Ссылки для упрощенного доступа

logo-print

Новый жилищный кодекс начал действовать в России почти год назад, но до сих пор не все его положения выполнимы


Время Свободы – Екатеринбург, 31.01.2006


Ведущая Светлана Кулешова



Светлана Кулешова: Новый жилищный кодекс начал действовать в России почти год назад, но до сих пор не все его положения выполнимы. Именно поэтому отложена передача управления жилфондом специальным управляющим компаниям. Этот вопрос обитатели 90 тысяч домов Свердловской области должны решить до конца 2006 года, а не до 1 марта, как было установлено сначала. Традиционная система ЖЭКов уходит в прошлое, новая еще не построена, а в Екатеринбурге уже появились желающие погреть руки на переходном периоде. Подробнее об этом корреспондент Радио Свобода Ирина Мурашова.



Ирина Мурашова: С 1 января решать, что будет во дворе – детская площадка или стоянка, и когда делать ремонт в подъезде будет собрание собственников, ТСЖ или управляющая компания. Многочисленных ЖЭКов, ЖЭУ и РЭМПов в их нынешнем понимании в следующем году уже не будет. Но в выборе нового управляющего для дома торопиться не надо – предупреждает председатель комитета по защите прав потребителей Екатеринбурга Андрей Артемьев. Его дом уже пыталась прибрать к рукам некая контора. Обещала золотые горы, а на деле и даже на бумаге не могла предложить ничего реального. Если бы не бдительность председателя комитета, жильцы бы поставили свои подписи под договором.



Андрей Артемьев: В договоре сразу четко должно быть сказано, сколько процентов от этого права поуправлять идет на содержание дома, а сколько процентов управляющий совершенно законно получит себе в качестве вознаграждения. В договоре должны быть предусмотрены очень жесткие штрафные санкции за ненадлежащее управление. Конечно, одновременно обязательно должны быть внесены соответствующие штрафы за просрочку платежей.



Ирина Мурашова: С такими соседями, как Андрей Артемьев, везет не всем, хотя добросовестные частные управляющие компании в Екатеринбурге есть. Они готовы выполнять все прихоти жильцов, поскольку при правильно поставленном деле это выгодно - утверждает директор одной из них Владимир Фатеев.



Владимир Фатеев: Например, я для себя и своих работников говорю так, что вы должны подходить к дому и чувствовать его, где у тебя может перемерзнуть. Где у тебя может прорвать трубу. Дом – это как жилой организм, вот когда ты это всё понимаешь, знаешь и знаешь, как предотвратить все негативные последствия, то тогда, если ты грамотно ставишь процесс работы, то он выгоден.



Ирина Мурашова: Сейчас в Екатеринбурге действует несколько десятков управляющих компаний. Каждый месяц регистрируются одно-два новых предприятия, но ближе к весне ждут бум. Выбор управляющей компании - это дело жильцов дома. Но частное предприятие вправе отказаться: некоторые даже проводят социально-психологическую экспертизу живущих в доме людей. Зато приличная управляющая компания способна привести дом в полное благоденствие.



Владимир Фатеев: Для меня люди выступают заказчиком моих услуг. И я буду бегать и стараться так, чтобы им понравилось и они в следующий год заключили со мной договор.



Ирина Мурашова: К 1 января 2007 жители России должны определиться не только с тем, кто управляет их домом. В стране заканчивается бесплатная приватизация квартир. Нижняя палата Государственной думы рассматривала вопрос о продлении сроков приватизации до 2010 года, но депутаты посчитали, что три года форы пройдут без дела – о приватизации граждане снова вспомнят в последний момент. Сейчас в России в частной собственности находится 70% жилья, остальные 30% по-прежнему остаются в муниципальном фонде.



Светлана Кулешова: Александр Гончаров, начальник отдела новых форм управления жилищным фондом управления ЖКХ администрации Екатеринбурга сегодня в студии Радио Свобода. Доброе утро, Александр Матвеевич.



Александр Гончаров: Доброе утро.



Светлана Кулешова: Итак, срок, к которому мы все должны выбрать форму управления своими домами, перенесен с 1 марта 2006 года на 1 января 2007 года. С чем это связано, на ваш взгляд?



