Ссылки для упрощенного доступа

logo-print

Юридическое оформление договоров участия в долевом строительстве


Марьяна Торочешникова: Сегодняшней передачей мы завершаем "сериал" на тему недвижимости. И речь пойдет о том, как граждане могут бороться с незаконным строительством в судах, о том, как правильно оформлять документы на строительство жилья и участие в долевом строительстве. Вот это будет основная тема передачи.

В студии - адвокаты бюро "Правовая защита", уже знакомые нашим слушателям по прошлым передачам, - это Алексей Голованов и Антон Ежов.

А сейчас сюжет, подготовленный нашим журналистом в Ростове-на-Дону Григорием Бочкаревым. Это сюжет о незаконном строительстве.

Григорий Бочкарев: Года три назад депутат Законодательного собрания Ростовской области и предприниматель Олег Бояркин начал что-то строить в центре Ростова, в охранной зоне. Никто не знал, что он строит, так как никаких бумаг и разрешений ни у кого не запрашивал, строительно-архитектурные проекты нигде не утверждал. В прошлом году стройка завершилась - получился семиэтажный торговый комплекс, построенный без разрешения соответствующих инстанций. Как сказал председатель президиума Ростовского регионального отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры Александр Кожин...

Александр Кожин: То, что получило название "гиперларек", - это семиэтажное строение, которое находится в охранной зоне собора. Здание было построено хозспособом, причем не просто хозспособом, а хозспособом в ночное время. Это строительство велось несколько лет, и его не могли остановить, потому что у нас нет механизма и не оказалось решительных людей в администрации, которые бы могли сделать то, что привело бы к остановке этого строительства на более раннем этапе. Сегодня это здание, которое является чистым самозастроем.

Григорий Бочкарев: Когда администрация города наконец-то рассмотрела у себя под носом несуразное семиэтажное "чудище" из стекла и бетона, то обратилась в арбитражный суд с иском к ЗАО "Росвнешпром", учредителем которого является депутат Бояркин, с требованием снести незаконную постройку, возведенную в исторической части города. Рассматривалось это дело достаточно долго, и в ходе его рассмотрения в Ростовском областном арбитражном суде судьями было выяснено, что акционерное общество успело передать права собственности на это здание группе физических лиц. На основании этого областной арбитражный суд отказал городской администрации в иске.

Пришлось обращаться в общегражданский суд Ленинского района Ростова, уже с иском к пяти гражданам, являющимся якобы владельцами построенного здания. Несколько дней назад теперь уже суд общей юрисдикции отказался рассматривать это дело, сославшись на то, что Северокавказский окружной арбитражный суд отменил решение суда областного, и дело вновь подведомственно суду арбитражному.

Пока дело безрезультатно кочует из суда в суд, семиэтажный самозастрой как стоял в центре Ростова, так и стоит. Вот что рассказывает корреспондент "Новой газеты" Анна Лебедева.

Анна Лебедева: Журналисты пишут об этих безобразиях уже много лет. Статья, которая была опубликована в "Новой газете", моя статья, называется "Депутат с большой дороги". Ну, ассоциации тут понятны, кто выходит на большую дорогу. Обычно тех, кто выходят на большую дорогу, ищут, останавливают, ловят правоохранительные органы, а потом и судебные - до них доходит очередь. У нас же, в общем, происходит совершенно наоборот, и правоохранительная, а главное - судебная система играет на стороне горе-депутата, и тому множество доказательств. Ленинский суд всегда принимает решения в его пользу, не было еще ни одного иска, который бы он там проиграл. А областной суд - у нас так уже сложилось - в подавляющем числе случаев просто штампует решения районного суда, и по этому делу, и по другим.

Как из этой ситуации будет выходить власть судебная, власть исполнительная, а теперь и законодательная подключилась, трудно себе даже представить. Я даже не знаю, как решить этот вопрос теперь. Сносить надо однозначно, потому что речь идет о безопасности людей.

Григорий Бочкарев: Пока непосредственной реакции губернатора на обращение общественности нет. Когда арбитражный суд вновь начнет это дело и сколько продлится новое рассмотрение - неизвестно. А депутат Бояркин, вернее фирма, учредителем которой он является, тем временем распродает места в новом торговом комплексе. Представители ЗАО "Росвнешпром" оказываются как-либо комментировать происходящие события и советуют журналистам набраться терпения и подождать, когда суд примет правильное решение.

