Ссылки для упрощенного доступа

logo-print

Защита прав собственников имущества, изымаемого для государственных и муниципальных нужд


Марьяна Торочешникова: Защита прав собственников имущества, изымаемого для государственных нужд, - такова тема сегодняшней передачи. И во многом обязаны мы ей олимпийской стройке, которая ведется в Сочи и не прилегающей к городу территории. О юридическом решении некоторых проблем собственников, оказавшихся в подобных ситуациях, мы поговорим сегодня с гостями в студии Радио Свобода – это эксперты в области недвижимости, известные нашим постоянным слушателям адвокаты Коллегии "Правовая защита" Артем Сидоров и Алексей Голованов.

Время от времени из Сочи приходят довольно противоречивые сообщения. С одной стороны, Олимпстрой рапортует о начале выплаты компенсаций собственникам изъятых земель и домовладений. С другой стороны, известно, что многие собственники не спешат расставаться с имуществом, опасаясь, как бы государство их не обмануло. Вот подробнее об этой ситуации расскажет наш корреспондент в Сочи Геннадий Шляхов.

Геннадий Шляхов: Денежные компенсации в размере 547,5 миллиона рублей уже перечислены собственникам занимаемых земельных участков и домов в районе Имеретинской низменности. Об этом сообщает госкорпорация "Олимпстрой", уточняя, что средства выплачиваются согласно 25 заключенным на сегодня соглашениям, предусматривающих денежную компенсацию, - когда собственник изъятого имущества самостоятельно решает, где и как жить дальше. Но количество переселенцев с мест будущего строительства олимпийских объектов только по приблизительным оценкам будет на несколько порядков выше. Сегодня речь идет о почти 3 тысячах изымаемых земельных участках, их них 1900 – с домовладениями.

Владельцы частных домов с приусадебными участками, живущие в Имеретинской низменности в подавляющем большинстве своем заявили о желании получить взамен изымаемого землю для ведения хозяйства и домовладение на ней. С этой самой многочисленной категорией переселенцев у руководства Краснодарского края, которому поручено заниматься оформлением соглашением об изъятии земель и урегулированием вопросов о компенсации возникают трудности. Так называемый "олимпийский завод", регламентирующий только на территории Сочи и только с 2008 по 2014 годы упрощенный порядок изъятия земель, оказался с изъяном.

Рассказывает Валерий Сучков, член Общественного градостроительного совета Сочи.

Валерий Сучков: 310-ый закон говорил о том, что губернатор, правительство, глава города обязан создать обменный фонд земельных участков и объектов недвижимости. Ну, кроме этой декларативной фразы, никакого механизма не предусматривалось.

Геннадий Шляхов: Вот и получилось, что почти два года спустя, как Сочи был назван столицей Зимний Олимпиады 2014 года, переселять горожан с мест строительства спортивных и иных объектов некуда. То же село Некрасовское, о котором так много говорят в последнее время, где собираются расселить отнюдь не всех жителей Имеретинки, надлежащего землеотвода, по мнению Валерия Сучкова, не имеет.

Валерий Сучков: На всех картах, схемах вот это место обозначено как поселок Некрасовское. Но дальше? Существует официальный проект планировки – это единственный градостроительный документ в отсутствие Генерального плана, который определяет разрешенное использование всей территории Имеретинской низменности. И эта территория значится там как рекреационная, отведенная под строительство олимпийских гостиниц, то есть формально нельзя выделить землю. Отвода земли действительно нет, резервирования участка нет.

Геннадий Шляхов: За землю и дом в селе Некрасовское, которые будут предоставлены в замен изымаемого имущества, надо платить. Рассчитывать придется на те средства, что государство через госкорпорацию "Олимпстрой" перечислит на счета граждан за изъятую землю и имущество, цену которым определяли оценочные компании. Еще летом 2008 года они были выбраны по конкурсу и свою работу завершили в прошлом году. Правда, не все жители Имеретинки, как того требует закон, получили на руки акты оценочных комиссий. Из тех, кто осведомлен о сумме выплаты, а также знает предварительную стоимость земли и жилья в селе Некрасовское, которое еще предстоит построить в голом поле, ряд граждан, проведя расчеты, пришли к выводу, что окажутся в долгу у государства. Рассказывает Наталья Калиновская, председатель Совета местного самоуправления.

Наталья Калиновская: Есть женщина, у которой два участка – 8 соток и 7 соток. Ей оценили один участок в 3 миллиона, второй – в 2 миллиона рублей, за дом – еще 1 миллион, получается 6. Это всего по документам. А предлагают - в деревню Некрасовку, а там получается, что за сотку – более 2 миллионов, 2,6, и вместе со стоимостью дома самое малое получается 26 миллионов. И вот человек боится, что ей потом всю оставшуюся жизнь еще нужно будет выплачивать долги.

Геннадий Шляхов: Кроме того, село Некрасовское будет рассчитано на 118 домовладений типовой полутора и двухэтажной застройки без каких-либо возможностей дополнительных пристроек и изменения проекта планировки. Говорит местная жительница Валентина Петрова.

Валентина Петрова: Вместо изымаемых земель по 15-30 соток они предоставляют в этой деревне всего 7 соток. А в каждом домовладении по 3-4 семьи. А сейчас дают только одно домовладение на эти 7 соток. То есть разместиться нереально там.

Геннадий Шляхов: В селе Некрасовское предполагается расселить общину староверов, заселивших Имеретинскую низменность сто лет назад. В этой общине сегодня около 350 человек. А ведь к первоначальному выселению из своих домов готовятся еще 550 жителей Имеретинки, так же как и староверы, в большинстве своем изъявившие желание получить взамен имущества землю и домовладения на ней. Сколько ни пытаются жители Имеретинки, не удается им никак узнать о где-либо выделенных землях, получить подтверждающие факт резервирования этих участков документы. А еще переселенцы задают ряд других вопросов. Как будут оформлены земельные участки и дома на них, к примеру, в селе Некрасовское – в частную собственность или в какую-то иную форму владения. Вынужденное переселение из своих домов во вновь построенные через посредство денежных компенсаций – это сделка купли-продажи, а значит, будет удержан еще и подоходный налог? Задают и этот, и другие вопросы жители Имеретинское долины.

