Ссылки для упрощенного доступа

logo-print

Виктор Ковако

  • Ольга Писпанен

Ведущая петербургского часа программы "Время Свободы" Ольга Писпанен: ЖКХ, ЖСК, ТСЖ – аббревиатуры, которые не сходят в последнее время со страниц газет и телевидения, проблема, волнующая всех, кто имеет жилье. Об этих проблемах мы поговорим с частным аналитиком Виктором Ковакой. Сначала давайте послушаем репортаж на тему, которую мы будем обсуждать. В Госдуме в первом чтении приняты новые законы, касающиеся жилищно-коммунального хозяйства. В Петербурге уже полным ходом идет реформа, инициированная Смольным. Рассказывает Татьяна Вольтская:

Татьяна Вольтская: 27 новых проектов законов, принятых пока только в первом чтении, связаны одной темой - жилищной. Это и новый жилищный кодекс, и изменения в налоговом и бюджетном законодательстве, и изменения в жилищной политике государства в целом, во множестве законов РФ, где есть нормы, посвященные жилью. Все вместе является попыткой привести законодательство в соответствие с новыми рыночными условиями. В принципе, эту попытку можно приветствовать. Необходимость в этом назрела давно, но есть вопросы, на которые проекты новых законов ответа пока не дают. Один из главных вопросов – защита социальных прав граждан, прежде всего – действительно ли будут выселяться граждане на площадь 6 квадратных метров, если они не платят в течение полугода за квартиру и коммунальные услуги. Говорит депутат Законодательного собрания Петербурга Наталья Евдокимова:

Наталья Евдокимова: На самом деле, эта норма не нова, но в правоприменительной практике суда практически не было. Интересно, как это будет происходить. С моей точки зрения необходимо, прежде всего, защитить тех пожилых людей, которые живут на большой площади и действительно ее не могут оплатить в полной мере, но тогда давайте предложим им другие условия.

Татьяна Вольтская: Кроме того, в новом жилищном кодексе отменяется право на бесплатную приватизацию жилья.

Наталья Евдокимова: В этом смысле те, кто уже это право реализовал, и кто его не реализовал, получают разные права, а это по Конституции невозможно

Татьяна Вольтская: Не все ясно и с налогом на землю. Пока вопросов больше, чем ответов. Есть подозрение, что новое законодательство может принести много путаницы.

Наталья Евдокимова: Есть плата за жилье и есть квартирная плата. Стоимость этих услуг, которые предлагаются фирмами, эксплуатирующими жилье, и есть тариф, по которому платит гражданин. Там есть некое несогласование норм и несогласование определений.

Татьяна Вольтская: Новые тарифы на услуги ЖКХ уже приняты в Петербурге. Они не устраивают депутата Законодательного собрания Алексея Ковалева, который намерен оспорить их в суде. Он считает, что они нарушают права граждан, что нельзя останавливать повышенную плату за жилье сверх социальной нормы. По его мнению, это штраф за то, что у граждан есть еще одно жилье

Ольга Писпанен: Виктор Викторович, расскажите пожалуйста, какая разница между ЖСК и ТСЖ?



Виктор Ковако: Вообще-то говоря, наши ЖСК де-юре не существуют, потому что ЖСК является потребительским кооперативом, а признаками потребительского кооператива являются паевые взносы и членство. Без этих двух факторов нет потребительского кооператива. Все наши старые кооперативы, в которых выплачены паи – там уже нет ни членов, ни самого ЖСК, де юре. Де-факто они работают уже много лет в статусе товарищества собственников жилья. В этом отношении опять же де юре лица, которые сейчас занимают посты, скажем, председателей правления членов правления, не являясь членами ЖСК, де юре не могут их представлять. Общее собрание членов ЖСК также не существует, потому что на собрание приходят не члены ЖСК, а собственники квартир, они уже номинально являются собственниками. Но наше законодательство обязательно требует регистрации недвижимости, дома, квартиры, и самое главное - это земельный участок под домом. В общем, весь сыр-бор из-за земельного участка, потому что когда земельный участок переходит в собственность владельцев квартир, тогда уже никто на него не может наложить свою руку просто так. То есть, если что-то случится, участок придется выкупать по рыночным ценам, со всеми компенсациями. Если этот участок не оформлен, то можно просто сказать, что вот балансовая стоимость какая-то есть, вот, получите свои стенки, забирайте с собой гулять. И куда хотите, туда и отправляйтесь, это главное. Я еще хотел бы заметить что: что в существующих кооперативах и вообще в кооперативах члены кооперативов - они уже оплатили свое имущество, независимо от того, полностью он выплатил пай, или не полностью, они все равно внесли минимум 30 процентов денег, то есть заплатили государству. И вот наше государство уравнивает членов ЖСК, заплативших, с людьми, которые совершенно бесплатно приватизируют свои квартиры. Хотя бы освободили жилищно-строительные кооперативы, я условно называю жилищно-строительные кооперативы, от платы за оформление кондоминиума, за регистрацию самого ТСЖ, мы уже все заплатили, и мне кажется, что в этом отношении должно быть обязательно дано преимущество.

