Ссылки для упрощенного доступа

logo-print

Правовое урегулирование споров о недвижимости


Марьяна Торочешникова: В сегодняшней передаче мы расскажем о возможностях правового урегулирования споров, связанных с недвижимостью. Помогут мне в этом адвокаты из юридической фирмы "Правовая защита" Артем Сидоров и Алексей Голованов.

Марьяна Торочешникова: Но прежде, чем начать разговор послушаем сюжет из Ростова-на-Дону - он поможет проиллюстрировать тему сегодняшней передачи. Рассказывает Михаил Саленков.

Михаил Саленков: В последние годы одним из самых распространенных видов преступлений стало мошенничество в сфере недвижимости. В такую неприятную историю попала героиня нашего рассказа - жительница Ростова-на-Дону Влада Козлукова. Она вложила деньги в строительство дома, чтобы впоследствии получить в нем одну из квартир. Заказчиком строительства выступил Департамент строительства и перспективного развития администрации Ростова-на-Дону, а также несколько ростовских транспортных компаний, подрядчиком - "Донская строительная компания" (ДСК).

Рассказывает Влада Козлукова.

Влада Козлукова: Началось с того, что мы в июне 2002 года купили у "Донской строительной компании" квартиру, стройвариант - трехкомнатную. Для этого родители мужа продали свою двухкомнатную квартиру, чтобы улучшить жилищные условия, жить нам вместе. А потом произошла, значит, двойная продажа квартиры. Генеральный директор нашу квартиру продал другому человеку.

Михаил Саленков: При этом дом еще не был достроен. В ДСК повторно продали не только квартиру Козлуковых, с аналогичными жалобами в Департамент строительства обратились еще несколько дольщиков. Добиваться справедливости им пришлось через суд.

Влада Казлукова: Мы сначала подали иск на "Донскую строительную компанию", но наслышаны были, что они переводят имущество, там у них куча исков. И мы перевели иск на Департамент строительства. Один суд, районный, удовлетворил наш иск, областной суд отказал. В конце концов мирным путем решили, все-таки нашли компромисс Департамент и администрация - и предоставили нам квартиры, дополнительный договор мы заключили с ними. А потом мы уже подали конкретно на "Донскую строительную компанию", взыскали именно с них стоимость квартиры и переуступили право требования Департаменту.

Михаил Саленков: Рассказывала Влада Козлукова. Ей удалось первой получить квартиру от Департамента строительства Ростова-на-Дону. Право требовать миллион рублей с ДСК (это стоимость спорной квартиры) она переуступила администрации города. Мы попытались связаться с директором "Донской строительной компании" Николаем Долей, однако ни по одному из известных нам телефонов никто не ответил.

Сторону ответчика в суде представлял юрисконсульт Андрей Якуба. Вот что он сказал в интервью Радио Свобода.

Андрей Якуба: Взыскать с "Донской строительной компании" сегодня, когда она отвечает всем признакам банкротства, невозможно. Потому что денег таких реально нет.

Михаил Саленков: Андрей Евгеньевич, как сейчас можно связаться с Николаем Долей?

Андрей Якуба: К сожалению, этот вопрос для всех для нас остается тайной за семью печатями.

Михаил Саленков: Кроме стоимости спорной квартиры, Октябрьский районный суд Ростова-на-Дону постановил взыскать с ДСК в пользу Влады Козлуковой полмиллиона рублей в качестве неустойки и компенсации морального вреда.

Марьяна Торочешникова: Итак, я прошу прокомментировать ростовскую историю. Честно говоря, я была приятно удивлена суммой, которую взыскал суд в пользу истицы, особенно в части компенсации морального вреда. Другой вопрос - получит ли победительница эти деньги?

Алексей, скажите, такие дела часто рассматриваются судами.