Марьяна Торочешникова: Я попрошу моих гостей просто прокомментировать то, что вы уже услышали в сюжете, в частности, опасения некоторых жителей Сочи, точнее, Имеретинки, которые не знают, как им быть, дадут ли им достаточные компенсации денежные. Потому что предварительные расчеты их совершенно не устраивают. Артем, что можно сказать по этому поводу?

Артем Сидоров: В данном случае стоит отметить, что вот этот закон олимпийский прописывает достаточно жесткую процедуру изъятия земельных участков и домовладений, и во многом эта процедура противоречит федеральному законодательству. Хотя на это мы ссылаться не можем, потому что специально в законе это предусмотрено. Но, тем не менее, даже в рамках вот этой вот жесткой и достаточно ускоренной, упрощенной процедуры отстаивать свои права возможно. Закон позволяет гражданину, который живет на территории, которая подлежит освобождению, имеет там участок и жилой дом, рассчитывать – по его выбору – либо на денежную компенсацию, либо он может получить опять же в собственность жилой дом и земельный участок.

Марьяна Торочешникова: Ну, вот, смотрите, нам же приводили конкретных два примера в этой истории. Первый пример касался того, что людям провели оценку их имущества, посчитали, что за все про все им выплатят 6 миллионов, притом что новые земли вместе с домовладением обойдутся им где-то в 26 миллионов рублей. Спрашивается, кто будет компенсировать эта разницу?

Алексей Голованов: Законодательство устанавливает порядок определения компенсации за изымаемые земельные участки и недвижимое имущество. В этом случае я обращаю внимание на то, что был проведен конкур на подбор оценочных компаний, и мы с вами прекрасно понимаем, что оценочные компании, которые выиграли такой конкурс, они, конечно, очень часто в случае, если есть ситуация 50 на 50, стараются не завышать рыночную стоимость изымаемых объектов. Вместе с тем данная компенсация должна включать стоимость приобретения аналогичного дома, аналогичной недвижимости, земельного участка в другом месте. Плюс расходы, связанные с компенсацией за зеленые насаждения, урожай и связанные с переездом. И здесь накоплен достаточно большой юридический опыт у граждан в плане защиты их прав: если вы не согласны с оценкой, которая проведена оценочной компанией, вы можете обжаловать ее в суд, благо это предусмотрено законом об оценочной деятельности, который не отменяется законом номер 310.

Марьяна Торочешникова: Закон номер 310 – это так называемый "олимпийский закон".

Алексей Голованов: Совершенно верно. Есть маленький нюанс. Если мы внимательно посмотрим на этот закон, то мы увидим, что достаточно детально в нем урегулирован вопрос, связанный с изъятием земельных участков. Но очень часто на данных землях проживают граждане поколениями, их земля не оформлена, не поставлена на кадастровый учет, не приватизирована. Как в таких случаях быть, что у них изымать? По опыту таких дел в Москве можно сказать, что речь идет не об изъятии земельного участка, а об изъятии дома, который находится на данном земельном участке. И приходит оценочная компания и говорит: ребята, мы оцениваем ваш объект недвижимого имущества, вот за него и получите компенсацию. Возникает вопрос: а как же земля? А земля у вас не в собственности, нам нечего оценивать. И здесь принципиально важно для тех граждан, которые проживают в Сочи и пока еще не приватизировали земельные участки, не поставили их на кадастровый учет, не вступили в права наследования, что тоже очень часто встречается, незамедлительно заняться приватизацией.

Марьяна Торочешникова: Вы говорите – незамедлительно заняться. Скажите, пожалуйста, вот с того момента, как человек запустил этот момент приватизации, но еще не получил свидетельство о праве собственности на землю или на домовладение, у него не смогут отобрать это все?

Алексей Голованов: Безусловно, для оценочной кампании принципиальную важность будет иметь вопрос наличия или отсутствия свидетельства о праве собственности на земельный участок. И конечно же, я думаю, человек, который пожелает приватизировать его, встретит массу препятствий. И я с гордостью и уважением воспринял недавнее решение Верховного суда по одному из дел, связанному с приватизацией земельного участка. Суть дела была следующая. Граждане хотели приватизировать земельные участки, им отказали в этом, сказали, что "ваши земельные участки зарезервированы для государственных нужд". Прямая аналогия с событиями в Сочи. Им пришлось пройти массу инстанций до тех пор, пока Верховный суд не рассмотрел это дело и не сказал, что законодательством не установлен такой способ ограничения права на приватизацию, как резервирование для государственных, муниципальных нужд, поэтому будьте любезны, городские власти, дайте людям возможность оформить все в собственность. Таким образом, сам по себе факт резервирования земельных участков для олимпийских нужд не означает лишения граждан возможности приватизировать земельные участки.

Марьяна Торочешникова: То есть вот ваша прямой совет, если можно так выразиться, указание тем людям, которые сейчас живут там, где будут проходить олимпийские стройки, срочно приватизировать свои участки и домовладения, если они не приватизированы, и только после этого разговаривать с оценщиками.

Артем Сидоров: Безусловно, приватизировать. Единственный еще такой момент добавить хотелось бы, чтобы этот закон фактически в целях оценки и выплаты компенсаций приравнял участки, которые находятся в собственности, к участкам, которые находятся в пожизненном наследуемом владении. То есть, в принципе, такие участки оформлять в собственность не обязательно, но все-таки желательно, потому что одно дело все-таки – пожизненно наследуемое владение, а другое дело – собственность.

