Ссылки для упрощенного доступа

logo-print

О юридических тонкостях, связанных с приобретением и строительством загородной недвижимости


[ Радио Свобода: Программы: Правосудие ]
[01-08-05]

О юридических тонкостях, связанных с приобретением и строительством загородной недвижимости

Ведущая Марьяна Торочешникова

Марьяна Торочешникова: Темой сегодняшней передачи мы обязаны событиям, развернувшимся недавно вокруг дач, построенных в водоохранной зоне Истринского водохранилища, неподалеку от деревни Пятница. Напомню, что исполняя решение суда, признавшего незаконным строительство 13-ти домов в подмосковном дачном поселке Екатерининские валы, это Солнечногорский район, судебные приставы начали сносить постройки. Между тем владельцы домов утверждают, что у них имелись все необходимые документы для начала строительства, а некоторые же купили дома у третьих лиц, и, соответственно, считают себя добросовестными приобретателями. Как бы то ни было, но ни те, ни другие не хотят мириться с решением суда о демонтаже строений. Подробно ситуацию эту разбирать мы не будем. Однако поговорим о юридических тонкостях, связанных с приобретением и строительством загородной недвижимости. А, соответственно, постараемся как можно подробнее рассказать о том, что нужно делать, какие документы получать, проверять и так далее, чтобы потом не лишиться дачи или дома вот так вот по решению суда, признавшего постройку незаконной. И кроме того, я попрошу экспертов в студии рассказать о тех подводных камнях, которые встречаются в сделках с загородной недвижимостью.

Итак, я представляю экспертов в студии - это адвокаты Бюро "Правовая защита" Антон Ежов и Юрий Поляков.

И первый вопрос я адресую Юрию Полякову. Скажите, пожалуйста, каковы типичные проблемы, с которыми сталкиваются люди при приобретении загородной недвижимости?

Юрий Поляков: Наиболее распространенная проблема, которая возникает в этом случае, - это, конечно, вопрос о самовольной постройке. Появляется покупатель, появляется новый собственник, и через некоторое время он может обнаружить, что постройка на самом деле является самовольной, то есть она произведена с какими-то нарушениями норм. Это могут быть самые разнообразные нормы - строительные нормы, экологические нормы, пожарно-технические, санитарно-гигиенические. И самое основное препятствие в этом случае, конечно, то, что такое лицо не может распоряжаться данным строением, оно не может его продать, оно не может его подарить, а наследники этого лица не могут вступить в наследство.

Марьяна Торочешникова: А в соответствии с российским законодательством, какая постройка считается самовольной, незаконной? Ну, понятно, что здесь само слово за себя говорит, но все-таки.

Юрий Поляков: Закон предусматривает три критерия для отнесения постройки к самовольной. Во-первых, земельный участок, на котором она расположена, отведен не для таких целей, не для строительства. Это участок другого целевого назначения. Второй критерий - это нарушение норм, о которых я сказал. И третий критерий - это отсутствие разрешения на строительство. Объясню этот случай тем, что, к примеру, собственник участка строит дом, живет в нем, но разрешения на строительство у него нет. Это постройка самовольная. Такое лицо право собственности на постройку не приобретет. И что можно ему посоветовать - это суд, увы, только суд.

До вступления в силу Гражданского кодекса можно было узаконить постройку, то есть обратиться в органы местного самоуправления, в архитектуру, получить разрешение и согласовать отступление. А вступивший в силу Гражданский кодекс, он немного изменил этот порядок. Теперь право на самовольную постройку признается только в суде.

Марьяна Торочешникова: Соответственно, нужно собирать все необходимые документы, уже идти в суд, и там убеждать судью в необходимости признания вот этой конкретной постройки объектом недвижимости не самовольным, а разрешенным. Правильно я поняла?

Юрий Поляков: Дело в том, что само признание права на постройку, оно допускается не во всех случаях. По общему правилу лицо, построившее это строение, оно должно его снести. Признание права допускается лишь в том случае, если земельный участок находится во владении данного лица на законном основании. То есть это может быть право собственности, это может быть договор аренды участка, это может быть постоянное бессрочное пользование или наследуемое владение. Только в этом случае данный гражданин должен собрать все документы и обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности.

Марьяна Торочешникова: Антон, вот сейчас, когда Юрий говорил о типичных проблемах, связанных с загородной недвижимостью, он, в том числе, указал на то, что проблемы довольно часто возникают, если строится дом или какая-то иная постройка, баня на участке земли, не предназначенном для строительства. Вот как и кто должен узнавать, можно строить на этом месте что-то, нельзя строить? Кто должен давать разрешительные документы, чтобы потом не возникало таких проблем?

Антон Ежов: Ну, для начала нужно оформить земельный участок, если опять-таки это возможно, либо в собственность, либо приобрести его у лица, у которого он находится в наследуемом пожизненном владении, то есть это старая форма, или оформить аренду на земельный участок. То есть если вот эти условия есть, то тогда можно решать дальнейший вопрос о возведении какого-либо здания.

Марьяна Торочешникова: Вот в ходе оформления вот этих документов на аренду или на право собственности на конкретный земельный участок уже становится понятно, что можно делать на этом участке, а что нельзя.

