Марьяна Торочешникова: В 2014 году в России вступает в силу закон, который, по мнению его авторов, позволит значительно снизить риски дольщиков, пожелавших приобрести жилье на стадии строительства, а риэлторы говорят, что появление этого закон приведет к неизбежному росту цен на рынке недвижимости. О страховании ответственности застройщиков, которое теперь станет обязательным, о плюсах и минусах нового закона, о том, как вернуть свои деньги или получить квартиры тем дольщикам, которые вложили свои средства в строительство жилья, до вступления закона в силу, мы будем говорить сегодня.
Гости в студии Радио Свобода – адвокаты коллегии "Правовая защита" Артем Сидоров и Андрей Ребриков.
Скажите, насколько был вообще нужен этот закон?
Артем Сидоров: Безусловно, такой закон был необходим в целях обеспечения дополнительных гарантий дольщиков, которые вкладывают свои средства в строительство жилья. У нас в России сейчас насчитывается десятки тысяч обманутых дольщиков, и частично эта проблема решается, но многие так и не могут получить свое жилье. Если бы изначально была продуманная система страхования, может быть, эта проблема так сильно не стояла бы.
Марьяна Торочешникова: То есть, начиная с 2014 года люди, которые хотят купить жилье на стадии строительства, вообще не будут ничем рисковать?
Артем Сидоров: Нет, так говорить нельзя. Безусловно, такой закон прибавит гарантий тем людям, которые будут заключать договоры с застройщиками, но полностью проблема не снимется. Это касается того, что не всегда механизмы, предусмотренные в законе, могут работать, так и того, что не во всех случаях данный закон будет применяться.
Марьяна Торочешникова: А что сейчас происходит с человеком, когда он заключает договор о долевом строительстве?
Андрей Ребриков: Сейчас единственное, что обеспечивает права дольщиков, это право на залог недостроенного объекта, либо земельного участка, либо права аренды на земельный участок. Квартира ваша уже заложена автоматически после заключения договора долевого участия, она находится в залоге, то есть обеспечивает обязательства застройщика по возврату денежных средств. Если с застройщиком что-то происходит, реализуется предмет залога, то есть недостроенный объекты, земельный участок или право аренды на него, и деньги распределяются между дольщиками. Проблема в том, что к моменту банкротств застройщика, возможно, объект настолько недостроен, что остается право аренды земельного участка или сам земельный участок, который стоит небольших денег, а очень много обязательств у застройщика, и на всех дольщиков этих денег не хватает. Застройщик может увести какие-то деньги в оффшоры, неэффективно их потратить, отсюда и возникает проблема обманутых дольщиков.
Артем Сидоров: Когда вступит в силу новый закон, начнет действовать обязательное условие, что ответственность свою застройщик должен страховать. И в случае, если дом не будет построен, застройщик находится в состоянии банкротства, в отношении него возбуждено конкурсное производство, дольщик сможет обратиться не только в общем порядке в суд о включении требований кредиторов, но и может обратиться к страховщику за возмещением своих убытков, то есть ценой квартиры и прочих убытков.
Марьяна Торочешникова: А у страховщиков вообще спрашивали перед тем, как вводить в действие данный закон? Ведь если случится макроэкономический кризис, страховщики не смогут вернуть деньги всем людям при банкротстве большого количества строительных компаний. И вообще, страховщику-то это зачем?
Андрей Ребриков: Действительно, страховые компании в добровольном порядке в настоящее время страхуют ответственность за непредоставление квартир дольщикам. Когда мы хотели найти страховую компанию, которая страховала бы в таких случаях наших клиентов, мы такую компанию найти не смогли. Компании просят огромные проценты – 15-30 процентов от цены квартиры. Те компании, которые просят меньше, формулируют договор таким образом, что возмещение в страховом случае фактически невозможно. Новый закон вводит различные формы страхование. Страхование в страховой компании – один из способов, и он вряд ли будет работать. Предлагается еще создание Общества взаимного страхования застройщиков. И эта схема тоже имеет ряд минусов.
Артем Сидоров: Я бы провел аналогию между страхованием ответственности застройщиков и ОСАГО. ОСАГО действует около 10 лет, и некоторые страховые компании, недобросовестные, отказываются просто возмещать ущерб. Так же, возможно, будет и с ответственностью застройщиков. И будет дорабатываться, мне кажется, еще сумма страховых платежей, сумма страхового возмещения и так далее, там больше конкретики будет. Пока страховщики отвечают либо в сумме договора, которую внес дольщик, либо по цене квартиры, установленной федеральным органом власти, это сейчас Минрегион. А Минрегион, скажу по своей практике, часто устанавливает цену квадратного метра ниже рыночной стоимости, и здесь есть риск получения меньших денег, чем реально стоит квартира.
Марьяна Торочешникова: Основная критика этого закона состоит в том, что он не будет действовать, а если будет действовать, тогда цены на жилье в России еще вырастут в разы. Потому что застройщики деньги на страхование своей деятельности будут перекладывать на дольщиков.