Александр Гончаров: Прежде всего, это связано с тем, что фактически жители нашей страны, собственники помещений в многоквартирных домах, за тот короткий период прошлого года, который был отведен по нормам Жилищного кодекса, и первый рубеж был определен 1 марта 2006 года, которое могло было бы наступить, по сути дела, через месяц, оказался недостаточным для самоосознания своей роли в системе управления. Поэтому президент России, когда подписывал 184-й закон 26 декабря прошлого года, который по сути дела и внес корректировку в Жилищный кодекс о продлении этого срока до конца 2006 года, по сути дела, и закладывал определенную возможность дать собственникам еще раз в течение достаточного серьезного запаса времени – целый год – еще раз разобраться со своим выбором и определить для себя, по какому пути пойдет система управления домом.



Светлана Кулешова: У нас было больше, чем полгода, для того, чтобы самоопределиться, сейчас еще год. Какая гарантия того, что ситуация не повторится? Что не возникнет вот этой ответственности за собственное жилье, не будет информированности по-прежнему?



Александр Гончаров: Информированность населения или как бы процессы, связанные с информационно-пропагандистской работой, все равно будут проводиться, и они будут активизированы за этот период. Потому фактически на сегодняшний день без какой-то внешней информационной подпитки все собственники в многоквартирных домах, по сути дела, не разберутся с тем многообразием и теми сложностями, которые возникают из возможности реализовать тот или иной способ управления. А по большому счету, если говорить глазами эксперта, что-то мне подсказывает, что ситуация мало изменится на конец года в самосознании собственников.



Светлана Кулешова: Есть исследование, по которому только 15-20% жителей России вообще знают о том, что принят новый Жилищный кодекс и о том, что нужно выбирать форму управления собственным жильем. В Екатеринбурге эти же цифры или другие цифры у вас по информированности?



Александр Гончаров: По нашим данным, все-таки у нас в городе ев городе Екатеринбурге, мне кажется, гораздо больше людей знают о Жилищном кодексе.



Светлана Кулешова: Гораздо больше – это 50%, 70%, 25%?



Александр Гончаров: Почти 70-80%, я бы так, наверное, с уверенностью сказал.



Светлана Кулешова: Вам, уважаемые слушатели, мы задаем такой вопрос: до 2007 года все собственники жилья должны выбрать форму управления своим домом. Знаете ли вы об этом и определились ли уже?


Александр Матвеевич, давайте вернемся к материалу нашего корреспондента. Напомню вкратце: в дом, где живет председатель Комитета по защите прав потребителей Екатеринбурга, явились некие люди, которые попытались прибрать дом к рукам. Кто были эти люди, не очень понятно. Но по некоторым другим городам России ситуация выглядит более прозрачно. ЖЭКи успешно переименовались в управляющие компании, администрации городов добровольно-принудительно загоняют туда людей, принуждают подписывать договоры с обновленными структурами, при этом забывая разъяснять, что форма управления не одна, а три, а срок самоопределения перенесен на 10 месяцев вперед. При таком раскладе вроде как реформа будет проведена только на бумаге. И вообще, как вам видится эта ситуация, что создаются некие ООО, и такой молчаливый заговор, при котором просто функции передаются, ЖЭКи становятся управляющими компаниями?



Александр Гончаров: На сегодняшний день я совершенно согласен с вами с той точки зрения, что сегодня Жилищный кодекс создал некие благоприятные условия для появления на рынке этих услуг по управлению домами большого разнообразия форм организационных структур, которые именно и приходят в наши дома. На сегодняшний день, если мы просто-напросто рассмотрим чисто их глазами коммерческий подход, создаются управляющие организации и, понимая, что время еще есть для самоопределения собственниками, они идут в дома и начинают их агитировать. При этом, насколько показывает практика уже существующая, в основном уделяется внимание этими компаниями жесткому пиару, они пропагандируют себя с лучшей стороны, не уделяя должного внимания самому основному элементу – собственно договорной сделке с собственником, договору управления многоквартирным домом, его условиям, его особенностям. И самое главное, что всегда беспокоит всех собственников, - это сколько же будет стоить услуга этой управляющей организации. И вот эта ситуация на сегодняшний день немножко, конечно, настораживает и органы власти, я уж не говорю о самих собственниках.



Светлана Кулешова: Мне кажется, органы власти во многих городах, наоборот, заинтересованы в том, чтобы вот так плавненько все перевести без особых потрясений.