Антон Ежов: Если документы удалось оформить, то уже можно говорить о том, что можно на этом участке что-то строить. А о том, возможно ли оформить участок в какое-либо право - либо собственности, либо аренды, либо бессрочное постоянное пользование, то здесь важно целевое назначение земельного участка. То есть, например, бывают земли сельскохозяйственного назначения. Вот в Московской области часто эти земли переводятся в земли, предназначенные для застройки, например, поселения, скажем, для строительства коттеджных поселков. Для этого необходимо выходить на уровень правительства Московской области, чтобы было вынесено соответствующее постановление о переводе этих земель в другое состояние. И потом уже эти земли можно использовать для строительства.

И еще один важный момент. Конечно же, земли сельскохозяйственного назначения, они тоже могут быть и в собственности, и по договору аренды, но их целевое назначение не позволяет строить на них какой-либо объект. То есть они предназначены только для сельского хозяйства.

Марьяна Торочешникова: Но, соответственно, и какой-то построенный там сарай-времянка уже тоже будет признан незаконным, если он стоит на земле, выделенной, скажем, под огород?

Антон Ежов: В общем-то, да.

Марьяна Торочешникова: Пришел вопрос на пейджер: "Объясните, пожалуйста, если этим участком пользуются уже более 30 лет, на нем возведена постройка - жилой дом, и сейчас наследникам говорят: "Нужно выкупать землю по рыночной цене, поскольку умерший утратил право на приватизацию". Правомерны ли такие требования или не правомерны, и чем это вызвано? Пожалуйста, Юрий.

Юрий Поляков: В вопросе, к сожалению, не указано, на каком праве принадлежала умершему земля. Если это право собственности, ни о какой приватизации речи не будет. Собственник был, собственник умер, и наследники лишь переоформят права на себя в долях или единолично. То есть здесь вопросов не будет. Если умерший владел участком на праве, например, постоянного бессрочного пользования, тогда...

Марьяна Торочешникова: Скорее всего, так и было, если 30 лет...

Юрий Поляков: ... данные лица должны либо выкупить, либо оформить договор аренды. Потому что постоянное бессрочное пользование - это прошлый век, это не отвечает духу времени, там очень ограниченные права имеет владелец, поэтому законодатель от этих прав постепенно отказывается.

Марьяна Торочешникова: То есть это все верно: наследники должны выкупать вот эту землю по рыночной цене, у них нет никаких льгот на приобретение участка, если он перешел...

Юрий Поляков: Наследники должны обратиться в Земельный комитет по месту нахождения участка и подать заявление о предоставлении этого участка бесплатно. Потому что по Земельному кодексу лицо, владеющее участком на праве постоянного, бессрочного пользования имеет право один раз приобрести этот участок в собственность бесплатно. Если данное лицо откажется или не воспользуется этим правом, то возможно заключение договора аренды на участок. Это вопрос, касающийся земли.

Что касается постройки, то 30 лет она стоит на участке, 50 лет - это значения не имеет. Если постройка даже в то время, в момент возведения соответствовала строительным нормам, соответствовала плану, проекту, а сейчас, на момент оформления наследства есть отступления, то по Гражданскому кодексу наследники должны обратиться в суд.

Марьяна Торочешникова: А если нет таких отступлений, и все осталось так, как было 30 лет назад, ну, может быть, делался какой-то внутренний ремонт...

Юрий Поляков: Тогда вопросов не будет в оформлении. Они получат справку в БТИ о том, что постройка чистая, нет красных линий, то есть нет отступления от плана, и оформят у нотариуса наследство.

Марьяна Торочешникова: Спасибо.

Георгий из Петербурга дозвонился на Радио Свобода. Пожалуйста, говорите.

Слушатель: Здравствуйте. Это довольно типичная в последние годы ситуация. Наконец-то, получили отпор. Вот в чем дело. Нельзя ли привлекать к административной ответственности лиц, которые дают "липовые" разрешения? Ведь они дают эти разрешения не за красивые глаза, как я думаю. Спасибо.

Марьяна Торочешникова: Антон, ответьте, пожалуйста, на этот вопрос.

Антон Ежов: Вопрос, наверное, в плоскости Истринского водохранилища и домов, которые там возведены.

Марьяна Торочешникова: Да-да.

Антон Ежов: Конечно, в нашей коррумпированной стране сложно поверить в то, что разрешение на строительство в природоохранной зоне могло было быть получено без каких-либо незаконных действий. Говоря прямо, без получения взяток и прочего. Но вопрос доказательств, то есть если правоохранительные органы смогут доказать, что должностные лица выдали эти разрешения не просто с нарушениями, но еще и с получением какой-то выгоды, то здесь может быть, в том числе, и уголовная ответственность.

Марьяна Торочешникова: Антон, а как вы считаете, почему суд, который рассматривал это дело и который признал эти постройки незаконными, не вынес определение о возбуждении уголовного дела по факту подделки документов разрешения против этих конкретных чиновников?

Антон Ежов: Да, у суда есть право вынести частное определение, в котором он может указать на какие-либо нарушения, в том числе и преступления, прокуратуре или иным следственным органам. Но, как правило, суды в очень редких случаях этим пользуются.

Марьяна Торочешникова: Почему?

Антон Ежов: Потому что, во-первых, может быть, мы не знаем всех обстоятельств все-таки дела. Возможно, не было всей информации, которая позволяла вынести такое частное определение. Ну а кроме того, у суда есть право, то есть судья, которая загружена большим количеством дел, ей просто не до этого. Она, в лучшем случае, скажет какой-либо из сторон, что "вот у вас есть право обратиться в прокуратуру с соответствующим заявлением". По крайней мере, на практике так.