Алексей Голованов: Безусловно. Более того, договор, который заключила Влада, имеет широкое распространение по всей России - договор долевого участия в строительстве. Он может называться по-разному, но суть его одна и та же: граждане вкладывают свои деньги, чтобы потом получить квартиру. И вот тот прецедент, который мы сегодня обсуждаем, весьма положителен для потребителей. Дело в том, что еще сравнительно недавно, до 2002 года, суды отказывали в применении к указанным отношениям закона "О защите прав потребителей". Однако в 2002 году Верховный суд рассмотрел эту ситуацию и сказал, что, поскольку в данном случае имеются потребительские отношения, необходимо применять закон "О защите прав потребителей". И вот он уже защищает права граждан гораздо более эффективно. Во-первых, граждане имеют право требовать неустойку (а она весьма значительна), компенсацию морального вреда. Кроме того, у них есть различные способы защиты своего нарушенного права. Они могут требовать расторжения договора и получения денег, они могут требовать возмещения убытков, они могут требовать передачи квартиры.

В случае с Ладой хотелось бы отметить следующее. Да, у нее есть на руках решение суда, но будет ли оно исполнено в реальности - это сложно сказать.

Марьяна Торочешникова: Ну а как же быть?

Алексей Голованов: Мне кажется, что более эффективными были бы иски о признании права собственности на указанную квартиру. Если такое решение будет, достаточно, чтобы служба приставов передала его в Управление по государственной регистрации прав на недвижимость, - и у человека возникает право собственности на жилье, по крайней мере, он не остается на улице.

Марьяна Торочешникова: Артем, скажите, а с какими основными рисками связаны договоры о долевом строительстве?

Артем Сидоров: Вообще в настоящее время достаточно большая проблема существует с данными договорами. В основном она обусловлена тем, что нет какого-то одного нормативного акта, - закона либо постановления правительства, - который бы регулировал данную сферу общественных отношений. Вот сейчас в Государственной Думе к первому чтению еще, если я не ошибаюсь, готовится такой закон, который достаточно подробно все это бы регламентировал. Ну а поскольку закона нет, то, как говорится, кто во что горазд. И заключают зачастую очень плохие договоры с точки зрения прав дольщиков.

Какие меры можно было бы предусмотреть? Это, во-первых, государственная регистрация данного договора. Вот в настоящее время в Москве и Московской области существует так называемая учетная регистрация договоров. Хотя на практике она не очень помогает. В принципе, в Москве проблема, при которой возможна была бы переуступка прав двум или более лицам, фактически решена. Но она больше решена потому, что, в общем-то, с московского рынка выдавлены небольшие компании, стало меньше мошенников, строят в основном крупные компании, которые не хотят портить себе репутацию.

С точки зрения закона, например, особых препятствий к тому, чтобы заключить два договора на одну и ту же квартиру, нет, и этим активно пользуются различного рода мошенники. То есть вот в Московской области в настоящее время достаточно это распространено.

Марьяна Торочешникова: У нас есть звонок слушателя. Добрый день.

Слушатель: Здравствуйте, дамы и господа. Вас беспокоит Москва, знаменитая улица Поварская, где самые дорогие были доходные дома до революции. Вот у нас дом 22, я старший по дому - Смарчевский Михаил Васильевич. У нас вопрос будет состоять из двух частей. Объясните, пожалуйста, почему, например, Департамент имущества города Москвы сдает подвальные и чердачные помещения в аренду, когда это по закону (статья 290 Гражданского кодекса) является частью собственности всех владельцев дома? Это первый вопрос.

И второй вопрос: пожалуйста, объясните (это всех касается граждан России), на каком основании департаменты имущества городов присвоили себе право распоряжаться имуществом, которое к ним не имеет отношения на основании решения городских Дум, списков вот этих помещений нежилых, которые стояли на балансе у ЖЭКов? Это не является основанием для признания права собственности, а они этим основанием, лжеоснованием, пользуются и сдают в аренду нашу собственность.

И вот у нас сейчас идет беспрецедентный иск по городу Москве о выселении вот этих арендаторов, признании договора аренды недействительным. Прошу вас дать четкий ответ, потому что вас слушает Москва.