Марьяна Торочешникова: Да, тем более что права собственника все-таки защищаются Конституцией Российской Федерации, в конце концов.

Артем Сидоров: Да, с другой стороны, часто такие ситуации возникают, когда земля вообще никак не оформлена либо оформлена ненадлежащим образом. Тут уж, конечно, нужно позаботиться гражданам об оформлении этой земли.

Алексей Голованов: Я хотел бы обратить внимание на то, с чем работает оценщик, когда приходит на земельный участок оценивать объект. Он собирает все документы и смотрит, в какой стадии находится оформление земельного участка, какие документы подтверждают этот факт. И если у вас есть свидетельство о праве собственности на дом, он оценивает дом, а все остальное он оценивает как некое приложение к этому имуществу. Если же у вас есть свидетельство о праве собственности на земельный участок, он волей-неволей в силу закон об оценочной деятельности должен оценить и его. И вот для наших радиослушателей просто мы хотели бы сослаться на определение Верховного суда Российской Федерации от 16 сентября 2008 года, который, не дай бог, им придется использовать в случае, если возникнут споры, связанные с отказом в оформлении земли.

Марьяна Торочешникова: В собственность.

Алексей Голованов: Да.

Марьяна Торочешникова: Но, тем не менее, это решение есть, и учитывая, что Россия стремится к обобщению судебной практики, то можно предположить, что даже если такие проблемы возникнут, можно ссылаться в суде первой инстанции на решение вышестоящего суда.

Алексей Голованов: Совершенно верно.

Марьяна Торочешникова: Хорошо, но был там же и другой проведен пример, вот в этой истории из Сочи, где женщина говорила о том, что сейчас вот, например, люди владеют участками по 20-30 соток, а в том месте, куда их собираются переселять, будут выделять участки всего по 7 соток, где можно разместить только одно домовладение. Вот в этой ситуации, как вы думаете, вправе ли они требовать компенсацию за разницу вот эту?

Артем Сидоров: В данном случае идет речь о равноценности компенсации. То есть, на самом деле, поскольку компенсация идет в натуральном выражении, должна быть важна не только стоимость объекта, но его потребительские качества и свойства. Поскольку человек до этого владел участком 15 соток, он вправе поставить вопрос, чтобы ему дали участок не меньше, чтобы он мог вести на нем то же хозяйство и выращивать те же культуры, которые он выращивал на другом участке, разместить какие-то строения. Потому что получается, если дают участок меньшей площади, но большей цены, все-таки потребительские свойства этого участка, они меньше. И вообще, ситуация странная.

Марьяна Торочешникова: Похоже, кстати, на то, что было в Москве, когда начались эти сносы пятиэтажек, хрущевок, когда людям говорили: "Вот у вас была двухкомнатная квартира, а мы вам даем однокомнатную, но там площадь-то больше, чем у вашей двухкомнатной".

Артем Сидоров: Да, и там люди доходили до Верховного суда, имеется уже ряд решений, что важна не только стоимость, но и потребительские свойства предоставляемого взамен товара. И кроме того, не совсем понятно, почему таким образом происходит оценка, если примерно в одной и той же географической зоне и в схожем месте участки стоят в несколько раз дороже. Такое, конечно, возможно, но тогда получается, что потребительские свойства этих участков не такие, на которые могут люди рассчитывать. Тут уже вопрос должен решаться в судебном порядке.

Марьяна Торочешникова: А вот что касается выплаты всяческих компенсаций, я ведь так понимаю, что денежная компенсация, она либо выплачивается полностью за все, что вы отдаете государству, либо можно попросить, чтобы государство вам, во-первых, выделило землю, во-вторых, домовладение, а вот разницу между тем, что у вас было, ну, например, у вас там было 30 соток плюс какой-нибудь большой дом, там 100 квадратных метров, а выдают вам 7 соток и дом скромнее гораздо, можно требовать разницу?

Алексей Голованов: Если позволите, я обращусь к опыту, который имел место в Бутово. Там опять-таки на усмотрение администрации города бывали случаи, когда заключались соглашения, по которым граждане в компенсацию за изымаемые дома получали квартиры и одновременно какие-то денежные суммы. Если другая сторона согласна, то это возможно, законодательству это не противоречит. Если соглашения такого нет, ну, что же, тогда спор будет решать суд. И вот к вопросу о компенсации хотел бы отметить еще вот какой нюанс. Закон закрепляет право гражданина, у которого забирают земельный участок в Сочи, получить другой земельный участок. И в нашей практике бывали такие случаи, в частности, в других городах, когда говорили: "Вот, берите денежную компенсацию и убирайтесь". А суды первой инстанции с этим соглашались, и потом уже кассационная инстанция говорила: "Позвольте, у гражданина есть право на выбор: или он хочет земельный участок, или он хочет денежную компенсацию. Поэтому будьте любезны, только он определяет, в какой форме дать ему компенсацию". На основании этого решения были отменены. Пусть граждане об этом не забывают.

Марьяна Торочешникова: Вот вы с начала разговора акцентировали внимание, Артем, на том, что так называемый олимпийский закон, он достаточно специфичен и противоречит некоторым другим федеральным законам. Вот это накладывает какую-то специфику на всю сочинскую историю? Можно ли говорить, что граждане, собственники имущества, которые там проживают и могут стать "жертвами" олимпийской стройки, находятся в худшем положении, чем другие люди?

