Ссылки для упрощенного доступа

logo-print

"Экономическая среда - Место и время". Новый земельный в России - по сравнению с действующим, а также земельными налогами в некоторых других странах мира




Сергей Сенинский: Каким будет новый земельный налог в России? В минувшую пятницу Государственная Дума приняла в первом чтении законопроект, который, начиная с 2006 года, заменит ныне действующий - "О плате за землю". С ним связана и известная тяжба владельцев участков с незавершенным строительством на них, которая, если помните, разрешалась на уровне Верховного суда. "Новый земельный налог в России - по сравнению с действующим и - налогами в некоторых других странах мира: Германия, Испания, Израиль".

Итак, в ныне действующем в России законе "О плате за землю" заложена одна концепция налогообложения земли. В новом законе о земельном налоге, который, напомню, только что был одобрен Государственной Думой в первом чтении, - совершенно иная. Чем это вызвано? В передаче участвует автор российской налоговой реформы, ныне - заместитель министра финансов Сергей Шаталов:

Сергей Шаталов: Закон о плате за землю принимался в 1991 году и вступил в силу с 1992 года на условиях, когда мы не могли реально оценить стоимость земельных участков. И, соответственно, была выбрана очень условная система, в соответствии с которой земли были разделены на некоторые условные категории. Это разделение, повторю, было совершенно условным. Для каждой категории были установлены свои коэффициенты, исходя из которых определялась плата за землю. Потом эти коэффициенты постоянно индексировались. Даже в условиях 1992 года это решение было не вполне экономически обосновано. А сейчас его экономическое обоснование полностью утратило всякий смысл. И только сейчас, когда работа над Кадастром практически завершена, мы можем наконец-то сказать, что готовы к тому, чтобы сделать следующий шаг и перейти к разумному налогообложению...

Сергей Сенинский: Базой для расчета налоговых платежей за земельные участки станет теперь "кадастровая" их стоимость. Определяет ли новый закон, как именно она должна рассчитываться?

Сергей Шаталов: Законопроект никак не описывает методику расчета кадастровой стоимости. Эта методика разрабатывалась "Росземкадастром" и в течение многих лет отрабатывалась на территории практически всей России. Мне довелось видеть оценку земельных участков в различных регионах, и можно сказать, что она очень хорошо коррелирует с рыночной стоимостью, хотя, конечно же, с ней не совпадает. Речь идет о массовой оценке земельных участков по зональному принципу. И эта оценка и будет закладываться в основу налогообложения.

Сергей Сенинский: Но ведь кадастровая стоимость того или иного земельного участка может весьма отличаться от текущей рыночной его цены - как в одну, так и в другую сторону. Определяет ли новый закон, как часто должна пересматриваться кадастровая оценка?

Сергей Шаталов: Результаты кадастровой оценки земель сегодня утверждаются на региональном уровне. В этом есть свои плюсы и свои минусы. И в качестве минусов я отмечу то, что, например, когда "Росземкадастр" предлагал свои результаты для утверждения главам субъектов РФ, то зачастую происходило так, что некоторые, может быть, наиболее "лакомые", участки земли получали заниженную оценку. Тем не менее, "Росземкадастр" вынужден был соглашаться с этими результатами.

Это говорит о том, что систему утверждения, по-видимому, следует пересматривать. А саму оценку время от времени производить заново...

Сергей Сенинский: Но в самом законе периодичность пересмотра кадастровой стоимости не указывается?

Сергей Шаталов: Да, это так. Закон исходит из того, что кадастровая стоимость существует, что она утверждена должным образом. Именно результаты этой кадастровой оценки и являются "входящим" элементом того, чтобы организовать налогообложение.

Сергей Сенинский: Сергей Шаталов, заместитель министра финансов России. К этому интервью мы еще вернемся сегодня.

А сейчас - первый из зарубежных сюжетов. Как выясняется, весьма близкая к той системе определения налоговых платежей за землю, от которой Россия теперь отказывается, действует в Израиле. Рассказывает наш корреспондент в Тель-Авиве Александр Гольд:

Александр Гольд: Земельного налога, как такового, в Израиле - нет. Ранее существовал так называемый "налог на собственность", платили его владельцы пустующих земельных участков, что должно было побудить их к более активному использованию земли. Но и этот налог два года назад отменили. Так что само по себе владение землей специальным налогом теперь не облагается.

Тем не менее, распоряжение и любые операции с землей, как видом недвижимости, связаны с уплатой целого ряда налогов. Например, при покупке недвижимости (в том числе - земельного участка) действует специальный налог, величина которого - в зависимости от ряда факторов - составляет от 0,5% до 5% суммы сделки.

