Ссылки для упрощенного доступа

logo-print

Урегулирование споров и конфликтов, связанных с правом собственности на землю


Марьяна Торочешникова: Урегулирование споров и конфликтов, связанных с правом собственности на землю, - так, достаточно широко, я обозначаю тему сегодняшней передачи. А поможет нам в этом разобраться и даст бесценные, я надеюсь, советы уже знакомая нашим слушателям по прошлым передачам адвокат Московской областной Коллегии адвокатов Элеонора Сергеевна Шингарева.

Однако прежде чем начать разговор, послушаем сюжет, подготовленный нашим корреспондентом в Чувашии Дмитрием Лишневым.

Дмитрий Лишнев: В начале 90-х годов земли бывшего совхоза "Чебоксарский" поделили на доли, которые были распределены между работниками и иными жителями пригородной сельской местности, имеющими право на землю по закону. А спустя некоторое время все желающие получили государственные свидетельства о праве собственности на эти доли. В бурном и мутном потоке реформ совхоз был реорганизован в сельскохозяйственное предприятие со странным названием Кооператив "Сад", а после вступления в силу закона "О сельскохозяйственной кооперации" претерпел еще одну реорганизацию, превратившись в сельскохозяйственный производственный кооператив, именуемый просто "Сад".

В ту пору государство российское провозглашало всемерную поддержку фермерства, правда мало что делая для этого. Но бывшие работники совхоза решили выделить свои земельные доли в натуре и образовать самостоятельное фермерское хозяйство. И вот в конце 2001 года на основании постановления главы администрации Чебоксарского района Минсеферу Фасхутдинову(?) была выделена земельная доля в натуре с указанием границ участка в ситуационном плане и на местности. Бывший работник совхоза организовал свое крестьянское фермерское хозяйство "Искра". Спустя 3,5 месяца в том же порядке, пройдя регистрацию в органах земельного кадастра, оформили земельные участки и передали их в аренду фермерскому хозяйству "Искра" еще 37 собственников земельных долей.

А СХПК "Сад" после безуспешной процедуры внешнего управления скатился к банкротству. Конкурсный управляющий Вячеслав Степанов быстро оценил ситуацию и понял, что главной ценностью во всем том, чем распоряжался тогда кооператив, является земля, непосредственно граничащая с престижными районами столицы Чувашии. В результате в Чебоксарский районный суд был подан иск, в котором конкурсный управляющий просил признать недействительными не только постановление главы районной администрации о выделении земельных участков собственникам земельных долей, но даже сами свидетельства о праве на земельные доли. По мнению истца, ответчики в количестве 38 человек, в прошлом имевшие права на землю, еще в 1992 году внесли свои доли в качестве взноса в сельскохозяйственное предприятие Кооператив "Сад" и, таким образом, лишились права собственности на землю.

Суд, разобравшись в сути дела, пришел к выводу, что никто из ответчиков свою земельную долю никоим образом Кооперативу "Сад" в собственность не передавал. Напротив, до последнего времени даже внешний управляющий СХПК "Сад" продолжал заключать с собственниками земельных долей договоры аренды земли, что подтверждается многочисленными документами. В удовлетворении исковых требований конкурсному управляющему судом было отказано.

Марьяна Торочешникова: На самом деле вот эта чебоксарская история, которую мы только что услышали, на этом не закончилась - на победе пайщиков, собственников земли. Постановление главы администрации Чебоксарского района, ставшее предметом судебного иска, опротестовал районный прокурор как нарушившее некие пункты рекомендации российского правительства "О порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями".

Элеонора Сергеевна, я что-то неправильно понимаю или рекомендации правительства имеют большую юридическую силу, чем постановления органов местной власти?

Элеонора Шингарева: Рекомендации правительства Российской Федерации не могут иметь большую силу, чем постановления органов местной власти. Но здесь несколько иная ситуация. Дело в том, что вот эти рекомендации о порядке осуществления прав собственников на земельные доли и имущественные паи были приняты, если можно так сказать, в развитие другого постановления правительства, которое, безусловно, носит нормативный характер. Это было постановление правительства от 4 сентября 1992 года, номер 708, и я прошу обратить внимание, как оно называется: "О порядке приватизации и реорганизации сельскохозяйственных предприятий, организаций и кооперативов". И в развитие вот этого постановления - от 4 сентября 1992 года номер 708 - было издано постановление Российской Федерации от 1 февраля 1995 "О порядке осуществления прав собственников", и были изданы вот эти самые рекомендации, каким образом реально гражданам, имеющим земельные паи и имущественные паи, пользоваться постановлением.