Артем Сидоров: Да, безусловно, при изъятии этих объектов эти люди находятся в намного более худшем положении, чем все остальные граждане Российской Федерации. Предусмотрен очень упрощенный порядок изъятия земельных участков и домов на них. Вот как сравнение. Например, по федеральному закону, по Жилищному кодексу, по Гражданскому кодексу гражданина должны предупредить о предстоящем изъятии за год, причем это предупреждение должно быть сделано ему лично – либо в письменном виде, либо он должен быть вызван в орган власти и расписаться под уведомлением о том, что его дом подлежит сносу в связи с изъятием земельных участков. В Сочи это намного проще, то есть издается распоряжение определенное, публикуется в местном органе печати, и считается, что с момента публикации уже гражданин получает возможность с ним ознакомиться. И если проходят два месяца, уже по истечение двух месяцев с момента публикации, может быть, гражданин куда-то уехал или газет не читает…

Марьяна Торочешникова: Да, он мог просто не получить эту информацию.

Артем Сидоров: По истечение двух месяцев, если он не является в этот орган власти, считается, что он ознакомлен, и уже имеют право подать иск в суд об изъятии его земельного участка. Дальше какие препоны и проблемы возможны уже в суде? Например, у нас есть такое понятие в гражданско-процессуальном праве, как обращение решения суда к немедленному исполнению. Это применяется в исключительных случаях по усмотрению как бы суда. Здесь что имеется в виду? Вот, например, если брать как аналогию выселяют человека из дома, который грозит обрушением, та сторона, которая выселяет, администрация, сообщает, что дом грозит обрушением, что может завалить, и поэтому ему дается как бы право обжаловать, но решение обращается к немедленному исполнению – и на следующий же день приходят приставы, и человека выселяют. А в Сочи это применено абсолютно ко всем ситуациям, то есть все решения в обязательном порядке подлежат обращению к немедленному исполнению.

Марьяна Торочешникова: То есть получается, что смысла судиться нет, если что-то…

Артем Сидоров: Фактически вы не лишены право обжаловать решение суда, но если сочинский местный суд принял решение об изъятии участка и о вашем выселении, вы можете обжаловать это решение в краевой суд, но при этом судебный пристав может уже выселять вас на следующий же день после принятия решения.

Марьяна Торочешникова: Да, я это понимаю. Хорошо, а если человек это обжаловал, краевой суд вынес решение, которое нужно было человеку, то что же дальше-то будет?

Артем Сидоров: Дальше тогда, соответственно, возможен поворот исполнения решения. Но на практике это может быть невозможно, потому что, например, суд может заняться какой-то волокитой, долго не принимать жалобу, долго назначать ее в краевой суд. В итоге может получиться так, что человека уже выселили, дом снесли, все разровняли, начали строить какой-то олимпийский объект, а дело возвращают на новое рассмотрение. В этом случае возможно только фактически будет предоставление гражданину денежной компенсации.

Марьяна Торочешникова: Или живи на горнолыжном спуске, если нравится, получается так.

Алексей Голованов: И еще такой момент. Олимпийский закон направлен на реализацию градостроительных решений в строительстве олимпийских объектов. В самом законе написано, что изымаются не все земли города-курорта Сочи, а те, которые предполагаются для изъятия, для резервирования, для строительства этих объектов. Тут возникает такая проблема. Вот мы говорим о несоответствии федеральному законодательству. Градостроительный кодекс закрепляет право граждан на участие в реализации градостроительных проектов, в том числе и путем публичных слушаний. Что мы имеем в конкретном городе Сочи? Никаких публичных слушаний по вопросу о планировании территорий не проводится. То есть граждане не могут принимать решения по вопросам о том, где строить стадион, изымать их участок или изымать. То есть вот от этого процесса граждане полностью отстранены.

Марьяна Торочешникова: Более того, они даже не могут сейчас, как стало понятно из этого репортажа нашего корреспондента, понять, какие участки будут выделены под что. Они не знают, где эти документы получать.

Алексей Голованов: Совершенно верно, потому что действует упрощенный порядок планирования территории, граждан, как я уже сказал, нет. И получается: на всей территории Российской Федерации, плохо ли, хорошо ли, но публичные слушания проводятся, только не в Сочи. И это является основанием для прямого обращения в Конституционный суд по вопросу несоответствия Конституции вот этих положений закона.

Марьяна Торочешникова: И в конечном счете у людей всегда есть возможность обращаться в Европейский суд по правам человека.

Алексей Голованов: Совершенно верно, только не стоит при этом забывать, что Европейская конвенция занимается нарушениями тех прав, которые указаны либо в самой Конвенции, либо в протоколах к этой конвенции. Но в данном случае идет прямое нарушение права собственности, и это право закреплено, кажется, 7-м протоколом указанной Конвенции.

Марьяна Торочешникова: Те, кто нас слушают сейчас, могут задать вопросом, с чего мы так привязались к этому городу Сочи. Ну, там не такое большое количество народу живет, и чего, в общем, из этого делать проблему? Но, с другой стороны, ведь земли для государственных и муниципальных нужд изымают не только под олимпийскую стройку. Строятся дороги, сейчас очень обеспокоены жители Тверской области, Новгородской области, через которые будет проходить вот эта скоростная трасса Москва – Санкт-Петербург. Обеспокоены многие жители Москвы и Московской области, потому что здесь постоянно местная администрация задумывает какие-то грандиозные проекты, стройки, которые, соответственно, предполагают изъятие земельных участков. Не говоря уже о том, что и в целом по стране инфраструктура развивается, строятся дороги, заводы, никогда нельзя гарантировать, что, например, послезавтра к вам не придут и не предложат отдать государству ваше имущество за какую-то компенсацию. Вот что нужно знать и помнить людям в этих ситуациях в первую очередь, Артем?

Артем Сидоров: Во-первых, нужно посмотреть, действительно ли земельный участок и дом на нем изымается в целях использования в дальнейшем земельного участка именно для государственных и муниципальных нужд. Потому что зачастую на том месте, на котором стоит ваш дом и ваш земельный участок находится, могут планировать построить бизнес-центр, какой-то иной объект недвижимости, который под государственные и муниципальные нужды ни в коем случае не подходит.

Марьяна Торочешникова: А в таком случае что подходит под государственные и муниципальные нужды? Вот, например, строительство жилья подходит?

