублей. И после этого обращаться уже в суд.

Сергей Владимирович из Мытищ дозвонился на Радио Свобода. Пожалуйста.

Слушатель: Здравствуйте. Я, прежде чем задать вопрос, хотел бы узнать, ваши гости владеют действующим московским областным законодательством по жилью?

Алексей Голованов: Владеют.

Слушатель: Хорошо, тогда я задаю вопрос. Ситуация такая. Мы живем - три хозяина в коммунальной квартире, у каждого своя комната. В планах уже записано, что в ближайшие два-три года наш дом должны будут сносить. Наши комнаты не приватизированы. Нам известно, что за нами, по действовавшему законодательству, было записано право на приватизацию. В связи с этим следующий вопрос: что будет в ситуации, когда нас снесут? Какие нам дадут квартиры, дадут ли нам вообще квартиры или расселят нас опять в какие-то другие коммуналки? И если дадут квартиры, то сможем ли мы их приватизировать бесплатно, как было записано это право?

Марьяна Торочешникова: Спасибо, Сергей Владимирович, за ваш вопрос. На него ответит Антон Ежов.

Антон Ежов: Право приватизации теперь не будет пожизненным, в соответствии с новым Жилищным законодательством. Если получается жилье после 1 января 2005 года, то уже приватизация будет невозможна. А то жилье, которым человек владеет по договору социального найма до 1 января 2005 года, он может приватизировать до 1 января 2007 года.

Марьяна Торочешникова: До 1 января или до 1 марта? Чтобы здесь не возникало вопросов.

Алексей Голованов: До 1 марта.

Антон Ежов: Да, до 1 марта.

Марьяна Торочешникова: А что будет с этими людьми? Их могут расселить, если дом снесут, так же в комнаты в коммуналках? Или им должны дать новые квартиры, Алексей?

Алексей Голованов: Я хотел бы отметить, что в данном случае Жилищное законодательство федеральное, Жилищный кодекс РФ ущемляет жилищные права при переселении по сравнению с региональным законодательством, в частности, законодательством Москвы и Московской области. Если мы возьмем программу переселения из ветхого жилья и подзаконные акты Московской области, то мы там увидим такую норму, что при переселении предоставляется на каждую семью отдельная квартира. Однако, согласно федеральному законодательству, в данном случае возможна ситуация, когда этим жильцам представят по договору социального найма комнаты, и фактически они сохранят вот эти отношения коммунальной квартиры. Поэтому в данном случае, поскольку судебной практики по таким делам еще нет, мне кажется, что в случае возникновения спора надо опираться на нормативные акты Московской области.

Марьяна Торочешникова: Это для жителей Москвы, потому что в других регионах может быть положение несколько хуже.

Римма Ивановна из Ленинградской области дозвонилась на Радио Свобода. Пожалуйста.

Слушатель: Здравствуйте. У меня к вам такой вопрос. Вот мы живем в частном доме, нам надо приватизировать участок. И нам сказали, что "землю мы вам даем бесплатно, но за оформление - 12 тысяч". Скажите, пожалуйста, как пенсионерам можно приватизировать за такую сумму и справедливо ли это?

Антон Ежов: Я бы все-таки посоветовал взять письменный отказ в приватизации земельного участка без каких-либо плат. Потому что Земельным кодексом предусмотрено, что человек, у которого земельный участок находится либо в наследованном пожизненном владении, либо на ином праве, не в собственности, - у него есть право получить бесплатно этот земельный участок. И здесь вопрос в том, что происходит просто подмена понятия, и здесь стоит побороться. То есть, в общем-то, это нигде не предусмотрено.

Марьяна Торочешникова: То есть ситуация похожа на ту, о которой рассказывала жительница Подольска, по-моему, только там ее за приватизацию квартиры вынуждают заплатить 7500 рублей, а здесь - за приватизацию участка.

Александр из Москвы дозвонился на Радио Свобода. Пожалуйста.

Слушатель: Здравствуйте. Я пенсионер, одинокий, ветеран, инвалид второй группы. Проживаю в кооперативном доме, в кооперативе с 1973 года, уже все давным-давно выплачено. Я пользуюсь всеми льготами, которые предусмотрены законом. И мне неожиданно вчера приходит письмо из налоговой службы об оплате с физических лиц за жилье, и довольно большая сумма, что я должен платить за год. И я хотел у вас выяснить, что это такое? Я никогда такое не получал, и положено ли мне, одинокому пенсионеру, это все оплачивать или что-то там напутано?

Алексей Голованов: Как я понимаю, налоговая инспекция прислала требование об уплате налога и начислении налога. И в данном случае речь идет о налоге на имущество физических лиц. Действительно, поскольку паевой взнос за квартиру полностью выплачен, в кооперативной квартире, у нашего радиослушателя возникло право собственности на квартиру, независимо от того, оформил он его или нет. И с этой точки зрения действия налоговые правомерны. Однако, насколько я помню Закон о налоге на имущество физических лиц, пенсионеры имеют льготу по этому налогу и от уплаты этого налога, насколько я помню, освобождаются. Я бы посоветовал обратиться в налоговую и настаивать на применении льготы для пенсионеров.

