Ссылки для упрощенного доступа

logo-print

Право собственности на землю в РФ


Марьяна Торочешникова: Со мной в студии адвокат Московской областной коллегии адвокатов Элеонора Сергеевна Шингарева. Она большой специалист в области земельного права, и, как мы можете догадаться, речь в сегодняшней передаче пойдет о праве собственности на землю в Российской Федерации. Но особое внимание будет уделено конфликтным ситуациям, связанным с реализацией этих прав.

Однако, прежде чем приступить к обсуждению проблемы, предлагаю послушать сюжет, подготовленный нашим корреспондентом в Чебоксарах Дмитрием Лишневым.

Дмитрий Лишнев: В далеком уже 1972 году потомственный пчеловод Сергей Угодин официально получил участок на опушке леса для размещения своей пасеки, а спустя почти тридцать лет ему пришлось вступить в неравное судебное противоборство с государством, изгнавшим его с обжитой и обработанной пасеки.

Сергей Угодин, ныне уже давно пенсионер и ветеран труда, в отличие от многих частных землевладельцев 90-х годов теперь уже прошлого столетия, очень тщательно и педантично относился к исполнению требований законодательства, касающихся оформления его прав на выделенный земельный участок. Видимо, сказывался опыт работы в советском "народном контроле". Однако, даже это не помогло ему избежать проблем во взаимоотношениях с государственной властью. В 2000-ом году вдруг выяснилось, что земельный участок в 11 соток, 28 лет тому назад предоставленный под пасеку советской властью, позже переживший несколько изменений правого статуса и в конце концов распоряжением правительства Чувашии в 1991 году предоставленный во владение с правом наследования, должен быть у Сергея Угодина изъят, как предоставленный ему во владение неправомерно. И, действительно, 9 лет спустя после издания распоряжения правительством Чувашии, Ядринский лесхоз, на землях которого находилась пасека, а следом и прокурор Чувашской Республики вдруг заметили, что участок лесного фонда, выделенный этим распоряжением во владение с правом наследования, а позже официально оформленный в собственность гражданина Угодина, расположен на землях лесов 1-ой группы, а эти леса, вернее - их участки, не могут изыматься или отчуждаться из государственного лесного фонда никем, кроме Правительства Российской Федерации ( в 91-м году, соответственно - РСФСР). Эта норма лесного законодательства действует и в нынешнем Лесном кодексе.

Однако, уже с 91-го года Сергей Угодин был уверен, что соответствующее решение на уровне российского правительства принято. Ведь иначе правительство Чувашской Республики не издало бы распоряжение об изъятии этого участка из земель Ядринского лесхоза и предоставлении его жителю города Чебоксары Угодину С.Д. во владение с правом наследования, а позже администрация Ядринского района не выдала бы Государственный акт о предоставлении этой земли в собственность для ведения, как в нем написано, крестьянского хозяйства.

Возмущенный до глубины души случившимся, пчеловод решил привлечь к ответу правительство Чувашии. По его мнению, государственная казна республики должна возместить ему ущерб, причиненный в результате издания не соответствующего закону распоряжения и бездействия государственных органов, не направивших в свое время материалы землеустроительного дела в российское правительство, как того требовало лесное и земельное законодательство. В ту пору, три года назад, Сергей Угодин еще не предполагал, в какое несправедливое и неравное противоборство он вступает.

Говорит Сергей Угодин:

Сергей Угодин: Для того чтобы я освободил этот земельный участок, мне пришлось полгода просить председателя Госкомзема республики Егорова, чтобы соответствующими службами зафиксировать то, что у меня там, какая недвижимость имеется, передать этот участок лесхозу. Он препятствовал, чтобы меня оставили в дураках - ничего мне не возмещать и прочее, прочее.

Районный судья Ленинского районного суда города Чебоксары Агеев предвзято подошел к рассмотрению моей апелляционной жалобы и полностью перешел на сторону Министерства финансов Чувашской республики. Мои все доводы, мои все документы он не признал, часть документов вернул мне обратно, пришлось мне потом их приложить к надзорной жалобе. Рассматривал он просто... я не нахожу слов. Он однозначно встал на сторону Министерства финансов Чувашской республики, чтобы защитить госорганы.

