Цены на жилье в России в ближайшие 5-10 лет не вернутся к докризисному уровню, заявил вице-премьер правительства, министр финансов Алексей Кудрин. Он напомнил, что до кризиса квартиры в Москве даже не в самых элитных домах продавались по 15-20 тысяч долларов за квадратный метр и эти цены, по словам министра, были "перегреты". Согласно экспертным оценкам, жилая недвижимость достигла пика своей стоимости в октябре-ноябре 2008 года. Насколько уже упали цены, и как долго это может продолжаться, в интервью Радио Свобода рассказал аналитик финансовой корпорации "Уралсиб" Эльдар Вагабов:
– Сегодня мы видим, что рублевые цены упали не сильно – буквально на 10-15%. При этом многие девелоперы не анонсируют какого-либо снижения, маскируя это различными специальными акциями. Но если смотреть в долларовом эквиваленте, то цены уже значительно сократились – на 35-40%. Это произошло из-за ослабления рубля. Что касается будущих тенденций, то я думаю, что коррекция рублевых цен еще впереди. Она может составить 30-35% в течение этого года. Таким образом, общее падение рублевых цен может составить 45% от максимальных уровней 2008 года.
– Согласны ли вы с прогнозом министра финансов, что для возвращения цен на жилье к докризисному уровню в России может потребоваться от 5 до 10 лет?
– Рост после падения будет неизбежен, поскольку у нас все-таки колоссально неудовлетворенный спрос на жилье. Думаю, что позитивная динамика начнется уже во второй половине этого года, максимум – в начале следующего. В последние три-четыре года цены росли на 20-30% в год. Скорее всего, цены восстановятся до своих максимальных значений в 2012-2013 годах, и заявление Кудрина о 5-10 годах вряд ли сбудется.
– Какие изменения должны произойти в экономике страны, чтобы люди вновь начали покупать жилье?
– Во-первых, должна быть восстановлена макроэкономическая стабильность, должна стабилизироваться наша национальная валюта. Во-вторых, естественно, Россия реагирует на внешний фон – то есть, если мы увидим позитивные сигналы из США, если рынок недвижимости стабилизируется там, то в России также начнется стабилизация.
– В связи с этим, как вы оцениваете нынешнее состояние внутреннего рынка ипотечного кредитования?
– Мы видим практически полное отсутствие ипотеки. Если у людей и есть возможность получить ипотеку, то только буквально в 4-5 крупных государственных банках. Ставки достаточно высоки, условия – жестки. Мы отброшены назад на 5-6 лет – то есть ситуация такая же, какая была в 2003 году. Чтобы ситуация нормализовалась, должен быть решен вопрос с валютным курсом, и опять же, должна быть достигнута макроэкономическая стабильность.
– Сегодня в правительстве прогнозируют, что строительная отрасль страны может одной из первых преодолеть последствия экономического кризиса. Вы согласны с таким мнением?
– Я думаю, в первую очередь будет восстанавливаться фондовый рынок. Это станет индикатором того, что происходят позитивные изменений в реальном секторе экономики. В ходе кризиса больше всего пострадали строительство и ритейл. Если смотреть на показатели публичных девелоперов (компании, акции которых торгуются на бирже), то с начала сентября они потеряли в среднем от 80% до 95% своей стоимости – то есть гораздо больше, чем в среднем потерял рынок. Поэтому восстановление, скорее всего, также будет более быстрым, чем у рынка. И восстановление начнется именно с этого сектора.
– Сегодня мы видим, что рублевые цены упали не сильно – буквально на 10-15%. При этом многие девелоперы не анонсируют какого-либо снижения, маскируя это различными специальными акциями. Но если смотреть в долларовом эквиваленте, то цены уже значительно сократились – на 35-40%. Это произошло из-за ослабления рубля. Что касается будущих тенденций, то я думаю, что коррекция рублевых цен еще впереди. Она может составить 30-35% в течение этого года. Таким образом, общее падение рублевых цен может составить 45% от максимальных уровней 2008 года.
– Согласны ли вы с прогнозом министра финансов, что для возвращения цен на жилье к докризисному уровню в России может потребоваться от 5 до 10 лет?
– Рост после падения будет неизбежен, поскольку у нас все-таки колоссально неудовлетворенный спрос на жилье. Думаю, что позитивная динамика начнется уже во второй половине этого года, максимум – в начале следующего. В последние три-четыре года цены росли на 20-30% в год. Скорее всего, цены восстановятся до своих максимальных значений в 2012-2013 годах, и заявление Кудрина о 5-10 годах вряд ли сбудется.
– Какие изменения должны произойти в экономике страны, чтобы люди вновь начали покупать жилье?
– Во-первых, должна быть восстановлена макроэкономическая стабильность, должна стабилизироваться наша национальная валюта. Во-вторых, естественно, Россия реагирует на внешний фон – то есть, если мы увидим позитивные сигналы из США, если рынок недвижимости стабилизируется там, то в России также начнется стабилизация.
– В связи с этим, как вы оцениваете нынешнее состояние внутреннего рынка ипотечного кредитования?
– Мы видим практически полное отсутствие ипотеки. Если у людей и есть возможность получить ипотеку, то только буквально в 4-5 крупных государственных банках. Ставки достаточно высоки, условия – жестки. Мы отброшены назад на 5-6 лет – то есть ситуация такая же, какая была в 2003 году. Чтобы ситуация нормализовалась, должен быть решен вопрос с валютным курсом, и опять же, должна быть достигнута макроэкономическая стабильность.
– Сегодня в правительстве прогнозируют, что строительная отрасль страны может одной из первых преодолеть последствия экономического кризиса. Вы согласны с таким мнением?
– Я думаю, в первую очередь будет восстанавливаться фондовый рынок. Это станет индикатором того, что происходят позитивные изменений в реальном секторе экономики. В ходе кризиса больше всего пострадали строительство и ритейл. Если смотреть на показатели публичных девелоперов (компании, акции которых торгуются на бирже), то с начала сентября они потеряли в среднем от 80% до 95% своей стоимости – то есть гораздо больше, чем в среднем потерял рынок. Поэтому восстановление, скорее всего, также будет более быстрым, чем у рынка. И восстановление начнется именно с этого сектора.
