Ссылки для упрощенного доступа

logo-print

Развитие ипотечного кредитования в России


Программу ведет Андрей Шарый. Участвуют: корреспонденты Радио Свобода Никита Ваулин и Ян Рунов, сотрудник Московского ипотечного агентства Максим Волков, член правления банка "Райфайзен" Александр Калашенко, директор риэлтерской компании "Белый Город" Михаил Чумалов.

Андрей Шарый: В ближайшие полгода в Москве, в соответствии с утвержденной недавно правительственной программой работы строительного комплекса, планируется построить более двух миллионов квадратных метров жилья - приблизительно 40 тысяч квартир. Основной недостаток новостроек, как известно, высокая цена на квартиры, поэтому большинству из тех, кто желает улучшить свои жилищные условия, они не по карману. В большинстве западных стран квартирный вопрос решается с помощью жилищного ипотечного кредитования, позволяющего купить жилье в кредит. Обычно кредитором является банк. Особенность ипотеки заключается в том, что приобретенное таким образом жилье будет оставаться в собственности банка до полного погашения клиентом кредита. В случае, если заемщик нарушает обязательства по выплатам, недвижимость переходит в собственность банка - согласно федеральному закону об ипотеке. О перспективах российского ипотечного рынка - корреспондент Радио Свобода Никита Ваулин:

Никита Ваулин: В России ипотека появилась еще до начала рыночных реформ. Первым ее начал использовать Сбербанк. Ближе, к концу 90-х, к нему присоединились еще несколько банков - "Райфайзен", "Дельта кредит", "Собин банк" и другие. Российская система жилищного ипотечного кредитования развивается медленно. Мизерный процент сделок с недвижимостью заключается с применением ипотеки, несмотря на то, что уже почти во всех риэлтерских компаниях действуют специализированные отделы. Одна из причин в том, что ипотека доступна не всем. Об этом - директор риэлтерской компании "Белый Город" Михаил Чумалов:

Михаил Чумалов: Если сравнивать с ситуацией, которая была года два-три назад, можно сказать, что ипотека есть, действительно кредиты выдаются, и количество их возрастает, количество заемщиков возрастает. Но если говорить о том, как должно быть, так, чтобы это могло оказать влияние на рынок недвижимости, то можно сказать, ипотеки у нас пока еще нет, поскольку она доступна относительно узкому слою людей, у которых есть приличные по нашим меркам доходы, и, что самое главное, "белые" доходы, поскольку не секрет, что большая часть деловой сферы – "серая", которая не подходит для получения ипотечного кредита. Это первое. А второе - все-таки, ставки и сроки ипотечного кредита, хоть и увеличиваются, а ставки снижаются, но еще недостаточно, чтобы вовлечь в этот процесс массы людей. К примеру, возьмем, скажем, Сбербанк он выдает ипотечные кредиты под 11 процентов годовых на 15 лет. Это, пожалуй, самые хорошие условия, которые существуют на рынке ипотечного кредитования. Тем не менее, даже при, по нашим понятиям, очень хороших условиях, человек, у которого доход, скажем, 1 тысяча долларов в месяц, если он приобретает трехкомнатную квартиру в ипотеку, то ему нужно выплачивать 730-740 долларов в месяц, то есть 74 процента своего дохода, что делает это малореальным для большинства семей.

Никита Ваулин: В Европе и США ипотека доступна большей части населения. Банки охотно выдают ипотечные кредиты под залог недвижимости на выгодных для клиента условиях. Ипотека фактически исключает для них риск потерять деньги: если покупатель нарушит обязательства, недвижимость достается кредитору. Жители западных стран считают, что выгоднее купить квартиру в рассрочку и выплачивать проценты по кредиту, чем годами копить на жилье и продолжать жить в худших условиях, даже несмотря на то, что ипотека предусматривает обязательный вступительный взнос - примерно 30 процентов от стоимости жилья. В США, по оценкам экспертов, около 90 процентов сделок с недвижимостью совершается с помощью ипотеки. Рассказывает наш корреспондент в Нью-Йорке Ян Рунов:

Ян Рунов: Собственный дом - традиционная американская мечта каждого жителя США. Кроме того, это наиболее надежное капиталовложение. Заем на любую недвижимость можно получить в банке и других кредитных организациях, а также, в ряде случаев, у частных лицу. Оформляется кредитование в присутствии адвокатов обеих договаривающихся сторон. Сделка регистрируется в городском департаменте жилого фонда. Срок выплаты долга зависит от обеих сторон, однако, практика последних лет показывает, что самые популярные сроки - 15 или 30 лет. На покупку дома или квартиры можно получить деньги под 5 процентов. И хотя при этом цены на квартиры и дома поднялись за последние годы в некоторых городах на 20 процентов, жилье все равно покупают, так как годовые выплаты при столь низком проценте не слишком чувствительны и почти равны плате за аренду жилья.

Право на получение жилищного и ипотечного кредитования имеет каждый кредитоспособный американец, который на момент покупки должен показать, что он не был банкротом, аккуратно выплачивал деньги, что его доход позволяет ему выплачивать ссуда. Юридически человек не является владельцем дома или квартиры до тех пор, пока не выплатит все до последнего цента. Если он перестанет платить, кредитор заберет недвижимость, и все уже выплаченные деньги пропадут. При этом банкрот лишается возможности получать банковский кредит в течение примерно 7 лет. Когда недвижимость со временем вырастает в цене, то можно получить вторую ссуду, можно одолжить у банка на ремонт дома.