Марьяна Торочешникова: То есть в ту инспекцию, откуда пришло это извещение.

Антон Ежов: Причем очень часто еще бывает, что неправильно насчитывается налог, и здесь, конечно, надо все внимательно пересчитывать. Конечно, посмотреть льготы - не только пенсионеры там, но и инвалиды первой и второй группы тоже освобождаются.

Марьяна Торочешникова: А налоговые льготы остались в силе после принятия вот этого закона о монетизации льгот так называемого?

Алексей Голованов: Да, остались, безусловно.

Марьяна Торочешникова: То есть налоговые льготы сохранены. Теперь нужно идти просто в налоговую инспекцию и...

Антон Ежов: ... качать права.

Марьяна Торочешникова: Дозвонилась Нина из Петербурга, давайте ее послушаем.

Слушатель: У нас дом дал трещину в фундаменте, и нас заставляют теперь всех приватизировать жилье. Но я слышала, что если мы приватизируем и если вдруг уже совсем будет аварийная ситуация, то мы обязаны будем сами приобретать жилье, то есть нам представляться площадь не будет. Как нам лучше поступить?

Марьяна Торочешникова: Я попрошу ответить на этот вопрос Антона Ежова.

Антон Ежов: Такого основания, как то, что треснул фундамент, для приватизации нет. Если, конечно, радиослушатель ничего не путает, то это грубейшее нарушение прав, то есть она вправе отказаться от приватизации. А так она, в общем-то, права. Собственники жилья, поскольку они являются, в том числе, и собственниками помещений общего пользования - лестниц, лифта...

Марьяна Торочешникова: ... инженерного оборудования.

Антон Ежов: ... да, они, конечно, несут теперь бремя, в том числе, расходов на капитальный ремонт, на содержание здания, то есть такая обязанность возникнет.

Марьяна Торочешникова: Но вообще принудительно заставить человека приватизировать жилье никто не может?

Антон Ежов: Нет, это невозможно. Скорее всего, это сказали устно, что надо приватизировать и так далее. Но я, конечно, сомневаюсь.

Алексей Голованов: Чтобы потом сказать: "А теперь, ребята, за ваш счет будет произведен ремонт".

Марьяна Торочешникова: То есть имеет смысл просто игнорировать вот такие предложения или требовать того, чтобы в письменном виде ЖЭК (или кто требует приватизировать квартиры) разослал всем бумажки, что "вы обязаны приватизировать квартиру".

Антон Ежов: Совершенно верно. И можно поставить вопрос следующим образом: а не является ли эта трещина основанием для признания указанного дома непригодным для проживания? Ведь тогда возникает у администрации обязанность обеспечить жильцов этого дома во внеочередном порядке другим помещением. И в данном случае, я думаю, жилищные органы пойдут на попятную.

Марьяна Торочешникова: Мы немножко поговорили о законодательстве об участии в долевом строительстве. И мне бы все-таки хотелось пару слов сказать о тех изменениях, которые внесены в закон, регулирующий ипотеку, ипотечное кредитование. Что там изменилось, стало ли от этого лучше гражданам, Алексей?

Алексей Голованов: Вы знаете, основной принцип, который преследовался этим законодательством, сводился к тому, что банк дает деньги (раньше такая ситуация, по крайней мере, имела место), получает в ипотеку квартиру, которая на эти деньги приобретается, на эти кредитные деньги. Однако если этот кредит не выплачивался, банку было крайне сложно выселить граждан-заемщиков из этой квартиры и в последующем распорядиться этой квартирой. Это повлекло ситуацию, когда в Жилищный кодекс РСФСР, который сейчас отменен, были внесены изменения, позволяющие банкам выселять из таких квартир, ипотечных. И вот сейчас, в свете нового пакета Жилищного законодательства, было четко закреплено правило о том, что в случае, если квартира находится под ипотекой, а лица, которые приобрели эту квартиру на кредитные деньги того же банка или каких-то иных лиц, заняв у них эту сумму, они могут быть выселены из этих квартир по исковому заявлению, по заявлению лица, которое дало такие деньги.

Марьяна Торочешникова: То есть, таким образом, положение граждан ухудшается. Но, насколько я понимаю, эти изменения были внесены для того, чтобы стимулировать ипотечное кредитование в России.

Алексей Голованов: Совершенно верно. Однако здесь возникает другая обязанность. По этому закону, нельзя выселить граждан на улицу, им нужно предоставить пусть какой-то угол, но в котором можно проживать. И фактически сейчас у администрации возникла обязанность и головная боль - обеспечить таких несостоявшихся заемщиков жильем по социальным нормам, то есть в социальном фонде. Как эту проблему будет решать администрация, никто не знает.

Алексей Голованов: Это право, конечно, вытекает из Конституции - право на жилище.

Марьяна Торочешникова: То есть в любом случае люди будут переселяться в социальное жилье?

Антон Ежов: В социальный фонд. То есть там, конечно же, жилье будет малогабаритное, по минимальным нормам, с минимальным набором удобств. Но где местная администрация возьмет этот фонд - вот это вопрос.