Марьяна Торочешникова: Хорошо. Но, тем не менее, получается, что люди, имеющие на руках разрешение на строительство домов на этих участках, страдают оттого, что какой-то чиновник это разрешение выдал. Почему страдает не чиновник, Юрий?

Юрий Поляков: Ответ на этот вопрос имеет два аспекта. Во-первых, аспект уголовно-правовой. Чиновник, если он допустил превышение должностных полномочий, злоупотребил должностными полномочиями, и если это будет доказано, чиновник несет уголовную ответственность. Это должностное лицо. Ответственность будет личной. Он будет либо приговорен к штрафу, но, в любом случае, это будет уголовная ответственность, будет судимость. Второй аспект - это гражданско-правовой аспект. Лицо, право которого нарушено такими действиями, вправе взыскать убытки.

Марьяна Торочешникова: То есть эти люди, чьи дома сносят, они могут требовать компенсацию?

Юрий Поляков: Если они докажут незаконность действий чиновника, должностного лица, то они вправе взыскать убытки, опять же размер которых доказан. То есть это не может быть абстрактная сумма в миллион долларов, это должна быть конкретная сумма, она должна быть доказана. То есть именно такие расходы понесло лицо, или должно понести.

Марьяна Торочешникова: А в этом случае с кого убытки-то будут взыскиваться? С конкретного чиновника?

Юрий Поляков: Нет. Дело в том, что, увы, закон говорит о том, что убытки за действия чиновников, должностных лиц взыскиваются за счет казны, то есть за счет опять государства.

Антон Ежов: Здесь интересный момент. Да, у нас государство несет гражданско-правовую ответственность, по крайней мере, так предусмотрено гражданским законодательством, но это нужно учитывать всем и помнить, что гражданское законодательство вступает здесь в противоречие с бюджетным правом.

Марьяна Торочешникова: То есть?.

Антон Ежов: А именно, у нас принимается ежегодно Государственной Думой бюджет, в котором имеются определенные строчки, содержащие сведения о расходах, статьи расходов на определенные направления деятельности государства. И вот, как правило, расходы на ответственность государства по решениям судов или еще что-то не предусматриваются. И поэтому масса исполнительных листов имеются, которые просто до сих пор не исполнены, потому что невозможно, тем не менее, с государства что-либо взыскать. Вот пока депутаты не примут: "да, предусмотреть в расходах на такой-то год вот такую-то сумму", - ничего не будет исполняться.

Марьяна Торочешникова: То решение суда останется на бумаге?

Антон Ежов: Да, просто на бумаге.

Марьяна Торочешникова: Наталья из Петербурга дозвонилась на Радио Свобода. Пожалуйста, говорите.

Слушатель: Здравствуйте. Сейчас занимаюсь приватизацией дачного участка, не садоводство, а именно дачный поселок. Дом построен в 60-х годах. Владели этим домом вот столько лет. Бессрочное пользование. И почему-то нас вынуждают оплатить сотки, именно выкупить. То есть эта сумма как бы для нас большая - получается, это около 500 долларов за участок. И второй вопрос. Вот это помимо того, что проводилась кадастровая съемка за очень большие деньги под Санкт-Петербургом. Вот эта кадастровая съемка в дальнейшем, при каких-то операциях, например при продаже дачи, нам не нужно будет повторять ее и опять вызывать, и снова платить? Спасибо.

Марьяна Торочешникова: Спасибо, Наталья, за вопросы.

Пожалуйста, Юрий Поляков.

Юрий Поляков: Что касается дачного товарищества или иного дачного объединения...

Марьяна Торочешникова: Нет, это не объединение, это именно дачный участок, это не кооператив.

Юрий Поляков: Но дачный участок находится все равно в каком-то некоммерческом объединении. Организационные формы этого объединения могут быть разными. Сам по себе дачный участок не может быть изолирован.

Здесь возможны два варианта. Либо все члены такого объединения выступят участниками приватизации, то есть она будет коллективной, и вы все вместе соберете документы и обратитесь за регистрацией своих прав. Либо вы оформляете свои права индивидуально.

Что касается требования платы, конечно, приватизация предполагает бесплатную передачу в собственность. Может быть, есть какие-то стороны, о которых вы не сказали, по этому вопросу. Но наверняка это требование незаконно, неправомерно.

Марьяна Торочешникова: А для того чтобы как-то его оспорить, что нужно сделать человеку? Потребовать, чтобы письменно...

Антон Ежов: Сначала надо написать заявление мотивированное, в котором указать со ссылкой на соответствующую статью Земельного кодекса (кажется, 20-ая) о том, что плата здесь не должна никакая вноситься...

Марьяна Торочешникова: Заявление в чей адрес?

Антон Ежов: Ну, можно того же органа либо в вышестоящий. И потом, если нет никаких ответов, то обжаловать в суд.

Марьяна Торочешникова: А если ответ пришел...

Антон Ежов: И отрицательный - точно так же в судебном порядке. Это дело выигрышное, и здесь даже участие адвоката не потребуется.

Марьяна Торочешникова: А вот что касается кадастровой съемки?

Юрий Поляков: А я, возвращаясь к обжалованию, посоветовал бы сразу обратиться в суд, потому что суд вышлет повестку, вышлет копию вашей жалобы, вашего заявления в адрес должностного лица, и, я думаю, быстрее исправит недостатки, чем вы будете ждать, когда вышестоящий орган что-то укажет.