Артем Сидоров: Строительство жилья, да, оно подходит, по сложившейся практике, под государственные нужды в случае, если в этом доме квартиры предоставляются по каким-то социальным программам, например, города Москвы, Московской области и прочее. Если застройщик возводит коммерческий дом, в котором все квартиры должны продаваться, то здесь очень спорно, насколько это государственные и мунициальные нужды.

Марьяна Торочешникова: Хорошо, а если возводится дом, в котором 80 процентов квартир будут продаваться и только 20 процентов – отдаваться тем людям, которые в них нуждаются?

Алексей Голованов: Вы знаете, есть четкое определение, что такое государственные и муниципальные нужды. Это нужды, связанные с обороной, с обеспечением государством своих функций и, как уже расшифровывается в подзаконных актах, финансируемых из бюджета. Поэтому если у нас есть госзаказчик, если хотя бы часть денежных средств идет на финансирование из бюджета, то тогда имеет место государственные нужды.

Марьяна Торочешникова: Хотя бы часть или большая часть?

Алексей Голованов: Хотя бы часть.

Марьяна Торочешникова: То есть это может быть даже 1 процент?

Алексей Голованов: Ну, такого нет, пропорции какой-то, но хотя бы часть должна финансироваться из бюджета. В принципе, закон говорит о том, что это должно происходить финансирование из бюджета. В Москве все городские программы включены в особый реестр городских программ, и тут все достаточно понятно. Вот идет реализация этой программы – государственные нужды. Если кто-то строит, как мой коллега говорит, бизнес-центр, понятно, что это уже частные интересы. В принципе, законодательство говорит: бюджетное финансирование. На практике, к сожалению, привлекаются средства инвесторов с других сторон.

Марьяна Торочешникова: А может так случиться, что изначально эти земли зарезервируют для государственных нужд, муниципальных, а потом на каком-то этапе, когда у людей это уже отнимут, точнее, возьмут и компенсируют потом, а на этом месте будут строить не дороги и мосты, жилье социальное, а бизнес-центры, как вы сказали?

Артем Сидоров: На практике это, в общем-то, возможно – изменение проекта, его статуса, переход его в коммерческое русло, но это будет уже нарушение, к сожалению, с которым бороться очень сложно. Тут хотелось бы что отметить, что вот если вы уверены, что участок изымается не для государственных нужд, а вам говорят, что вас будут переселять в принудительном порядке, не поддавайтесь на эти все угрозы, что вам будут переселять через суд, в данном случае вас переселить могут только путем переговоров с вами и достижения какого-то взаимыгодного компромисса. Если же это все-таки государственные и муниципальные нужды, все равно существует достаточно четкий порядок переселения, который, по моим оценкам, в 90 процентах случаях не соблюдается. И если суд достаточно объективно подойдет к ситуации, тоже переселить в данном случае гражданина и изъять у него участок достаточно проблематично.

И в случае, когда возникает конфликт, и какой-то гражданин очень долго не выезжает, это может длиться фактически год, и два, и больше, этот конфликт с гражданином, если все идет через какие-то правовые методы. Потому что вот что должно быть для того, чтобы можно было изъять участок? Во-первых, принять правовой акт об этом, во-вторых, зарегистрировать решение об изъятии земельного участка, жилого помещения в Федеральной регистрационной службе, а это, как правило, практически никогда не делается, а если и делается, то в достаточно редком количестве случаев, по крайней мере в Москве и области. Далее, гражданин должен быть не менее чем за год предупрежден о сносе, причем предупрежден не как в Сочи – путем публикации в газете, которую неизвестно, кто и как читает, а он должен быть предупрежден, чтобы было у органа власти доказательство, что он либо где-то расписался, либо получил это извещение. И по истечение года со дня извещения гражданина о зарегистрированном решении, которое часто просто не регистрируется, только тогда орган власти имеет право предъявить иск в суд об изъятии земельного участка. Причем, я подчеркиваю, именно только орган власти. Застройщик, на которого часто перекладывается функция по проведению переговоров с гражданами об изъятии у них этих земельных участков, он не имеет полномочий на обращение с исками в суд об изъятии. То есть были прецеденты такие в моей практике, когда застройщик пытался самостоятельно выселить граждан, изъять у них земельные участки. Это не проходит. И поэтому, если вы считаете, что компенсация, которую вам предлагают, недостаточна, очень много все-таки у вас методов и способов повлиять на увеличение этой компенсации, на защиту своих прав.

Марьяна Торочешникова: Правильно ли я понимаю, что вот на каждый этап, вы говорили – акт, регистрация решения об изъятии, предупреждение о сносе за год – на каждом этом этапе можно решение властей обжаловать? Во-первых, можно обжаловать сам акт об изъятии земельного участка, потом обжаловать тот факт, что он не был зарегистрирован или зарегистрирован неправильно. Вот в принципе.

Артем Сидоров: Фактически, скорее, можно обжаловать само распоряжение об изъятии, вот его можно обжаловать. Например, если вы считаете, что там написано, что он изымается для государственных нужд, а на самом деле нужды не являются государственными, тогда орган власти уже должен будет в суде доказать, что именно участок изымается под государственные нужды.

Марьяна Торочешникова: Это должен будет доказывать именно орган власти, что он будет использовать для государственных нужд или вы должны будете доказать, что…

Артем Сидоров: Нет, орган власти.