В Америке, в отличие от многих других стран, люди привыкли жить в долг. Это называется ОРМ - "Other people money" - "деньги других людей". Если на рынке недвижимости благоприятная обстановка, то одолженные деньги можно вкладывать во все новые и новые покупки недвижимости. Приобретение недвижимости в долг поощряется государством. Выплата интереса на одолженный капитал частично, а иногда и в довольно большой пропорции, списывается с налога. Поэтому человеку, получающему среднюю или довольно большую зарплату, выгодно одалживать на дом или квартиру, чтобы этим уменьшить налоговые выплаты.

Никита Ваулин: В России принято считать, что получить кредит в банке практически невозможно. Зачастую и наличие дохода, который при подаче документов в банк нельзя подтвердить справками из налоговой инспекции, отталкивает людей от ипотеки. Однако, спрос на ипотеку потихоньку растет. Насколько все-таки реально получить сегодня ипотечный кредит? Об этом член правления банка "Райфайзен" Александр Калашенко:

Александр Калашенко: Ответ, наверное, такой, что очень реально. Все зависит от того, насколько корректно будет выбран банк, насколько политика этого банка будет соответствовать сегменту, в котором находится тот или иной потенциальный заемщик. Безусловно, есть дополнительные временные затраты на оформление каких-то документов, на посещение банка, но процедура уже достаточно простая. Список документов достаточно короткий. В нем где-то порядка, не более 15 документов. Сюда входят копии паспорта заемщика, сюда входят справка с места работы о том, что он где-то работает. Сюда входит справка о доходах, ряд таких достаточно стандартных документов. Банк, в первую очередь, обращает внимание на стабильность самого заемщика, то есть, банк старается спрогнозировать развитие карьеры и просто жизненного пути данного человека. То есть, наличие большого или малого дохода не является ни причиной того, что банк откажет, ни гарантией того, что банк даст кредит. Банк, в первую очередь, старается понять, насколько человек в течение продолжительного времени сможет занимать такую позицию и получать доход для комфортной выплаты по этому кредиту. Люди думают, что получить кредит, будь-то ипотечный или какой-то другой потребительский кредит – это очень сложно, долго, после сбора большого пакета документов банк откажет. Наверное, это просто боязнь людей, или неосведомленность о том, что получить кредит достаточно просто.

Никита Ваулин: Итак, кредит в России получить можно, но под очень высокую процентную ставку. Если во всем мире ипотечный кредит выдается под 3-5 годовых на срок до 30 лет, то в России речь может идти, как уже говорил риэлтер, максимум о 15 годах и минимум под 11 процентов. Что же касается привлекательных квартир в новостройках, то помимо изначально высокой цены кредитная ставка при их покупке порой доходит до 20 процентов. Это, в первую очередь, обусловлено тем, что в современных условиях в России ипотечные риски в полном объеме ложатся на банки, что вынуждает их работать крайне осторожно. Всегда есть опасность, что клиент потеряет работу и не сможет выполнять обязательства по кредиту, тогда как законодательство весьма противоречиво трактует подобные ситуации. Рассказывает сотрудник Московского ипотечного агентства Максим Волков:

Максим Волков: Первый момент - это обращение взыскания на квартиру в случае неблагоприятного исхода при кредитовании. Этот момент сейчас, во-первых, прецедентов, судебных, в том числе, еще не было, связанных с обращением о взыскании на квартиру, и уже наличествуют определенные противоречия в некоторых законодательных актах. 1 июля, если я не ошибаюсь, 2003-го года, должен вступить в силу новый Гражданский социальный кодекс, в последней статье в котором сказано, что единственное жилье является имуществом, на которое нельзя обратить взыскание по исполнительным листам, и в то же время закон об ипотеке, например, и ряд других законодательных актов говорят о том, что все-таки это возможно сделать. Вот как здесь быть...

Никита Ваулин: Российские власти уже не раз провозглашали ипотеку стратегическим социальным направлением государственной политики, и продавцы квартир, и покупатели, и государства заинтересованы в том, чтобы рынок недвижимости рос. Ипотека должна способствовать этому росту. Ипотечное кредитование привлекает широкие инвестиции в строительную сферу. Увеличение объемов строительства стимулируют производство. Один из самых важных показателей экономики. Расширение производства увеличивает занятость населения, уменьшает количество безработных. О перспективах ипотеки в России размышляет Александр Калашенко:

Александр Калашенко: Учитывая положительную динамику роста развития кредитования России по всем направлениям, можно предположить, что уже этот год может быть если не переломным, то очень знаковым в развитии ипотечного кредитования в России, можно говорить о том, что с появлением новых игроков на рынке, увеличением количества банков и продуктов, которые они предлагают, все больше людей сможет воспользоваться такими услугами банков. По нашим оценкам, в ближайшие 5 лет можно ожидать некоей стабилизации рынка ипотечного кредитования, то есть, относительного насыщения. Но это потребует, во-первых, как я уже сказал, очень значительного понижения планки по сумме кредита и по популяризации этого вида кредитования среди населения.

Никита Ваулин: Многие специалисты не столь оптимистичны в прогнозах. Ипотека станет налаженным механизмом, когда она приобретет массовый характер, когда в нее будут привлечены частные, государственные и иностранные инвестиции. Необходимо, чтобы уровень жизни и доходы населения значительно возросли и опередили инфляцию. Похоже, что пока до этого еще далеко.

XS
SM
MD
LG