Ссылки для упрощенного доступа

logo-print

Можно ли отстоять свое право на собственность?


"Все люди рождаются свободными и равными в своем достоинстве и правах. Они наделены разумом и должны поступать в отношении друг друга в духе братства". Статья 1 Всеобщей декларации прав человека.

"Квартиры - в рассрочку!" Этот рекламный лозунг можно увидеть на улицах практически всех крупных российских городов. И правда, часто покупка в кредит - единственная возможность стать собственником жилья для малообеспеченных граждан. Да и кому выгодно сразу выплачивать крупную сумму денег, когда можно заселиться и потихоньку отдавать каждый месяц, допустим, пай в кооператив или поучаствовать в строительстве своей квартиры? Только вот будущую собственность у вас могут отобрать, пользуясь российским законодательством.

Как защитить себя от подобных ситуаций? Можно ли отстоять свое право на собственность? Об этом сейчас в программе "Человек имеет право". В гостях в московской студии Радио Свобода - начальник Управления по защите прав потребителя Министерства по антимонопольной политике России Сергей Баткаев и адвокат Московской коллегии адвокатов "Адвокатская палата" Мария Рыбникова.

По традиции, перед началом нашей беседы - репортаж из региона. О том, как лишаются квартир в Воронеже - репортаж Романа Омарова.

Роман Омаров: Вот уже более года воронежец Виктор Тишанинов пытается отстоять свое право на квартиру, договор на долевое строительство которой он заключил в 1997 году с родным предприятием - производственным объединением "Базис".

В конце 90-х на предприятии зарплата работникам выплачивалась с большими задержками, поэтому, когда Тишанинову и еще троим сотрудникам "Базиса" руководство объединения предложило расплатиться с ними жилплощадью, они согласились и подписали все необходимые документы. Тогда Тишанинов заплатил первоначальный взнос - 2 миллиона 400 тысяч неденоминированных рублей, а затем исправно вносил требуемые суммы на счет подрядчика.

Объединение "Базис", в свою очередь, являлось участником долевого строительства. В 1996-м году оно заключило договор с Воронежским тепличным комбинатом. В соответствии с этим документом, "Базис" должен был получить четыре квартиры в новом доме на улице Тепличной в Воронеже. Но предприятие условия договора не выполнило, и арбитражный суд, разобравшись в ситуации, 4 июля 2002 года постановил передать все четыре квартиры Воронежскому тепличному комбинату. В число этих квартир попала та, на проживание в которой рассчитывал Тишанинов, успевший к тому времени, по его словам, установить в квартире сантехнику и провести отделочные работы.

Виктор Тишанинов: Насильственно у меня забрали ключи, после чего я хотел было все-таки в квартиру зайти, но меня предупредили: "Если подойдешь к квартире, я, работник вневедомственной охраны, спущу собаку, она тебя потреплет".

После этого сразу же был назначен наряд из работников милиции во главе с капитаном. Дежурство около моей квартиры неслось круглосуточно, так что к ней подойти - к замку своему, который я врезал, - со своим ключом я уже не мог. К тому же она была опечатана и, якобы, сдана под склад приборов для газовых плит.

Роман Омаров: Оставшиеся в квартире личные вещи Виктору Тишанинову тоже не вернули. А трое других работников "Базиса", которые успели вселиться в квартиры и прожить там несколько месяцев, были выселены.

Тишанинов неоднократно обращался с запросами и заявлениями в правоохранительные органы и получал обстоятельные ответы, в которых его претензии признавались законными, но предъявленными не по адресу.

Нынешний руководитель объединения "Базис" Владимир Ковалев заявляет, что все заключившие договор с предприятием о передаче прав на долевое участие в строительстве, включая самого Тишанинова, уже получили компенсацию, причем семьи, выселенные в принудительном порядке, - в соответствии с постановлением суда. Однако от официального комментария по данному вопросу Ковалев уклонился.

Виктор Тишанинов утверждает, что денег, которые он выплачивал за квартиру, ему не возвратили, не говоря уже о возмещении морального ущерба. И вот 2 октября этого года Тишанинов наконец обратился в суд общей юрисдикции, которому предстоит разобраться в ситуации и вынести решение.

Кристина Горелик: К сожалению, ситуация, в которой оказался Виктор Тишанинов, типична для России. Об этом свидетельствуют многочисленные судебные иски граждан, требующих вернуть им квартиру или уплаченные за нее деньги.

Мария, у меня первый вопрос к вам, как к адвокату. Исходя из личного опыта, сколько может продолжаться рассмотрение подобных дел и удается ли людям выигрывать иски?