Алексей Голованов: В теории это должен доказывать орган власти. Как правило, он особо не напрягается и приносит распоряжение, в котором закреплены конкретные адреса, которые подлежат изъятию. Поэтому волей-неволей граждане вынуждены сами тоже прилагать усилия для сбора доказательной базы. И здесь на первое место у нас выходят документы о планировании территории, что предполагается строить на этом объекте, давайте посмотрим Генплан. Условно говоря, на месте вашего дома предполагается возведение больницы – понятно, городские нужды. На месте вашего дома предполагается возведение боулинга с баром – никаких городских нужд нету. Кто извещен, тот вооружен. Надо загодя затребовать путем направления обращений, запросов в отдел архитектуры документы планирования территорий. И не забывать поактивнее участвовать в публичных слушаниях. Если граждане видят, что эти публичные слушания проводятся формально, есть какие-то липовые протоколы, пусть не стесняются, пишут в прокуратуру, в администрацию, что публичные слушания были фиктивные, не состоялись, извещение было размещено за два часа до их проведения, - и тогда администрация, чтобы избежать скандала, вынуждена будет провести нормальные публичные слушания по обсуждении проекта планировки.

Марьяна Торочешникова: Это дополнительный козырь просто на руках у граждан.

Алексей Голованов: Да.

Марьяна Торочешникова: Вот мы здесь когда говорили, больше все-таки речь упиралась в компенсации денежные. А вот у меня спонтанно возник такой вопрос. В случае, если человек не хочет денежную компенсацию, а хочет все-таки себе участок, вот как у него был участок с домом, 15 соток, чтобы так и остался, - может ли он просить, понимая, что на этой территории такой участок ему никто не выделит, ну, если речь идет не о муниципальных нуждах, например, а о государственных, может ли он сказать: "Хорошо, переселите меня в другую область, я готов уехать, отдать вам весь этот участок, 30 соток и дом в Сочи, а вы меня переселите за этой в Москву", - например?

Алексей Голованов: Если говорить об изменении субъекта Федерации, то это, скорее всего, невозможно, первое. Второе, что мы подразумеваем под изъятием земельного участка и компенсации в виде земельного участка? Земельный участок должен быть не только оформлен свидетельством, но и иметь четко установленные границы. Ну, таковая практика, то есть он должен быть поставлен на кадастровый учет. То есть мы понимаем, что после прохождения кадастрового учета земельный участок сформирован как объект вечных прав. Вот если такая ситуация есть, у гражданина в собственности земельный участок с определенными границами, с кадастровым номером, то, по Земельному кодексу, он может попросить компенсацию в натуральном виде земельного участка. Компенсация будет предоставляться все-таки в границах муниципального образования, в котором он проживает.

Марьяна Торочешникова: Именно в границах муниципального образования, а не в границах региона? Ну, хорошо, ладно, не Сочи, не Московская область, город Пушкино, например, а Московская область, Звенигород или Московская область, Химки, - так не получится.

Алексей Голованов: Московская область, Звенигород на Химки – я думаю, нет.

Марьяна Торочешникова: А Звенигород на Пушкино?

Алексей Голованов: Скорее всего, тут можно говорить только о Звенигород на Звенигород.

Марьяна Торочешникова: То есть тут никак нельзя с этим разобраться.

Артем Сидоров: Фактически, если отселение и изъятие идет через инвестора, то есть не путем выкупа именно государственного и компенсации, как часто это бывает, инвестор просто забирает себе в собственность и что-то предоставляет гражданину, в принципе, теоретически такое возможно. Если гражданин найдет сам себе какой-то устраивающий вариант и скажет инвестору: "Вот я тебе отдаю свой дом и земельный участок, а ты мне приобрети, пожалуйста, вот этот участок, в принципе, такое возможно. Но все-таки, как правило, на практике действительно дается в том же регионе.

Марьяна Торочешникова: А как долго можно торговаться с государством, вот играть с начальством, как говорится, терпение их испытывать, чтобы не было ситуаций, похожих опять же на эту бутовскую историю, когда приезжают с экскаваторами уж дом сносить, люди в палатках, митинги и прочее?

Артем Сидоров: Ну, здесь все зависит от конкретной ситуации. Если, например, документы все оформлены правильно, вас предупредили, и придраться особо не к чему, то, конечно, долго спорить смысла, как правило, не имеет, потому что суд вас достаточно быстро выселит, и обжаловать такое решение вы не сможете. Если же нарушения достаточно существенные, и вы готовы на борьбу, ну, можно бороться и год, и больше. Собственно, здесь все зависит от ситуации.

Алексей Голованов: Я бы сказал так, торговаться нужно не столько долго, сколько громко. Вот бутовские события тому хороший показатель. Как только люди заявили о нарушении своих прав, и это прокатилось по всей стране, администрация поняла, что, в общем-то, тихо все это сделать не удастся, и тогда уже пошли нормальные компенсации.

Марьяна Торочешникова: То есть имеет смысл в случае, если вы чувствуете, что ваши права нарушаются, действительно нарушаются, как можно больше распространять эту информацию через газеты, телевидение, скорее об этом сообщать. Но и параллельно вести какую-то юридическую борьбу, наверное.

Алексей Голованов: Конечно.

Марьяна Торочешникова: Как раз о юридической борьбе. Вы уже отметили тот факт, что суды первой инстанции, как правило, довольно охотно идут на некоторые уступки вот в подобных случаях, уступки администрации. Но, тем не менее, можно ли рассчитывать на объективность кассационной инстанции?