Я просто хочу сразу сказать, чтобы радиослушатели были в курсе дела. Все вот эти постановления, о которых мы говорим, они давным-давно утратили силу, с 27 января 2003 года, после того, как был принят закон об обороте земель сельхозназначения. Поэтому даже если прокурор опротестовал постановление главы администрации города Чебоксары, то, видимо, там идет ссылка на какие-то ранее принятые постановления правительства Российской Федерации. Дело в том, что в этих рекомендациях очень и очень много пунктов, и мне трудно сказать, на нарушение какого пункта ссылается прокурор в своем преставлении для отмены постановления главы администрации города Чебоксары.

Марьяна Торочешникова: Элеонора Сергеевна, я вас прошу прокомментировать эту ситуацию. Скажите, а часто ли власти вообще прибегают с подобной помощи прокуратуры, чтобы, скажем так, захватить земельные участки, представляющие экономический какой-то интерес? Ведь здесь речь шла о землях, которые находятся в непосредственной близости с чертой города.

Элеонора Шингарева: Власти всегда имеют возможность реально поставить под сомнение те или другие документы, выданные гражданам на землю, будь то даже свидетельство о праве собственности, будь то какие-то другие документы. Потому что, если местная власть пользуется поддержкой прокуратуры, то прокуратуре, к сожалению, даны широкие полномочия в этом плане - опротестовать любое постановление главы администрации, найдя ту или другую лазейку, образно говоря, или формальное вроде как нарушение в том или ином постановлении, если действительно местная власть заинтересована в том, чтобы у граждан эту землю отнять. Но гражданам тоже ведь предоставлено право защиты в судебных инстанциях и по линии той же самой прокуратуры.

Если прокурор Чебоксарского района опротестовал постановление главы администрации, я бы сказала так: во-первых, глава администрации города Чебоксары должен все-таки подумать о том, чтобы отстоять свое постановление. Если это постановление было опротестовано в субъект Федерации, то там должны защитить интересы граждан. Потому что, если уже выдано свидетельство о праве собственности, право собственности незыблемо и неприкосновенно - это записано в Конституции Российской Федерации. В данном случае граждане совершенно справедливо обратились в народный суд, защищая свое право собственности на земельные доли и на имущественные паи. Но, я так понимаю, там речь шла только о земельных долях, поскольку это немножечко разные юридические понятия - земельная доля и имущественный пай.

Марьяна Торочешникова: Элеонора Сергеевна, я хочу немножко уйти от чебоксарской истории. Насколько я понимаю, ваша адвокатская практика распространяется в основном на Подмосковье. А вам приходилось встречаться с аналогичными конфликтами в Московской области?

Элеонора Шингарева: Ну, такие ситуации имеют место в любой области, в том числе и в Московской области. В таких случаях, если вдруг администрация конкретного района нашего Подмосковья или сам по себе регион, Московская область, признают, что действительно прокуратура права, то должны быть изданы новые постановления, отменяющие старые. И тогда граждане, получив новое постановление администрации конкретного района, имеют право (в соответствии с новым Гражданско-процессуальным кодексом) обратиться в народный суд с требованием признать то или иное постановление главы администрации - будь то районная администрация, будь то постановление администрации Московской области - недействительным в судебном порядке в течение 3-х месяцев.

Здесь разница только в том, что постановление главы субъекта Федерации, то есть Московской области, обжалуется в областной суд, а постановление главы местной администрации обжалуется в районный суд. Но право такое, безусловно, гражданам принадлежит, и я думаю, что этим правом нужно широко пользоваться, особенно тем гражданам, у которых на руках имеются свидетельства о праве собственности на земельный пай, на землю, не важно, где эта земля. И право это незыблемо и неприкосновенно, его нужно должным образом защищать и отстаивать в судебных инстанциях. Это все зависит от того, до какой степени активно наши граждане будут отстаивать свои интересы и свое право собственности.

Марьяна Торочешникова: Элеонора Сергеевна, вот в ситуации, аналогичной чебоксарской, могут власти пойти на такую уловку и объявить, что вот эти пригородные земли (как те, что принадлежат сейчас чебоксарским фермерам) являются особо охраняемой территорией, то есть имеют природоохранное, научное, историко-культурное и иное особо ценное назначение, и, таким образом, изъять их из собственности граждан?