Я прошел 4 инстанции: мировой судья, народный судья, президиум Верховного суда Чувашской республики, затем районный суд.

Дмитрий Лишнев: И в результате уже в надзорной инстанции вина правительства Чувашии в издании незаконного акта и бездействии, повлекшем причинение вреда Сергею Угодину, была доказана. Суд постановил взыскать с казны Чувашской республики средства на возмещение убытков, понесенных пчеловодом в связи со сносом пасеки. Решение вступило в законную силу сразу же после оглашения.

Казалось бы, можно порадоваться свершившемуся правосудию. Но, увы, государство категорически не желает держать ответ перед рядовыми гражданами. Судебные приставы и исполнители отказались принимать исполнительный лист, доставленный им лично Сергеем Угодиным, отправив пенсионера в Министерство финансов. И вот что ответили ему в Минфине.

Сергей Угодин: Сейчас они мне говорят, что решение суда мы исполним, но мы в настоящее время направили в президиум Верховного суда России надзорную жалобу. Вот такие факты говорят об издевательстве над простыми гражданами. Издеваются вот эти чиновники - судьи и прочие другие, которые решают вот эти вопросы. "Это наша работа", - заявила юрист Министерства финансов Чувашской республики Ильина Альбина Венедиктовна. Вот я не пойму, работа не может быть такой.

Марьяна Торочешникова: Элеонора Сергеевна, с вашим, довольно большим опытом судебной защиты по делам, связанным с земельными спорами, можно ли говорить о том, что вот это дело, историю которого мы только что услышали, оно типично?

Элеонора Шингарева: Оно несколько необычно, я бы сказала. И его типичным делом для рассмотрения земельных споров нельзя назвать, потому что у этого гражданина, истца по настоящему делу, стоит вопрос не о возврате земли, а о возмещении того ущерба, который он понес в связи с несвоевременной информацией чувашского правительства о том, что эти земли относятся к лесфонду.

Дело в том, что у нас целый ряд земель лесного хозяйства, водного хозяйства, земли, которые относятся к Министерству путей сообщения, и прочие другие земли, которые несут на себе специальную нагрузку, целевую нагрузку, они не могут быть предоставлены в пользование гражданам. Поэтому я бы сказала, что этому гражданину в свое время земля была предоставлена, конечно, ошибочно.

Марьяна Торочешникова: Элеонора Сергеевна, а можно говорить, что это дело типично с точки зрения частого неправильного предоставления земель. Ведь каждый чиновник на месте - это не секрет - старается подгрести под себя. Он человеку отдает землю, и ему, грубо говоря, наплевать, отберут ее, не отберут: - он получил свои деньги и остался доволен.

Элеонора Шингарева: Препятствовать этому, к сожалению, невозможно, потому что со стороны невозможно проконтролировать. У нас вопрос, кому эта земля конкретно принадлежит на данный конкретный момент, не решен до сих пор. У любого хозяина, у любого главы администрации, у любого учреждения должен быть прежде всего землеотвод. И вот этого основного документа как раз в учреждениях часто и не бывает. Поэтому совершенно невозможно определить, можно ли этот конкретный земельный участок отвести конкретному гражданину или этот земельный участок обременен определенными целевыми назначениями.

Но до 1991 года у нас этих безобразий было меньше. С 1991 года, когда местные администрации получили большие права и контроль стал отсутствовать со стороны вышестоящих организаций, вот тогда и начались, собственно говоря, эти безобразия. Местные власти и местные администрации начали направо и налево раздавать земельные участки, не задумываясь о том, можно ли вообще передавать эти земельные участки в пользование гражданам.