Артем Сидоров: Вы знаете, как правило, все-таки суды кассационной инстанции утверждают уже решения судов первой инстанции. И я все-таки рекомендовал бы людям, которые уже довели дело свое до суда, принять все меры, направленные на договоренность с администрацией. Потому что администрации, как правило, тоже нет большого резона очень долго судиться и конфликтовать с большим количеством жителей. То есть, как правило, если расселяется какой-то, например, дом, возьмем, к примеру, Москву, там больше половины людей решают вопрос бесконфликтно, то есть соглашаются на первый, второй вариант, некоторые достаточно долго тянут переговоры, и уже остается две-три там семьи, которые ни в какую не соглашаются выехать из этого дома. В данном случае все-таки рекомендуется все меры направить на то, чтобы достигнуть именно соглашения с администрацией. Но при этом по максимуму использовать все процессуальные особенности ведения гражданского процесса, чтобы добиться, в том числе, защиты своих прав в суде. Потому что даже по московской статистике, я посмотрел недавно по одному из московских судов, вот именно выигранных дел с администрацией единицы, буквально 1-2 дела. Например, если мы возьмем, что в суде 200 дел по сносу и переселению, из них получается, что 2-3 дела выиграли граждане. При этом где-то половина дел проиграна гражданами. А вот эта вот разница, тоже почти половина дел, она завершилась все-таки мировым соглашением. Поэтому здесь нужно учитывать, что администрация достаточно часто идет навстречу, когда уже остается достаточно мало времени для сноса и видят, что ситуация конфликтная, но все-таки учитывать надо ситуацию, что суды зачастую все-таки больше прислушиваются именно к администрации.

Марьяна Торочешникова: Но вот в этой ситуации, конечно, если вернуться к истории с Сочи, там люди в гораздо худших условиях, потому что администрация не будет долго думать, ее сроки поджимают и там все понятно, поскольку есть специальный закон. Ну, ты уперся – ничего, завтра к немедленному исполнению решения суда приведем – и дальше можешь судиться и делать, что угодно.

Алексей Голованов: Лейтмотив 310-го олимпийского закона – слово "быстро". И этот закон создает правовую базу для упрощенного переселения граждан и изъятия у них объектов недвижимого имущества. И судьи могут со свободной совестью принимать этот закон и закрывать глаза на какие-то нарушения других законов, федеральных.

Марьяна Торочешникова: Нарушение прав граждан, собственно.

Алексей Голованов: Да.

Марьяна Торочешникова: Алексей, мне кажется, мы все-таки не закончили эту тему с компенсациями, и опять я возвращаюсь. Все-таки так и непонятно, а кто будет выплачивать, и будет ли, вот эту вот разницу денежную между стоимостью оцененного имущества у человека, вот когда там женщина приводила пример, что у нее за все ей дадут 6 миллионов, а в новом месте, куда ее переселят, недвижимость будет стоить 26 миллионов. Вот эту разницу – 20 миллионов – кто будет платить?

Алексей Голованов: Никто. В данном случае есть оценочный отчет по оценке ее имущества, который гражданка эта не обжаловала или, если обжаловала, то решение было в пользу оценочной компании, и, опираясь на этот оценочный отчет, соответственно, определяется компенсация.

Марьяна Торочешникова: А, то есть ее переселят, а где она хочет потом, пусть там и ищет 20 миллионов.

Алексей Голованов: Еще задача здесь, в случае, если она не согласна с оценочным отчетом, обжаловать этот оценочный отчет в суд.

Марьяна Торочешникова: Или тогда требовать не то, чтобы ей выдали компенсацию деньгами, а просто переселили с одного места туда, вне зависимости от того, сколько это стоит.

Алексей Голованов: Дали компенсацию в натуральном виде, в виде какого-то имущества.

Артем Сидоров: По Москве уже такая практика наработана, и суды все-таки пришли к мнению окончательно сейчас уже, что это не проблема гражданина, что город или соответствующая администрация не может подобрать в точности соответствующее жилое помещение или что-то еще. Если помещение больше, стоит дороже, а другого помещения у города нет, то это проблема фактически города, и гражданин доплачивать не обязан, доплаты незаконны.

Марьяна Торочешникова: Но это как раз идет речь только о том случае, когда мы именно меняете жилье на жилье, а не когда вы получаете деньги.

Артем Сидоров: Фактически де.

Алексей Голованов: К сожалению, мы все прекрасно понимаем, что изымаются дома, которые имеет статус жилых. Здесь действует федеральное законодательство, которое определяет, что компенсация составляет рыночную стоимость изымаемого имущества. И на примере изъятия индивидуальных жилых домов там все упирается в оценочный отчет. И не бойтесь привлекать оценочные компании независимые, не аффилированные и не выигравшие конкурс по подбору оценочных контрактов.

Марьяна Торочешникова: Тогда будет возможность пободаться потом в суде.

Алексей Голованов: Совершенно верно.

Марьяна Торочешникова: Еще один вопрос, он прозвучал тоже в репортаже нашего корреспондента в Сочи Геннадия Шляхова. Вот считать ли это сделкой купли-продажи или нет, вот то, что происходит, когда изымают один участок и дают другой? Нужно ли с этого платить налоги?

Алексей Голованов: Очень хороший вопрос. Я вот пожалел, что не ответил на него в самом начале. Поскольку предоставление имущества носит компенсационный характер, оно предоставляется взамен имущества изымаемого, то в этом случае подоходный налог не платится.

Марьяна Торочешникова: А нужно ли как-то отражать вот эти изменения своего состояния в налоговой декларации на следующий год? Вот в этом году вы получили компенсацию, а в следующем году вам нужно заполнять, соответственно, налоговую декларацию. Вот с этим как быть? Потому что, вы же знаете чудеса российской налоговой системы, и слышали наверняка эту историю с лицеем Кораллово, в котором учатся дети из Беслана, и сейчас их родителям пришли квитки на оплату налога. Что это они, в частной школе учатся бесплатно? Платите налог. Вот не произойдет ли так же с людьми, которые компенсации получили?

Алексей Голованов: Было разъяснение по похожему вопросу, которое говорит о том, что вот если стоимость сопоставима, если имущество изымается, предоставляется в порядке компенсации, то здесь налоговой базы, нет дохода. Что касается заполнения деклараций, то в данном случае, может быть, понадобится оформить это все декларативно, но граждане должны четко стоять на своем: налог здесь не платится.