Марьяна Торочешникова: Да, но суду-то нужно будет предъявить какие-то доказательства, что у людей просили оплатить...

Юрий Поляков: Наверняка должен быть письменный документ с таким требованием либо вы можете представить свидетельские показания, что при участии таких-то лиц - Иванова, Петрова - такое требование было заявлено, должностное лицо, его действия обжалуются в суде, и бездействие тоже.

Антон Ежов: Или проще даже указать то, что должностное лицо в данном случае отказалось выдать письменный ответ. И тогда суд обязан будет принять "голую" жалобу.

Юрий Поляков: А что касается кадастрового плана, вы проходите кадастровый учет первично, то есть он только формируется. Поэтому все лица, которые продают, оформляют в собственность участки, они должны его пройти. То есть должна быть наработана база. Когда база будет наработана, когда об участке будут сведения, повторять съемку не нужно будет. Вы лишь возьмете копию данного кадастрового плана и совершите сделку - продадите участок, и права перейдут к другому лицу.

Марьяна Торочешникова: То есть один раз нужно вот это оплатить...

Юрий Поляков: Но если у вас границы участка будут изменены, а особенно часто это бывает самовольный захват, то есть несанкционированный, незаконный захват земли либо земля в ведении администрации, либо соседа или соседей, конечно, здесь надо будет узаконить и опять повторять всю эту процедуру - вызывать геодезиста, проводить акт обмера, согласовывать границы и получать кадастровый план.

Марьяна Торочешникова: Спасибо.

Людмила Петровна из Петербурга дозвонилась на Радио Свобода. Пожалуйста, ваш вопрос.

Слушатель: У меня такой вопрос. У нас в деревне мы приобрели, купили домик небольшой. И когда мы покупали, мы в сельсовете заверили расписку, что хозяин получил такую-то сумму в бессрочное пользование дома в деревне Хмели. И после этого этот хозяин уже около 10 лет не появляется. И мы его все ждали, ждали... Один адрес у него был - он оттуда уехал. И так мы и не знаем, где он. Вот как нам быть? Можем ли мы оформить... Он нам оставил все документы на этот дом, абсолютно все.

Юрий Поляков: Вы оформляли договор с ним?

Слушатель: Мы ничего не оформляли.

Юрий Поляков: Договора не было. А расписка о чем у вас на руках?

Слушатель: Он дал расписку в том, что он продает нам дом и получил такую-то сумму денег. И в сельсовете круглой печатью заверены председателем...

Марьяна Торочешникова: А договора о купле-продаже нет?

Слушатель: Нет. Да что вы, тогда вообще об этом даже никто... Там глухая деревня.

Юрий Поляков: В каком году это было?

Слушатель: 10 лет тому назад.

Юрий Поляков: То есть в 1995 году?

Слушатель: Да. И вот мы все там живем, то есть мы не живем, но летом...

Марьяна Торочешникова: В общем, теперь у вас проблемы. Вы хотите получить какие-то документы, устанавливающие право собственности.

Слушатель: Да. Можно ли мы с этими документами, просто с этой распиской... Но у нас в деревне есть свидетели.

Марьяна Торочешникова: Людмила Петровна, спасибо большое.

Я попрошу моих экспертов ответить на этот вопрос. Юрий, пожалуйста.

Юрий Поляков: Обратитесь в Управление Федеральной регистрационной службы по вашему субъекту, где находится участок, с заявлением о регистрации права. Если будет отказано вам в регистрации, вам следует обращаться в суд.

Антон Ежов: А отказано будет.

Юрий Поляков: Потому что это не договор, к сожалению.

Антон Ежов: И лучше все-таки предъявлять иск к продавцу, который не подписал договор купли-продажи, и вот в таком порядке дело рассматривать.

Юрий Поляков: Там, я думаю, расписка была подписана.

Антон Ежов: То есть здесь надо подавать не жалобу на отказ в регистрации. Вот я как юрист вижу то, что, по сути, все-таки договора именно купли-продажи земельного участка и дома не было. И вот эту расписку можно рассматривать как соглашение о намерении сторон заключить такой договор, и именно так ее и нужно рассматривать при обращении в суд. То есть писать и подавать, соответственно, нужно исковое заявление к продавцу или к лицу, которое получило деньги.

Марьяна Торочешникова: То есть в этом случае фактически суд установит юридический факт на основании расписки...

Антон Ежов: Нет, там даже не то что факт, а именно... ну, можно как факт, но я бы все-таки посоветовал... то есть здесь два искового заявления может быть, два вида. То есть с требованием обязать продавца заключить такой договор. И второе - о признании факта приобретения имущества. Все-таки предпочтительнее первый вариант, на мой взгляд, может быть, коллега не согласиться, конечно.

Юрий Поляков: Я думаю, мы здесь не обратили внимания на то, что данный документ был заверен главой администрации. Если это, как говорит радиослушательница, отдаленный район, наверняка глава администрации выполнял функции нотариуса. То есть документ нотариально удостоверен. Я бы посоветовал установить либо факт владения на право собственности строением, либо обратиться в суд с иском о признании права собственности. Другое дело, если бы сделка была между гражданами не зарегистрирована. Здесь надо изучать документ, что имели стороны в виду.