Марьяна Торочешникова: Да, Михаил Васильевич, спасибо большое за ваш вопрос. Я от себя хочу добавить, что в Екатеринбурге прошел уже ряд судебных процессов по аналогичным искам, и там решения судов были неоднозначными. То есть в одних случаях суд признавал право собственности на подвальные и другие нежилые помещения за собственниками приватизированных квартир дома, в других случаях не признавал. Алексей, скажите, что это за ситуация и что бы вы посоветовали Михаилу Васильевичу?

Алексей Голованов: Я бы хотел отметить, что этот вопрос имеет достаточно долгую историю, которая начинается еще в 1990 году, когда было вынесено постановление о разграничении прав на объекты собственности. Так вот, Михаил Васильевич, дело в том, что, согласно этим постановлениям, вот эти помещения были переданы в муниципальную собственность. Однако мы с вами должны понимать, что, если вы сейчас возьмете и организуете товарищество собственников жилья (кондоминиум), в этом случае вы уже можете говорить о том, что действительно ваше товарищество имеет право собственности и на подвальные помещения в том числе. В настоящий момент, как я понимаю, у вас у каждого есть свидетельство всего лишь на квартиру. Организуйте кондоминиум - и тогда ваша позиция в суде будет гораздо более аргументирована, и вы уже можете ставить вопрос перед городскими властями о передаче вам этих подвальных нежилых помещений.

Марьяна Торочешникова: Но, с другой стороны, я думаю, здесь будет важно отметить, что кондоминиум - это уже юридическое лицо, и здесь нужно будет платить все налоги, соответственно, да?

Алексей Голованов: Я скажу следующее. Дело в том, что мы должны понимать, что есть товарищество собственников жилья - как некое юридическое лицо, и есть кондоминиум - как объект права собственности. Кондоминиум - это и квартиры, и лестничные площадки, одним словом - все, что связано с домом. Более того, в кондоминиум может включаться также право аренды земельного участка под домом. И я бы порекомендовал в данном случае заняться вопросом оформления кондоминиума.

Артем Сидоров: Тем более, потом эти нежилые помещения можно будет сдавать в аренду и таким образом уменьшить плату за коммунальные услуги.

Марьяна Торочешникова: Артем Александрович, я вас прервала перед звонком нашего слушателя. И теперь я вас все-таки прошу дать рекомендации тем людям, кто желает стать дольщиком строительного кооператива.

Артем Сидоров: Во-первых, все-таки нужно смотреть на репутацию фирмы, которая заключает договоры о долевом участии в строительстве. Потом, нужно смотреть всю документацию, которая разрешает строительство. У фирмы должен быть, как минимум, договор аренды земельного участка под строительство, также инвестиционный контракт с правительством Москвы, с правительством Московской области либо с местной администрацией. Также у фирмы должно быть разрешение на строительство и согласованная проектная документация.

Марьяна Торочешникова: И по требованию дольщика эта фирма должна все эти документы предоставить?

Артем Сидоров: Конечно, да. Если мы говорим о том, что законодательство "О защите прав потребителей" здесь применяется, эта документация, естественно, должна быть дольщику представлена. Потому что нередки даже в Москве сейчас случаи (хотя, конечно, в общем-то, порядок в основном навели в этой сфере), когда дом еще даже не на стадии котлована, даже нет исходной разрешительной документации, только заключается договор аренды земельного участка, еще нет постановления правительства Москвы, - а уже заключаются с дольщиками договоры. Потом может все десять раз поменяться, и, соответственно, дольщик будет чувствовать себя, по крайней мере, незащищенным. Будет сдвигаться срок сдачи дома в эксплуатацию и будет непонятно, что дальше будет с этим строительством.

Марьяна Торочешникова: Спасибо. У нас есть еще один звонок. Добрый день.

Слушатель: Здравствуйте. Это Елена из Москвы. Вот у нас такой вопрос, давнишний. Вернее, он возник достаточно недавно, но мы все находимся в таком подвешенном состоянии. Нам сказали, что все зависит от людей - как на Патриарших прудах вроде как отстояли. Мы тоже отстаивали.

Марьяна Торочешникова: А что за вопрос?