Марьяна Торочешникова: И еще один момент. Может быть, это прозвучит несколько цинично, но, тем не менее, думаю, что уместно. Вот в случае, если все это вот зарезервировалось, все переговоры, участок зарезервировался для госнужд. И переговоры начались в один момент, когда человек – собственник участка был жив, но к тому моменту, когда начались переговоры о компенсациях, он умер, но его наследники еще не успели вступить в право собственности, - они уже могут вести переговоры как-то с государством, с муниципальными службами? У них есть реальные уже права какие-то, Артем?

Артем Сидоров: Безусловно. У нас считается, что наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства, то есть с момента смерти. Другое дело, что, конечно, документально пока это подтверждено быть не может, но фактически такой наследник может подать заявление нотариусу о принятии наследства, и уже с тех позиций, что он является либо единственным наследником, либо одним из наследников, вступать в эти переговоры. Кроме того, в данном случае, если все наследники известны, и не предполагается, что еще какие-то объявятся наследники, можно ходатайствовать перед нотариусом, чтобы он выдал свидетельство о праве на наследство в ускоренном режиме.

Марьяна Торочешникова: До истечения шестимесячного срока.

Артем Сидоров: Да.

Марьяна Торочешникова: И тогда уже, соответственно, все переговоры, разговоры государство будет обязано вести вот с этим новым наследником.

Артем Сидоров: Да. Более того, им это, может быть, еще и выгодно, потому что иначе получилось бы, что переговоры вести не с кем, в суд тоже, получается, подавать пока не на кого. А здесь фактически может быть уже достигнута какая-то предварительная договоренность, пускай даже неофициальная, как на практике часто бывает, что фактически когда ты оформишь, мы тебе предоставим помещение и участок, допустим. Могут быть даже подписаны какие-то документы. А фактически, да, это возможно.

Марьяна Торочешникова: Ну, и для того, чтобы резюмировать все то, о чем мы сегодня рассказали, скажите, с вашей точки зрения, нужно ли ожидать от законодателей каких-то сюрпризов для собственников? Известно ли вам, может быть, о каких-то готовящихся изменениях в специальные законы, чтобы можно было упростить эту процедуру для государства для изъятия собственности?

Артем Сидоров: Вы знаете, по моему впечатлению, по крайней мере, если говорить об изъятии в Москве, постоянно законодательство ужесточается в этом плане, то есть все меньше и меньше прав, по крайней мере на региональном уровне.

Марьяна Торочешникова: У кого?

Артем Сидоров: У граждан, которые переселяются, в частности, из сносимых домов. Что касается федерального масштаба, то вот принят тот закон по поводу олимпийских строек и изъятия для них земельных участков, уже фактически действующий нормативный акт. Что касается других изменений, пока вот у меня такой информации, что где-то что-то ужесточать будут, нет.

Марьяна Торочешникова: А этот олимпийский закон, он может стать опасной такой калькой, с которого начнут писать законодательство в регионах, например? Ведь это же отдельным законодательным региональным актом решается – вопрос об изъятии земель для муниципальных нужд.

Алексей Голованов: Вообще, вопрос, связанный с осуществлением гражданских прав, он находится в компетенции федерального законодателя. Я бы хотел обратить внимание, что в самом Гражданском кодексе указано, что вопросы гражданского права регулируются Гражданским кодексом и принимаемыми в соответствии с ним иными федеральными законами. Да, мы все прекрасно понимаем, было разъяснение Конституционного суда, которое говорило о том, что нормативно-правовые документы на уровне федерального закона не могут устанавливать приоритеты, но вместе с тем это вопрос, который должен регулироваться федеральным законодателем, - все, что связано с ограничением вечных прав граждан.

Марьяна Торочешникова: Тем не менее, Артем же сказал, что, например, московское законодательство ужесточается.

Артем Сидоров: Да, но при этом оно во многом противоречит федеральному. И если вы это видите, в принципе, это одно из оснований оспаривать изъятие вашей квартиры или земельного участка, в том числе, в судебном порядке.

Марьяна Торочешникова: Ну, и оспаривать само положение этого закона можно.

Артем Сидоров: Да. Хотя суды на практике зачастую говорят, что, да, может быть, какое-то определенное противоречие здесь есть, но поскольку закон московский не отменен, мы будем им руководствоваться. Хотя на практике они должны руководствоваться нормами большей юридической силы, то есть федеральным законодательством и Жилищным кодексом.

Марьяна Торочешникова: То же самое, наверное, можно сказать и по поводу олимпийского закона. Можно ли говорить, что Жилищный кодекс, например, имеет большую силу?

Артем Сидоров: А тут достаточно хитро сделали законодатели. Они фактически вот этим вот законом, в том числе, внесли изменения во вводный закон в Жилищному кодексу и во вводный закон к Гражданскому кодексу, по сути, указав, что на отношения по изъятию земельных участков и домов в связи с олимпийским строительством положения Гражданского кодекса применяются, если иное не предусмотрено вот этим олимпийским законов. Поэтому здесь, собственно, они подстраховались, и можно говорить о том, что оспорить это будет достаточно сложно. Только апеллируя к тому, что это противоречит в определенной мере все-таки Конституции.

Марьяна Торочешникова: В общем, остается один путь – идти в Конституционный суд и обжаловать отдельные положения олимпийского закона, если это касается непосредственно ваших прав. Ну, а уж если совсем все плохо, то в Европейский суд по правам человека.

Алексей Голованов: Если не удалось договориться, то надо судиться.

Марьяна Торочешникова: Да. Тем не менее, все-таки можно надеяться, что в суде человек добьется чего-то. И вот ваш пример о недавнем определении Верховного суда Российской Федерации лучшее тому доказательство.

На волнах Радио Свобода прозвучала передача "Человек имеет право". О защите право собственников имущества, изымаемого для государственных и муниципальных нужд, я сегодня говорила с адвокатами Коллегии "Правовая защита" Артемом Сидоровым и Алексеем Головановым.

Материалы по теме

XS
SM
MD
LG