Ссылки для упрощенного доступа

logo-print

Решение Конституционного суда России по ситуации на рынке недвижимости


Программу ведет Андрей Шарый. Участвуют: корреспондент Радио Свобода Марьяна Торочешникова, судья Конституционного суда России Сергей Казанцев, президент Московской нотариальной палаты Виктор Репин, директор риэлтерской компании "Белый Город" Михаил Чумаков.

Андрей Шарый: Конституционный суд России в понедельник 21 апреля вынес постановление, в соответствии с которым граждане, приобретшие жилье законным способом, не должны отвечать за нарушения закона бывшими собственниками недвижимости. Иными словами, теперь честно купленная квартира не может быть конфискована, даже если предыдущие сделки с ней заключались с нарушением законодательства. Рассказывает корреспондент Радио Свобода Марьяна Торочешникова:

Марьяна Торочешникова: Фактически Конституционный суд дал толкование 167-й статье Гражданского кодекса Российской Федерации - "о последствиях недействительности сделок". Поводом к рассмотрению этого положения закона в Конституционном суде послужили жалобы пяти российских граждан, купивших квартиры и впоследствии лишившись своего жилья из-за того, что в цепочке сделок имелась юридическая ущербность. Рассказывает судья Конституционного суда России Сергей Казанцев:

Сергей Казанцев: Проблема для всех наших заявителей заключалась в том, что они - добросовестные приобретатели, то есть, не знали, и не могли знать, что, приобретая эту квартиру, они приобретают проблемы этой квартиры. Если человек действительно добросовестный приобретатель, и это установлено судом, в таком случае его можно лишить данного имущества, применительно к этому делу - квартиры, только при наличии обстоятельств, предусмотренных в 302-й статье Гражданского кодекса.

Марьяна Торочешникова: В соответствии с этой статьей, если имущество не утеряно, не похищено и не было реализовано помимо воли собственника, тот не вправе требовать его возврата от добросовестного приобретателя. Продолжает Сергей Казанцев:

Сергей Казанцев: Проблема заключается в том, что, конечно, судьи раньше знали, что существует 302-я статья Гражданского кодекса, но нормы Гражданского кодекса сформулированы так, что позволяют суду не учитывать наличие 302-й статьи и прав добросовестного приобретателя, поскольку существовала и существует 167-й статья Гражданского кодекса, которая как раз и обжаловалась нашими заявителями.

Марьяна Торочешникова: В этой статье ничего не говорится о добросовестности приобретателя, в ней лишь указано, что в случае признания сделки незаконной, стороны возвращаются в первоначальное положение, то есть, одна сторона получает назад квартиру, другая - деньги.

Сергей Казанцев: Мы пришли к выводу, что права добросовестного приобретателя, при условиях опять же установленных 302-й статьей Гражданского кодекса, должны быть защищены.

Марьяна Торочешникова: В любом случае, все спорные вопросы будут решаться в суде, и суд будет устанавливать, был ли это действительно добросовестный приобретатель, и насколько законна была эта сделка. Единственное, что теперь судьи судов общей юрисдикции обязаны будут руководствоваться еще и 302-й статьей Гражданского кодекса.

Сергей Казанцев: Теперь суды не смогут отказывать только на основании 167-й статьи Гражданского кодекса, не обращая внимания на права добросовестного приобретателя.

Марьяна Торочешникова: Сергей Михайлович, а на ваш взгляд, сегодняшнее постановление Конституционного суда сможет стабилизировать ситуацию на российском рынке недвижимости, сделать ее более законной?

Сергей Казанцев: Думаю, что ранее незащищенная группа населения будет защищена, и это сделано не только в интересах данной категории, которая уже приобрела, но и значительно большей категории, которая может приобрести. Теперь, так скажем, если человек чувствует себя добросовестным, он может рассчитывать на защиту закона, потому что раньше существовала такая ситуация, когда даже самый добропорядочный человек пришел в органы регистрации, проверил, кому принадлежит квартира, заплатил деньги, в соответствии с законом, не скрывая свои доходы, налоги, и так далее, и все равно он не был уверен, что кто-нибудь когда-нибудь не придет с иском и не отнимет у него эту квартиру. Сейчас эта категория, так скажем, населения может чувствовать себя, если не сказать в абсолютной безопасности, то в гораздо большей.

Марьяна Торочешникова: А вот президент Московской нотариальной палаты Виктор Репин не разделяет оптимизма Конституционного суда:

Виктор Репин: Бесспорно, принятое решение позволит решить некоторые проблемы, частично, но мы забываем о том, что по цепочке идут добросовестные приобретатели. Ведь квартира продается несколько раз. Первый, у кого купили эту квартиру - недобросовестный продавец - его уже давно нет, как же всем остальным быть добросовестным приобретателям? Это одна из задач, которая практически не решается.

Марьяна Торочешникова: В то же время, директор риэлтерской компании "Белый Город" Михаил Чумаков, с которым побеседовал наш корреспондент Никита Ваулин, заявил, что невозможно дать стопроцентной гарантии чистоты жилья, приобретаемого на вторичном рынке недвижимости:

Михаил Чумаков: Не всегда возможно проверить все досконально. Скажем, некоторые данные риэлтер может получить только неформальным путем, но законным порядком получить не может. Например, данные о том, состоит ли на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере тот или иной гражданин. Проблема - получить расширенную выписку из домовой книги, сведения о том, кто когда-то, энное количество лет назад, был прописан в этой квартире.

Марьяна Торочешникова: И все же главный нотариус Москвы Виктор Репин предложил свой рецепт страхования сделок с недвижимостью:

Виктор Репин: Всю материальную ответственность несет нотариус. Как он будет проверять, добросовестный продавец, или покупатель, или недобросовестный - он проверяет все документы. Проверил все документы, поставил свою подпись, он несет всю полноту ответственности, для этого он страхует свою нотариальную деятельность. Это и есть решение проблемы. Полтора процента берет нотариус со сделки с недвижимостью, это и есть гарантия того, что будет оплачено все. Когда вы теряете сто тысяч, и полторы тысячи вам становится жалко - вот это чисто по-русски. Вы найдете где-нибудь в мире, чтобы без нотариуса оформили сделку с недвижимостью?! Вот, наша экономия на копейках нас разоряет на миллионы.

Марьяна Торочешникова: Постановление Конституционного суда начинает действовать с 21 апреля и никаких изменений в действующем законодательстве не требует.

XS
SM
MD
LG