Марьяна Торочешникова: Вот такая история пришла к нам из Ростова-на-Дону. Я думаю, что с подобной проблемой сталкиваются не только ростовчане, и наверняка, и москвичи, и жители Петербурга, и других городов России. Бывают недовольные тем, что под их окнами вдруг возводятся огромные дома, загораживают свет... Вообще, насколько реально добиться в суде прекращения незаконного строительства, а уж тем более сноса возведенного здания?

Алексей Голованов: Вот тот случай, который был описан в репортаже, является вопиющим примером самовольного строительства. Я бы хотел обратить ваше внимание на то, что фактически в нарушение статьи 62-ой Градостроительного кодекса не было получено разрешение на строительство. Без этого разрешения на строительство возведенный семиэтажный объект можно признать самовольным строительством.

Возникает другой вопрос: а был ли акт Госкомиссии о приеме этого здания в эксплуатацию? Если не было, то, получается, на сегодняшний момент этот комплекс есть не объект недвижимости, а некая совокупность кирпичей, стройматериалов и так далее. Поэтому я бы очень не советовал людям связываться с приобретением офисов в этом помещении.

Что касается эффективности защиты прав при реализации градостроительных решений, то действительно Градостроительный кодекс - как и региональное, впрочем, законодательство - предусматривает механизм защиты прав граждан при строительстве и реконструкции объектов капитального строительства. Что тут можно привести в качестве примера? Действительно, граждане могут, во-первых, обратиться в различные органы местного самоуправления, которые отвечают за строительство, за внесением каких-то предложений. Это право предусмотрено Градостроительным кодексом.

Если мнение граждан близлежащих домов не учитывается, то в этом случае они могут обратиться в суд с двумя видами исков. Во-первых, они могут обжаловать различные постановления местных органов власти, которыми разрешается строительство этого объекта. Ведь мы должны учитывать, что строительство эти объектов - это многостадийный процесс, начиная от получения землеотвода на строительство и заканчивая экспертизой всего строительства, проектной документации в том числе.

Марьяна Торочешникова: Только в этом случае никаких документов вообще не было.

Алексей Голованов: Удивительный случай, уникальный. Кроме того, если суд не принимает на себя ответственность такую - признать то или иное постановление незаконным, я имею в виду постановление о разрешении на строительство, то можно пойти другим путем, более эффективным. Гражданский кодекс предусматривает такой вид исков, как иск о запрете деятельности, которая может причинить ущерб.

Представим себе такую ситуацию: возле каких-то домов вырубают палисадник, и в нарушение правил о плотности застройки, в нарушение различных строительных норм, СНИПов так называемых, происходит строительство указанного объекта. В этом случае граждане, если они докажут, что нарушаются при строительстве строительные нормы и правила, санитарные нормы, ухудшается инсоляция, они могут требовать в суде иск о запрете строительства. Конечно же, лучше это делать, когда строительство только начинается или когда только приступают к этому строительству.

Марьяна Торочешникова: Потому что снести уже возведенное здание достаточно проблематично.

Алексей Голованов: Скажем так, тут вопрос не юридический и возникает проблема цены вопроса, поскольку строительство - весьма затратный вид деятельности, и тут уже застройщики будут использовать максимальные возможности, для того чтобы сохранить свой объект.

Антон Ежов: А у тех, кто выступает с таким иском, просто может не хватить средств, для того чтобы продолжить эффективно борьбу.

Марьяна Торочешникова: Думаю, что, может быть, пора перейти от вопросов незаконного строительства к вопросам строительства законного, того, что называется участием в долевом строительстве. Насколько я понимаю, здесь тоже возникает в последнее время очень много юридических проблем. Не так давно в одной из наших передач был сюжет о том, как женщина, купившая квартиру по принципу участия в долевом строительстве, оказалась не единственной хозяйкой этой квартиры, потому что недобросовестная фирма, оказывается, продала эту квартиру не раз и не два.

Сейчас, когда все активно решают жилищный вопрос, думаю, будет разумно рассказать людям о том, как себя застраховать от возможных юридических, неприятных судебных последствий. А для начала, Антон, скажите, пожалуйста, что из себя вообще представляет договор на участие в долевом строительстве?