Ольга Писпанен: А вот отмена приватизации как сказывается?

Виктор Ковако: Отмена приватизации на жилищно-строительных кооперативах никак не сказывается. Потому что здесь приватизация - это неправильное выражение. Мы не приватизируем, мы жилье купили у государства, особенно те, кто полностью выплатили свои паи. Это уже наша недвижимость, ее осталось только зарегистрировать, в соответствии с требованиями закона о регистрации недвижимости и сделок с ней.

Ольга Писпанен: Но если вы купили, выплатили уже все государству, тем не менее, до сих пор не выкупили эту землю, на которой стоит дом?

Виктор Ковако: Она не выкупается. Она передается нам полностью бесплатно, в соответствии с законом о товариществах собственников жилья. Это статья 11-я этого закона. Поэтому мы совершенно спокойны. Но нам продолжают навязывать правовой статус потребительского кооператива ЖСК. Он называется так почему - потому что в нем можно дополнительно взять средства у членов ЖСК в виде паевых взносов, которые неизвестно зачем нужны, в виде дополнительных взносов на погашение убытков ЖСК за год, причем эти дополнительные взносы должны быть обязательно погашены в течение трех месяцев, но откуда убытки у ЖСК? Они могут возникнуть только в результате некомпетентной деятельности руководства, или, тем хуже - если оно просто жулики. Ну вот, далее - перенос коллективной ответственности, субсидиарная ответственность членов ЖСК за соседа, который не платит.

Ольга Писпанен: А если действительно в ЖСК, в ТСЖ какой-то владелец не платит арендную плату, что с ним будут делать, точно так же выселять?

Виктор Ковако: Вы не совсем точно сказали - арендную плату. Он платит не аренду, потому что это его квартира, а платит за обслуживание, коммунальные платежи, если он не платит, эта сумма высчитывается из кассы всех. 1-2-3 месяца это можно терпеть, но у нас есть люди, которые не платят по несколько лет. В нашем кооперативе есть человек, который имеет задолженность более 30 тысяч. Было подано в суд, говорят, он не работает. Но на самом деле, он работает, получает черным налом. Я считаю, в этом случае должна быть продана квартира, вычтено все, что он должен, а остальные деньги вручены ему, покупай себе другую квартиру. Это должно быть записано в законодательстве. В принципе, наше законодательство уже позволяет это делать. Согласно Гражданскому кодексу предъявляется иск, как к человеку, не выполняющему своими обязательства перед юридическим лицом.

Ольга Писпанен: Мы остановились все-таки на ЖСК и ТСЖ, в чем главное различие?

Виктор Ковако: ТСЖ - товарищество собственников жилья - не имеет тех недостатков, о которых мы только что говорили, как потребительский кооператив. Но ТСЖ - это не панацея. При неправильно составленном уставе тоже может быть много неприятностей. Могут быть ущемлены права членов ТСЖ нерадивым председателем, поэтому составление устава необходимо поручать не правлению жилищно-строительного кооператива, или же тем людям, которые в будущем претендуют на управленческие должности, а специально организованной комиссии, причем должны быть учтены малейшие вопросы, особенно проведения собрания, работы правления, и так далее. Но вообще-то, я считаю, и закон это позволяет, что не нужно иметь какую-то отдельную управляющую организацию в доме, достаточно общим собранием жильцов отдать дом в управление физическому лицу, юридическому лицу, или государственному предприятию, которое будет управлять этим домом. А для наблюдения за работой этого предприятия, частного лица, достаточно собрать наблюдательный совет, который бы работал, обязательно на общественных началах, может, премиальные какие-то там, и его функции включают контроль за работой обслуживающей организации.

Ольга Писпанен: На сегодняшний день председатель ЖСК или ТСЖ практически единолично несет ответственность, управляя жилым комплексом, не у всех есть для этого квалификация и способности...

Виктор Ковако: Совершенно верно.

Ольга Писпанен: Отсюда всяческие махинации...

Виктор Ковако: Махинации не отсюда. Ошибки - другое дело, если не квалифицированы люди, а махинации, особенно при таком положении, которое включается в устав, скажем, председатель является главным лицом должным кооператива и в силу этого обладает всеми юридическими правами кооператива - такая формулировка была записана в одном из уставов. И при этом, учтите, что он действует без доверенности, и может сделать все, что угодно.

