Ссылки для упрощенного доступа

logo-print

"Экономическая среда - Место и время". Земельный рынок




Сергей Сенинский: Ровно два года назад, в июле 2002, в России - после десяти лет споров, сомнений и опасений - был, наконец, принят законопроект, разрешающий в стране куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения. Но привела ли отмена былого запрета к появлению в российских регионах реально действующего рынка земли?

Итак, два года назад был окончательно федеральный закон - "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Уже само его название подразумевало формирование в России легального и реально действующего земельного рынка. В каком виде он существует в российских регионах - два года спустя? Об этом расскажут сегодня наши авторы в Саратовской и Белгородской областях, а также в Краснодарском крае.

Сам по себе закон - объемный и сложный. Поэтому вспомним - для начала - 3-4 наиболее принципиальных его положения...

1) Собственники земельных паев (то есть формально - бывшие работники бывших колхозов) могут теперь этот участок - продать, сдать в аренду, внести в уставный капитал некоего акционерного общества или передать в доверительное управление кому-либо. Главной проблемой здесь являлось то, как выделить надел конкретного человека - в общем поле бывшего колхоза? Ведь при дележе кому-то может достаться лучший участок, а кому-то - похуже...

2) Участки сельскохозяйственных земель, находящиеся как в государственной или муниципальной, так и в частной собственности могут выставляться на аукционы. Преимущественное право выкупа имеют местные власти. Для покупки этого участка от нового хозяина не требуется ни специального сельскохозяйственного образования, ни наличия опыта работы в этой области.

3) Ограничений на владение определенной частью всех сельхозугодий в конкретном регионе для юридических лиц (то есть компаний) - не предусмотрено. А для частных владельцев лимит определяют местные власти, но он не может быть менее 10% от площади всех сельхозугодий этого региона. То есть один владелец может владеть, как минимум, 10-тью процентами сельхозугодий.

4) И последнее. Иностранные граждане или компании вообще не имеют права приобретать в собственность сельскохозяйственные земли в России. Для них возможна только аренда, сроком до 49 лет.

Иностранные граждане или компании могут быть только совладельцами таких участков, если вложат деньги в уставный капитал какого-то российского акционерного общества или сельхозфирмы. Но доля этих вложений не может превышать 50%. Если такое случилось, далее землей можно владеть только на правах аренды...

А теперь - первый сюжет по теме. Рассказывает наш автор в Саратове Ольга Бакуткина:

Ольга Бакуткина: Саратовский областной закон "О земле" был принят в конце 1997 года, за пять лет до принятия закона федерального, а в марте 1998 в области состоялся первый аукцион по продаже сельскохозяйственных угодий. С того времени количество сделок на рынке сельхозземель назначения постоянно увеличивалось. Говорит руководитель Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по Саратовской области Николай Владимиров.

Николай Владимиров: Если в 2002 году регистрационная палата зарегистрировала 6 тысяч сделок, то в 2003 - 10 тысяч. У нас и до принятия Земельного кодекса был большой объем оборота земель, особенно вторичный рынок - постоянно объем сделок растет, плюс аукционы. Если в 2002 году было 1200 участков продано на аукционах, в 2003 - уже 3 тысячи. Сейчас у нас практически все категории земель, кроме запрещенных к обороту, в рынке находятся.

Ольга Бакуткина: Тем не менее, почти 60% сельскохозяйственных угодий в области по-прежнему принадлежат крупным сельхозпредприятиям, то есть бывшим совхозам и колхозам. По мнению экономического обозревателя саратовской газеты "Новые времена" Натальи Маус, то снижает эффект проведенных в области земельных реформ:

Наталья Маус: Более 70% всего валового объема сельхозпродукции производится либо фермерскими хозяйствами, либо на частных подворьях. В то же время эти виды сельхозпредприятий занимают порядка 40% земли. Если закон, в свое время, принимали для того, чтобы земля перешла в руки эффективных собственников и чтобы это произошло быстрее в Саратовской губернии, этой цели закон не достиг...

Ольга Бакуткина: Вместе с тем, не оправдались и изначальные опасения, что, мол, саратовские земли в итоге скупят крупные владельцы. Николай Владимиров:

Николай Владимиров: Мы заложили в законе, что на территории каждого муниципального образования у одного лица было не более 30% земельных ресурсов. Эту норму у нас никто не перешел. Хотя есть фермер Бесшапошников: 72 тысячи га земли, но они - в разных районах.

У нас идут процессы объединительные: объединяются фермерские хозяйства, создают кооперативы, передают земли, и есть районы, где в таких кооперативах уже до 60-70 тысяч га. Много земли у фермеров - порядка 2 миллионов гектар, фермеров - свыше 8 тысяч.