Антон Ежов: Ну, поскольку объект недвижимости на момент заключения вот такого договора еще пока не существует, поэтому заключается как раз такой договор на участие в долевом строительстве, где гражданин или юридическое лицо, не важно, то лицо, которое приобретает права на квартиру, фактически приобретает не имущество, а право требования. И у него возникает определенный объем прав и обязанностей по инвестированию в строительство, причем именно части объекта. Отсюда и само понятие договора долевого участия.

Марьяна Торочешникова: А как вообще это выглядит на деле?

Алексей Голованов: Вы приходите в строительную компанию и заключаете договор. Организация-застройщик обязуется вам в течение какого-то времени (допустим, через четыре квартала) предоставить квартиру в строящемся доме, а вы со своей стороны обязаны профинансировать строительство конкретной квартиры, то есть фактически какую-то небольшую долю в строительстве этого дома. Собственно, вот такой договор заключается, а дальше вы нервничаете и ждете, когда же этот дом будет построен и сдан в эксплуатацию.

Марьяна Торочешникова: У нас, я вижу, есть уже звонки. Дадим возможность высказаться слушателям.

Слушатель: Вы вот говорите, что желательно до строительства начинать действовать. А в том-то и дело, что документы еще не собраны толком никакие, а строится дорога на территории водо-охранного заповедника - по улице Крылатская в Москве. Уже заложен ПДК, в 6 раз превышающий норму. Что делать со всем этим?

Алексей Голованов: В данном случае строительство дороги является разновидностью капитального строительства. И это все требует согласований, предусмотренных законом, в Москве это - распоряжение мэра 378 РМ. Это очень серьезная процедура. Я бы рекомендовал гражданам собрать максимальную информацию о строительстве и затребовать все разрешения: разрешение на проведение строительно-монтажных работ, разрешение на строительство, проектную документацию, рабочую документацию. Если будут установлены нарушения строительных норм и правил или экологических норм (подчеркиваю - или!), то вы имеете полное право обратиться в суд с иском о запрете строительства указанной дороги, поскольку в результате возведения этой дороги будут нарушены ваши права на благоприятную окружающую среду. Я полагаю, что ваша позиция будет обоснована.

Другое дело, еще раз подчеркиваю, насколько обычный судья, районного суда возьмет на себя ответственность принимать решение против такого застройщика.

Марьяна Торочешникова: И, наверное, в этом случае имеет смысл обращаться в природоохранную прокуратуру, потому что это входит в их непосредственную компетенцию.

Алексей Голованов: Да, безусловно. В любом случае я хочу процитировать слова: в борьбе своей вы обретете право свое. Не останавливайтесь на первом этапе. А начинайте с иска о запрете строительства данного объекта, данной дороги, в частности.

Марьяна Торочешникова: И, кстати, пока еще дело не дошло до судов, мы возвращаемся к разговору об участии в долевом строительстве. На что нужно обратить внимание в договоре об участии в долевом строительстве, чтобы не было потом возможных судебных проблем? Насколько я понимаю, достаточно большие риски при заключении подобного договора.

Алексей Голованов: Тут есть несколько проблем. Первое, как убедиться в том, что фирма-застройщик не торгует воздухом? При заключении договора необходимо убедиться в том, что эта фирма обладает определенным пакетом документов. Постановление о предоставлении земельного участка в аренду под строительство, согласованная проектная документация, разрешение на строительство, инвестиционный контракт на строительство объекта - вот тот необходимый минимум документов, который говорит, что, да, фирма-застройщик обладает определенным продуктом, под который она может собирать деньги под строительство того или иного объекта.

Если говорить об условиях договора, то в данном случае в договоре обязательно нужно смотреть на срок сдачи дома в эксплуатацию. Потому что до того момента, пока дом не сдан в эксплуатацию и акт Госкомиссии не утвержден постановлением (в Москве, например, это постановление префекта), - до этого момента у граждан не возникает даже права требовать передачи в собственность указанных квартир. Поэтому я бы рекомендовал обращать внимание на сроки сдачи дома в эксплуатацию и на то, как регулируется вопрос с удорожанием строительства.