Марьяна Торочешникова: Но, в любом случае, нужно обратиться, видимо, к квалифицированному юристу, который занимается такого рода...

Антон Ежов: Да, конечно, нужно смотреть документы. Но все-таки речь шла о расписке. Не о том, что какое-то соглашение было заключено и заверено, а именно расписка заверена. Это совершенно другой смысл имеет.

Марьяна Торочешникова: Но, тем не менее, на первый взгляд ситуация вам не кажется безвыходной?

Антон Ежов: Нет, конечно. Весь вопрос в том, что просто побегать придется и побороться.

Марьяна Торочешникова: Спасибо.

Виктор из Москвы дозвонился на Радио Свобода. Пожалуйста, говорите. Здравствуйте.

Слушатель: Добрый день. У меня такой вопрос. На этой неделе мы должны заключить договор купли-продажи участка земли в Подмосковье. Строений там никаких нет. Но единственное, продавцы хотят получить деньги сразу, как только будет заключен договор купли-продажи, то есть до того, как я получу уже на руки регистрационное удостоверение, а это еще где-то месяц мне нужно ждать. Нет ли здесь опасности, что они за это время, получив деньги, отзовут, допустим, свое заявление? Можно ли сразу заплатить им деньги?

Марьяна Торочешникова: Спасибо за ваш вопрос. На него ответит Юрий Поляков. Пожалуйста.

Юрий Поляков: Дело в том, что порядок оплаты по договору вы устанавливаете сами. Это может быть предоплата, это может быть оплата в момент заключения, подписания договора, а может быть и после получения свидетельства о праве собственности. Конечно, вероятность того, что продавец не явится на государственную регистрацию, есть. Если вы договор оформляете и удостоверяете в нотариальном порядке, проблем с регистрацией не будет. Сложнее, если этот договор заключается уже в органе юстиции, в органе по регистрации прав.

Марьяна Торочешникова: Почему?

Юрий Поляков: Потому что если договор заключается в органе юстиции, то обязательна явка двух сторон договора, личное присутствие.

Марьяна Торочешникова: А у нотариуса?

Юрий Поляков: Вы можете у нотариуса удостоверить договор и уже принести нотариально удостоверенный договор на регистрацию. Понимаете, нотариус уже проверил правоспособность, дееспособность, адекватность стороны, личность стороны.

Марьяна Торочешникова: То есть в этом случае не нужен просто будет продавец?

Юрий Поляков: Конечно. Одна из сторон просто зарегистрирует договор.

Марьяна Торочешникова: Другое дело, что, видимо, там несколько дороже оформление у нотариуса, да, такого договора?

Антон Ежов: Ну, дороже за счет того, что нотариус возьмет сбор нотариальный.

Марьяна Торочешникова: Но вот вы бы как рекомендовали, если человек переживает, - идти к нотариусу или рискнуть?

Юрий Поляков: Конечно, нотариальное удостоверение договора всегда...

Марьяна Торочешникова: Какая-то дополнительная страховка.

Юрий Поляков: Конечно, это страховка, это преимущество. В любом случае, если договор будет оспорен, если вторая сторона будет его оспаривать, ссылаться на то, что она не понимала своих действий, была в состоянии опьянения, либо ее принуждали к договору, угрожали заключить договор, всегда есть нотариус, который проверил эти обстоятельства, всегда нотариус явится в суд как свидетель. И, естественно, если нотариус добросовестный, если он действительно эти факты проверил, он даст показания о том, что таких фактов не было. То есть здесь проще.

Марьяна Торочешникова: Спасибо за разъяснение.

Послушаем вопрос Сергея из Петербурга. Пожалуйста, говорите. Здравствуйте.

Слушатель: Добрый день, господа. Я вот о чем бы вас хотел спросить. Вот я сейчас внимательно разглядываю официальную и очень крупного масштаба карту местности, где я живу. И вот очень странным образом у нас все участки имеют ошибки. Причем это появилось где-то в 90-е годы. Люди здесь живут уже по 30-40 лет примерно. Вот у нас такая ситуация получается, что каждый человек, чтобы что-то оформить, должен бежать к геодезистам, к нашим чиновникам, что они и делают, мои соседи. Но вот в этом уже, так сказать, заложен какой-то элемент коррупции. Например, чтобы геодезиста пригласить, его надо обязательно вести обедать в ресторан после этого. Вот как с этим делом бороться? И вообще, как поступать, глядя на все это безобразие?

Марьяна Торочешникова: Антон, как бороться с этим?

Антон Ежов: Конечно, желательно было бы посмотреть вот этот план, где там несоответствия (даже самому интересно). Конечно, каждый раз обращаться в суд и обжаловать какие-то действия просто сил никаких не хватит. И иной раз, я даже как адвокат понимаю, что даже чтобы не оплачивать услуги адвоката, легче договориться с должностным лицом...

Марьяна Торочешникова: Или с геодезистом...

Антон Ежов: Что люди и делают. Ну а так, если правду искать, то тогда, конечно, смотреть, где и какие нарушения, обжаловать, устанавливать факты.

Марьяна Торочешникова: Есть смысл жаловаться в прокуратуру, например?

Антон Ежов: В нашей стране... Ну, конечно, прокуратура проведет проверку. Вопрос в том, будет ли положительный результат. Потому что прокуратура может ничего не найти, а потом с этим гражданином просто никто дел никаких иметь не будет. Вот, наверное, такая проблема может быть.