Мария Рыбникова: По времени здесь, Кристина, сложно сказать, потому что это зависит от положения дел в каждом конкретном суде, от его загруженности, от возможности судьи разобраться, от возможности суда добыть те необходимые документы, на основании которых он будет делать тот или иной вывод о сложившихся правоотношениях.

Кристина Горелик: То есть, это может быть, в принципе, достаточно долгое время?

Мария Рыбникова: Очень долго - я бы даже так добавила. Год - это как минимум. Как правило, там столько всего наворочено бывает по таким делам, что суду разбираться и разбираться. Стороны сами не понимают сути правоотношений, в которые они попали. Допустим, вот, насколько я поняла из этого репортажа, там же были не только обязательства, предусмотренные моим любимым законом о защите прав потребителя, здесь больше речь идет об обязательствах предприятия своему работнику.

Я даже боюсь, что и закон о защите прав потребителя не будет применим, поскольку речь идет о Гражданском кодексе, об общих положениях статьи 309-ой Гражданского кодекса, когда обязательства должны исполняться надлежащим образом. И суду Воронежа предстоит разобраться, являлось ли это предприятие собственником квартир, а если они были участниками каких-то инвестиционных отношениий с другими предприятиями, то по этому договору вправе ли они были получить эту квартиру, то есть могли ли они вообще переуступить право требования своим работникам этих квартир?

Но в любом случае, я думаю, что деньги, которые потерял этот гражданин, они безусловно будут ему возвращены, и я думаю, что суд применит статью 395-ую, то есть будут начислены проценты за несвоевременный возврат этих денег.

Кристина Горелик: Смотря через какое время, и, к сожалению, квартиру, видимо, ему уже получить назад не удастся?

Мария Рыбникова: В этом суд будет разбираться, потому что, я говорю, там должны быть подняты многие документы, многое суд должен выяснить. Я не исключаю и той возможности, что предприятие обяжут предоставить квартиру, вполне возможно, но это в каждом конкретном случае.

Кристина Горелик: Спасибо. На практике, по этим вопросам бывают самые разные судебные решения. Суды руководствуются различными нормами в законе, когда выносят решения по судебным искам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства для строительства жилых домов. И Верховному суду России пришлось даже издавать отдельные рекомендации судам, как поступать в том или ином случае. Общие выводы сводились к следующему: Верховный суд рекомендовал судам общей юрисдикции при рассмотрении подобных дел руководствоваться законом о защите прав потребителя и называл нарушением прав граждан судебные решения, которые основывались, допустим, на уставах товариществ, кооперативов, инвестиционном законодательстве и так далее.

Инициатором проведения подобного анализа выступило Министерство по антимонопольной политике. И у меня вопрос к его представителю Сергею Баткаеву. Сергей Рафикович, что толкнуло вас на этот шаг? К вам постоянно обращались обычные граждане?

Сергей Баткаев: Ну, началось, наверное, конечно, с обращений граждан. Если раньше были договоры купли-продажи или строительного подряда, то есть можно было применить напрямую нормы закона о защите прав потребителя, то в последнее время, вот за прошедшие 5 лет, мы получили очень обширную судебную практику, когда нормы закона о защите прав потребителя не стали применяться. Основными договорами здесь были: совместная деятельность, инвестирование в строительство жилья.

И к нам очень часто начали обращаться жители, особенно, знаете, северных регионов, которые действительно инвестируют деньги в строительство жилья в средней полосе, чтобы выйти на пенсию и переехать в тот регион, который более им необходим. И вот тут вот и началась как раз эта котовасия.

Кристина Горелик: Спасибо. Давайте мы прервемся на звонок, а потом продолжим. Добрый день.

Слушатель: Алло. Добрый день. Это Николай из Санкт-Петербурга беспокоит. Я сейчас попал в очень такую неприятную ситуацию. Я проживаю в "хрущевке" в Пушкине, неподалеку от Санкт-Петербурга. Живу практически в центре этого городка, 5 минут - до вокзала, 5 минут - до парка. Очень удобно и очень хорошо. Живу в трехкомнатной квартире. Вокруг строятся особняки, и уже идут такие серьезные разговоры, что нашу "хрущевку" будут расселять и выдавать всем квартиры по санитарным нормам, как они говорят, то бишь 12...

Кристина Горелик: квадратных метров на человека.