Дело в том, что, согласно российскому Жилищному кодексу, удорожание строительства ложится тяжким бременем на дольщиков, то есть на граждан. Так вот, если в договоре предусмотреть механизм, что цена является окончательной и пересмотру не подлежит, все-таки это будет дополнительной гарантией для граждан того, что к ним не придут и не скажут: плати еще. Вот два момента, на которые прежде всего стоит обращать внимание. Помимо этого, стоит максимально индивидуализировать характеристики квартиры, которую вы предполагаете приобрести, чтобы не получилось такой ситуации, что "вы знаете, эта квартира занята, мы предлагаем вам другую..."

Марьяна Торочешникова: То есть этаж, планировка...

Алексей Голованов: Безусловно, метраж. Более того, по обмерам БТИ может быть увеличение площади или уменьшение - тоже нужно в договоре предусмотреть вопрос о том, как компенсируется уменьшение площади в результате обмеров БТИ.

Антон Ежов: Ну и желательно приобретать такое право требования непосредственно у застройщика, потому что бывают случаи, когда инвестор, ведущий строительство указанного дома, заключает договор с какой-либо фирмой (даже сами иной раз учреждают), передает ей право и потом уже заключается договор уступки права требования. И когда гражданин приходит в организацию, производившую строительство, он узнает, что на самом деле право требования он не приобрел.

Марьяна Торочешникова: То есть получается, что с него деньги уже взяли, а потребовать назад он уже ничего не сможет.

Антон Ежов: Да, то есть речь идет, конечно, о преступлении:

Марьяна Торочешникова: Это мошенничество.

Антон Ежов: Да, мошенничество.

Алексей Голованов: Дочерняя структура, которая заключает договор с гражданами, ликвидируется или оказывается, что у нее уставный капитал - 10 тысяч рублей. И граждане получают исполнительные листы, которые нереально...

Антон Ежов: Ну, здесь, конечно, не дочерняя структура создается, то есть, фирма, по сути, создается теми людьми, которые осуществляют строительство, а так вроде бы общество никакого отношения не имеет.

Марьяна Торочешникова: И сейчас я хочу Алексея попросить немножко реабилитировать договор об участии в долевом строительстве, потому что, если люди послушают, то решат, что просто туда лучше никогда не соваться и копить себе в чулке деньги и ждать.

Алексей Голованов: Да, могло сложиться впечатление, что договор долевого строительства есть нечто преступное. На самом деле мы должны исходить из того, что 95 процентов всех строительных компаний работают по этому договору, и это оправданно. Строительство - это затратная область, а в данном случае это, в принципе, неплохой способ для аккумуляции инвестиций для строительства того или иного объекта. Есть свои плюсы. Так гражданин вкладывает деньги, и когда все-таки здание сдается в эксплуатацию, он реально приобретает право собственности на эту квартиру. И к тому моменту, когда уже он получает квартиру, стоимость этого объекта недвижимости значительно возрастает. И, в принципе, если сравнивать покупку квартиры на вторичном рынке жилья и долевое строительство, то, конечно, долевое строительство дешевле.

Марьяна Торочешникова: Но в любом случае, наверное, следует проконсультироваться у адвоката - специалиста в таких вопросах. Единственное, сколько могут вообще стоить такие адвокатские услуги, ну, просто консультация? Вот вы говорите, что, если вы идете заключать договор о долевом строительстве, возьмите с собой адвоката, в прошлой передаче мы говорили об ипотеке - тоже возьмите с собой адвоката. Но адвокат - это удовольствие, я так понимаю, не из дешевых. Сколько приблизительно это стоит?

Антон Ежов: Опять-таки нужно учитывать специфику региона России, потому что Россия большая, уровень дохода граждан, проживающих в том или ином регионе, разная. То есть мы можем говорить о Москве.

Марьяна Торочешникова: Сколько это приблизительно стоит в Москве, просто консультация?

Алексей Голованов: На самом деле, если говорить о консультации, то граждане могут ориентироваться на сумму от 500 до 1500 рублей за консультацию.

Марьяна Торочешникова: Ну, это очень дорого. Конечно, не каждый пенсионер, который хочет бороться против строительства какой-нибудь дороги или дома...