Юрий Поляков: Дело в том, что, наверное, у прокуратуры все-таки другая немного сфера деятельности - это тяжкие преступления, это надзор за следствием, общий надзор. Поэтому у прокуратуры и так много дел. Если у вас есть обоснованные данные, что должностное лицо требует у вас взятку, либо вы уже договорились о передаче взятки, вы можете обратиться в правоохранительные органы - и будут проведены следственные действия...

Марьяна Торочешникова: А себе хуже от этого не будет?

Антон Ежов: Вот как раз может быть хуже, о чем я и говорил. Прокуратура или следственные органы ничего не найдут, а потом к этому человеку будет соответствующее отношение.

Марьяна Торочешникова: В общем, ситуация тупиковая просто?

Антон Ежов: Здесь лучше уж действовать тогда сообща, чтобы какой-то был коллектив.

Юрий Поляков: Я просто как бывший работник прокуратуры вам могу сказать, что если факт передачи взятки будет доказан, в действительности будет доказан, то, естественно, человек будет осужден судом за получение взятки.

Марьяна Торочешникова: А что-то изменится в плане кадастровом от этого?

Юрий Поляков: Понимаете, в большинстве случаев уже должностные лица, я думаю, не будут связываться с таким лицом, которое обращалось с такими заявлениями, которое избрало такой путь - правильный путь, я думаю, здесь проблем не будет. Хотя может быть и наоборот. Но ставя себя на место должностного лица, которое уже "погорело", или его товарищ "погорел", конечно, лучше ему все оформить и не связываться. То есть какие-то препятствия здесь, они вряд ли будут.

Антон Ежов: То есть они будут просто тупо отказывать в удовлетворении его заявлений, и ему нужно будет каждый раз идти в суд, обжаловать.

Марьяна Торочешникова: Вот такой вот может быть исход? Понятно.

Раиса Васильевна из Москвы дозвонилась на Радио Свобода. Пожалуйста, говорите. Здравствуйте.

Слушатель: Добрый день. У меня садовый участок с 1968 года в Дмитровском районе. Это товарищество. Скажите мне, пожалуйста, нам выдали акты на право собственности на землю пожизненно наследуемого владения в 1993 году. Действительно ли это как приватизация, как собственность земли? Изменений никаких на участке не было. Является ли это документом, что это собственность моя, что это приватизировано, что это мое?

Марьяна Торочешникова: Раиса Васильевна, спасибо за вопрос. Антон Ежов ответит на него.

Антон Ежов: Здесь нужно различать все-таки право собственности и право наследуемого пожизненного владения. Юридические различия имеются. Хотя по сути разницы нет. Во-первых, точно так же этот участок можно, если он находится на праве наследуемого пожизненного владения, отчуждать, завещать, то есть то же самое, что и с собственностью. Точно так же можно пользоваться. Но можно его так же и приватизировать, то есть перевести в собственность уже, и это бесплатно делается, о чем мой коллега уже сегодня говорил.

Слушатель: И еще. Теперь с меня требуют, чтобы взять в собственность или приватизировать свою землю в 6 соток... Домик у меня стоит с тех же пор. Но, скажите, с меня требуют такую сумму, от которой мне даже страшно. Мне 75 лет, я инвалид второй группы. И я не могу в собственность взять землю.

Марьяна Торочешникова: С вас требуют деньги за приватизацию?

Слушатель: Да. Начали с того, что по объявлению. Он мне вообще сказал 700 долларов. Теперь подземные коммуникации я должна проверить, еще чего-то. И там такая сумма, которая мне и не снилась. Скажите мне, пожалуйста, какое есть постановление, чтобы бесплатно можно было это сделать?

Марьяна Торочешникова: Спасибо, Раиса Васильевна, за ваш вопрос. Я просто от себя хочу пояснить. Вообще самое понятие "приватизация" подразумевает безвозмездную передачу чего-либо в собственность - земельного участка, квартиры - это может происходить только один раз, и это бесплатная передача чего-либо. Соответственно, как уже говорили сегодня мои эксперты, требование денег за приватизацию, оно уже незаконно.

А вот теперь, Юрий, расскажите, как действовать в этой ситуации?

Юрий Поляков: Вопрос касается пожизненного наследования владением. Вы имеете право либо оформить в собственность участок бесплатно, либо заключить договор аренды на участок. Что касается всех коммуникаций... ведь ваше право приобрести в собственность касается земельного участка. Если на участке проходят коммуникации, если иные элементы инфраструктуры находятся, то Земельный кодекс на них не распространяется. Что касается самого участка, то здесь, я думаю, необоснованные требования вам предъявляют. Попытайтесь взять письменный документ о том, что вы должны такие деньги заплатить, за что, в какой сумме и в какой срок, чтобы можно было апеллировать документом, письменным доказательством.

Марьяна Торочешникова: Но, в принципе, ситуация похожа на ту, которую мы сегодня уже разбирали в передаче.

Антон Ежов: А нормативные акты, вот могу посоветовать, то есть вам надо пойти просто в книжный магазин и купить там Земельный кодекс, и открыть статью 20-ую, и можете на нее смело ссылаться. Это как раз о том, на чем основано право на приватизацию земельного участка бесплатно. И там ни о каких коммуникациях или еще о чем-то подобном речи не идет.

Марьяна Торочешникова: Спасибо за разъяснение.

Послушаем Валентину Николаевну из Москвы. Пожалуйста, говорите.