Марьяна Торочешникова: То есть, таким образом, получается, что прежде чем оформить договор ипотеки, стоит много раз подумать.

Антон Ежов: Да, конечно.

Марьяна Торочешникова: Тамара Васильевна дозвонилась на Радио Свобода. Пожалуйста.

Слушатель: Здравствуйте. Вы знаете, мне по наследству от мамы досталась квартира, я ее приватизировала, а потом я эту квартиру как бы продала своей дочери. А вот приватизация автоматически переходит или нет?

Антон Ежов: Да, то есть речь идет уже не о приватизации, а о праве собственности. Поэтому если вы в ходе приватизации стали собственницей указанной квартиры, то вы вправе ею распоряжаться. Вы в данном случае передали своей дочери, вы дочери передали право собственности.

Марьяна Торочешникова: То есть сейчас она собственница квартиры. Я считаю, что очень важно разъяснить этот момент, потому что многие действительно не понимают, что такое приватизация и чем она отличается от права собственности. Алексей, расскажите, пожалуйста, чуть подробнее об этом.

Алексей Голованов: Вопрос о приватизации возник тогда, когда государство приняло решение передать все муниципальные квартиры и квартиры ведомственного фонда в собственность граждан. Это означает, что с момента приватизации гражданин может распоряжаться этой квартирой, продавать ее, менять и так далее. Если говорить о других основаниях получения собственности, то мы должны сказать, что приватизация не является единственным основанием, поэтому собственность - это гораздо шире, чем приватизация. Коль скоро единожды квартира муниципального фонда была приватизирована, государство сказало: "Хорошо, все, теперь ты, гражданин, собственник этой квартиры", - с этого момента новый владелец этой квартиры...

Марьяна Торочешникова: ... может распоряжаться ею как угодно. Иван Иванович из Московской области дозвонился на Радио Свобода. Пожалуйста.

Слушатель: Добрый день. Мой родственник, не житель Москвы или Подмосковья, приобрел щитовой дом в садоводческом товариществе. Может ли он там зарегистрироваться и как это делать? Говорят, что якобы 9-ая статья нового Жилищного кодекса позволяет это делать.

Антон Ежов: В данном случае садовой щитовой домик не является жилым домом, и конечно же, там нет никаких условий для проживания. И зарегистрироваться там невозможно. Бывали случаи, вот у меня был случай на практике, когда человек зарегистрировался, но опять-таки домик был хоть и щитовой, там не было печки, и электричество - единственное удобство, которое там было (то есть зимой там было проживать невозможно), и то этот домик находился в деревне, и там просто по документам произошла путаница. А в садовом товариществе это невозможно.

Марьяна Торочешникова: А вот эта вот ссылка на статью 9-ую нового Жилищного кодекса Российской Федерации, она в данном случае насколько правомерна?

Антон Ежов: В данном случае, конечно же, нужно смотреть документы. Потому что закон о садоводческих товариществах преследует следующий принцип: как правило регистрация запрещена. Хотя в ряде случаев, если у нас есть одна из форм садовых товариществ, можно поставить вопрос о регистрации, если есть все необходимые для этого условия. Что касается статьи 9-ой ЖК, то, честно вам скажу, пока юристы на память еще не изучили все, но в данном случае опять-таки мы должны регулировать этот вопрос и рассматривать его в призме закона о свободе передвижения и закона о садовых товариществах.

Марьяна Торочешникова: То есть нужно просто разобраться. Александр из Москвы дозвонился на Радио Свобода. Пожалуйста, ваш вопрос?

Слушатель: Здравствуйте. Скажите, пожалуйста, если я приватизировал квартиру в ЖСК бесплатно, за мной осталась по прописке комната в коммуналке, могу ли я ее платно приватизировать или нет?

Марьяна Торочешникова: Можно ли приватизировать комнату, в которой человек прописан?

Антон Ежов: Александр, вы немножко заблуждаетесь. Вы квартиру в ЖСК не приватизировали, вы выплатили за нее все паевые накопления. Поэтому вы своим правом на приватизацию не воспользовались, и поскольку у вас право на эту комнату возникло до 1 марта 2005 года, вы можете ее приватизировать.

Алексей Голованов: Кстати, бывали такие случаи на практике, когда люди, не зная того, что они стали собственниками в ЖСК своих квартир в результате выплаты пая, шли и подавали документы на приватизацию, и им действительно приватизировали. Но здесь как бы просто люди, которые работают в органах, осуществляющих приватизацию, сами плохо знают законы. Но все равно это не является приватизацией, поэтому человек не использовал свое право.

Марьяна Торочешникова: И теперь мне бы хотелось подробнее остановиться на новом Жилищном кодексе. Если с приватизацией муниципальных квартир мы уже разобрались, здесь все понятно, то что же делать с муниципальным жильем, которое люди получают? Можно ли это жилье обменять будет, например, которое не находится в собственности? Или что будет с муниципальными квартирами после смерти тех людей, которые там жили, в соответствии с договором социального найма? Алексей Голованов, пожалуйста.