Слушатель: Вопрос следующий. Вот по Тверской улице у нас дом 27. И дом 25, Большого театра, вроде как не подлежал реконструкции. И теперь опять возник вопрос, что все дома до "Маяковской" будут якобы реконструироваться. Якобы у них износ, у нас износ дома большой, там написано - 26 процентов (это, конечно, очень большой износ, я понимаю). Дело в том, что, во-первых, мы, например, коренные москвичи, а есть люди, которые просто купили квартиры в наших домах. Мы находимся до сих пор в подвешенном состоянии, никто нам не дает ответа на все запросы, письма. То есть тут просто какое-то непонятное совершенно состояние граждан. И мы не знаем, куда дальше-то нам обращаться, потому что мэрия - вроде как последний, окончательный пункт. Спасибо большое.

Марьяна Торочешникова: Алексей, куда обращаться гражданам, чтобы узнать, будут реконструировать их дома или нет?

Алексей Голованов: В Управление муниципального жилья по округу, я так понимаю - по ЦАО.

Марьяна Торочешникова: Я так думаю, что люди уже туда обращались, но никто не дает вразумительного ответа.

Алексей Голованов: Я позволю себе маленькую ремарку. Дело в том, что все дома, которые подлежат реконструкции, должны быть включены в постановление правительства Москвы. Поэтому, во-первых, необходимо посмотреть "Вестник мэрии" либо газету "Тверская, 13", найти это постановление. Если дом включен в это постановление правительства Москвы, тогда возникает вопрос о том, что граждане должны быть отселены, им должны быть предоставлены квартиры. Если этот дом в постановлении не фигурирует, в таком случае сам по себе вопрос о переселении не стоит. Все эти вопросы должны решаться Управлением муниципального жилья. Можно обратиться в центральный Департамент в Газетном переулке. И я хочу заметить, что эти органы обязаны вам предоставить информацию - в законе об этом сказано четко.

Марьяна Торочешникова: В конце концов, можно отправить туда письмо с уведомлением.

Алексей Голованов: И обязаны ответить.

Марьяна Торочешникова: Спасибо за такой подробный ответ. А я хочу вернуться к разговору о заключении договоров на приобретение недвижимости. Мне, честно говоря, непонятно, почему так много споров возникает вокруг недвижимости, потому что уже давно прошли те времена, когда люди покупали квартиры просто под расписку, под честное слово. Сегодня любая сделка с недвижимостью обеспечена договором, в котором, вроде бы, излагаются и последствия сделки, и права и обязанности сторон. Так в чем же дело? Люди неправильно составляют договор?

Артем Сидоров: Ну, договоры, как правило, составляются правильно. Хотя бывает, что и неправильно, но не это является основной причиной. Основной причиной является то, что возникают какие-то обычно лица или обстоятельства, которые влекут договор к признанию его недействительным. Предположим, продали квартиру, которая была получена по наследству, - появились какие-то наследники, которые были не включены, скажем, в свидетельство о праве на наследство, но наследство приняли. Либо были незаконно выписаны из квартиры несовершеннолетние, которые потом выросли и подают иск в суд о признании сделки недействительной. Либо оказывается, что человек стоял на учете в психоневрологическом диспансере, он берет оттуда справку, подает иск в суд, соответственно, проводится экспертиза, которая устанавливает, что на момент совершения сделки он не отдавал отчет в своих действиях, не мог ими руководить, - сделка признается недействительной.

В принципе, при заключении сделки все это можно предусмотреть и всю информацию собрать, но, как правило, граждане этого не делают либо делают не полностью и, в принципе, сами создают себе проблемы. Поэтому я бы рекомендовал найти себе прежде всего грамотного риэлтора, который бы все дело сделал, а также в сложных случаях обращаться за помощью к юристу, который проверит все необходимые документы: та же справка из ПНД, наркологического диспансера, расширенная выписка из домовой книги, какие-то другие документы. Юрист посмотрит, нет ли каких-то препятствий к продаже квартиры, были ли проблемы с наследством. И это в какой-то степени, в общем-то, будет гарантировать, что потом сделка не будет расторгнута либо не будет признана недействительной.

