Ссылки для упрощенного доступа

logo-print

Улучшение качества строительства в Петербурге


Дмитрий Казнин, Санкт-Петербург: В 2004 году в Петербурге в эксплуатацию будет введено более 2 миллионов квадратных метров жилья. Сейчас, в строительном секторе наступает новая фаза - когда за растущими объемами проступает проблема качества. По статистике, примерно в 50 процентах сдаваемого жилья есть, как говорят строители, брак по штукатурке, в 90 процентах случаев с браком сделаны так называемые стяжки между бетонными плитами, обнаруживается масса других нарушений. Причем, плохого качества бывает и так называемое элитное жилье, широко рекламируемое и стоящее немалых денег. По словам директора по связям с общественностью Ассоциации домостроителей Петербурга Павла Созинова, все познается в сравнении.

Павел Созинов: Жилье, предлагаемое строителями, значительно качественнее, нежели то жилье, которое можно приобрести на вторичном рынке. Ведется контроль качества, эти цифры есть. Значительно хуже по вторичному рынку - там их цифр просто нет. Мы знаем, что тысячи квадратных метров жилья находятся в аварийном состоянии, что в настоящее время до сих пор нет программы по расселению аварийного и ветхого жилья. И десятки тысяч людей до сих пор страдают от этого, они не знают, когда и за какие средства их жилье все-таки превратится во что-то удобоваримое.

Дмитрий Казнин: Сами покупатели новых квартир все чаще жалуются на многочисленный брак в работе строителей. Чтобы как-то противостоять неприятной тенденции, строители, по словам Павла Созинова, сами пытаются контролировать свою работу.

Павел Созинов: Воздействовать на вопрос качества строительства, - вы понимаете, это достаточно сложно, это комплексный процесс. Ассоциация домостроителей предложила свою программу качества строительства.

Дмитрий Казнин: Каковы основные причины низкого качества нового жилья в Петербурге? По мнению специалистов, тут роль играют несколько факторов. Главное - это отсутствие профессионалов. В городе дефицит высококлассных каменщиков, нет опытных прорабов, на стройках, в основном, работают гастарбайтеры - приезжие из Молдовы, Украины, Белоруссии. Разрушена система профобразования.

Вторая проблема - нормативная база. Строительный сектор развивается быстро и уже многие новые технологии, конструкции, стройматериалы не вписываются ни в какие регулируемые рамки. Проблемой является организация и контроль внутри строительных фирм, а также желание строителей экономить на всем, на чем возможно.

Татьяна Валович: У нас сегодня в гостях генеральный директор экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН) Михаил Викторов. Михаил Юрьевич, насколько я понимаю, как раз ваш экспертный совет призван следить за качеством возводимого жилья. Скажите, пожалуйста, каким же образом тот совет, который вы возглавляете, проводит определение надежности строительной фирмы и качество выполненных работ?



Михаил Викторов: На самом деле, наша общественная организация была создана ровно 5 лет назад, а августе. И первые приоритеты были, скорее, в части оценки финансовой состоятельности тех или иных компаний, потому что то, что было 3-4 года назад, - массовые банкротства, обманы людей - вот это вызывало в первую очередь обеспокоенность как у властей, так, в общем-то, и у самих строителей. Но вот два года назад по мере стабилизации на рынке, по мере появления и закрепления на рынке уже стабильных корпораций и холдингов проблемы качества стали выходить на первое место. Тем более, что все это происходит на фоне постоянно растущих цен, и конечно, инвесторы, потребители, покупатели, платя достаточно большие деньги (а средняя цена по Петербургу - это порядка тысячи долларов за квадратный метр), предъявляют и более высокие требования к качеству. То, на что раньше закрывались глаза (то есть получено жилье - и это уже является основным результатом деятельности строителя), сейчас важно. Сейчас, заплатив 50-100 тысяч долларов за 2-3-х комнатную квартиру, люди не хотят платить еще 3, 5, а то и 10 тысяч долларов за те или иные исправления.

Я, должен, естественно, отметить, что качество строительства сейчас все-таки лучше, чем в советский период. В основном, естественно, технологии, стройматериалы ушли далеко вперед, и все-таки средний уровень, моральное качество жилья, планировок все-таки на порядок выше. Но вместе с тем вот эта массовая статистика выглядит внешне очень печально: 90 процентов, 50 процентов, 60 процентов... Понятно, что это случаи не клинические, понятно, что все это исправляется, в том числе и своими силами или силами тех или иных ремонтных бригад.