Алексей Голованов: В данном случае фактически можно говорить о том, что мы вернулись к советским временам. Во-первых, если говорить о муниципальных квартирах, то после смерти наследники, конечно же, не получают эту квартиру по наследству. Единственным способом сохранить какие-то права на эту квартиру могут быть следующие случаи. Во-первых, при жизни наниматель этой квартиры прописывает к себе близкого человека, либо, если он это сделать не смог, наследник ставит в суде потом вопрос о признании за ним права пользования жилой площади на том основании, что он фактически был вселен, вел совместное хозяйство и просит за ним признать такое право. Если суд удовлетворяет такой иск, то Департамент имущества города Москвы (если мы говорим про Москву) или другой жилищный орган в другом регионе обязан с ним заключить новый договор найма жилого помещения.

Антон Ежов: Правда, насколько мне известно, в последние 4 или 5 месяцев в Москве среди таких исков нет ни одного удовлетворения.

Марьяна Торочешникова: А на каком основании отказывают?

Антон Ежов: Ну, здесь скорее по "телефонному праву", когда судьи просто боятся выносить такие решения, чтобы удовлетворить требования о признании права, потому что здесь жилищный орган исходит из того, что, значит, здесь какой-то сговор был, тут же всякие проверки начинаются и прочее.

Марьяна Торочешникова: Но бороться можно?

Антон Ежов: Да, бороться можно.

Алексей Голованов: Позиция есть.

Марьяна Торочешникова: А что же делать с этим муниципальным жильем, можно его будет обменять на другое, как раньше обменивали жилье - из одного района на другой район или из большей квартиры в меньшую, доплату какую-то получали? Можно это будет делать?

Антон Ежов: Да, то есть такой порядок остается. Более того, можно даже обменять на другую квартиру, которая в собственности, пожалуйста, если люди согласны. Такое возможное.

Алексей Голованов: В данном случае можно говорить о том, что если раньше вы приходите в агентство недвижимости и у вас не приватизирована квартира, и риэлтер говорит: "Давайте мы лучше эту квартиру приватизируем и сделаем куплю-продажу", то сейчас фактически мы сталкиваемся с ситуацией, когда агентства недвижимости снова поворачиваются к проблеме обмена, и возникает вопрос о том, что они должны быть компетентны в этих делах. Снова, я так понимаю, будет возникать у нас обменная база. Я уже говорил, что в данном случае ситуация очень напоминает ту, которая была при СССР.

Антон Ежов: Я бы все-таки не согласился, потому что все можно продать и купить, и даже право по договору социального найма, право на проживание тоже может иметь свою рыночную цену.

Марьяна Торочешникова: Это предусмотрено в новом Жилищном кодексе?

Антон Ежов: Это не предусмотрено, но экономически это возможно. Когда человек, скажем, имеет другое жилье на праве собственности и квартиру по договору социального найма, он может предлагать людям за то, что он их пропишет в эту квартиру, а сам выпишется, за деньги. Такое возможно. Во всяком случае, закон не запрещает.

Алексей Голованов: Так было и при СССР, когда алкоголика за какую-то доплату отселяли в коммуналку, а сами вселялись в квартиру.

Марьяна Торочешникова: Понятно. Ну, вот, кстати, раз уж речь зашла здесь об агентствах недвижимости, о риэлтерах, сейчас, просматривая газеты, я наталкиваюсь на объявления о том, что продается квартира неприватизированная. Насколько небезопасно приобретать неприватизированную квартиру? То есть фактически мы приобретаешь право проживания в ней, регистрации в этой квартире, но она уже не сможет стать твоей собственностью, потому что ты это право приобретаешь после 1 марта 2005 года. Насколько рискован этот шаг с точки зрения покупателя?

Антон Ежов: Здесь нужно проверять, хотя я бы сказал, что риск минимален. Потому что договор социального найма с этим человеком, конечно же, будет заключен, и если его зарегистрируют, как положено, и тот, кто сейчас проживает в квартире, выпишется, то у него проблем быть не должно. А что касается того, что он платит деньги, что он становится собственником, ну, это вопрос в цене. Конечно, это минус большой, что он не может квартиру как-то продать, завещать, то есть распоряжаться по собственному усмотрению, но, тем не менее, он приобретает жилье, где он может жить, прописывать других людей, то есть извлекать полезные свойства, как и собственник.

Алексей Голованов: Но все равно объем прав, конечно же, ограничен по сравнению с тем, что имеет собственник.

Марьяна Торочешникова: То есть это зависит от доброй воли человека.

Алексей Голованов: Безусловно. Если человек хочет приобрести квартиру, и он предполагает, что в последующем он сможет эту квартиру продать, перепродать, улучшить жилищные условия, то с этим вариантом, конечно же, это исключено.

Марьяна Торочешникова: Ирина Константиновна из Москвы дозвонилась на Радио Свобода. Пожалуйста.