Элеонора Шингарева: Если такая ситуация возникает, то нужно уходить в далекое прошлое, когда была определена правовая ситуация этих земель. Потому что, если эти земли сейчас объявляются с учетом конкретной запретной зоны, то это уже не имеет никакого значения, потому что этот закон не может иметь обратной силы. И выданные свидетельства о праве собственности на земельные доли как были, так и остаются, и отменить эти свидетельства о праве собственности или изъять эти земельные участки можно будет только по постановлению - обращаю внимание! - главы субъекта Российской Федерации, но никак не по постановлению главы конкретного района. Потому что земли, которым отведен определенный режим, как правило, они относятся к области, но не к району. Еще раз обращаю внимание, что, если эти земли уже были переданы гражданам на праве собственности, то высказать свое мнение и отобрать эти земли имеет право только суд своим решением. Других способов отобрать землю, коль скоро имеется уже в установленном, надлежащем порядке выданное и зарегистрированное свидетельство о праве собственности, невозможно.

Марьяна Торочешникова: Спасибо, Элеонора Сергеевна. И у нас есть звонок. Добрый день.

Слушатель: Добрый день. Меня зовут Татьяна. У меня вопрос по нормативным документам: является ли акт согласования границ правовым документом? В данном случае осуществили продажу участка, соседнего с моим, и подделали мою подпись в согласовании границ. Дело в суде, и суд говорит, что этот документ не является нормативным документом и его рассматривать не будем.

Марьяна Торочешникова: Спасибо, Татьяна. Я думаю, что Элеонора Сергеевна ответит на ваш вопрос.

Элеонора Шингарева: Этот вопрос нужно рассматривать в двух аспектах. Во-первых, если утверждается, что ваша подпись поддельная, то этот вопрос является предметом рассмотрения прокуратуры, и, если это действительно так, прокуратура должна вмешаться.

Что касается правового характера вот этих вот документов, устанавливающих границы земельных участков, то правового характера, на который можно было бы сослаться как на норму закона, отменяющую или устанавливающую те или иные права, нет. Но дело в том, что, когда решается вопрос об определении границ, это исключительно относится к компетенции органов земельных, то есть земельный отдел конкретного района должен знать, каковы границы земельного участка. Если границы земельного участка не установлены, то здесь нужно подходить к вопросу как: ведь могут быть нарушены не только права нашей радиослушательницы, но и могут быть нарушены права граждан, которые владеют соседними участками. Потому и существует порядок установления этих границ. Если эти границы добровольно не устанавливаются, то опять-таки есть один единственный способ защиты своих прав - это обращение в народный суд. Иск в суд называется "Об установлении порядка земельных границ", и те лица, которые не согласны на установление тех или иных границ, в судебном порядке обязываются установить именно те параметры земельных участков, которые в действительности имеют место.

Марьяна Торочешникова: А кто в итоге будет устанавливать эти параметры?

Элеонора Шингарева: Суд этот вопрос решает на основании только заключения судебно-земельной экспертизы. Суды не могут быть специалистами в этой области, так же как и другие участники процесса - что истцы, что ответчики, - даже если участвует прокурор, даже если участвует представитель Земельного комитета. Потому что представитель Земельного комитета в этой ситуации, как правило, заинтересованная сторона, и может быть дан ответ, который не устраивает ту или иную сторону. А для того чтобы объективно решить этот вопрос, суд назначает земельную экспертизу. Без назначения судебно-земельной экспертизы ни в Подмосковье, ни в других регионах Российской Федерации вопросы эти не решаются.

Марьяна Торочешникова: Элеонора Сергеевна, а сколько примерно может стоить эта экспертиза?

Элеонора Шингарева: Ее стоимость определяется где-то от 3 тысяч до 5 тысяч рублей. Стоимость экспертизы совпадает с расценками, которые установлены для определения стоимости, когда выверяется план конкретного земельного участка теми или другими коммерческими структурами, которые сейчас действуют в каждом районе и имеют право устанавливать вот эти границы. То есть цена примерно она и та же.

Марьяна Торочешникова: Элеонора Сергеевна, а кто в данном случае будет нести расходы?

Элеонора Шингарева: Расходы несет сторона заинтересованная. Но закон - Гражданско-процессуальный кодекс, в частности, - определяет эту позицию следующим образом: если суд устанавливает виновника нарушения прав, интересов гражданина, то есть если иск судом удовлетворен, то с противной стороны, то есть с ответчика, взыскиваются все расходы по настоящему делу. Но чаще всего вопрос этот решается следующим образом. Поскольку, несмотря на возникновение спора в суде (как будто бы две враждующие стороны), как правило, при решении вопроса об установлении границ того или другого земельного участка заинтересована должна быть как одна сторона, так и другая. И суд предлагает назначить судебную экспертизу и расходы возлагает на обе стороны, потому что, в общем-то, это справедливо. Потому что тот план, который будет определен, те границы, которые будут определены, они как одной, так и другой стороне нужны, как говорится, на веки вечные, пока существует Земельное законодательство.