Ольга Бакуткина: После принятия в 2002 году уже федерального закона о купле-продаже сельхозземель в область потянулись инвесторы - как российские, из других регионов, так и из других стран. Создаются, например, российско-казахстанские совместные предприятия. В ближайшее время оценить инвестиционную привлекательность земель приезжает группа экспертов из Швейцарии.

Цены на землю в области растут - в том числе, и в зоне рискованного земледелия. Продолжает Николай Владимиров:

Николай Владимиров: Духовницкий район, там активно идет продажа земли с аукциона. Три года назад шла продажа порядка 200-250 рублей за гектар, сейчас - за 700 рублей га. Даже больше того, возьмем соседний Татищевский район. Мне приходится выезжать туда, чтобы улаживать споры между крупными хозяйствующими субъектами на земле - фермерами. Земли уже не хватает. Самые дорогие, конечно, западные земли. Если в среднем по области кадастровая стоимость 8200 рублей за га, то в Турковском районе - почти 21 тысяча, а в Алгайском районе - 500 рублей всего.

Пропорционально этому - и аукционные цены. Они не дотягивают до кадастровых, но где-то на уровне 2-3 тысячи рублей за гектар в западных районах уже есть. Продавцами выступают органы местного самоуправления, а покупателями - фермеры. Продажа - только через аукционы.

Ольга Бакуткина: Однако чтобы полностью сформировался реальный рынок сельхозугодий, земельные паи, полученные бывшими работниками бывших колхозов и совхозов, должны быть оформлены, как реальные наделы, участки земли, имеющие конкретные границы в общем массиве земель...

Николай Владимиров: Процесс упорядочения сельхозземель должен быть завершен в течение 2 лет, по закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Два года истекают в феврале, к концу года мы всю эту работу проведем...

Ольга Бакуткина: Впрочем, эта организационная работа эта - громоздкая, и потому сомнения, что она будет завершена в намеченные сроки, выражают многие местные эксперты. Среди них - экономический обозреватель Наталья Маус:

Наталья Маус: Земельная доля, земельный пай - как экономическая категория - просто исчезнут. И все, кто не успел оформить пай в участок, лишатся своей земли. Не пришел инвестор, никто не похлопотал за эти паи, и вот этот сельский человек, который в законах неграмотен, чиновника боится, у которого денег лишних нет, в 2006 году вдруг выяснит, что он остался без земли...

Ольга Бакуткина: Наталья Маус, экономический обозреватель саратовской газеты "Новые времена"...

Сергей Сенинский: Ольга Бакуткина, наш автор в Саратове.Продолжаем тему...

Следующий сюжет - из Краснодарского края. Слово - нашему автору в Краснодаре Ивану Петрову:

Иван Петров: За два года, прошедших с того времени, когда был принят федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в Краснодарском крае каких-то серьёзных изменений в формировании земельного рынка не произошло.

Сегодня 80 % земель сельхозназначения в Краснодарском крае находятся в собственности кубанских крестьян, которым принадлежат 3 миллиона гектаров пашни. Каждый из шестисот тысяч собственников владеет участком от 2 с половиной до 6-ти гектаров. Это - бывшие работники бывших советских колхозов, а также их наследники, ставшие владельцами земельных паёв. Работники совхозов на Кубани получили только акции предприятий, но - не земельные участки.

Положение меняется, точных данных о движении земельных паёв пока нет ни у кого, но, по оценкам экспертов, не менее 20% земельных паев уже сменило хозяев. Мой первый собеседник - Роман Савенко, собственник двух земельных паёв общей площадью в девять гектаров кубанского чернозема, житель станицы Ново-Минская:

Роман Савенко: Что касается рынка сельхозугодий в крае, то он существовал в "теневом" виде еще в середине 80-х годов. В то время руководители колхозов нелегально отдавали земли (причем, лучшие участки) в аренду беженцам - корейцам или туркам. Они применяли новые агротехнологии в овощеводстве и получали большие урожаи, а арендная плата шла наличными руководителю данного хозяйства... Эта система существует и до сих пор...

Иван Петров: Согласно местному законодательству, земельные паи - до принятия федерального закона - нельзя было ни продавать, ни покупать. Тем не менее, разрешалось их дарить и завещать. То есть у желающих приобрести землю была возможность вполне легально сосредоточить в одних руках крупные массивы пашни. Говорит депутат Законодательного собрания Краснодарского края Николай Балдинов.

Николай Балдинов: До принятия федерального закона процессы у нас были такие: человек мог подарить землю... Он мог оставить ее по завещанию или обменять с одного места на другое, если переезжал из одного района в другой. Мог обменять свой участок. Это был оборот земель сельхозназначения. Но, как таковой, рынок не существовал...