Ольга Писпанен: Если вы говорите о некоем общественном совете наблюдательном на общественных началах, для этого нужно хотя бы желание жильцов в этом постоянно участвовать, не просто вносить ежемесячно некоторую плату и радоваться жизни, не знать этих проблем, а жить этими проблемами, все время их решать

Виктор Ковако: Сейчас чем дальше мы идем к завершению ЖКХ, чем больше проблемы начинают касаться непосредственно жителей. Я это связываю с повышением активности. Главное, это связано с повышением тарифов. Потому что чем больше берут с человека, тем больше он начинает задумываться над тем, за что же берут. Поэтому активность несомненно будет возрастать. А наблюдательный совет - у нас очень много активных пенсионеров, в том числе и безработных, которые вполне могут работать в этом наблюдательном совете.

Ольга Писпанен: Еще одна сторона вопроса: как эффективно организовать управление средствами на капитальный ремонт, например, ТСЖ, которые должны накапливаться в течение достаточно длительного срока. Где их хранить? Есть ли какие-либо способы накопления, защищенные от инфляции, банкротства банков?

Виктор Ковако: Вы сами понимаете, что таких способов нет. Вообще тарифы предусматривают 10-процентные отчисления на капитальный ремонт. Мы всю жизнь платили столько, сколько от нас требовало государство. Никто не говорил, что вот мы доплатим. А очень многие ЖСК доплачивают, у нас берут полтора рубля с квадратного метра на капремонт, и что-то делается. Так что эта проблема остается. Мне кажется, она должна решаться одним путем: управляющая организация должна эти 10 процентов откладывать из своего оборота на обслуживание дома и хранить уж, где придется. Надо рассовать по банкам. Сейчас другого нет. Если это отдельная организация, то она может вложить эти деньги в свою предпринимательскую деятельность, расширять свой круг, брать больше домов на обслуживание, и тому подобное за счет этих средств. Увеличивать качество, получив отдачу.

Ольга Писпанен: Как и на какие средства организовывается страхование лифтов, каких-то других систем повышенной опасности?

Виктор Ковако: Честно говоря, я пока не в курсе этого вопроса. Не хотелось бы его затрагивать, потому что страхование самая больная в нашей стране проблема, у нас такой печальный опыт с автогражданкой получился, пока в нашем доме, я, по крайней мере, не знаю, на что страхуется. Страхование общего имущества должно производиться за счет всех средств собранных, а страхование отдельных помещений и общего долевого имущества - за счет владельца.

Ольга Писпанен: Ещзе одна статья расходов - установка счетов энергии и воды, которые теперь, насколько я понимаю, обязательны?

Виктор Ковако: Уже много лет отдельной строкой в бюджете города, а также бюджетах административно-территориальных управлений эта статья предусматривается. В частности, нашим кооперативом было оплачена установка счетчиков тепла.

Ольга Писпанен: Я читала, поступали сообщения о том, что некоторые городские аварийные службы отказываются обслуживать ЖСК?

Виктор Ковако: Я таких случаев не знаю. Значит, данное ЖСК не заключило договор.

Ольга Писпанен: У нас в эфире слушатель.

Николай Понтюхов: Здравствуйте, майор запаса Понтюхов Николай Николаевич, город Ленинград. У меня вопрос по дачно-строительным кооперативам: значит ли нововведение повторную приватизацию участка, на котором строение? Говорят, если еще раз не приватизируете участок, будете платить большие налоги

Виктор Ковако: Повторной приватизации участков нет, как такового понятия, есть понятие оформление участка, регистрации, действительно придется именно так, но я считаю, если садовый кооператив внес деньги на планирование участка, и вы сами тоже вносили эти деньги, государство, как законодатель решит - не знаю, но, по моему мнению, это должно производиться бесплатно.

Ольга Писпанен: Виктор Викторович, а что такое кондоминиум – это слово сейчас так любят использовать?

Виктор Ковако: Кондоминиум это общая собственность, в переводе с латинского. Понятие кондоминиума появилось еще в Древнем Риме, 2000 лет тому назад, когда появились многоквартирные дома.

Ольга Писпанен: Насколько трудно зарегистрировать в Петербурге кондоминиум?