Пока на участке идет строительство, его владелец специальных налогов не платит, однако, если он потом захочет продать построенный дом - скажем, вместе с участком, - то при продаже заплатит сразу два налога. Первый - налог на прирост стоимости недвижимости, исчисляемый, в итоге, по ставкам подоходного налога. Второй - налог с продаж, составляющий 2,5% от стоимости. Но и здесь есть свои особенности. Эти налоги платятся в том случае, если речь идет о продаже жилья, построенного именно профессиональными организациями - например, строительными фирмами. Если в этом случае принадлежащее ему жилье продает частное лицо, то указанные налоги не платятся.

В целом, владение земельным участком, который хоть как-то используется - под офис или магазин, производственное предприятие, жилой дом или стоянку автомобилей - требует от его владельца или арендатора уплаты муниципального налога. Деньги эти составляют основу доходов местных органов власти и расходуются на оказание муниципальных услуг населению. Общие рамки ежегодных выплат устанавливает парламент страны - Кнессет. Он определяет минимальные и максимальные налоговые платежи за один квадратный метр используемой площади, в которые заложена и плата за земельный участок. И вот здесь - проявляются отличия по профилю использования участка.

Например, в этом году за один квадратный метр жилья следует уплатить - в виде муниципального налога - в пересчете, примерно от пяти с половиной до 20 долларов. За каждый квадратный метр офиса или магазина - от 11 до 60 долларов. Больше других платят банки и страховые компании - от 75 до 220 долларов за каждый квадратный метр своих офисов. Плата за сельскохозяйственные угодья - наоборот, минимальная: от двух десятых цента до 11 центов, а за земли, занятые крупными промышленными предприятиями - от двух десятых цента до одного доллара.

В этих пределах каждый муниципалитет или местный совет устанавливает свои нормы, ориентируясь на степень "престижности" того или иного района, ему подведомственного, а также на уровень "зажиточности" населения. Кстати, муниципальный налог в Израиле платит, как правило, распорядитель - например, квартиросъемщик или арендатор, а не обязательно владелец имущества.

Перечисленные особенности можно, видимо, объяснить тем, что вообще большая часть земли в Израиле принадлежит государству и находится в ведении Земельного управления. Оно сдает крупные земельные участки в долгосрочную аренду - скажем, фермерам или строительным компаниям. Обычно - на 49 лет, по истечении которых арендный договор продлевается на новый срок. Помимо налогов, арендаторы платят государству и собственно арендную плату - впрочем, немного и, как правило, за весь срок сразу.

Смена профиля использования земельного участка (арендованного или купленного - неважно) или принятие каких-либо административных решений, увеличивающих его стоимость, облагается особым налогом, причем - довольно значительным. Но это - тема для отдельного разговора...

Сергей Сенинский: Александр Гольд, наш корреспондент в Тель-Авиве. Продолжаем выпуск...

Итак, в Израиле минимальные и максимальные ставки муниципального налога, частью которого являются платежи за землю, ежегодно определяет парламент. В России, как мы выяснили, закон определяет только верхнюю границу ставки налога. А могут ли местные власти - своим решением - снизить эту ставку вообще до нуля? Мы возвращаемся к интервью с заместителем министра финансов России Сергеем Шаталовым:

Сергей Шаталов: Законопроект предусматривает, что все земли делятся на две категории. Во-первых, это земли сельскохозяйственного назначения и приравненные к ним земли, в том числе - земли на дачных и садоводческих участках. Такие земли могут облагаться налогом по максимальной ставке 0,3%. А все остальные земли - до 1,5%. То есть вот эти ставки - 0,3% и 1,5% - являются предельными. Это - ограничение на федеральном уровне, и выше этого на местном уровне ставки налога устанавливаться не могут.

Однако ничто не мешает устанавливать отдельные ставки для определенных категорий земель, и эти ставки можно снижать до нуля.

Сергей Сенинский: А почему именно такая ставка выбрана? Почему именно полтора процента - от кадастровой стоимости участка, а, скажем, не один процент или два?

Сергей Шаталов: Это - расчетные ставки. Они получены из того, что сегодня по земельному налогу мы собираем примерно 63-65 миллиардов рублей. А новые ставки, при максимальном их значении, позволяют получить примерно ту же сумму.

Сергей Сенинский: А теперь - о земельном налоге в Германии. Наш корреспондент в Бонне Дмитрий Аскоченский обратился к сотруднику расположенного в Берлине Института немецкой экономики Штефану Баху:

Штефан Бах: В Германии земельный налог является важным источником финансирования муниципалитетов. По всей Германии ставка земельного налога - единая и рассчитывается на основании так называемой "единой ставки", которая, правда, безнадежно устарела: уже более 40 лет никто не брался ее пересчитать.