Ну а теперь, в связи с введением нового Земельного кодекса, этот порядок наводится, но люди оказываются вот в такой, несколько неудобной ситуации. Если это земли действительно специального назначения, которые не должны были быть отведены им в свое время, эти земли им никто никогда не оставит, по закону этого нельзя делать. И поэтому речь может идти только о возмещении ущерба в связи с тем, что там могут быть снесены какие-то строения, хозяйственные постройки, и с возмещением, как говорится, морального вреда, потому что, естественно, здесь имеет место причинение нравственных страданий.

В нашей судебной практике, когда стоит вопрос о сносе сельхозпостроек из-за предоставления земельного участка в том месте, где нельзя предоставлять земельный участок, сумма морального ущерба практически никогда не бывает выше 5 тысяч рублей.

Марьяна Торочешникова: Таким образом, можно говорить, что вот эта ситуация породила множество судебных разбирательств?

Элеонора Шингарева: Исков много, суды заполнены вот этими земельными спорами. Но перспективы у этих граждан, которые пользовались землями специального назначения, я бы сказала, печальные. Никто им эти земли не вернет, никто никогда не вынесет решение о закреплении этих земель за ними, тем более в виду нового Земельного кодекса.

Марьяна Торочешникова: Вот вы только что сказали ключевое слово. Я предлагаю, чтобы нашим слушателям было понятно, о чем идет речь, послушать коротенькую справку об этом законе, которую подготовил Михаил Саленков.

Михаил Саленков: Земельный кодекс Российской Федерации вступил в силу 30 октября 2001 года. Кодексом устанавливаются виды собственности на землю, определяется компетенция административных органов в области изъятия и предоставления земельных участков, права их использования, а также права собственников земли, принципы ведения земельного кадастра и разрешения земельных споров.

Разработкой документа занималась группа ученых и экспертов Министерства экономического развития России с привлечением специалистов Министерства имущества, Министерства финансов и Российского земельного кадастра.

Кодекс разделяет земли Российской Федерации по целевому назначению на 7 категорий. Это земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений, земли специального назначения, земли особо охраняемых территорий, земли лесного, водного фондов и земли запаса. При этом возможен перевод земель из одной категории в другую.

Частной собственностью, согласно 15-ой статье кодекса, являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами на основаниях, предусмотренных российским законодательством. Иностранные граждане также могут владеть землей, однако кодекс несколько ограничивает их права. К примеру, иностранцы не вправе приобретать участки, находящиеся на приграничных территориях.

Одним из новшеств принятого в 2001 году кодекса стал принцип единства земельного участка и построенных на нем зданий. Собственники зданий имеют исключительное право на приватизацию и приобретение права аренды земли. Если Земельному кодексу противоречит какой-либо другой нормативный акт, то суд примет решение на основании настоящего кодекса.

Марьяна Торочешникова: Элеонора Сергеевна, после введения Земельного кодекса изменилась ли судебная практика в России, связанная с такими делами? Стало ли легче решать конфликты, связанные с правом собственности на землю?

Элеонора Шингарева: Стало легче эти вопросы рассматривать вот в каком ключе. Дело в том, что 27 декабря 1991 года был издан указ Президента Российской Федерации о передаче земель в собственность гражданам. И мы столкнулись с такой ситуацией, что все земли, которые были в пользовании граждан до 1 января 1992 года, на основании этого указа граждане могут взять, определить в собственность себе.

В каждом регионе, в каждом районе власть определяет конкретный размер этого земельного участка. Как правило, размер земельного участка, который мог быть передан гражданам в собственность после издания указа от 27 декабря 1991 года, колеблется в пределах 15 соток. Все, что за пределами этого размера, граждане должны были либо выкупать, либо брать в аренду.

Следовательно, если у гражданина был земельный участок на 1 января 1992 года, то однозначно любая администрация обязана оформить этот земельный участок ему в собственность бесплатно. Граждане пользуются этой ситуацией, но норма, о которой я говорила, распространяется только на земельные участки, которые были предоставлены гражданам до 1 января 1992 года.