Марьяна Торочешникова: Спасибо, Элеонора Сергеевна. У нас есть еще один звонок. Добрый день.

Слушатель: Добрый день. Ольга Николаевна, я звоню с Брянщины. Будьте добры, скажите, пожалуйста, вот когда вышло постановление о передаче домовых участков в собственность, я подала заявление, это был 1997 год, кажется, а оформлять я не оформляла. Если я сейчас обращусь, будет действительно или нет мое заявление?

Элеонора Шингарева: Ольга Николаевна, вопрос немножечко неконкретно поставлен, но я попробую осветить его применительно к вашим интересам. Дело вот как обстоит. Есть статья 20-ая, пункт 5-ый нового Земельного кодекса, и там прямо сказано, что если под конкретным строением находился земельный участок, и если этот земельный участок находился в вашем пользовании (а тем более, вы определили 1997 год, то есть до вступления в действие Земельного кодекса), то вы имеете право сейчас поставить вопрос о передаче вам этого земельного участка в собственность бесплатно. Потому что пункт 5-ый статьи 20-ой нового Земельного кодекса говорит об однократной приватизации земельного участка, который находился в вашем пользовании до принятия нового Земельного кодекса. Новый Земельный кодекс принят в октябре 2001 года.

Марьяна Торочешникова: Элеонора Сергеевна, а вот такой вопрос пришел к нам на пейджер: "Имеет ли право администрация без моего согласия продать в частную собственность землю непосредственно под моей квартирой?" Я так думаю, землю под тем домом, в котором находится квартира.

Элеонора Шингарева: Если эта квартира находится в многоквартирном доме, вопрос совершенно иначе решается с землей, что в Москве, что в Московской области, что в других регионах Российской Федерации. Если же эта земля находится непосредственно под домом, принадлежащим на праве собственности, то эта земля уже находится в пользовании, даже если нет права собственности. Здесь нужно различать право пользования и право собственности. Потому что до принятия нового Земельного кодекса в старом Земельном кодексе у нас была статья 37-ая, которая говорила, что при переходе права собственности на любое строение (дом, квартиру, если это действительно имеет место, будем так говорить, в сельской местности, в жилом доме), переходит право пользования и этим земельным участком. Поэтому отнять этот земельный участок нельзя.

Марьяна Торочешникова: И продать другому лицу тоже невозможно?

Элеонора Шингарева: Нет, это исключено совершенно, потому что, если это было до принятия нового Земельного кодекса, то человеку, который пользуется строением, находящимся на земельном участке, перешло право пользования этим земельным участком.

Марьяна Торочешникова: Элеонора Сергеевна, у меня такой к вам вопрос. Вы ведь наверняка следите за развитием российского законодательства, касающегося права собственности на землю. Скажите, в последнее время здесь происходили какие-то серьезные изменения?

Элеонора Шингарева: Нет, Земельный кодекс, который принят у нас в октябре 2001 года, к счастью, я бы сказала, не претерпел серьезных изменений. Просто нашим гражданам, которые сегодня слушают нас и которые соприкасаются с этим, - которые не оформили землю до сих пор в собственность, у которых земля находится в пожизненно наследуемом владении или в постоянном, бессрочном пользовании, - нужно срочно, пока не внесены изменения никакие в наш Земельный кодекс, воспользоваться своим правом (статьей 20-ой, пунктом 5-ым) и приватизировать эти земли. Потому что право приватизации принадлежит по закону только однократно.

Марьяна Торочешникова: Кстати, Элеонора Сергеевна, это больше экономический вопрос: а какова нынче средняя нормативная стоимость земельных участков по Московской области?

Элеонора Шингарева: На этот вопрос однозначно нельзя ответить, потому что это зависит от качества земли в Московской области. В среднем нормативная цена где-то колеблется от 500 рублей до 1000 рублей за одну сотку.

Марьяна Торочешникова: То есть не изменилась с прошлого года?

Элеонора Шингарева: Нет-нет.

Марьяна Торочешникова: Я просто напомню слушателям, чтобы они имели представление, о чем мы только что говорили. Так вот, если вы начали пользоваться земельным участком после 1 января 1992 года, то местная администрация должна предоставить вам возможность выкупить эту землю, то есть стать ее собственником, по нормативной цене. Правильно я понимаю?

Элеонора Шингарева: Не совсем так. Если земля находилась до 2 января 1992 года, существует два положения - нормативная цена и рыночная цена. По нормативной цене имеют право выкупить землю только те, кто имеет право на льготы определенные, в соответствии с законом.

XS
SM
MD
LG