Слушатель: Здравствуйте. У меня два вопроса к каждому гостю. Первый маленький вопрос: скажите, пожалуйста, почему все-таки собственник кооперативного жилья, в конце концов, все-таки обязан приватизировать квартиру? Потому что у моей приятельницы умер муж в кооперативной квартире, и когда она ходила решать всякие вопросы по наследству, ей сказали, что обязательно приватизировать. Второй вопрос: расскажите, пожалуйста, какие льготы и доплаты были домам жилищно-кооперативным? Потому что через два года в обязательном порядке это явление умрет, уже это решено и напечатано во многих средствах массовой информации, и придется нам становиться этими собственниками жилья, товариществом. Я так думаю, что при товариществах нам вообще ничего не будут доплачивать. Спасибо.

Марьяна Торочешникова: Спасибо за ваши вопросы, Ирина Константиновна. На первый ответит Алексей Голованов, а на второй - Антон Ежов. Алексей, скажите, пожалуйста, почему приятельницу нашей слушательницы обязывают приватизировать кооперативную квартиру?

Алексей Голованов: Я думаю, она неправильно поняла. Речь идет не о приватизации, а об оформлении права собственности - это разные понятия. Приватизация - это когда государство передает частному лицу квартиру в собственность, а оформление - это когда у лица (в нашем случае это приятельница нашей радиослушательницы) уже есть собственность и ее нужно всего лишь оформить. В этом случае ни о какой приватизации не может быть и речи, потому что право собственности на кооперативную квартиру, на квартиру в ЖСК возникает с моменты выплаты пая, и даже если квартира не оформлена в управлении регистрационной службы, в учреждении юстиции, это не значит, что у лица не возникает право собственности. И в данном случае у нас речь идет о том, чтобы она получила свидетельство о праве собственности...

Марьяна Торочешникова: ... которого, судя по всему, у нее нет на руках.

Алексей Голованов: Да. И ни о какой приватизации здесь речь в принципе не идет.

Марьяна Торочешникова: И, Антон, ответьте, пожалуйста, что это за льготы и доплаты владельцам квартир в кооперативных домах, какие они были и что там меняется?

Антон Ежов: Речь идет не о том, что собственники квартир в доме ЖСК имеют какие-то особенные льготы. Просто в скором времени все будут платить квартплату в 100-процентном объеме, здесь какой-то разницы нет. А что касается бремени содержания жилищно-строительного кооператива, дома ЖСК, то мы года три назад с Алексеем Николаевичем были на собрании председателей ЖСК района Крылатского в Управе, и там председатели ставили вопрос о том, что была выделена из бюджета энная сумма на содержание жилого фонда в Крылатском районе города Москвы, однако ЖСК не получили ничего. То есть ответ ясен. ЖСК и до этого никаких дотаций, никаких субсидий не получали, то есть они существовали на те деньги, которые платят члены ЖСК. Более того, даже льготники, которые имеют право на льготы, нередко фактически за счет своих соседей этим пользуются, потому что ни Дирекция единого заказчика, ни бюджет ничего ЖСК не возвращает.

Алексей Голованов: А теперь возникло правило, согласно которому у нас скоро ЖСК будут либо ликвидированы, причем это может быть сделано даже по решению суда, либо они обязаны преобразоваться в товарищество собственников жилья.

Марьяна Торочешникова: А для чего это сделано? Станет эффективнее управление жилым домом?

Алексей Голованов: Вы знаете, политика нашего государства (это видно из Жилищного кодекса) сводится к тому, что "ребята, вот вам собственность на ваши квартиры, и сами ею управляйте". А ТСЖ направлены на то, чтобы домовладельцы сами собирались и решали все вопросы, связанные с управлением своими квартирами и своим домом, с кем заключать договор по водоснабжению, по газоснабжению, как оформлять документы на землю. И государство фактически уходит из этой сферы, и ТСЖ как раз и являются этой оптимальной формой для того, чтобы жильцы максимально были приближены к управлению своими домами.

Более того, я вам скажу такую вещь: даже не в ТСЖ, а если есть в доме квартира, приватизированная гражданами, они обязаны провести общее собрание и принять решение о выборы формы управления своим домом. Более того, если они этого не сделают в течение года, с 1 марта 2005 года, местные органы вправе провести конкурс по выбору управляющей организации и обязать потом каждого из домовладельцев (даже не в доме ЖСК, даже не в доме ТСЖ) заключить с указанной организацией договоры на управление и представление набора коммунальных услуг.

Марьяна Торочешникова: И уже у человека не будет права выбирать ту коммунальную службу, которая будет предоставлять ему услуги.

Алексей Голованов: Совершенно верно. То есть ему сказали, что "в течение года ты можешь выбрать, а если не выберешь, тогда мы сами тебе назначим". Такими большевистскими методами у нас проводится жилищная реформа.

Марьяна Торочешникова: Спасибо, Алексей. И я хочу зачитать вопрос, который пришел к нам на пейджер: "Объясните порядок и правовое основание раздела лицевого счета по договору социального найма. В новом Жилищном кодексе по этому вопросу образовался пробел, а московские суды не принимают к рассмотрению исковые заявления по разделу лицевых счетов", - Владимир из Москвы спрашивает. Антон Ежов, ответьте, пожалуйста.