Марьяна Торочешникова: Алексей, вот Артем сказал, что нужно найти грамотного риэлтора. Вы можете сказать, как вообще его из толпы выбрать, грамотного? У него же на лбу не написано, что он грамотный и честный.

Алексей Голованов: Вы знаете, сейчас отменено рецензирование риэлторских услуг, однако каждая уважающая себя риэлторская компания имеет так называемое свидетельство МАГР. Если аккредитацию МАГР риэлторская компания прошла, то это уже говорит о том, что с этой организацией хотя бы можно вести переговоры, можно разговаривать. И еще маленький совет. Всегда определяйте условия договора с риэлторами до того, как вносите деньги, поскольку, если деньги уже внесены и вы уже будете говорить о том, чтобы какие-то условия договора изменить, поправить, - это уже будет крайне сложно.

Марьяна Торочешникова: Но это речь идет о договорах именно...

Алексей Голованов: ... на риэлторские услуги. Если говорить о недвижимости, то маленькая ремарочка. Вот мой коллега сказал о вторичном жилье, какие проблемы там возникают. С новостройками, с только что построенными квартирами проблем еще больше. Прежде всего - удорожание строительства. Граждане вносят какую-то сумму, а потом застройщик говорит: "Произошло удорожание строительства, несите еще". Граждане отказываются, идут в суд - и проигрывают такие иски, потому что, согласно договорам, которые они заключают, удорожание строительства ложится тяжким бременем на самих граждан.

Марьяна Торочешникова: А можно в договоре как-то предусмотреть это?

Алексей Голованов: Безусловно. Это должно быть отражено в договоре, что цена корректировке не подлежит. Если говорить о ситуации с Ладой, то опять-таки, мой коллега уже говорил, что регистрации предварительных договоров нет. На каждую организацию, которая торгует квартирами, есть реестр договоров. Ознакомьтесь с ним, не пожалейте времени - и поймете, продана ваша квартира или нет.

Артем Сидоров: И позаботьтесь еще обязательно об учетной регистрации такого договора в департаменте муниципального жилья.

Марьяна Торочешникова: У нас есть звонок. Добрый день.

Слушатель: Здравствуйте. Николай Александрович, Москва. Вот плата за вторую квартиру, в которой собственник не прописан, предусмотрена в размере 100 процентов, без дотации, а ее взимают в учетверенном размере или в пять-шесть раз больше.

Марьяна Торочешникова: То есть как с этим можно бороться, да? Спасибо, Николай Александрович. Кто готов ответить?

Артем Сидоров: Ну, тут нужно смотреть документы, на каком основании взимают, но в учетверенном размере, естественно, не должны взимать. То есть вы должны написать в орган, взимающий плату, заявление, с тем чтобы плату снизили, произвели перерасчет. Если это не будет сделано, то надо обращаться в суд.

Марьяна Торочешникова: Видимо, те, кто увеличивает плату за квартиру, исходят из того, что раз человек там не живет и не прописан, он ее сдает, да?

Алексей Голованов: На самом деле, действительно есть такое правило, которое говорит о том, что, если лицо имеет более одной квартиры, то оно оплачивает вторую квартиру по фактическим затратам на коммунальные услуги. Но нигде не сказано, что это должен быть такой коэффициент. Мне кажется, в данном случае мы имеем дело с самоуправством со стороны коммунальных служб.

Артем Сидоров: Да, это достаточно часто встречается, в нашу организацию обращаются, поэтому в общем-то...

Марьяна Торочешникова: А как вы советуете бороться с этим?

Артем Сидоров: Только в суд обращаться, потому что если вы будете обращаться в органы исполнительной власти, то, скорее всего, вам будут отписки посылать и спускать решение вопроса ниже, в тот же самый ДЭЗ.

Алексей Голованов: По крайней мере, письменный ответ из ДЭЗа уже сам по себе напугает их: они должны дать письменный ответ, который впоследствии может быть обжалован в суд.

Марьяна Торочешникова: То есть просто нужно прийти и потребовать.

Алексей Голованов: Да, письменный ответ с указанием законов, на основании которых они такую плату взимают, постановлений правительства. Потому что тарифы установлены государством.

XS
SM
MD
LG