Александр Гончаров: Вы знаете, я, конечно, не берусь судить за другие города России. В городе Екатеринбурге все-таки администрация очень жестко отслеживает свою функцию, то есть структура, которая отвечает перед государством за всю систему жизнеобеспечения города.



Светлана Кулешова: Хорошо. У нас есть телефонный звонок. Здравствуйте, вы в эфире.



Слушатель: Это Валерий Аркадьевич. У меня вот какой вопрос. Первое, надо четко разделять понятия «управление домом» и «эксплуатация». Поэтому жильцы могут управлять сами, а эксплуатацию осуществлять специалисты. Это первый вопрос, тем более я этим занимаюсь пару лет, работаю с юристами по всем этим вопросам. Второй вопрос принципиальный: ТСЖ – это хозяйствующий субъект, поэтому все споры будут решаться через арбитражные суды, где права человека по нулям. Поэтому невыгодно ТСЖ создавать, надо создавать некоммерческое партнерство. А здесь уже жильцы, собственники жилья, объединившись в некоммерческое партнерство, смогут отстаивать свои права в гражданских судах.



Светлана Кулешова: Валерий Аркадьевич высказал два своих суждения. Комментируйте.



Александр Гончаров: Хорошие суждения. По поводу первого. На сегодняшний день действительно, я согласен, что нужно разделить функцию управления и функцию подряда. По сути дела, на сегодняшний день это и произошло в рамках реформы жилищно-коммунального комплекса в Российской Федерации. Кроме всего прочего, я бы хотел еще заострить внимание всех слушателей, что Жилищный кодекс в рамках регулирования жилищных отношений, возникающих из норм закона, фактически не описывает такого субъекта взаимоотношений, как подрядчика. То есть вся система отношений по букве закона Жилищного кодекса выстраивается между собственниками помещений и управляющей организацией, либо между собственниками помещений и объединением, создаваемым самими собственниками, в данном случае в лице ТСЖ. Понятия «подрядчик на ремонтно-эксплуатационные работы» в доме в Жилищном кодексе вообще не существует. Получается достаточно хорошая рыночная схема. Собственники заказывают услугу у управляющей организации, естественно, проплачивают эту работу управляющей организации, а управляющая организация уже вправе в рамках поставленных собственниками задач выбирать, какими способами, какими силами, при содействии каких подрядных предприятий она будет эту задачу для многоквартирного дома решать.



Светлана Кулешова: Александр Матвеевич, мы с вами сегодня говорим об управляющих компаниях и о переносе срока выбора формы управления нашими домами. Давайте вкратце вспомним, какие варианты нам еще предлагают. Их – три.



Александр Гончаров: Да, Жилищный кодекс предлагает собственникам выбрать один из трех вариантов способов управления домом. Первый – это непосредственное управление. Второй способ – это когда собственники в доме могут создать Товарищество собственников жилья для самостоятельного управления домом. И третий вариант – это заключить договор с выбранной собственниками управляющей организацией.



Светлана Кулешова: Если говорить об Екатеринбурге, какая из этих форм сейчас у нас лидирует?



Александр Гончаров: Если брать статистику проведенных собраний буквально за 2005 год, то практика примерно такова: около 200 собраний мы провели, и 70, даже 80% всех решений собственников были сведены к выбору управляющей организации.



Светлана Кулешова: Сколько управляющих организаций сейчас в Екатеринбурге?



Александр Гончаров: Сегодня – 14.



Светлана Кулешова: Это новые совершенно структуры или это переродившиеся РЭУ, ЖЭКи?



Александр Гончаров: Это новые структуры, потому что все ЖЭКи пока существуют сами по себе.



Светлана Кулешова: У нас есть телефонный звонок. Здравствуйте, вы в эфире.



Слушатель: Я всю жизнь посвятила ЖЭКам, два института окончила. У меня маленькое примечание: роддом нельзя ставить на одну линию с ребенком, который после трех лет растет уже дома. Точно так же строительство можно сделать платным, но эксплуатацию здания – ни в коем случае. Поэтому я хочу спросить: кто будет оплачивать и за какие деньги будут оплачивать тех сантехников, как мы их обучали на разряды, на квалификацию? Откуда будут деньги, с жильцов?



Светлана Кулешова: Александр Матвеевич, кто будет оплачивать?



Александр Гончаров: Сегодня оплата за жилое помещение по Жилищному кодексу, так она называется, фактически 100-процентная оплата населением.



