Программу ведет Кирилл Кобрин. Принимает участие корреспондент Радио Свобода Ольга Вахоничева.
Кирилл Кобрин: В России, и особенно в Москве, продолжается рост цен на жилье. По данным столичного риэлтерского сообщества, за последние 12 месяцев цены выросли почти вдвое. Эксперты считают, что этот рост продолжится, хотя темпы его, скорее всего, стабилизируются.
Ольга Вахоничева: Недвижимость в Москве сегодня дороже некуда. И это еще не предел, заявили на пресс-конференции представители Российской Гильдии риэлтеров. Показательное сравнение: в 2000 году однокомнатная квартира в столице стоила в среднем 18 тысяч долларов, сегодня точно такая же стоит уже 140 тысяч. Это не учитывая вариации: район, новое или вторичное жилье и сопутствующие этому детали. Специалисты пытаются объяснить стремительный рост цен на недвижимость. Основа цены любого товара - его себестоимость. Но на рынке недвижимости это не главный фактор роста цен. Конечно, получить землю под строительство очень дорого и сложно, есть в этом вина федеральных и московских законов, все больше усложняющих систему сбора документации. Налицо результат: объемы строительства сокращены, а цена квадратного метра в городе завышена в среднем на 40-50 процентов. А ведь проблема решаем, говорит руководитель Комитета по инвестициям в недвижимость Александр Тарханов.
Александр Тарханов: Прозрачная процедура предоставления земельных участков. Прозрачная процедура регулирования деятельности и приход на рынок профессиональных инвесторов. Потому что при той степени неопределенности, которая у нас заложена в наше законодательство, ни один инвестор под низкую доходность деньги не вложит. Он будет в своей доходности делать коррективы на те риски, которые он несет.
Ольга Вахоничева: Инвесторам посвятили отдельную главу, подразделив их на несколько категорий. Частные инвесторы - которые провоцируют рост цен на рынке недвижимость - их немного, 10-15 процентов от общего числа инвестиционных фирм. Но погоду для покупателей жилья они делают крайне пасмурную. Вице-президент Гильдии риэлтеров Григорий Полторак окрестил их спекулянтами. Квартиры покупают с учетом быстрого роста цен и через полгода продают их с внушительной выручкой для себя. Вторая группа - это инвесторы, вкладывающие в жилье деньги. По определению Полторака, недвижимость - это самая настоящая валюта, только курс ее очень высок.
Григорий Полторак: Что такое недвижность, если резюмировать, - это, с одной стороны, потребительский товар в основном, с другой стороны, это спекулятивный товар немножечко, и это еще и та самая валюта, квадратный метр недвижимости, которая используется для сберегательных целей.
Ольга Вахоничева: Психология населения - фактор, влияющий на темпы роста цен на жилье. Народ каждый год с ужасом ждет кризиса, повышенный спрос породил и небывалый ажиотаж. Самый оптимистичный прогноз дал Геннадий Стерник, независимый аналитик рынка недвижимости. По его практически математическим расчетам, через два-три месяца начнется замедление темпа роста цен, и ситуация постепенно стабилизируется. А к 2007 году темпы роста могут даже снизиться.
Геннадий Стерник: К чему я вас призываю, мы все травмированы на уровне генов дефолтом, кризисом и всякими там безобразиями, которые у нас творились. Забудьте об этом, у нас устойчивое экономическое развитие на длинные годы. Темпы могут меняться, и вот в рамках этого устойчивого экономического развития будут расти цены и будут темпы роста колебаться. Забудьте слова "падение", "обвал", "кризис". Нет, такого больше не будет. И даже падение цен на нефть на 25-30 процентов - это не такое страшное падение, чтобы оно наш рынок привело к падению.
Ольга Вахоничева: Правда, долгосрочных прогнозов Стерник давать не стал, заявив, однако, что цены на рынке недвижимости - не темпы и расти будут еще лет 10-15 минимум. Скрасил это сообщение аналитик плюсами, которые даст реализация национального проекта "Доступное жилье" - в частности, ипотека.
Геннадий Стерник: Если ввести в доступное жилье еще ипотеку, ввести государственную поддержку, всякие субсидии (а мы такую модель, математическую, построим доступности жилья), то ситуация начинает меняться к лучшему. Человек с ипотечной поддержкой, средними доходами, не ниже средних, уже ему жилье становится доступным, вот с этими сумасшедшими ценами.
Ольга Вахоничева: Ипотека - не панацея, и российские банки с радостью готовы помочь в решении жилищной проблемы, не без выгоды для себя, - не согласился со Стерником вице-президент Гильдии риэлтеров Константин Апрелев. Он один из разработчиков проекта "Доступное жилье". Он был категоричен, сообщив, что в России нет потолка для роста цен. И семья москвичей со средними доходами - где-то примерно 3 тысячи долларов в месяц на человека - никогда не сможет купить квартиру по ипотеке, не влезая в многолетнюю долговую яму.
Константин Апрелев: На сегодня покупательская способность среднего класса, даже с учетом ипотеки, абсолютно ограничена. Два члена семьи - 6 тысяч долларов, по ипотечному кредиту они могут выплачивать максимум 2 тысячи. Что такое 2 тысячи кредит ипотечный на 10 лет? Это значит, что в течение года они должны отдать 24 тысячи, а за 10 лет - 240 тысяч. Примерно половина - это проценты банка. Значит, эти люди могут купить квартиру за 120 тысяч. А квартир таких в Москве нет уже. Средний класс сегодня с помощью ипотеки сразу в лоб квартиру купить не может, он может только улучшить свои имеющиеся условия. Ясно, что это резко сокращает доступность и резко сокращает спрос.
Ольга Вахоничева: Ответа на жизненно важный вопрос - когда жилье будет доступным и случится ли это в ближайшие несколько лет? - нет даже у специалистов. Как нет и утешительных перспектив для потенциальных покупателей квартир и домов. Москва - город дорогой, и дешевого жилья здесь быть не может, как и нечего ждать что столица начнет активно застраиваться, подвел черту дискуссии вице-президент Гильдии риэлтеров Андрей Гусев. "Никто не возмущается, когда дорожает золото, так почему рост цен на жилье, как прекрасный способ вложения и сохранения денег, вызывает столько негодования?" - заявил он.
Андрей Гусев: Если производство золота, может быть, еще каким-то таинственным образом увеличится, то количество квадратных метров в Москве точно никогда не увеличится. Если у нас сейчас есть около 200 миллионов квадратных метров в Москве, то мы в год можем пристраивать к ним еще 4-5 - это всего 2 процента. А если к этому еще прибавить, что жилищный фонд Москвы безумно старый, приблизительно столько же каждый год выходит из объема, потому что его просто некому ремонтировать, оно просто устаревает, то это достаточно стабильная ситуация. Ситуация по квадратным метрам стабильная, а спрос постоянно растет. Ну, что тут поделаешь, какие тут могут быть прогнозы? Только восхитительные. Слава богу, что Москва становится все лучше и богаче.