Татьяна Валович: Но для этого нужно затратить дополнительные деньги.

Михаил Викторов: Это деньги, да. И, естественно, вступает в силу нормальный экономический закон: если я заплатил за товар, который должен соответствовать каким-то четким нормам (а эти нормы есть - это СНИПы, ГОСТы, утвержденные, в том числе, государством), - значит, я должен получить именно такой товар.

Татьяна Валович: Вы говорите, что все это исправляется. Действительно, можно исправить все, если только это не составляет угрозу жизни. Вот я сейчас хочу рассказать об одном случае, я его вчера нашла в Интернете на одном из сайтов, где обменивались мнениями по качеству жилья, и меня это просто потрясло. Один человек, который недавно купил квартиру, вот что поведал. Он собирался доделывать, потому что были, естественно, какие-то недоделки, и в комнате, где он хотел устроить детскую, решил поменять обои. Каково же было его удивление, когда он начал менять их и под слоем цемента нашел ворох проводов - 220 вольт. Когда он вызвал электриков и спросил: "Что мне с этим делать?", они ужаснулись и сказали: "Давай сделаем это, это и это". Ему это встало в какую-то определенную сумму, но они это исправили, то есть хорошо, что он заметил. Он пишет: "Что бы было, если бы я этого не сделал?!" Но на этом его злоключения не закончились. Когда он решил помыть пол на кухне, его ударило током! Я не буду приводить ту ненормативную лексику, которой описывается его состояние. Он опять вызвал электриков, и оказалось, что у него еще где-то коротит на короб вентиляции такой же оголенный провод, и при повышении влажности фаза электрическая садится на пол.

Вот за это кто должен отвечать?

Михаил Викторов: Ну, я могу коллекцию вот таких случаев добавить. В одном случае тоже обратились граждане, когда краны в ванной комнате были не прикручены соответствующими переходными накладами и гайками, а припаяны. Квартира пустовала, и в момент начала отопительного сезона, когда была дана горячая вода, эти краны были просто вырваны, потому что температура, напор - и крана нет. Поскольку квартира пустовала, то где-то сутки она была предоставлена стихии. И точно так же возник вопрос: кто должен ответить?

На самом деле, конечно же, в первую очередь претензии непосредственно к компании, которая осуществляла работы, и здесь надо идти, конечно, по цепочке. То есть, в принципе, за все отвечает заказчик строительства и генподрядчик. И на самом деле мы действительно отмечаем, что проблема как бы не в этих организациях, стоящих на верхушке, а порой генподрядчик, заказчик за период строительства (за вот эти полтора-два года) меняет двух, а то и трех подрядчиков. Вот именно этот уровень компаний, которые непосредственно осуществляют отдельные виды работ по отделке, по монтажу, вот именно они дают эту вот, скажем так, печальную статистику.

Татьяна Валович: Тогда получится как у Райкина: "К пуговицам претензии есть?" - "Нет"... Как найти, если подрядчиков несколько, исполнителей работ несколько, и все будут отпихивать покупателя?

Михаил Викторов: Наша практика работы действительно складывается таким образом, что искать крайнего в этой длительной цепочке эволюции строительства, дольщику, инвестору нет смысла. Есть законодательство, которое определяет четкую ответственность, и, естественно, спрашивают с вышестоящего уровня - генподрядчика или заказчика. Мы, на самом деле, стремимся действовать здесь, во-первых, достаточно корректно, добиваясь только одного - чтобы те или иные дефекты были устранены. И должен сказать, что действительно со стороны петербургских строительных компаний, корпораций, холдингов, которые смотрят в будущее, есть понимание, и в 90 процентах случаев, как правило, вот эти факты устраняются.

Татьяна Валович: Михаил Юрьевич, скажите, пожалуйста, ваш экспертный совет может ли физическим лицам, простым горожанам помочь разобраться в ситуации с положением дел на строительном рынке?

Михаил Викторов: Вообще, первая цель и задача, которая ставилась при создании, это такая профилактическая работа, потому что сказать, кто плохой как бы на рынке, это, наверное, не очень правильный подход.

Татьяна Валович: Но "черный список" у вас есть?

Михаил Викторов: Журналисты любят задавать этот вопрос. К сожалению, он есть, конечно, но единственное, это список - он достаточно динамичный. Для меня этот список - это как бы список проблем, конфликтов. Причем я должен отметить, что достаточно много конфликтов решается в пользу людей и компания, которая выполнила свое обязательство, она не может быть в этом списке дальше.