Дело в том, что ее пересчет - очень сложный и трудоемкий процесс, предполагающий анализ стоимости каждого конкретного участка на основании архивных документов, продавался ли уже этот участок, или - оценки на местности, если участок еще не являлся предметом сделки. Именно в виду сложности процедуры "переоценка" этой ставки не производилась столь давно.

Налоги на землю, однако, отличаются от коммунны к коммунне, поскольку местные власти имеют право дополнительно к единой ставке налога взимать дополнительный сбор...

Сергей Сенинский: С учетом этих дополнений от местных властей - как менялись общие ставки налога в последние лет 15-20?

Штефан Бах: Ставка земельного налога в Германии в последние годы постоянно повышалась. Раз единая ставка долгие годы не менялась, местные власти были вынуждены увеличивать свои, местные налоговые ставки, чтобы компенсировать постоянно растущие расходы местной казны. Тем более что в последние годы на местные органы власти была переложена часть социальных выплат, ранее финансируемых из федерального бюджета.

В случае если единая ставка будет в обозримом будущем пересмотрена, возникнет необходимость пересмотреть также и местные сборы за землю - в сторону значительного их сокращения, чтобы избежать чрезмерного налогового бремени для граждан.

Сергей Сенинский: А учитывается ли при определении налоговых платежей профиль использования земельного участка? Скажем, на одном находится частный жилой дом одной семьи; на другом - многоквартирный жилой дом; на третьем - производственный цех завода; а на четвертом - офис банка...

Штефан Бах: В Германии ставка земельного налога варьируется в зависимости от профиля использования участка. Самая маленькая ставка налога действует в отношении участка, где построен частный жилой дом на одну семью. Несколько выше она для участков, на которых построены многоквартирные жилые дома. Далее в этой шкале - участки, занятые офисами или магазинами, и, наконец, участки под промышленными предприятиями. Мы говорим здесь о единой ставке.

Сельскохозяйственные угодья облагаются комплексным налогом. То есть по единой ставке рассчитывается налог как на поля, так и на находящиеся в ведении данного сельскохозяйственного предприятия здания и предприятия, причем ставка в этом случае - минимальна.

Сергей Сенинский: Спасибо, Штефан Бах, сотрудник Института немецкой экономики, Берлин, к которому обратился наш корреспондент в Бонне Дмитрий Аскоченский.

Напомню, максимальная его ставка нового земельного налога в России - для сельскохозяйственных земель, а также дачных участков, подсобных хозяйств и им подобным - 0,3%. Для всех остальных максимум налога - 1,5%. В отношении этих "всех остальных" имеет ли значение профиль их использования? Или это также будут решать исключительно местные власти?

Сергей Шаталов: Мне хотелось бы здесь подчеркнуть концептуальный момент. Мы исходим из того, что это - местный налог, а именно таким мы его и представляем. Соответственно, на федеральном уровне устанавливаются лишь минимальные ограничения - предельные ставки, налогоплательщики ... и практически все. Минимизировано и количество льгот по этому налогу.

Одновременно максимальные полномочия передаются на местный уровень. Именно им передается право варьировать налогообложение в зависимости от той налоговой политики, которую они проводят.

Соответственно, применительно к тем участкам, о которых вы говорили, это все передается на уровень местных властей.

Сергей Сенинский: И последний из зарубежных сюжетов. О земельном налоге в Испании. Рассказывает наш корреспондент в Мадриде Виктор Черецкий:

Виктор Черецкий: Если вы спросите испанца - городского жителя - какой земельный налог ему приходится платить, то ответа вы, скорее всего, не получите, хотя за землю платят почти все, кто имеет собственное жилье. Почему? Дело в том, что в Испании существует единый налог на недвижимость или, как его еще называют - "муниципальный налог". Плата за землю - лишь часть этого налога, причем - не самая значительная.

Раз в год испанец получает от муниципалитета письмо. В нем проставлена общая сумма налога, в которую включены даже расходы по вывозу городского мусора. Если вас интересуют подробности, то вы их получите, отстояв пару часов в очереди в налоговом отделе муниципалитета. В очередях испанцы стоять не любят, а посему здесь и мало, кто знает, какая часть общей суммы является налогом на землю.

И все же - кто определяет объем земельного налога и кто его взимает? - С этими вопросами я обратился к налоговому инспектору мадридского муниципального округа "Фуэнкараль" Сонсолес Родригес:

Сонсолес Родригес: Раньше этот налог, как и все другие, собирало государство, центральные органы власти. Теперь его собирают местные органы самоуправления в лице муниципалитетов. В каждом муниципальном округе налог рассчитывается по-разному. У муниципалитетов есть полная свобода для того, чтобы повышать налог или снижать...