Антон Ежов: Для пенсионеров, как правило, скидки существуют.

Алексей Голованов: Цены совершенно разные.

Антон Ежов: Я думаю, в Санкт-Петербурге примерно такие же цены...

Марьяна Торочешникова: Хорошо, для того чтобы граждан освободить от выплаты лишних денег, растраты денег на адвокатов, давайте им дадим консультацию, продолжая разговор о долевом строительстве. Как им самим выступать собственными адвокатами и что делать, если все было хорошо, все было проверено, договор был замечательный, а потом вдруг возникли какие-то судебные проблемы или вообще проблемы? Вот не хотят им давать ордер на эту квартиру, не хотят туда регистрировать или вдруг выяснилось, что у квартиры появился второй владелец - как быть в этой ситуации?

Алексей Голованов: В этом случае самые распространенные иски связаны с тем, что дом не сдается в эксплуатацию в сроки, указанные в договоре. Здесь мы хотели бы предостеречь дольщиков от следующего. Вы должны понимать: до тех пор, пока дом не сдан в эксплуатацию в Госкомиссию, вы не имеете права - в соответствии с нашей судебной практикой - требовать выдела квартиры в натуре и оформления права собственности. В случае, если дом сдан в эксплуатацию, однако застройщик не предоставляет квартиру по каким-то причинам в собственность, не оформляет документы в регистрационных палатах, в Мосрегистрации, вы можете просто предъявить иск о признании права собственности на указанную квартиру.

Марьяна Торочешникова: Это можно делать только через суд или сначала можно ограничиться какой-то претензией?

Антон Ежов: Конечно, лучше по пути наименьшего сопротивления идти и попробовать решить все мирным путем. Потому что суд - это все-таки на длительное время, опять же адвокаты... Вот вы, Марьяна сказали, что как бы проконсультировать граждан, чтобы они могли обойтись без услуг адвоката. К сожалению, мы видим в судах граждан часто, которые идут без адвокатов, даже граждан, которые сами пытаются читать законы, но это им не очень помогает, к сожалению. Все-таки юриспруденция - вещь сложная.

Алексей Голованов: Проблема еще в том, что договор долевого строительства не предусмотрен Гражданским кодексом, поэтому в данном случае необходимо знать судебную практику по таким договорам.

Если позволите, я хотел бы обратить внимание еще на один момент. Допустим, дом не сдан в эксплуатацию. В этом случае, если нарушаются сроки, гражданин может требовать расторжения договора в связи с существенным нарушением договора, что выражается в том, что в указанный срок квартира не была предоставлена гражданину в собственность, и требовать возмещение убытков. В данном случае, чтобы не сталкиваться с проблемой удорожания строительства, - потому что вы вложили одну сумму, цены на недвижимость стремительно выросли, а вы остались с большими экономическими потерями, - мы бы порекомендовали обращаться в суд с исками (опять-таки, подчеркиваю, если дом не сдан в эксплуатацию) о расторжении договора и взыскании убытков в виде стоимости аналогичной квартиры. В этом случае вы получаете деньги от застройщика и приобретаете себе аналогичное жилье. Вот это механизм, который, на наш взгляд, может защитить адекватно права в случае, если договор не выполняется.

Марьяна Торочешникова: И у нас есть дозвонившийся. Пожалуйста.



Слушатель: Санкт-Петербург, Петр Иванович. Я хотел бы задать такой вопрос. Вот я был дольщик в Москве, в строительстве, но они не выполнили свои обязательства. Суд присудил возврат денег, но не с кого брать, как говорится. То есть денег нет, все пропало. Что делать? Была и лицензия на долю моего строительства, все, все деньги были получено...

Антон Ежов: Здесь, конечно, нужно собирать вместе с судебным приставом-исполнителем, который ведет исполнительное производство, по возможности информацию по тому, есть ли какое-то имущество... Хотя, конечно, если у организации нет ничего, то здесь, кроме пути банкротства, ничего не остается. И конечно, к сожалению, гарантировать, что человек получит хотя бы часть всех своих денег, которые он внес, нельзя.