Татьяна Валович: То есть она уходит в "белый список"?

Михаил Викторов: Да: естественно. Но это такие несколько виртуальные понятия, а вот та новость, которая сегодня прозвучала, это уже из разряда такой клиники, когда есть либо умысел, либо в общем-то пользование откровенно доверием людей, потому что на мой взгляд, конечно, россияне, одна из частей менталитета - это наша повышенное доверие, особенно в вопросах финансовых. И здесь система выглядит следующим образом, то есть еще 5 лет назад был сформирован соответствующий формат базы по всем объектам строительства, которое ведется вне зависимости от желания тех или иных застройщиков. Она составляется по данным официальным, то есть это комитет по строительству, КУГИ, лицензионным органам. И в принципе любой человек, инвестор, покупатель может бесплатно получить соответствующую распечатку по любому объекту. Я всегда это сравниваю примерно как с покупкой автомобиля на вторичном рынке, где каждый из нас стремится проверить, а не угнана ли машина. Здесь фактически та же самая система.

Татьяна Валович: Скажите, пожалуйста, вот эксперты вашего совета они выезжают на объекты, проводят, смотрят, как идет строительство, какие нарушения по качеству уже есть или?

Михаил Викторов: Да, вот эта форма работы уже ведется полтора года, потому что, условно говоря, дав человеку информацию, которая позволила ему принять решение в части того или иного объекта, второй шаг, который мы позволяем сделать смелее, - это проводится экспертиза самих компаний, в том числе экспертиза финансовая, и в этом плане у нас, кстати, один из таких основных цензоров - это Ассоциация банков. То есть компания, которая получила сертификат, она имеет право и доступ к деньгам частных инвесторов, к деньгам банков и, в общем, к тендерам, заказам, конкурсам. И последний шаг - это вот уже живая, активная фаза строительства. Я могу сказать так: на самом деле строительство - это такая уникальная система взаимодействия различных подрядных, субподрядных компаний. И если взять теорию отказов, то вообще в системе строительства фактор отказа почти стопроцентный, то есть фактор появления того или иного отклонения. Но у строителей и у самой как бы стройки есть очень важный регулируемый фактор: саморегулирование, когда на начальной фазе линейный руководитель, мастер, прораб устраняет отклонения. В результате фактор отказа вполне укладывается в общеэкономическую статистику.

Татьяна Валович: У нас есть вопрос от слушателей. Здравствуйте, вы в эфире.

Радиослушатель: Здравствуйте. Меня интересует такой вопрос: будут ли регистрироваться договора долевого участия?

Михаил Викторов: Это один из проектов, который с приходом новой нашей администрации сейчас активно прорабатывается, законопроект в части обязательной регистрации долевого участия уже сформирован Законодательным Собранием. Я надеюсь, что осенью он пройдет, может быть, второе чтение, пойдет на подпись губернатору. Хотя здесь тоже есть своя статистика. Допустим, 2-4 года назад подобного рода превентивная мера действительно очень серьезно защитила бы частных инвесторов. Сейчас вот тот случай, на который направлен этот закон, - двойные продажи - он крайне низок. Это просто единичные случаи. В основном они сводятся к прямой какой-то технической ошибке, которую крупный застройщик устраняет без проблем. Либо это какой-то умысел. То есть как бы законопроект, с одной стороны, как говорится, лучшее враг хорошего, но пускай это будет, но его расцвет уже позади. А вот фактор качества здесь действительно играет очень большую роль - те меры, которые либо администрация, либо даже федеральные структуры могут в общем-то применить.

Татьяна Валович: Можно ли застраховаться на сегодняшний день? Страховые компании участвуют?

Михаил Викторов: Страховщики пока не охватили этот вид, хотя в Европе основной регулятор подобного рода конфликтов - это страховщик. Вы делаете ремонт у себя в квартире, вы пошли в страховую компанию и застраховались. Все, вы на этот объект можете не приходить. Страховой агент, юридические службы страховые выявят те или иные дефекты и будут способствовать их устранению. Мы на самом деле страховые компании сейчас призываем разобрать этот сектор, потому что на наш взгляд, это достаточно массовый сегмент, на котором они могут себя чувствовать не менее уверенно, чем в секторе финансовых рисков, поскольку здесь нормы, требования со стороны государства достаточно четко прописаны и защитить права дольщика, свои права страховщикам в общем-то, я считаю, будет достаточно легко.