Артем Сидоров: Конечно, если застройщики будут реализовывать этот закон, у них появится такой соблазн – переложить свои расходы на дольщиков. Тут важно, что сейчас у нас, даже законодательно, не запрещено привлекать денежные средства рядом способов, помимо договора о долевом участии в строительстве.
Марьяна Торочешникова: А это самый безопасный для дольщика способ…
Артем Сидоров: Да, поскольку дольщик заключает договор, значит, уже есть разрешение на строительство, земельный участок оформлен, и все с документами у застройщика в порядке. Но законодатель оставил такую лазейку – приобретение квартир с помощью так называемых жилищно-строительных кооперативов, и эта схема сейчас очень активно используется застройщиками. Граждане собираются, организуют жилищно-строительный кооператив, вносят свои денежные средства в качестве паевых взносов и строят дома, нанимают строительную компанию как бы сами, и потом на выходе получают квартиры. Это как было в советское время. Но на практике эта схема работает сейчас следующим образом. Есть какой-то крупный застройщик, и он не хочет заключать договоры долевого строительства, потому что это ему невыгодно: во-первых, у него может не быть всех документов, во-вторых, у него дом получается в залоге и так далее. И он создает свой карманный жилищно-строительный кооператив со своим правлением, и туда начинают приниматься граждане. Эта схема для дольщика наихудшая, потому что суд воспринимает так, что гражданин фактически становится членом организации и сам отвечает за свои действия.
Андрей Ребриков: На практике, когда вступаешь в ЖСК, ЖСК часто не имеет даже договора на определенную квартиру, которую покупает дольщик, а заключение договора происходит синхронно: заключает договор с ЖКС дольщик, и в этот же день ЖКС заключает договор с фирмой-посредником, которая имеет права на определенную квартиру.
Марьяна Торочешникова: А почему люди ввязываются в такого рода схемы?
Артем Сидоров: Во-первых, это дешевле, как правило, а во-вторых, в целом эта схема законная, она законодательством предусмотрена. Но в случае возникновения проблем с ЖСК фактически нельзя взыскать никаких санкций, только паевой взнос, поскольку считается, что граждане сами организовали компанию, и они еще и за ее убытки должны отвечать. Плюс могут повысить взнос, еще что-то. Тут много было разговоров по поводу ЖСК, и были предложения прописать норму, что ЖСК может привлекать денежные средства только в том случае, если он одновременно является застройщиком, но эта поправка до сих пор не принята.
Марьяна Торочешникова: И новый закон не распространяется на жилищно-строительные кооперативы?
Артем Сидоров: Нет.
Марьяна Торочешникова: То есть здесь все риски остаются.
Артем Сидоров: Да. Сейчас все крупнейшие застройщики до половины своих объемов квартир реализуют по этой схеме. Во-первых, в этом случае они могут начать раньше строительство, даже когда еще не все документы готовы, создают ЖСК и начинают привлекать денежные средства. Во-вторых, все надзорные и контрольные органы в области долевого строительства, в принципе, надзирают за соблюдением закона о долевом участии, а здесь застройщик говорит: мы не реализуем квартиры гражданам, наша фирма заключила договор с ЖСК. А контролирующие органы не могут штрафовать ЖСК за привлечение денежных средств граждан. Таким образом этой лазейкой в законодательстве застройщики активно пользуются. Причем эта схема вполне законна.
Марьяна Торочешникова: А что еще за схемы продажи жилья не стадии строительства людям существуют?
Андрей Ребриков: Остальные схемы, скорее, незаконны. Тот же предварительный договор, когда заключается договор, который оформляет права дольщика и застройщика, что они в дальнейшем будут заключать договор о покупке квартиры, то есть такое соглашение о намерениях. Но по схеме предварительного договора дольщик платит деньги, уже заключая предварительный договор – покупают вексель, либо заключают договор с какой-то агентской фирмой, схемы привлечения денежных средств разные. Это незаконная схема, за это штрафуют госорганы застройщиков.
Артем Сидоров: Но эта схема тоже довольно распространена, потому что по документам застройщика получается, что пока привлечения денежных средств нет, и заключен только предварительный договор, права на квартиру числятся за застройщиком, а денежные средства вроде бы замораживаются где-то в подконтрольном застройщику банке, но фактически они используются, с учетом законодательства. А выгода в том, что и ответственность меньше, и документов можно меньше предъявлять, и контрольные органы могут оштрафовать, конечно, но здесь уже вопрос – кого-то штрафуют, кого-то нет… Возможно, здесь есть и какая-то коррупционная составляющая, возможно, документооборот организуется так, что предварительные договоры идут как договоры, по которым не привлекаются денежные средства. Суть в том, что закон об участии в долевом строительстве не запрещает заключать договоры, а запрещает именно привлечение денежных средств, и застройщик доказывает, что он не привлек средства, а там вексель выдал, обеспечительный платеж… Правда, сейчас уже меньше этим пользуются, в основном все переходят на ЖСК, потому что это законно и более выгодно для застройщика в плане ответственности. Если будет срыв сроков, например, по схеме ЖСК дольщик еще может быть обязан доплатить.