Слушатель: Здравствуйте. У меня такой вопрос. На садовых участках возник конфликт по границе участка. Не могли бы вы порекомендовать юриста?

Юрий Поляков: А в чем конфликт у вас?

Слушатель: Конфликт - граница. Мы живем здесь очень давно, и граница... Ну, он немножко запутанный вопрос.

Юрий Поляков: Вы захватили или у вас захватили?

Слушатель: Сейчас скажу в дух словах. Была граница определенная, но сделали водопроводную трубу. Это было давно. И на собрании, на котором мы, например, не были (и многие не были), приняли решение о том, чтобы провести по трубе. А строение, дерево принадлежит нам. Одни соседи не возражают, а другие, новые, которые недавно приехали, посадили на границе крыжовник.

Марьяна Торочешникова: Валентина Николаевна, к сожалению, я не смогу вам порекомендовать конкретного адвоката просто в силу специфики нашей передачи. С другой стороны, мы вам просто сейчас можем рассказать о том, каким образом нужно действовать в этой ситуации, какие факты нужно установить и как разбираться с этим. Пожалуйста, Юрий.

Юрий Поляков: Из вопроса не понятно, чем ваши права нарушены. Вы говорите о границе. Если эти посадки...

Антон Ежов: На самом деле я могу, наверное, прокомментировать. Я понял суть вопроса. То есть там, как я понял, речь идет о том, что у слушательницы есть участок, а общее собрание приняло решение о том, чтобы провести трубу по ее участку.

Марьяна Торочешникова: И в соответствии с этой водопроводной трубой установить новые границы участка.

Антон Ежов: Да, именно так.

Марьяна Торочешникова: И получилось так, что у нее дерево и еще какая-то постройка остались за границей ее участка. Вот что ей делать в этой ситуации нужно?

Антон Ежов: Что касается проведения каких-то коммуникаций, - то есть это все в соответствии с законом о садоводческих товариществах считается объектом инфраструктуры, - по непосредственному участку садовода, оно не решается общим собранием. Вот как раз здесь вопрос состоит в том, что изначально было незаконное решение общего собрания, и его нужно обжаловать в суде. Подавать соответствующее заявление и обжаловать. И тогда, когда суд вынесет решение о том, что признать решение в этой части общего собрания недействительным, то и проблема отпадет сама собой.

Марьяна Торочешникова: Спасибо.

Александр из Петербурга спрашивает: "Попадает ли под положение Жилищного кодекса дачно-строительный кооператив? Надо ли приватизировать, если они уже кооперативная собственность?". Речь идет об участках, я так понимаю. Скажите, пожалуйста, Юрий.

Юрий Поляков: Под действие Жилищного кодекса попадают только жилые помещения и иные помещения, которые предназначены для проживания граждан. Дачный кооператив и дачно-строительные кооперативы - это не жилищный кооператив, не жилищно-строительный, и, конечно, здесь все строения, которые возведены на территории кооператива членами кооператива, они не предназначены для проживания, и здесь Жилищный кодекс не распространяется. То есть вы можете участок, строение нежилое приватизировать по закону о некоммерческих объединениях.

Марьяна Торочешникова: И вот на пейджер пришел вопрос, он будет как раз вдогонку. "Возможна ли прописка в дачных кооперативах?". Может ли человек, ну, не прописаться, а зарегистрироваться по месту жительства у себя на даче? Антон, пожалуйста.

Антон Ежов: Вообще, нет. Хотя мне такие случаи известны, когда люди регистрировались, и потом оказывалось, что в домике нет каких-то условий для проживания. Все-таки мы живем в России, и поэтому садовый домик - это одно, а жилое помещение в нашем климате - это совсем другое. Там может не быть отопления и так далее. Поэтому, по идее, прописаться не может. А если и пропишется, то это будет сделано с нарушением.

Марьяна Торочешникова: Спасибо.

Я хочу сейчас вернуться к тому, с чего мы, собственно, начинали - к ситуации вокруг вот этих 13 коттеджей недалеко от подмосковной деревни Пятница, которые сейчас сносят. Проблема у тех людей, чьи дома сейчас сносят, она, в принципе, одна. Суд признал, что их дома, их постройки стояли в водоохранной зоне.

Скажите, пожалуйста, как человек, который приобретает участок, может узнать, в каком месте начинается эта водоохранная зона? У кого он должен испрашивать подтверждение, чтобы потом не оказаться вот в такой ситуации? Пожалуйста, Антон.

Антон Ежов: Определение земель, особо охраняемых территорий находится в компетенции как уровня федерального, то есть, в частности, на уровне правительства Российской Федерации это может решаться, также на уровне органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, и также на уровне органов местного самоуправления. И если идти по этой лестнице: сначала правительство Российской Федерации решает вопрос, потом исполнительные органы субъектов могут дополнить этот список с учетом уже того, что на федеральном уровне сделано, и потом уже местные. То есть эта информация, она содержится в органах местного самоуправления. То есть надо просто идти с соответствующим запросом либо в местную администрацию, либо в Земельный комитет, то есть там такие сведения есть.

Марьяна Торочешникова: И желательно на всякий случай, наверное, подстраховаться, под эти письменные запросы получить письменный ответ, чтобы потом можно было, в случае чего, сослаться на чиновников, которые предоставили ненадлежащую информацию?