Татьяна Валович: У нас есть дозвонившийся. Пожалуйста, вы в эфире. Здравствуйте.

Радиослушательница: Здравствуйте. Вопрос: а так как уже в первом чтении принят жилищный кодекс, то не знаете ли вы, предусматривает ли он сохранение СНИПов, ГОСТов, утвержденных государством, или все будет отдано, как и в производстве продуктов питания, на откуп частнособственников, как это произошло с 1 июня 2003 года?

Михаил Викторов: СНИПы, ГОСТы, в общем-то, никто не отменял. Здесь есть следующий путь: есть тоже принятый федеральный закон о техническом регулировании и для России, как страны очень большой, с различными климатическими зонами, условиями, здесь больше дано права именно субъектам Федерации в части разработки территориальных строительных норм. И в Санкт-Петербурге такая законотворческая работа ведется. На мой взгляд, это наоборот позволит более тщательно учитывать именно нашу специфику, потому что Краснодарский край и Санкт-Петербург или Мурманская область - это как разные страны.

Татьяна Валович: А я слышала вот такую информацию, сто СНИПы и ГОСТы меняются и это делать нужно, потому что происходит, с одной стороны, совершенно другие материалы приходят на строительный рынок, но, с другой стороны, в общем=то подвижка в допусках несколько более широкая. В советские времена как-то было очень жестко и за этими СНИПами и ГОСТами следили так жестко.

Михаил Викторов: Я должен сказать, что требования наших СНИПов и ГОСТов порой более суровые, чем западные требования. Но проблема действительно в следующем, что их контроль, контроль за их применением. Потмоу что ведь работа ЭСОНа фактически получается, что дублирует часть работ государственных структур. В этом я ничего хорошего не вижу, но это от нашей печальной жизни. Вот маленькая цифра: Аркстройнадзор Санкт-Петербурга - штатный состав порядка 35-40 человек инспекторов. Это штатная численность ведомства, которое обязано в первую очередь отслеживать качество, была рассчитана примерно на 600 тысяч метров жилья. Сейчас, в прошлом году сдано 1 миллион 700 жилья, это не считая производственных, торговых и коммерческих помещений. Понятно, фактически это пример, как посадить кого-то на "Запорожец" и сказать: "Догони "Мерседес". Физически это невозможно сделать. И на самом деле для Петербурга и, может быть, для России здесь есть несколько возможных вариантов решения. Первое, самое такое яркое, броское: создание в России строительной полиции, которая вправе и имеет полномочие остановить любой объект, любую стройку, любую компанию. Может быть, в этом есть определенный смысл - усиление вот именно надзорной функции текущих органов.

Татьяна Валович: Вы думаете, она будет функционировать? Потому что, как действует наша милиция в связи со взяточничеством, коррупцией тоже можно, вопросов много.

Михаил Викторов: Я думаю, что здесь как вариант не может быть, что только одно решение. Второе решение, кстати, это развитие саморегулируемых форм. И законопроект о саморегулируемых организациях сейчас активно обсуждается и надо понимать, что сами строители заинтересованы в продвижении своих брэндов, своих объектов, где качество является неотъемлемой частью брэнда, крайне заинтересованы в развитии системы контроля качества.

Татьяна Валович: А сейчас все говорят о более широком введении ипотеки. Сможет ли она помочь в наведении порядка?

Михаил Викторов: Как таковая ипотека - это финансовый инструмент привлечения дополнительных средств на этот рынок. Я думаю, она только обострит эти проблемы, потому что...

Татьяна Валович: На Западе, если банк дает деньги на ипотеку, именно банк и проверяет дополнительно еще и фирму строительную.

Михаил Викторов: Банк - на самом деле он не проверяет. Для банка главное условие - это возврат кредита и он проверяет, скажем так,

Татьяна Валович: Финансовую состоятельность.

Михаил Викторов: возможности заемщика. А вот куда он вложит средства - это фактически дело самого дольщика, инвестора. И я думаю, что наоборот эти проблемы должно подстегнуть. Мы на самом деле стремимся работать во всех направлениях: активно сотрудничаем с ведущими общественными объединениями. В последнее время именно эта попытка саморегулирования, как инициатива со стороны Ассоциации домостроителей Санкт-Петербурга (а это 80 процентов рынка жилья), внедрить программу качества. Если общественной объединение возьмет на себя контроль и ответственность, а у нас уже был позитивный опыт, когда при поддержке данного общественного объединения заставляли крупную строительную корпорацию исправлять и объем исправлений составлял десятки тысяч долларов. То есть позитивные примеры есть. И я думаю, здесь вот такой комплекс решений.