Иван Петров: При прежнем губернаторе Кубани Николае Кондратенко, известным своими одиозными высказываниями, пропагандистская машина краевой администрации была направлена на формирование в сознании населения негативного образа купли-продажи земли. Мол, стоит её допустить, как кубанский чернозем мгновенно скупят, по выражению бывшего губернатора, "зловредные сионисты".

Но вот куплю-продажу сельхозземель разрешили федеральным законом, а никакого бума на земельном рынке Кубани не произошло. Более того, изначально декларируемая местными властями цена одного гектара кубанской пашни - аж в две тысячи долларов!!! - так и осталась на бумаге. По мнению депутата Николая Балдинова, реальный рост цены на землю имел место, но - куда менее значительный:

Николай Балдинов: Если кадастровая цена была - 43 600 рублей, то нормативная цена - 7-7,5 тысяч рублей за гектар. Есть еще рыночная цена, по которой люди хотят продать, хотя мы, законодательное собрание, рекомендуем не спешить продавать земли.

Запретить мы не можем, но мы рекомендуем вначале сдать землю в аренду. Есть и три, и четыре, и пять тысяч за гектар. Сумм больших - за продажу земель с/х назначения - я не встречал. Движение цен пошло в сторону увеличения. Нормальный человек за полторы тысячи свой пай ведь не продаст...

Иван Петров: Тем не менее, местный закон регулирует выделение земельного пая в натуре. Следует отметить, что теперь в Краснодарском крае установлен минимальный размер фермерского хозяйства. Согласно новому краевому закону, фермерское хозяйство должно включать не менее двухсот гектаров одним участком. Многие фермеры, начинавшие раньше, таких площадей не имеют и теперь докупают недостающие гектары. Кубанские законодатели считают, что продать свой пай бывший работник бывшего колхоза может и без выделения земельного участка в натуре, а "скопом", в общем поле. Собственникам же земельных паев, наоборот, такая практика не нравится, и они предпочитают получать, пусть небольшую, но реальную арендную плату от акционерных обществ или от фермеров, чем продавать свои паи за бесценок. В некоторых хозяйствах пошли на выделение земельных паёв "в натуре" группам родственников и наследников; выделяемый таким образом участок должен иметь четко очерченные границы - лесопосадками или речками. Но в большинстве случаев получить земельный пай в натуре по-прежнему затруднительно.

Но в целом сегодня, чтобы продать свой земельный пай в Краснодарском крае, его владельцу достаточно дать объявление в районную газету. Никаких земельных аукционов по продаже паёв не существует, все сделки осуществляются напрямую между покупателем и продавцом. Землю потихоньку скупают и фермеры, и коммерсанты - как местные, так и заезжие. По всему Краснодарскому краю весьма заметна деятельность московских компаний, а на севере - ростовских предпринимателей.

Но главные покупатели земли на Кубани, как считают многие здешние эксперты и практики, - это местные руководители хозяйств. Наиболее предприимчивые из них кое-где скупили до одной трети пашни в управляемых ими же сельских акционерных обществах. Продолжает - фермер Роман Савенко:

Роман Савенко: Практически у всех председателей есть личные земельные паи, которые документально могут быть нигде не отражены и на которых работает общественная техника. За которую они, конечно, не платят. И все сотрудники акционерных обществ об этом знают. Это - очень распространенная практика.

Иван Петров: Большинство местных специалистов уверено: до формирования в Краснодарском крае полноценного рынка сельскохозяйственных земель пройдет ещё немало времени...

Сергей Сенинский: Иван Петров, наш автор в Краснодаре. Продолжаем тему...

Завершит сегодняшний выпуск наш автор в Белгородской области Оксана Быкова:

Оксана Быкова: Белгородская область - исконно сельскохозяйственная. Земля здесь плодородная - жирный чернозём. Местные жители всегда относились к возможности купли-продажи земель весьма настороженно: а вдруг такое богатство - да в чужие руки?..

Житель села Крутой Лог Белгородского района Анатолий Потапов один из тех, кто в 2002 году продал свой земельный пай за 30 тысяч рублей открытому акционерному обществу под названием "Сельхозпредприятие "Победа". Прежде, чем распорядиться своей землей, Потапов долго присматривался к инвестору из Москвы - компании, которая начала работать на земле бывшего и обанкротившегося колхоза "Победа":

Анатолий Потапов: Где работаю, там и мой земельный пай. А какая разница... Работали и раньше, когда, вообще, этих паёв не было, также и сейчас работаем. Одним словом, где работаем, там и моя земля...

Оксана Быкова: Крестьянские паи и стали гарантией для инвесторов. Именно они первыми пришли на белгородские чернозёмы и стали брать их у крестьян в аренду, не дожидаясь принятия федерального закона о купле-продаже сельскохозяйственных земель.