Слушатель: Да. Я не хочу в однокомнатную квартиру 12 метров! Да, когда-то мы жили восьмером в этой квартире, но, к сожалению, у нас все поуезжали и поумерали люди:

Кристина Горелик: Николай, простите, что я вас перебиваю. А вы являетесь собственником жилья?

Слушатель: Да, да. И вот, независимо от этого мне говорят, что земля, на которой стоит наша "хрущевка", не является моей и что или я буду судиться, спориться, но больше, чем 12 квадратных метров, я ничего из них не выбью.

Кристина Горелик: Николай, спасибо вам за звонок. Немножко это другая тема, поскольку мы сейчас говорим о нарушении прав тех людей. Которые участвуют в долевом строительстве своего жилья или, допустим, они ежемесячно выплачивают пай в кооператив, они становятся членами кооператива, но они в полной мере еще не являются собственниками своего жилья, поскольку еще не оформили надлежащим образом все документы.

Тем не менее, вот я попрошу очень кратко, если можно, адвоката... Мария, я знаю, что вы занимались подобными делами в Москве, особенно что касается сноса "хрущевок". Может так полуыится, что Николай переедет в однокомнатную квартиру? Или он может добиться того, чтобы ему была предоставлена равная по площади квартира?

Мария Рыбникова: Да, Кристина, я считаю, что Николаю нужно добиваться того, чтобы ему предоставили равноценную квартиру. Если он собственник этой квартиры, да, ему должна быть предоставлена квартира из того же числа комнат. Здесь не должен применяться такой сравнительный признак как стоимость квартиры. То есть равноценная - мы говорим о предварительном равноценном возмещении собственнику, до его выселения.

Кристина Горелик: Давайте мы еще звонок послушаем. Здравствуйте.

Слушатель: Добрый день. Дамы и господа, я хочу вас всех немножко обескуражить, потому что мы говорим о следствии. А причина всему тому, что происходит в стране (это говорит Смарчевский, граф, приехавший из Америки), причина кроется в незаконном захвате собственности и имущества с 1917 года. Потому что закон о национализации был принят не законодательным органом, а исполнительным, поэтому все законы, принятые в этой части, с точки зрения юриста незаконны. Поэтому вот я, как владелец, законный наследник владельца целого дома в Москве, приехал сюда и, собственно говоря, слушаю все интереснейшие ваши передачи, очень симпатичный человек из министерства говорит, но все причины, все вот эти корни наших раздоров в России, они находятся в 1917 году.

И поэтому здесь надо нам поставить как-то ответы и закончить вот эту дискуссию о следствиях. Потому что пока мы не ответим на главный вопрос - кому, все-таки, принадлежит недвижимость? - хотя бы в той части, что была построена до 1917 года, мы не ответим на все вопросы, которые сейчас ставят и жертва вот этого беспредела в Петербурге, и то, что у нас здесь, в Москве, творится, в частности, в центре. Поэтому мы давайте попросим, все-таки, нашего представителя из министерства ответить на главный вопрос: как они вообще, в будущем будут рассматривать этот вопрос? А если не будут, то останутся все проблемы, которые сейчас существуют, более того, они умножатся настолько, что кончится все это очень печально.

Кристина Горелик: Ваш вопрос понятен. Спасибо.

Единственное, что я могу от себя сказать, что, к сожалению, в любом случае мы не можем вернуться к 1917 году и переиграть историю. А что касается пересмотра итогов, что скажете, Сергей Рафикович?

Сергей Баткаев: Дело в том, что, все-таки, мы говорим о применении закона о защите прав потребителей. Мы не говорим о восстановлении каких-то нарушенных прав, связанных с революцией. И преобразования, национализация - это, так сказать, мы не рассматриваем. Мы, все-таки, стараемся в соответствии с законом о защите прав потребителей восстанавливать нарушенные права граждан, которые имеются на этот период времени, и в этом смысле наше министерство и не уполномочено заниматься вопросами, связанными с возвратом собственности, принадлежащей гражданам до революции, - это несколько другие правоотношения.

А вот возвращаясь к нашему вопросу о непосредственном решении Верховного суда, новые договора вот эти вот - это попытка ухода, с одной стороны, может быть, от налогообложения, а с другой стороны, это и затруднение прав граждан вступить в собственность, которую они оплатили.