Алексей Голованов: С другой стороны, строительная компания, если она осуществляет строительство хозяйственным способом, то есть за счет собственных ресурсов, без привлечения каких-то субподрядчиков, должна располагать каким-то оборудованием, кранами, строительными площадками. В данном случае единственное, что можно посоветовать нашему радиослушателю, - это более плотно работать с судебным приставом-исполнителем.

Марьяна Торочешникова: По большому счету, здесь остается еще уповать на порядочность судебного пристава.

Антон Ежов: Безусловно. Потому что надо помнить, что судебный пристав-исполнитель все-таки может вступить в какой-то сговор - такое тоже бывает.

Марьяна Торочешникова: Вот, кстати, помогите мне разобраться, пожалуйста. Существуют строительные жилищные кооперативы и существуют организации, которые предлагают договоры долевого строительства, на основании этих договоров продают квартиры. У меня сложилось впечатление, что вот эти вот ЖСК, которые сами ничего не строят, а просто привлекают людей, собирают какие-то доли, работают не вполне законно, потому что их деятельность похожа на деятельность пирамид. То есть человек приходит, вносит пай, за счет пая, который он внес, покупается квартира ранее состоявшему члену жилищно-строительного кооператива и так дальше. Может ли случиться, что человек очень много потеряет, если в какой-то момент люди перестанут приходить в эту компанию и приносить туда деньги?

Антон Ежов: Нужно помнить, что жилищно-строительный кооператив - это не коммерческая организация. Это по своей сути, по правовой природе потребительский кооператив, и высшим руководящим органом ЖСК является общее собрание членов ЖСК. То есть человек, который пришел в ЖСК, внес часть паевого взноса и был принят в ЖСК, он вправе участвовать в управлении организацией. Поэтому единственное -надо правильно выбрать председателя, который будет представлять в дальнейшем ЖСК, нужно контролировать деятельность председателя и правления, которое выбрано.

Нужно помнить опять же, еще раз уточняю, что человек приобретает реальный механизм воздействия - через решение общего собрания. У него есть набор определенных прав: право созыва общего собрания...

Марьяна Торочешникова: Ну а как лучше действовать - покупать квартиру так у какой-то фирмы по договору об участии в долевом строительстве или идти в жилищно-строительный кооператив?

Алексей Голованов: Вы знаете, я бы все-таки порекомендовал использовать схемы с долевым строительством. Потому что если мы обращаемся в стандартный жилищно-строительный кооператив, то мы должны быть готовы к тому, что ни с кого, кроме как с нас самих, жилье нам спрашивать не приходится. Потому что жилищно-строительный кооператив принимает вас в свои члены, вы вносите инвестиционный взнос, паевой взнос, и ждете, когда будет построен дом. Если этот дом не будет построен, то у вас нет никакого договора, по которому вы имеете право требовать предоставление вам квартиры, ничего. Более того, согласно статье 116-ой, если мне не изменяет память, Гражданского кодекса, все дополнительные затраты компенсируются за счет дополнительных взносов членов кооператива.

Если говорить о долевом строительстве, то, по крайней мере, у вас существует право по договору требовать у застройщика предоставление квартиры в указанный срок. Допустим, не предоставлена квартира в четвертом квартале 2003 года - все, вы можете обратиться с претензией к застройщику и говорить: "Вы мне обязаны предоставить квартиру - будьте любезны, предоставьте. Не предоставляете - я обращаюсь в суд..." Я все-таки считаю, что долевое строительство более удобно.

Антон Ежов: Знаете, а я все-таки бы не согласился со своим коллегой. На мой взгляд, ЖСК тоже заключает договор с застройщиком, потому что само ЖСК не имеет лицензии на строительство и не вправе осуществлять строительную деятельность, поэтому у ЖСК тоже могут возникнуть права предъявления исков, претензий к застройщикам за несвоевременное строительство. То есть важно то, чтобы договор был заключен правильно.

ЖСК - это, по сути дела, объединение граждан. И конечно, когда какая-то структура есть, то легче и бороться, на мой взгляд. Легче ЖСК привлечь того же самого адвоката, а так каждый человек сам по себе, и он не знает, кто другой участник долевого строительства, кто его сосед. А здесь все на виду: общее собрание, принятое решение... Все-таки ЖСК имеет свои плюсы.

Марьяна Торочешникова: Правильно говорят: у двух юристов три мнения...

XS
SM
MD
LG