Виктор Ковако: В Петербурге пока это практически невозможно, хотя документация имеется, но в отношении ЖСК и домов государственного муниципального ведения практически эта работа не ведется. Только в этом году я услышал, что, "да, кондоминиумы придется регистрировать". Нежелание власть имущих... Кондоминиум - это недвижимость, это не юридическое лицо, а ваш дом и земельный участок, все, что она нем стоит, это и есть кондоминиум, единый комплекс недвижимого имущества, как это записано в законе о товариществах собственников жилья. Впервые было введено это понятие. В новом проекте жилищного кодекса от этого понятия отказались. Самого слова кондоминиум уже нет. Так что мы пока мы не зарегистрирует кондоминиум, эта земля и эта собственность, наша недвижимость. дом не будут зарегистрирован, как требует закон. Поэтому практически любой может этот земельный участок, а это самое ценное в наших условиях просто бесценное, учитывая то, что вообще все наши дома в будущем должны быть снесены, потому что они не отвечают современным требованиям градостроительства. Значит, земельный участок - единственное наше богатство.

Ольга Писпанен: У нас в эфире слушатель.

Петр Семенович: Здравствуйте, это говорит Петр Семенович, блокадник. Так вот я скажу, что в наших бедах нет ли вашей заслуги, в частности Радио Свобода, за что боролись, на то и напоролись...

Ольга Писпанен: Губернатор Валентина Матвиенко обещала вести постоянный диалог с представителями ЖСК и ТСЖ, ведет ли?

Виктор Ковако: Надо сказать, что действительно ведет. К чести Валентины Ивановны надо сказать, она поставила на место всю нашу жсковскую общественность, которая, в общем, и препятствует оформлению кондоминиума и ТСЖ. Тот съезд, который состоялся в этом году, по результатам нет никаких фанфар, потому что Валентина Ивановна сказала, нечего придумывать, в том числе и депутатам законодательного собрания, давайте будем исполнять законодательство, гражданский кодекс и закон о товариществе собственников жилья. Надо сказать, что после правительства Яковлева, я постоянно захожу на сайты, и тогда заходил на сайты правительства Санкт-Петербурга, и Законодательного собрания, надо сказать, что порядку там стало значительно больше.

Ольга Писпанен: У нас в эфире слушатель.

Наталья Эдуардовна: Меня зовут Наталья Эдуардовна, я коренная москвичка, квартира у меня соответственно не от государства, а прабабушек и прадедушек, и стоит на той земле, на которой и стояла, и у меня никаких проблем у государства нет, оно никак не может ничего выделить ни мне, ни моим детям, потому что и без него давным-давно выделили бабушки и прадедушки. Так вот, эта реформа, как раз провалилась, как после революции в 30-е годы, так и после войны, именно потому, что люди не согласились ни свою недвижимость, ни участки уступать государству в порядке частной собственности. Частная собственность осталась сама по себе, ее называли общенародной, но это одно название, которое ничего не означает, кроме того, если государство хочет этим попользоваться, оно должно взамен дать другое. Вот почему мы попали в спальный район, не уступали дом в центре, пока нам с отцом не дали квартиру, потому что с тех пор, как бабушки померли и дедушки, появились я и мои дети. Это относится ко всем. У нас и частные дома, были их вынуждены заменить, естественно, домами и квартирами, и именно в порядке частной собственности.... Мы ни для кого не собираемся устраивать пансионаты или пансионы. Не собираемся брать на содержание этих самых офицеров.

Ольга Писпанен: Как-нибудь вы прокомментируете?

Виктор Ковако: Тут сложно комментировать. Проблема реституции есть, но время ушло, и в любом случае эту собственность придется перерегистрировать.

Ольга Писпанен: А какова возможность в Петербурге, или может не только, но и в масштабах страны, массового образования ТСЖ и их будущая судьба?

Виктор Ковако: Думаю, это было бы наиболее перспективно. Этот весь вопрос в том, кто победит, сейчас идет борьба между рыночниками и антирыночниками, как их называют прихватизаторами. По сути дела, в нашей стране пока что еще осталась не прихватизированным - именно жилищный сектор, и как раз идет борьба между теми, кто хочет обеспечить рынок, и отдать собственность домовладельцам, и теми, кто желает попользоваться домами, извлечь из них максимальную выгоду. Как раз проект Жилищного кодекса прямо отражает эту борьбу, во-первых, он скляпан на скорую руку. Второе - что там вставлено относительно ЖСК и ТСЖ, настолько сыро переписано из старых советских законов о ЖСК, кое-как подавлено, и, с моей точки зрения, совершенно не соответствует интересам частного домовладельца. Кроме того, я вообще считаю, что нет потребности в жилищном кодексе, потому что все права в частной собственности, это дело гражданского кодекса. У нас он, с моей точки зрения, соответствует интересам домовладельца, собственника. Дополнение к нему - закон о товариществе собственников жилья. В части жилищных отношений мне кажется, что достаточно было принять федеральный закон о государственной и муниципальной жилищной собственности, как ее использовать. В этом смысл. Тогда бы было все нормально. И еще либо закон, либо туда же вставить о государственном контроле за частным жилищным фондом - вот и все.

XS
SM
MD
LG