Светлана Кулешова: И значит, обучение сантехников, обучение специалистов по обслуживанию дома тоже входит вот в эти 100% коммунальных платежей?



Александр Гончаров: Учить, конечно, будут не сами жители, учить будут руководители предприятий, где работают эти сантехники, но один из источник – средства платежей населения.



Светлана Кулешова: В Екатеринбурге приняты две самостоятельные программы, касающиеся жилищно-коммунального хозяйства. Первая касается учета энергии, вторая – единой дежурной диспетчерской системы по управлению ЖКХ. Расскажите, пожалуйста, об этом подробнее.



Александр Гончаров: На сегодняшний день создание единой диспетчерской службы – это своего рода один из серьезнейших стратегических шагов, принятых администрацией в рамках регулирования всех организационных потоков, которые пропитывают всю систему жилищно-коммунального хозяйства. То есть информация о любой аварии, о любом повреждении автоматически аккумулируется где-то в одной информационной службе. Таковой службой в городе создана как раз единая диспетчерская служба 005. И сегодня любой гражданин по любой проблеме – авария или еще что-то – может туда позвонить, и ему либо скажут, что, допустим, что работы уже ведутся, или же ему подскажут телефоны каких-то районных служб диспетчерских аварийных, где он может получить более четкую консультацию, какими силами и когда будет устранена эта авария.



Светлана Кулешова: С одной стороны, значит, вся информация стекается в центр, а с другой стороны, создаются управляющие компании. И по идее человек, если у него такая замечательная управляющая компания, он туда должен позвонить и сказать о своей аварии, и там ему все устранят. Зачем вот эти два параллельных вроде как в разные стороны процесса?



Александр Гончаров: На сегодняшний день, если мы разберем сущность деятельности управляющей организации, конечно, при каждой из них существуют свои какие-то аварийные бригады, маленькие, большие – в зависимости от объема объектов, которые находятся в управлении этой компании. Но кроме всего прочего, мы не должны забывать, что существуют работы, связанные с обслуживанием внутриквартальных, магистральных сетей наружных, которые фактически обслуживают жилые массивы, микрорайоны. Эти то сети ведь не находятся под контролем управляющих организаций.



Светлана Кулешова: У нас есть телефонный звонок. Здравствуйте, вы в эфире.



Слушатель: Скажите мне, дома не ремонтировались с 1960 года, естественно все пришло в негодность. Что, в таком состоянии государство так и повесит все это на карманы жильцов? И еще вопрос: ведь были уже исследования, пытались в Москве сделать товарищества жильцов и выяснили, что оно только тогда может более-менее существовать, когда есть посторонний постоянный источник дохода, то есть доход от наружной рекламы, от сдачи в аренду нежилых помещений. Недавно журнал «Итоги» привел данные опроса ВЦИОМа, согласно которому, 90% населения либо за гранью нищеты (16% - на еду не хватает), 37% - на еду хватает, но на одежду не хватает, и еще 37% - на еду и одежду хватает, а вот на телевизор они уже собрать не могут. Это 31 октября 2005 года. Как в этой системе, причем известно, что у нас пенсии ниже прожиточного уровня, переводить все на 100-процентную оплату?



Александр Гончаров: Первый вопрос, посвященный вопросам капремонта старых или ветхих, изношенных домов. На сегодняшний день по вопросам финансирования капремонта два источника финансирования. Первый – это средства населения, платежи, которые осуществляются на капитальный ремонт, и второй источник – это средства бюджетов. На сегодняшний день эти оба источника существуют, а дальше уже просто-напросто идет организационная схема, то есть ежегодно утверждаются титульные списки, в которые подключаются наиболее значимые объекты для проведения капитального ремонта. Если, допустим, те собственники, которые не хотят дожидаться какой-то своей очереди, когда их дом встанет на капремонт, они могут принять решение о досрочном проведении работы любых объемов, любой сложности. Только при этом собственники должны четко понимать, что в данном случае администрация города будет выступать всего лишь навсего соразмерно своей доле, как один из собственников. И если собственники на общем собрании примут решение о ремонте, а доля муниципалитета в этом доме будет составлять там 15-20%, то соответственно и софинансирование будет пропорционально этой доле.



Светлана Кулешова: Александр Матвеевич, давайте вернемся к звонку нашего слушателя. Насчет капитального ремонта все понятно, вы разъяснили, все равно по большому счету на наши плечи все ложится. Вторая часть вопроса.