Антон Ежов: По новому Жилищному кодексу раздел лицевых счетов более невозможен. То есть это было прежде. Кстати, в нашей конторе есть один адвокат, который в Москве смог в феврале месяце добиться такого решения, но это скорее исключение из правила. То есть судьи отказывают в принятии таких исковых заявлений, потому что не знают, как поступать, можно ли рассматривать, принимать к рассмотрению. Даже если примут, то, по идее, должен быть отказ в удовлетворении, потому что разделы невозможны.

Марьяна Торочешникова: А почему невозможны? Для чего вообще нужен был раздел лицевого счета?

Антон Ежов: В свое время мы очень часто сталкивались с ситуацией, когда фактически семья распадалась, каждый жил свое жизнью, но все оставались проживать в одной квартире. И раздел лицевого счета был направлен на то, чтобы выделить себе комнату, приватизировать ее и продать, совершить с этой комнатой какие-либо действия без согласия других лиц, например, обменять. И если суд делил лицевые счета, то у гражданина появлялась возможность самостоятельно, без согласования своих действий распоряжаться своей комнатой. Теперь это у нас почему-то запрещено.

Более того, я скажу, судьи сами говорят: "Мы ждем, когда кто-нибудь обжалует наше решение об отказе в разделе лицевого счета в Мосгорсуд, чтобы посмотреть, какова же все-таки практика". Все ждут разъяснения вышестоящей судебной инстанции.

Марьяна Торочешникова: Владимир Иванович из Москвы дозвонился на Радио Свобода. Пожалуйста.

Слушатель: Здравствуйте. Очень интересная передача, и здесь очень много говорится об объеме прав. Я бы хотел выяснить такой вопрос - объем ответственности за собственность. Вот, к примеру, сейчас монолитное жилье с навесным фасадом. Почему нигде при продаже этого жилья не указывается, что капитальный ремонт - через 15 лет? Или покупка вторичного жилья, почему нигде не акцентируется вопрос о степени износа здания? То есть в настоящее время рынок жилья - это финансовый инструмент, на нем делаются деньги. Но, в принципе, совершенно упускаются из вида его свойства. Покупая машину, мы знаем, что мы покупаем новую или старую, пробег и так далее. А здесь же получается, как пирожки, - жилье и все, квадратные метры - столько-то стоимость. Вот как новое Жилищное законодательство все-таки приведет к тому, что жилье превратится из рынка финансовых инструментов просто в нормальный товар, который имеет свою стоимость, у него есть такие качества, как срок службы, эксплуатационные расходы и так далее?

Марьяна Торочешникова: Владимир Иванович, ваш вопрос мы поняли. И я попрошу ответить на него Антона Ежова. Пожалуйста.

Антон Ежов: Нормы о том, когда нужно ремонтировать здание, когда капитальный ремонт и прочее, прочее - это все есть. Но это, конечно, не Жилищное законодательство, а так называемые Строительные нормы и правила (СНИПы), то есть это уже скорее вопрос к строителям, архитекторам. Хотя, конечно, юрист тоже может посмотреть и сказать, когда это все возможно. Поэтому просто нужно шире смотреть, не только Жилищный кодекс, но и другие нормы и правила.

Марьяна Торочешникова: То есть, в принципе, качество жилья, по большому счету, должно интересовать того человека, который собирается это жилье приобретать, правильно я понимаю?

Алексей Голованов: Я хочу пояснить такую вещь. Безусловно, когда человек собирается приобрести какую-то квартиру, он должен посмотреть и проект, в принципе, желательно проанализировать исходную разрешительную документацию, то есть те нюансы, которые позволяют говорить о том, что можно строить на конкретном земельном участке. Более того, в начале нашей передачи мы говорили о новом Законе о долевом участии в строительстве. Теперь вот этот закон, надо отдать ему должное, обязывает застройщика указывать гарантийный срок на квартиру в договоре о долевом участии в строительстве.

Марьяна Торочешникова: Гарантийный срок обслуживания, срок годности квартиры.

Алексей Голованов: Да, срок эксплуатации.

Марьяна Торочешникова: Такой вопрос пришел от Владимира из Санкт-Петербурга: "Есть фирмы, берущие у пенсионеров в ренту квартиры, и пока пенсионер жив, они обязуются помогать материально и обслуживать его. После смерти квартира отходит фирме. Это не надувательство?" Антон, скажите, это не надувательство?

Антон Ежов: Здесь, конечно, надо смотреть сам договор, чтобы определиться, есть какое-то здесь нарушение или нет. Но если говорить про договор ренты, то скорее в ущербном положении находится рентодатель, а не рентополучатель. То есть пенсионер, который заключает договор, или собственник квартиры, чтобы за ним осуществляли уход или выплачивали какую-то ренту, он легко довольно может расторгнуть этот договор, с кем бы он его ни заключил. Здесь надо просто опытного адвоката привлекать, чтобы он посмотрел, как это сделать, свидетелей привести.

Марьяна Торочешникова: А пенсионеры чем-то рискуют в этой ситуации? Может быть, они должны проверить какие-то специальные документы у этой фирмы, которая предлагает свои услуги?