Антон Ежов: Я не думаю, что здесь будет ненадлежащая информация. То есть здесь дадут то, что надо. Но если будет ненадлежащая информация, то, конечно, увы, то есть здесь все равно, получается, земля не перейдет из особо охраняемых территорий в другое качество.

Марьяна Торочешникова: А вообще, какая земля считается водоохранной? То есть известны ли какие-то нормы, в соответствии с которыми строения можно строить в метре-двух, десяти, ста метрах от собственно водоема, от берега? Это регулируется чем-то специально?

Юрий Поляков: Есть постановление правительства России, которое регулирует этот порядок. В среднем, могу сказать, это 500 метров от берега.

Марьяна Торочешникова: 500 метров от водоема. Но вот приезжая в российские деревни всегда можно видеть, что стоят дома, которые довольно далеко стоят от берега реки, а непосредственно на берегу стоят бани у многих-многих людей. Эти постройки законны или не законны, должны ли люди опасаться за вот эти свои бани?

Юрий Поляков: Опять же бани могут быть разные. Бани можно рассматривать как гидротехническое сооружение, то есть это не строение для жилых целей или производственных целей.

Вот возвращаясь опять к тому, где узнать, что это за территория и какой ее статус, можно еще добавить, что есть уровень кадастрового учета - Кадастровая палата. И там информация о назначении земель собирается. И есть еще Министерство природных ресурсов. То есть уж если страховаться, то собрать сведения из всех пяти организаций.

Марьяна Торочешникова: Я слышала жалобы многих людей, у которых находятся дачные участки неподалеку от водохранилищ или крупных рек, ну, в основном у водохранилищ, на то, что собственники домов, находящихся прямо рядом с берегами, фактически захватывают берег, огораживают его. И люди, которые живут, скажем, на второй линии, уже не имеют возможности просто даже пройти и искупаться, потому что все и со всех сторон огорожено. Как с этим можно бороться? Куда они должны жаловаться в этом случае, и будет ли от этого какой-то толк?

Антон Ежов: Кстати, бывают даже случаи, когда вывешивают таблички на берегу о том, что "Не причаливать. Частная территория". То есть это все незаконно. Надо писать заявления...

Марьяна Торочешникова: Куда? В Природоохранную прокуратуру, просто в прокуратуру?

Юрий Поляков: Конечно, в Природоохранную прокуратуру.

Антон Ежов: Да, Природоохранная прокуратура, безусловно, рассмотрит и сделает соответствующие выводы.

Марьяна Торочешникова: Но опять же гарантий того, что будут предприняты какие-то меры, никаких? Юрий, пожалуйста.

Юрий Поляков: Я думаю, что гарантии есть, потому что мы видим, как бурно развивается в последние годы надзор. Но с другой стороны, ведь может быть какая ситуация. Участок водоема, он находится по договору у водопользователя. То есть вот есть такой вид договоров на водный объект, водопользователь имеет лицензию, он заключил договор. И если органы власти сочли нужным и возможным ему передать такие права, он вправе огородить территорию, запретить пользование другими лицами. Здесь вопросов не будет.

Если же это обычный участок около водоема, то остальные граждане имеют право пользования берегом. Это называется "публичным сервитутом". То есть это сервитут в силу закона права ограниченного пользования. Они, конечно, войти в это строение, жить там, но пройти по участку, по берегу они имеют право. Но опять же если эти права нарушены, то самый действенный способ - это судебная защита.

Марьяна Торочешникова: Спасибо.

Галина Александровна из Москвы дозвонилась на Радио Свобода. Пожалуйста, ваш вопрос.

Слушатель: Добрый день. Мы давным-давно получили участок в Киржачском районе. Потом муж умер, и я перевела участок на сына. И мне выдали свидетельство о праве собственности на землю прямо в садоводческом участке. Скажите, этого достаточно для того, чтобы считать, что земля теперь принадлежит сыну?

Юрий Поляков: В каком году вам выдали свидетельство?

Слушатель: В 1992 году.

Юрий Поляков: Этот документ является основанием говорить о том, что у вас есть право собственности. Но некоторое время выдавались свидетельства, в которых прямо предусмотрено, что они временные, что они подлежат переоформлению. Если такая ссылка в тексте есть, то вам нужно его переоформить. Если ничего иного не оговорено, то это документ о вашей собственности на землю. То есть вы можете, конечно, переоформить этот документ, получить новое свидетельство, нового образца, а можете и не переоформлять. То есть это зависит от вашего желания.

Марьяна Торочешникова: Спасибо большое.

Виктор Алексеевич из Москвы, пожалуйста.

Слушатель: У меня часть участка в пожизненно наследуемом владении. До какого срока я могу оформить его в собственность?

Антон Ежов: Сроки у нас пока что в Жилищном кодексе в отношении квартир. Здесь в Земельном кодексе никаких изменений не было. То есть здесь сроков не установлено. То есть в любой момент, когда он захочет.

Марьяна Торочешникова: Хорошо. Вопрос пришел на пейджер. "На какую собственность может быть обращено взыскание по искам к государству", - спрашивает Владимир.

Юрий Поляков: На ваши доходы, на движимые вещи, которые находятся у вас в квартирах, на автотранспорт, на счета в банках, на помещения, которые вам принадлежат, за исключением земельных участков и помещений, которые являются вашим единственным местом жительства.

Марьяна Торочешникова: Спасибо за ваш ответ.

XS
SM
MD
LG