Ведь почему пошли граждане на инвестирование? Я бы даже назвал это не "продажей в кредит". Это правоотношения, связанные с "инвестированием своих денег на нулевой стадии с целью приобретения жилья". И в данном случае мы как раз и исходили из того, что основное право граждан - это, все-таки, было приобретение жилья, в соответствии с преамбулой закона, "для лично-бытовых нужд". Использование закона об инвестировании в Российской Федерации, о совместной деятельности - это лакировка тех договоров, которые раньше заключались по купле-продаже жилья и строительному подряду. И вот мы, проанализировав имеющуюся судебную практику, в которой участвовали, в том числе, и наши территориальные управления (и я знаю, что такая большая практика была и в Санкт-Петербурге, кстати говоря, - это корпорация "XX-ый век" так называемая, где было очень много обманутых таких людей), мы пришли к выводу, что нужно обратиться в Верховный суд, как в высший орган, в целью дать рекомендации судам, какое законодательство здесь применять.

Кристина Горелик: Что Верховный суд и сделал.

Сергей Баткаев: Что Верховный суд и сделал. В результате вот эти люди могут применять закон о защите прав потребителей. И самое главное - что касается места, куда они могут обращаться, то есть была определена подсудность. И освобождение от уплаты госпошлины - это самое главное, потому что очень часто это именно было барьером. Ну, представьте себе, я проживаю в Норильске, инвестирую деньги в строительство жилья в средней полосе. И для того чтобы мне подать в суд, нужно ехать, допустим, в тот же Воронеж или Саратов и каждый раз присутствовать на заседаниях суда.

Кристина Горелик: На заседаниях суда, которые, как мы выяснили с Марией Владимировной, очень часто откладываются, а сами судбеные процессы могут очень долго длиться:

Сергей Баткаев: Да. Такого работника могут вообще-то выгнать, наверное. И как второй барьер был - это требование уплаты государственной пошлины по гражданскому законодательству. А это 15 процентов от суммы исковых требований. И вы представьте себе, 70-80 тысяч долларов человек инвестировал в жилье, и 15 процентов - плата госпошлины: то есть тысячи долларов!

И я вам скажу так, что дела пошли. Пока еще медленно, но пошли уже.

Кристина Горелик: Спасибо. Я хочу возвратиться к праву на собственность. Мария Владимировна, вот насколько я понимаю, человек, который участвует в строительстве жилья или выплачивает пай в кооператив, он не является собственником до тех пор, пока не выплатит всю сумму за квартиру. Но до этого момента он же становится наиболее уязвимым человеком! И вот что бы вы посоветовали, как застраховать себя от разных неприятных историй, от недобросовестных фирм?

Мария Рыбникова: Поняла вопрос, Кристина. Но уточню, что собственником он станет не когда все выплатит, а когда зарегистрирует свое право собственности.

Кристина Горелик: Да, конечно, надлежащим образом оформит документы.

Мария Рыбникова: Только после государственной регистрации мы называем гражданина собственником. До этого, если мы возьмем все те договоры, которые ярко представлены, - они могут называться и "договор подряда" (это в самом лучшем случае, и я считаю, что гражданину очень повезло, если у него договор с таким названием), может быть и "купли-продажи" называться, может и "долевое участие в строительстве", может даже носить название "договор о совместной деятельности".

Кристина Горелик: "Купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа" - есть еще такое название...

Мария Рыбникова: Разнообразные совершенно названия, здесь гражданин не волен что-либо изменить, как часто это бывает. Если ему действительно повезло и он назвал этот договор "договором строительного подряда", то он часть своих проблем решил. Но мы имеем дело именно с той ситуацией, когда инвестор сам диктует, как будет называться и из каких пунктов будет состоять его договор.

На что нужно обращать внимание? Я бы даже советовала не строго относиться к разным пунктам ,хотя это тоже важно - посмотреть, какое обеспечение обязательств заложено в этом договоре, те условия, которые касаются процентов выплат или штрафа за неисполнение обязательства как фирмы, которая заключает договор, так и гражданина. Но прежде всего - я думаю, что Сергей Рафикович со мной согласится, - важно посмотреть тот пакет документов, которым обладает организация, заключающая такой договор. Ведь мы должны иметь дело именно с тем инвестором, с тем застройщиком (я уже не надеюсь, что это будет в чистом виде подрядчик, то есть тот, кто строит). Во-первых, выяснить, кому предоставлен землеотвод, кто имеет право строить на этом месте, с кем орган исполнительной власти в данном регионе заключил инвестиционный контракт, каковы положения этого инвестиционного контракта, каков процент квартир, который будет по этому контракту предоставлен этой организации.

Итак, когда вы выясните для себя (и, безусловно, возьмете все копии этих документов), кому дан землеотвод, кто застройщик, каковы условия инвестиционного контракта с исполнительной властью, вы уже должны проверять на соответствии своего личного договора вот этим всем моментам.