Алексей Голованов: С точки зрения закона каждый гражданин и каждая организация вправе заключить такой договор с таким пенсионером. В данном случае лучше, конечно, проверить репутацию организации, как долго она действует на рынке таких услуг. Говорить о том, что изначально эта схема мошенническая, неправильно. Потому что действительно такой договор предусмотрен законодательством, он повсеместно используется. И говорить о том, что это означает, что однозначно гражданин останется без квартиры, нельзя, потому что он в любом случае сохраняет право проживания в указанной квартире.

Антон Ежов: Кстати, в Москве даже есть организации, подконтрольные правительству Москвы, которые тем же самым занимаются, и здесь каких-то надувательств нет.

Марьяна Торочешникова: Единственное, наверное, на что здесь обязательно пенсионерам следует обращать внимание, - на то, какие договоры он подписывают. Потому что недобросовестные риэлтеры, наверное, могут под видом договора на ренту пожизненную подсунуть договор купли-продажи или доверенность.

Антон Ежов: Да, такие случаи бывают. Здесь, конечно, надо привлекать юриста, чтобы посмотрел, проверил.

Марьяна Торочешникова: Или даже не юриста, а просто кого-то из родственников или знакомых, кто просто прочтет текст этой бумаги.

Антон Ежов: Кто поймет содержание договора.

Алексей Голованов: Более того, таким лицам мы бы настоятельно рекомендовали обращать внимание на тот объем и содержание услуг, которые мы обязана оказывать такая организация, чтобы там не сводилось все к одному-двум МРОТам в месяц.

Марьяна Торочешникова: Наталья из Москвы дозвонилась на Радио Свобода. Пожалуйста.

Слушатель: Добрый день. Вы знаете, то, что я видела по телевизору, в общем-то, условия прекрасные для одиноких, у них там и врачебный уход, и все. Действительно, надо только суметь обойти этих аферистов, которые стариков уже тысячи убили за все это время беспредела. Я хочу сказать, что я самостоятельно изучала, в "Большом Городе" объемная информация, вот пункт 2: основание для вселения в квартиру теперь будет не ордер, а договор; в зависимости от типа жилья это может быть договор соцнайма (для малоимущих), коммерческого найма (тех, кто не приватизировал жилье) и собственника. Я теперь понимаю так. Допустим, в наше жилищное общество женщина обратилась, и мы пытаемся разобрать такую ситуацию, я пытаюсь ей помочь. Она живет в однокомнатной квартире, разведена с мужем, который не малоимущий, он ювелир, она - малоимущая (опять же критерий этот еще вычисляется, кто это будет определять - власти на местах, наверное, - кто малоимущий, а кто нет). Я понимаю так: соцнаем - это те, кто платят только коммунальные платежи, а коммерческий наем - это те, кто платят коммунальные плюс коммерческий наем. Коммерческий наем будут определять собственники той половины ТСЖ так называемых либо муниципалитет.

Что делать в этой казуистической ситуации? Ордера нет, квартира однокомнатная, они бывшие муж и жена. Он - имущий, она - неимущая. Как вы думаете, как они будут платить?

Марьяна Торочешникова: Алексей Голованов будет отвечать на ваш вопрос. Пожалуйста.

Алексей Голованов: В вашем случае я бы рекомендовал обратить внимание на то, что ваши знакомые вселились в эту квартиру еще до вступления в силу Жилищного кодекса, по ордеру. Поэтому требование о том, чтобы с вами заключили договор коммерческого найма, конечно же, не применяется. У ваших знакомых квартира по соцнайму, и это право соцнайма будет сохранено, так как оно возникло раньше, чем вступил в силу новый Жилищный кодекс.

Марьяна Торочешникова: То есть здесь нет обратной силы.

Алексей Голованов: Нет.

Марьяна Торочешникова: Вопрос такой: "У меня есть "двушка" в старом доме, дом собираются сносить. Но взамен мне хотят дать "однушку", объясняя это тем, что двухкомнатная квартира малогабаритная, а новая - обычная. По площади старая квартира больше новой на 7 метров. Биться стоит или нет шансов?"

Антон Ежов: Да, биться, безусловно, стоит. В общем-то, сложилась практика судебная по такого рода делам, конечно, до вступления нового Жилищного кодекса в силу, но, тем не менее, вполне реально добиться тоже двухкомнатной квартиры, даже если это больше по площади.

Марьяна Торочешникова: А что за практика? По-моему, было даже какое-то разъяснение Верховного суда по этому поводу, да, Алексей?

Алексей Голованов: Суд разъяснил, что в случае, если переселяется собственник квартиры, ему нужно предоставить квартиру, равноценную не только по рыночной стоимости, но и по потребительским характеристикам, куда входит, в том числе, и количество комнат. То есть если у человека две комнаты, то, соответственно, ему должны предоставить квартиру двухкомнатную.

Марьяна Торочешникова: Невзирая на то, что она больше по площади.

Алексей Голованов: Да.

Марьяна Торочешникова: Александр из Москвы дозвонился на Радио Свобода. Пожалуйста.