Все земельные участки, которые предоставлены гражданам после 1 января 1992 года, - и у нас очень многие попали в эту правовую ловушку - должны быть выкуплены, и никакой приватизации, никакой бесплатной передачи земли быть не может. Весь вопрос заключается в следующем: по какой цене эту землю выкупать? Как правило, если эта земля действительно была уже в пользовании граждан после января 1992 года, администрация предоставляет возможность выкупить эту землю по нормативной цене. Нормативная цена в каждом регионе определяется с учетом качества земли; она не может быть определена четко, конкретно и точно по всей России целиком, потому что качество земли абсолютно разное.

Марьяна Торочешникова: Но какие-то границы есть?

Элеонора Шингарева: Границы есть. Ну, я могу сказать примерно, если взять нашу Московскую область, такие районы, где земля считается очень качественной, очень хорошей, то сотка там стоит по нормативной цене (я специально делаю оговорку, не рыночная цена, а нормативная) - где-то 500-600 рублей, до 1000 рублей.

Администрация, не только в Подмосковье, но и в любых других регионах Российской Федерации, естественно, старается за счет земли каким-то образом пополнить свой бюджет, поэтому определяет договорную цену - это что-то среднее между нормативной и рыночной ценой. И если гражданин не в курсе, то, конечно, он, не зная этого положения, идет на заключение вот этого договора купли-продажи, выплачивая те деньги, которые он не должен выплачивать.

А если земля предоставляется вновь, то есть если земля не была вообще в пользовании гражданина после 1992 года, то землю нужно выкупать по рыночной, по договорной цене, с помощью аукционов, то есть там совершенно иной механизм. И поэтому тот, кто сейчас пытается приобрести землю в тех или других регионах, к сожалению, вынужден платить порой немалые деньги.

Марьяна Торочешникова: А если вернуться к тем землевладельцам, или, так скажем, пользователям земельных участков, которые арендовали их после 1992 года и теперь хотят получить в собственность, но им завышают цену на эту землю, они могут оспорить это?

Элеонора Шингарева: Да. Значит, нужно получить постановление главы администрации об определении условий передачи этой земли в собственность, и если они не согласны, обратиться в суд. Гражданско-процессуальный кодекс предусматривает эту процедуру обжалования неправомерных, незаконных действий администраций в плане установления цены. И таким образом, суд может вполне восстановить справедливость.

Здесь еще в какую ловушку граждане попали? Ведь люди пользовались землями, особенно члены садоводческих товариществ, члены дачных кооперативов, и раньше у нас было такое понятие, как постоянное пользование земли или передача земли в порядке наследования. Сейчас новый Земельный кодекс этого не предусматривает, этот порядок может действовать только в отношении юридических лиц. Граждане по новому Земельному кодексу обязаны иметь земли, если они желают, только на праве собственности или по договору аренды, ради бога. Но такого понятия, как передача земли, не принадлежащей гражданину, на праве собственности в порядке наследования, не может быть.

И люди у нас столкнулись с такой ситуацией. Гражданин не знал, что действует эта норма закона, не оформляет свои земельные правоотношения, уходит в мир иной - и родственники совершенно неожиданно, будучи наследниками, сталкиваются с ситуацией, когда им нужно эту землю выкупать, причем выкупать по полной программе, по рыночной цене, потому что пользователь в свое время не оформил эту землю, как было положено по закону. Поэтому всем гражданам, у которых сейчас находится земля неоформленная, я бы посоветовала срочно все это довести до правильного окончательного решения.

Марьяна Торочешникова: А как это нужно делать?

Элеонора Шингарева: Это значит: 1) получить постановление главы администрации о предоставлении этой земли на праве собственности бесплатно; 2) должно быть свидетельство о праве собственности; 3) третий документ, который выдается после составления нового кадастрового плана, - свидетельство о регистрации права. Вот этих три документа - постановление главы администрации, свидетельство о праве собственности и свидетельство о регистрации права, выданное регистрационной палатой каждого региона, - являются документами, которые бесспорно свидетельствуют о праве собственности гражданина. И какие бы у нас катаклизмы не были, что бы у нас в стране не происходило, эти три документа свидетельствуют о том, что гражданин - хозяин своей земли, он с этой землей может делать все, что ему захочется.