Сергей Баткаев: Мария, я бы сказал еще: не только взять документы, которые вам представит фирма, но в первую очередь вы должны пойти в орган местного самоуправления и в отделе канцелярии действительно убедиться, был ли предоставлен землеотвод и есть ли документы в органе местного самоуправления, предоставившего этот землеотвод, и убедиться, что землеотвод был предоставлен точно той фирме, с которой вы пытаетесь заключить договор.

У нас были случаи, когда были документы представлены, все полностью, весь пакет - и лицензия, и так далее, и тому подобное. Но оказалось, что замлеотвод был предоставлен не этой фирме, и это выяснилось, именно когда один из потребителей обратился в орган местного самоуправления, когда почувствовал, что уже срывается все это, и там это подтвердили. И вот тут вот тоже возникает вопрос: нужно не просто смотреть эти документы. Нужно, если возможно, и проверить эти документы в той части, в которой возможно.

Кристина Горелик: Давайте послушаем звонок.

Слушатель: Здравствуйте. У меня вопрос по теме, но немножко в другом ракурсе. Значит, вот есть ряд жилищно-строительных кооперативов, которые занимаются не только строительством, но и продажей квартир на рынке вторичного жилья, в рассрочку. Та же самая накопительная схема (допустим, кооператив "Строим вместе" - в Москве такой есть кооператив, довольно крупный), и собственником жилья человек становится после уплаты всех взносов и полностью оплаты жилья.

Кристина Горелик: И, как Мария Владимировна поправила, после надлежащей регистрации.

Слушатель: Да, после надлежащей регистрации. До этого момента кооператив оформляет квартиру на себя. Даже если выплачено 50 процентов стоимости и человек въехал в эту квартиру, он не собственник, а собственник - кооператив. Потенциально существует такая опасность, что кооператив, как организация такого, пирамидального типа, в определенный момент исчезнет. И фактически человек может оказаться на улице. Я тонкостей точно не знаю, но такую возможность, наверное, стоит подразумевать.

Кристина Горелик: И стоит рассматривать, безусловно. Почему вы опасались, что этот вопрос не по теме? Этот вопрос как раз по теме нашей программы! И я его хотела как раз задать нашим гостям.

Слушатель: И я хотел бы уточнить, вот можно ли застраховать сделку? Какой должен быть тип договора, чтобы можно было надеяться, что этого не произойдет, чтобы отстоять свои права в крайнем случае?

Кристина Горелик: Спасибо. Представитель Министерства по антимонопольной политике Сергей Баткаев, пожалуйста.

Сергей Баткаев: Дело в том, что, конечно, вы правильно абсолютно думаете. И то, что вы сейчас сказали, это нужно все внести в договор, то есть условия предоставления жилья, окончание и так далее, и тому подобное. Чтобы по договору с этим кооперативом, было четко ясно: как только вы исполните свои обязательства, - тогда право собственности перейдет непосредственно уже на вас - обязательно. Это первое.

Второе, по поводу страхования ответственности. Безусловно, это возможно. Более того, очень многие фирмы как раз такие сделки страхуют.

Кристина Горелик: Да, действительно, будут ли страховые компании страховать подобные сделки?

Сергей Баткаев: Будут, конечно, потому что страховая компания, естественно, заинтересована в страховой премии. И я думаю, что это даже выгодно и вам, в том числе, потому что страхования компания, когда будет заниматься данным договором она проверит все документы, для того чтобы снизить свой риск. Страховые компании сейчас предоставляют очень разные услуги, и в том числе, так сказать, невыполнение договора, и именно ответчиком.

Мария Рыбникова: Сергей Рафикович, я могла бы поспорить с вами. Мне представляется, что чужую ответственность таким образом гражданин застраховать не может. Он может свою ответственность застраховать перед кооперативом.

Кристина Горелик: Тогда что делать?

Мария Рыбникова: Ну, что делать? - это вопрос извечный. Что делать? Именно то и делать, о чем мы говорили с Сергеем Рафиковичем, - полностью определять правовое положение на момент строительства и далее вашего кооператива, любой фирмы и внимательно относиться к своему договору. На худший случай вам поможет суд - защитит ваши права с этими документами.

Сергей Баткаев: Да, да.

Кристина Горелик: Спасибо. К сожалению, наша программа уже подходит к концу. Единственное, о чем хочу предупредить наших граждан, чтобы они были очень внимательны при заключении таких контрактов и старались по возможности обезопасить себя и не допустить нарушений своих прав.

XS
SM
MD
LG