Слушатель: Добрый день. Я хотел вам задать два вопроса. Первое, вы не дадите телефон Бюро "Правовая защита"?

Марьяна Торочешникова: Да, сообщите, пожалуйста, номера телефонов.

Алексей Голованов: 291-38-72. И второй телефон - 787-75-07.

Слушатель: Я сейчас внимательно слушаю вашу передачу, и я как-то не понял. Вы сказали, что со следующего года жители ЖСК, даже те, кто уже давно выплатил свои паи, должны будут платить 100 процентов. Мы сейчас уже за жилье как таковое не платим, мы его выкупили, у нас давно уже все закрылось, мы только оплачиваем коммунальные услуги.

Алексей Голованов: То есть речь идет о коммунальных услугах, да.

Слушатель: А вы сказали, что все равно должны будут платить 100 процентов.

Марьяна Торочешникова: Речь шла о льготах для собственников квартир в жилищных кооперативах.

Антон Ежов: А потом то, что платят члены ЖСК, весьма суммы разнятся. Потому что есть ЖСК, у которых есть в собственности нежилые помещения на первых этажах, и они их сдают в аренду, это идет частично на погашение коммунальных платежей. Есть те, у кого таких возможностей нет, и здесь все индивидуально, поэтому все ЖСК, как говорится, под одну гребенку причесать невозможно.

Марьяна Торочешникова: Валентина Дмитриевна из Москвы позвонила на Радио Свобода. Пожалуйста.

Слушатель: Добрый день. У меня вопрос такого порядка. Моя сестра попала в беду, это старый, больной человек, находящийся на диспансерном учете... в общем, в аферу она попала, и сейчас дело решается в суде. У нее была приватизированная квартира, она не имеет на руках ни договора, ни денег, естественно, об этом даже и речь не шла. Короче говоря, на днях будет суд, и интересует меня такой вопрос. Скажите, пожалуйста, будет ли в случае положительного решения суда в ее пользу, ее приватизированная квартира в ее руках, как было все до этого? Она, причем, лишена еще и благ, доплат всяких, ее сняли с субсидии.

Марьяна Торочешникова: То есть ваша сестра эту квартиру продала?

Слушатель: Вы знаете, договора нет, и сейчас суд вытаскивает эти документы, что именно она сделала.

Алексей Голованов: А в чем афера и о чем иск в суде?

Слушатель: Иск о том, что она не является уже владелицей, она просто живет не на своей площади.

Алексей Голованов: То есть к ней предъявили иск о выселении или нет?

Слушатель: Нет.

Алексей Голованов: Это иск о признании недействительной сделки?

Слушатель: Да.

Алексей Голованов: Понятно. В этом случае, если суд удовлетворит ее иск, то она сохранит право приватизации и право проживания в этой квартире.

Марьяна Торочешникова: То есть если сделка будет признана недействительной, то все останется по-прежнему.

Алексей Голованов: Совершенно верно.

Марьяна Торочешникова: Борис из Москвы дозвонился на Радио Свобода. Пожалуйста.

Слушатель: Здравствуйте. У меня приватизированная квартира ЖСК, то есть выплачен пай и так далее. И приватизация муниципальных - есть разница: у меня оплачена квартира, а муниципальная бесплатно осталась приватизаторам. Вот как при оплате жилья потом 100-процентной, какое будет преимущество у тех, кто за свой счет купили квартиру и приватизировали?

Антон Ежов: Вы знаете, никакого преимущества не будет. Здесь просто важно то, что приватизация - это процедура получения в собственность какого-либо имущества, в данном случае квартиры, от государства бесплатно. А выплата пая - это тоже приобретение в собственность. И тот и другой собственники, поэтому здесь права будут одинаковые, никаких различий не будет.

Марьяна Торочешникова: Вопрос пришел на пейджер: "Моя сестра замужем за иностранцем. Если она примет гражданство, будет ли иметь право наследовать квартиру от матери? И что по поводу налога?" Я так понимаю, что она замужем за иностранцем и хочет принять гражданство своего мужа. Будет ли она в этом случае иметь право наследовать квартиру от матери?

Антон Ежов: А она гражданка России?.. Хотя это не имеет значения, да, конечно. Точно так же по закону она является наследником первой очереди и может наследовать.

Алексей Голованов: Однако, если она потом решит эту квартиру продавать, то, как иностранец, как налоговый нерезидент, она будет выплачивать повышенный налог по ставке 30 процентов подоходного налога, и право на налоговые имущественные вычеты у нее не будет сохранено.

Марьяна Торочешникова: Еще вопрос: "У меня трехкомнатная приватизированная квартира. Наш дом подлежит сносу. Полученная вновь квартира будет автоматически приватизирована или мне надо будет ее снова приватизировать? Или я вообще теряю право собственности? Эмма".

Алексей Голованов: В данном случае новый Жилищный кодекс закрепляет принцип, согласно которому вам выплачивается рыночная стоимость этой квартиры, однако с жилищными органами вы можете заключить договор мены и уже получите квартиру в собственность, которую приватизировать не надо будет.

XS
SM
MD
LG