Татьяна Валович: Скажите, пожалуйста, вы говорили о том, что ваши эксперты выезжают на строительные площадки. Насколько вас допускают, как такую организацию контролирующую?

Михаил Викторов: На самом деле вопрос в части полномочий он, естественно, звучит. Еще один какой-то непонятный контролер за спиной никому не нужен. Но здесь, во-первых, все четко регулируется. Первое: есть инвестор, он по соответствующему договору имеет право на всю информацию в части строительства. Если я, как инвестор, привлекаю вас, как эксперта, даю соответствующие полномочия, доверенность, то я могу получить любую информацию. Это первое. Второе: ЭСОН обладает соответствующими специалистами, имеющими сертификаты, аттестаты, в том числе государственные, и их квалификация, их полномочия не вызывают сомнения.

Татьяна Валович: А насколько независимы те экспертизы, которые вы проводите? Нет ли на вас давления крупных строительных корпораций?

Михаил Викторов: Я бы не сказал, что давление есть. На самом деле состав Совета достаточно уравновешен. Во-первых: есть представитель надзорных органов, который фактически надзирает и отстаивает права потребителя. Есть представители непосредственно потребителей - Союза потребителей. Есть представители банков. То есть это в принципе те структуры, которые, условно говоря, на той стороне баррикад, хотя баррикад как таковых нет. И, естественно, я, например, сторонник, что те меры, которые кому-то предъявляются, все-таки вот данная сторона тоже должна высказывать свою позицию. И в состав ЭСОНа входит ведущее общественное объединение, представляющее фактически процентов 80-90 всего рынка.

Татьяна Валович: Что бы вы порекомендовали людям. которые хотят приобрести на первичном рынке жилье сейчас?

Михаил Викторов: Последовательность действий я бы сделал такую. Первое: собрать информацию по объекту и по строительной компании. По объекту можно получить в приемной ЭСОНа в течение 30 минут.

Татьяна Валович: И это бесплатно?

Михаил Викторов: Да, эта распечаточка делается бесплатно. Единственное, я сразу скажу: категорически экспертам запрещено давать комментарии - работать с фирмой или не работать. С кем работать - на этот вопрос есть работа по экспертизам компании. Сейчас уже свыше 20 компаний прошли эту проверку. И дольщику, инвестору просто предлагается из этого перечня финансово стабильных, профессионально устойчивых просто выбрать. Это первый путь. Следующий шаг - это юридически проработать и закрепить свои взаимоотношения, потому что договор на 2 странички кроме удивления и сожаления не вызывает ничего. Особенно, если человек приходит с какой-то жалобой, конфликтом, а права защитить его фактически нет. Договор просто визуально должен составлять 5-6 листов, детально, тщательно прописан и проработан. И, кстати, в договоре моменты контроля качества, отслеживание этой информации, устранение дефектов тоже должны быть прописаны детально. Следующий шаг я опять-таки посоветовал бы не дожидаться окончания строительства, когда тоже бывает ситуацию уже не исправить - есть несущая стена - ее уже не разобрать, она с дефектом, она пробивается водой и у вас влажные стены. Контролировать ход строительства.

Татьяна Валович: Самим жителям?

Михаил Викторов: Самому как бы всегда это сложно, но опять-таки пригласить экспертов, котоыре в согласованное время, конечно, со строителем посетит, посмотрит те данные, те параметры, которые его интересуют. У нас были примеры, когда обратилась женщина. 4-ый этаж она каким-то образом углядела, что у нее кривая несущая стена, причем отклонение 4 сантиметра, по СНИПу допускается 4 миллиметра. И эксперт действительно, перепроверив, уточнив, сделав официальное заключение, добилась, что эту несущую стену разобрали и просто по новой сделали.

Татьяна Валович: То есть предупредить лучше и это будет менее затратно.

Михаил Викторов: Когда дом под крышу, это уже невозможно сделать.

Татьяна Валович: Спасибо большое, Михаил Юрьевич. Конечно, вопросов и у меня, и у наших слушателей осталось еще очень много. Я надеюсь, что вы еще придете к нам не раз и мы поговорим о качестве строительства и о том, как вы работаете.

XS
SM
MD
LG