Причем такими инвесторами стали компании не только из других регионов России, но и местные промышленные предприятия - Белгородской области, которые к концу 90-х годов окрепли и были готовы инвестировать свои средства куда - либо. Специальное постановление областной администрации, принятое в 1999 году, призывало промышленные предприятия области брать "на буксир" убыточные сельхозпредприятия и инвестировать в аграрный сектор.

Как сказали бы еще лет двадцать назад, "город протянул руку помощи деревне". Но взамен город стал претендовать на земельные паи крестьян, которые годами могли не получать зарплату в своих хозяйствах, увязших в долгах. Паи крестьян переводились в уставные капиталы новых акционерных обществ, создаваемых на селе промышленными предприятиями области. Промышленники брали паи и в долгосрочную аренду. Главный итог "движения навстречу друг другу" земельного и промышленного капиталов, как уверяют представители обоих - земля не пребывала в забвении, пока политики в течение многих лет спорили, принимать ли закон о её купле-продаже...

Промышленные предприятия вложили в сельское хозяйство области почти 20 миллиардов рублей. Область узнала своих героев - агропромышленная корпорация "Стойленская Нива", созданная Стойленским горно-обогатительным комбинатом; крупная компания по производству подсолнечного масла "Эфко", акционерное общество "Риф-инвест", "Белагрогаз" и другие.

Кроме того, в деревне нашлись предприимчивые люди, которые, не рассчитывая на инвестиции, брали земельные паи в аренду у своих же односельчан паи и становились таким образом фермерами. Среди таких новых фермеров - потомственный крестьянин Фёдор Фоменко. В селе Бехтеевка Корочанского района он выращивает арбузы и овощи, есть у него пасека и овцы. За 12 лет фермер Фоменко создал целое хозяйство. Сегодня у него в аренде - 90 гектаров земли. Тем селянам, кто передал ему свои паи в долгосрочную аренду, он каждый год выплачивает арендную плату, и возможность заработать:

Федор Фоменко: Пенсионеры, бабули - все помогают. Договорились свёклу прополоть - на месяц, на полтора, на 10 дней. Все с удовольствием идут работать, потому что я их не обижаю. Я им и зерно даю, и деньги. Они с удовольствием ко мне в хозяйство идут. В очередь выстраиваются на работу, будем так говорить.

Оксана Быкова: Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" дал право крестьянам продавать свои земельные паи. Их покупателями выступают фирмы, у которых есть деньги и стремление работать на земле. Размежевание земли и её оценку, как правило, эти фирмы берут на себя, так как паи фактически не выделены. Говорит исполнительный директор акционерного общества "Сельхозпредприятие "Победа" Михаил Болохов:

Михаил Болохов: Часть земли мы скупили у крестьян - только у тех, кто изъявил желание нам её продать. Остальная вся земля у нас в аренде, с правом последующего выкупа. Да, мы не скрываем этого, потому что мы должны иметь какую-то гарантию того, что вложенные деньги, они должны работать, должны приносить доход, они не должны пропадать. Человек покупает землю не для того, чтобы она зарастала бурьяном.

Многие говорят, начнётся перепродажа земель... Но поймите меня правильно, перепродажа земли она автоматически предусматривает то, что появится новый хозяин на землю. Ну, новый хозяин-то этой земли он же не собирается забирать её в карман и увозить куда-то - в Германию или в Польшу, как нам пытаются некоторые доморощенные политики говорить. Это - дурь! Это - дикость!

Любой хозяин, кто бы ни перепродавал землю, за какие бы деньги она ни покупалась и ни продавалась, я считаю, что весь этот ажиотаж со временем пройдёт. Останутся истинные хозяева на земле, которые знают, что земля должна приносить доход на каждый вложенный рубль...

Оксана Быкова: За годы земельной реформы из 2 миллионов 12 тысяч гектаров сельскохозяйственных угодий Белгородской области подавляющее большинство земельных участков передано в коллективно-долевую или совместную собственность.

Около 10% сельхозугодий остается пока в государственной собственности. Процесс приватизации этих земель начинается в Белгородской области 14 июля нынешнего года. Находящиеся в государственной собственности угодья будут выставляться на торги. И выкупить их смогут все желающие, кроме иностранных граждан.

Сегодня в Белгородской области 1 гектар сельскохозяйственных угодий стоит в среднем от 3 до 5 тысяч рублей, то есть примерно от 100 до 170 долларов. И это, пожалуй, едва ли не самая высокая цена земли по сравнению с другими областями Центрального Черноземья...

Сергей Сенинский: Оксана Быкова, наш автор в Белгороде... Её рассказ завершает сегодняшний выпуск "Экономической среды - Место и время", в котором мы говорили о рынке сельскохозяйственных угодий в трех регионах России - спустя два года после принятия федерального закона о купле-продаже в стране земель сельскохозяйственного назначения...

XS
SM
MD
LG