Виктор Черецкий: На практике ситуация вокруг налога на землю порой выглядит абсурдно. В больших городах - например, в Мадриде - платежи по этому налогу могут отличаться в три раза, в зависимости от муниципального округа. И речь вовсе не идет о том, что в престижных районах он обязательно выше, чем на рабочих окраинах. Все может быть наоборот.

Дело в том, что муниципалитеты имеют право пересматривать кадастровую стоимость земли один раз в десять лет. Поскольку рыночная цена земли под застройку в последние десятилетия только росла, то и пересматривалась эта стоимость лишь в сторону повышения. И если в небогатом районе такую переоценку сделали недавно, то и налоги там будут выше, чем в районе респектабельном, где земельным кадастром не занимались уже лет восемь.

Но и это - не все. Ставка ежегодного земельного налога, которая в среднем по стране составляет 0,1% кадастровой стоимости земельного участка, зависит также от политических сил, которые правят в том или ином муниципалитете. Представители левых партий, например, активно занимаются социальным развитием района за счет повышения местных налогов. А в периоды правления правых партий налоги обычно ниже.

Неслучайно поэтому в одной из наиболее отсталых испанских провинций - Эстремадуре - самые высокие в стране налоги на землю. Здесь долгие годы у власти находятся испанские социалисты.

В некоторых провинциях существуют свои налоговые льготы. В Севилье, например, земельный налог сокращается наполовину всем тем, кто устанавливает у себя в домах солнечные батареи для получения электроэнергии. А в Мадриде от уплаты земельного налога освобождаются лица, проживающие в кварталах, объявленных историко-архитектурным заповедником.

Впрочем, в Испании налог на землю, да и вообще весь "муниципальный налог", не считается обременительным. Он исчисляется по кадастровой стоимости земельного участка под строением - независимо от того, жилье ли это, офис или промышленное предприятие. Продолжает Сонсолес Родригес:

Сонсолес Родригес: Кадастровая оценка земли в Испании всегда ниже ее рыночной стоимости. В последние годы была, правда, сделана попытка их уровнять. Но, тем не менее, до сих пор кадастровая стоимость не превышает обычно 60-70% стоимости рыночной.

Каждые десять лет речь может идти о повышении кадастровой стоимости - и, соответственно, суммы налога, - на 20-40%. Если владелец земли не согласен с подобным повышением, он может его опротестовать. Впрочем, если повышение произошло, то это еще не значит, что придется сразу платить на 40% больше. Повышение происходит постепенно в течение последующих 10 лет.

Виктор Черецкий: Владельцы квартир в многоэтажных домах являются и собственниками земельного участка, на которой стоит дом. Каждому принадлежит определенная его часть, которая зависит от площади занимаемой квартиры. За эту часть участка и платится земельный налог.

Налог на сельскохозяйственные угодья примерно в два раза ниже, чем на землю в городах. Впрочем, нередко крестьяне вообще освобождаются от уплаты этого налога - если, например, сельскохозяйственное производство в том или ином районе малорентабельно.

Сергей Сенинский: Виктор Черецкий, наш корреспондент в Мадриде.

И последний вопрос - в Москву. С ныне действующим в стране законом "О плате за землю" - вернее, скажем так, с издержками его применения - связана и длительная тяжба владельцев земельных участков с незавершенным на них строительством, которая разрешалась в итоге на уровне Верховного суда. В какой-то момент таким владельцам предложили уплатить налог, сумма которого могла в сотни раз превышать те, которые они платили обычно...

Сергей Шаталов: На самом деле, ситуация касается не только "недостроя". Хотя именно с недостроем эти проблемы и возникли. Дело в том, что закон, утвержденный в 1991 году, устанавливал конкретные ставки, которые измерялись в рублях на земли различного назначения. Потом каждый год в законе о бюджете эти ставки индексировались.

В конце прошлого года был поставлен вопрос о том, что эта индексация должна была относиться к первоначальным ставкам того закона, который был принят в 1991 году. И потребовалось судебное решение и дополнительное разъяснение Министерства финансов и Министерства по налогам и сборам - чтобы подтвердить: все последующие ставки будут применяться к ранее индексированным ставкам. То есть ставки применялись совершенно правильно...

Сергей Сенинский: Спасибо, Сергей Шаталов, заместитель министра финансов России. Этим интервью мы завершим очередной выпуск "Экономической среды - Панорама", в котором говорили о новом российском земельном налоге...

XS
SM
MD
LG