Александр Гончаров: Вторая часть вопроса посвящена проблематике Товариществ собственников жилья и в основном связана с тем, за счет каких средств действует, растет, живет, развивается товарищество, выполняет свою функцию и в том числе уместно копнуть глубже этот вопрос, то есть вообще экономическая целесообразность деятельности и создания товариществ. Относительно того, что в Москве вроде как их не так много. Я скажу, что Москва – лидер по количеству Товариществ собственников жилья, их уже порядка 1700. Для примера, в городе Екатеринбурге их 250. И совершенно я с ним соглашусь в той степени, что действительно на сегодняшний день, создавая товарищество собственников жилья, прежде всего, все собственники должны оценить ряд критериев, которые именно выведут их на те вопросы, целесообразно ли создавать товарищество. Первый критерий достаточно серьезный – это уровень платежеспособности самих собственников, проживающих в этом доме. Второй критерий, который радиослушатель практически обозначил, - это наличие каких-либо возможностей получать дополнительные источники доходов, то есть размещать на торцевой стене здания какие-то рекламные щиты или на крыше здания устанавливать какие-то рекламные вывески и получать с этого деньги. Самый традиционный способ – это сдавать помещения в аренду, если такие помещения, конечно, в доме существуют. Но на сегодняшний день далеко не каждый дом может похвастаться, что у него есть какие-то свободные комнаты или, допустим, хороший высокий подвал, который можно с успехом в аренду и получать дополнительный источник дохода. И еще, наверное, серьезнейший такой критерий, который можно положить на сторону как раз выбора создать ТСЖ – это такой критерий, как возрастной уровень проживающих в нем граждан. Потому что на сегодняшний день, если мы сделаем возрастной срез и получим, что в доме в основном живут пенсионеры, мы фактически выйдем и на первый критерий, то есть уровень платежеспособности будет недостаточный у таких граждан, и в то же время есть еще психологическая осторожность в отношении всех вопросов, особенно связанных с реформами, преобразованиями в наших домах, у людей старшего поколения.



Светлана Кулешова: Ну, и что делать людям, которые живут в таких домах, которые по всем трем критериям проигрывают? В конце концов, не только ведь мы выбираем, но и нас выбирают. Приличная управляющая компания посмотрит: ага, это все мне не выгодно, я не буду с этим домом даже связываться, пусть там как-нибудь сами уже.



Александр Гончаров: Вот в этой связи уместно, наверное, объяснить нашим слушателям, что как бы мы, наверное, ни старались рекламировать ход реформ, пропагандировать все способы управления, все равно часть наших многоквартирных домов, наверное, в каждом городе такая часть есть, останется за скобками выбора управления собственниками, и эти же дома, возможно, будут непривлекательными объектами для городских торгов, конкурсных. Грубо говоря, будут, наверняка, многоквартирные дома, которые из-за своей непривлекательности останутся вообще не востребованными нигде: ни самими собственниками, ни какими-то управляющими организациями. В этой связи как раз уместно вспомнить о некой роли органа местного самоуправления. Если администрации городов готовятся, с точки зрения предусмотреть такую ситуацию, и они готовятся к такой ситуации, то фактически будут созданы специальные с каким-то административным ресурсом управляющие организации, которые, по сути дела, если не состоится выбор собственниками этих домов, или, допустим, эти дома окажутся не востребованными на городском конкурсе, то по сути дела, пойдет такая система своего рода административная.



Светлана Кулешова: Я думаю, что это был ответ и на некоторые вопросы, пришедшие на наш пейджер. В завершение хочу сказать, что скорее всего, реформа ЖКХ в основном коснется домов, где живут богатые люди, и домов, которые достаточно новые, часть реформы, которая коммерческая. А людям, которые живут в домах старых, требующих капитального ремонта, людям немолодым и не имеющим высоких доходов, видимо, стоит по-прежнему опираться на администрацию городов, которым все равно делать нечего, деваться некуда, и они будут помогать нам. Так и есть?



Александр Гончаров: Безусловно, с администрации городов никто не снимет ответственности за систему жизнеобеспечения города.



Светлана Кулешова: А новый Жилищный кодекс для нового поколения жителей России.



Александр Гончаров: Ну, он в принципе для всех, но административный ресурс всегда будет присутствовать.



XS
SM
MD
LG