Марьяна Торочешникова: Элеонора Сергеевна, вот вы уже дали советы практические для наших слушателей. Кроме того, может быть, вы им посоветуете, как им выбирать землю, как приобретать землю так, чтобы потом не возникло судебных споров. Человек может каким-то образом проверить, не является ли этот участок земли, который ему готова предложить администрация, например, целевым?

Элеонора Шингарева: В каждом регионе, населенном пункте имеется Комитет по землепользованию и землеустройству. И вот начинать нужно оттуда - идти к начальнику этого комитета и говорить: "Вот я хочу приобрести такой-то участок в таком-то поселке по такому-то адресу. Пожалуйста, скажите мне целевое назначение этой земли". И в Комитете по землеустройству и землепользованию должны этот ответ дать.

Я бы дала чисто практический совет - чтобы этот вопрос был задан руководителям и сотрудникам Комитета по землепользованию и землеустройству не устно. Должно быть обязательно письменно изложено на бумаге: "Мне администрацией такого-то конкретного района предлагается такой-то участок по такому-то адресу, такого-то размера. Прошу в письменном виде дать ответ, какова характеристика данного земельного участка, имеется ли какое-то обременение этого участка, не является ли этот участок целевым, который не может быть передан на праве личной собственности".

Марьяна Торочешникова: И что даст этот документ? Будет ли от него какой-то толк?

Элеонора Шингарева: Это своего рода страховка, потому что если будет ответ, что да, все нормально, все хорошо, можете свободно приобретать, и гражданин этот участок приобретает, тогда бесспорно возникает право потом ставить вопрос о возмещении хотя бы ущерба, и не будет того сюжета, который вы в эфир определили в начале нашей передачи. То есть там человеку пришлось доказывать, а здесь уже доказывать не нужно будет. Вот, пожалуйста, конкретный ответ Комитета землепользования и землеустройства, где сказано, что эта земля может быть передана гражданину на праве частной собственности, он ее имеет право либо выкупить по нормативной цене, либо по рыночной цене, не важно, по какой, но это будет земля его, - и вот тогда можно от этого отталкиваться, потому что никогда потом не докажешь, что приходил в этот комитет. А потом, сегодня один господин работает, завтра он не работает, тот говорит, что вы у меня не были, я с вами на эту тему не говорил, и доказать это невозможно. И в результате получается, что человек вынужден ходить по судам и год, и два, и три.

Марьяна Торочешникова: Элеонора Сергеевна, спасибо вам большое за ваш рассказ и консультацию. Я понимаю, что это тема, которая не уложится в формат 23-минутной передачи. Надеюсь, что мы еще встретимся здесь, в нашей студии.

Теперь я хочу объявить о введении в нашу передачу новой рубрики. Рубрика эта будет называться "Адвокатская практика", и отныне лучшие московские адвокаты станут вашими консультантами по правовым вопросам. Звоните по телефонам: в Москве - 961-33-33 и 974-22-22, в Санкт-Петербурге - 329-29-29, в Екатеринбурге - 76-17-62, в Томске - 55-55-22, в Самаре - 96-00-40 и оставляйте сообщения для абонента "Радио Свобода".

Кроме того, напоминаю, что мы продолжаем конкурс на самую успешную победу в суде, одержанную вами, дорогие радиослушатели, над государственными органами, включая силовые структуры, финансовыми объединениями или просто начальниками ЖЭКов. Свои письма с копией решения суда, вступившего в законную силу, присылайте к нам по адресу: 127006, Москва, Старопименовский переулок, дом 13, строение 1, с пометкой "Правосудие". Не забывайте указывать свои координаты и телефоны для связи. О наиболее интересных победах мы расскажем в наших передачах. А в конце года будут подведены итоги конкурса, победители получат призы от Радиостанции Свобода.

XS
SM
MD
LG