Ссылки для упрощенного доступа

logo-print

Задушит ли столицу кольцо новостроек?

Сергей Медведев: Сегодня я хочу поговорить о новом городе, который возник на наших глазах, хотя мы этого еще даже не осознали. Это город под названием Подмосква. Не Подмосковье, а именно такая Подмосква, город с населением почти десять миллионов человек. А если точнее, то это некое бетонное кольцо, которое в радиусе 30 километров окружает Москву зоной сплошной застройки. Эта сплошная застройка превратилась уже в одну сплошную агломерацию, которую, видимо, пора называть собственным названием.

Речь идет о совершенно фантастических темпах строительства многоэтажного жилья в ближайшей зоне вокруг Москвы, не только в Новой Москве, но и вообще по всему периметру около города, и о тех совершенно фантастических и пока еще, видимо, не понятых экономических, социальных и экологических рисках, которые все это несет и которые начинают проявляться в виде конфликтов и противостояния граждан с застройщиками.

Что собой представляет это бетонное кольцо вокруг Москвы? Что это – градостроительная нирвана или урбанистический апокалипсис? Во что превратится московский мегаполис через десять-пятнадцать лет? У нас в гостях Алексей Новиков, декан Высшей школы урбанистики имени Высоковского Высшей школы экономики, Илья Заливухин, архитектор, урбанист, градостроитель, и Катерина Мирошникова, активист движения "Мортонграду.Нет".

Не Подмосковье, а именно Подмосква, город с населением почти десять миллионов человек

Не знаю, сгущаю ли я краски… Действительно ли это выросшая в последние годы огромная градостроительная проблема, которая превратит Москву в некое подобие Мумбаи, Найроби или Шанхая, такую гигантскую бетонную агломерацию?

Илья Заливухин: Эта проблема началась достаточно давно, лет пятьдесят назад, когда был принят Генплан 1975 года, по которому было реализовано только строительство спальных районов, и, как мы сейчас понимаем, неплохо. Но в целом это все продолжилось, встало на коммерческие рельсы. Страна стала другая, и все это начало расти в угоду коммерческим метрам.

Проблема чудовищная, ее надо, конечно же, признавать, обсуждать, анализировать и, главное, предлагать какие-то решения. Иначе мы так дальше и будем что-то ограничивать, а где-то все равно по вполне понятным причинам будет прорываться строительство. Когда дует ветер, глупо ставить заборы, надо ставить мельницы и каким-то образом использовать это.

Сергей Медведев: А ветер продолжает дуть, невзирая на кризис?

Эта проблема началась достаточно давно, когда был принят Генплан 1975 года

Илья Заливухин: Процесс урбанизации городов происходит во всем мире, причем достаточно активно. Конечно, это развивающиеся страны – Индия, Китай. У нас, несмотря на проблемы с экономикой, а может быть, в том числе из-за проблем в экономике, люди будут приезжать в Москву. Нужно найти профессиональные ответы, что с этим делать. Нельзя закрывать глаза на то, что население Москвы пока только увеличивается.

Сергей Медведев: Алексей, для вас, как для урбаниста, явилось сюрпризом появление новых слепков, сгустков, агломераций последних лет? Говорят даже о таком городе, как "Коротищи": Королев, Мытищи, Пушкино, Фрязино, – уже с населением миллион человек, такой хороший европейский город.

Алексей Новиков: Нет никакого сюрприза. За этим явлением стоит много и экономических, и институциональных процессов. Главная экономическая причина состоит в том, что в стране в течение долгого времени начинается рыночная экономика. Была так называемая голландская болезнь, которая выразилась в том, что единственным надежным активом, где население и девелоперы могли хранить свои деньги (или куда они могли инвестировать), было жилье. Жилье в Москве и Подмосковье – это лакомый кусок, потому что это единственный существенный, мощный трудовой, экономический субъект в стране. В этом случае спрос на жилье в Москве, независимо от того, какое количество народу сюда приезжает, неограниченный – это практически вся страна. Любой девелопер, который думает над тем, куда ему вложить деньги, или любой человек, который думает, как ему сохранить деньги, конечно же, на этом достаточно худосочном финансовом рынке с малым количеством финансовых инструментов вкладывает во что-то более-менее реальное – в жилье, и инвестор, естественно, идет ему навстречу.

Вторая проблема: по отношению к коммерческой недвижимости жилье – гораздо менее рискованный актив, потому что коммерческие инвесторы очень капризны, им обязательно нужна линия общественного транспорта, инфраструктура, иначе народ туда не поедет, поэтому они никогда не идут на такого рода инвестиции. Люди инвестируют в еще не построенное жилье, они прекрасно покупают жилье, стоящее в одиночестве где-нибудь в поле, без дорог, без детских садов и так далее, поскольку понимают, что в какой-то момент все это возникнет. Таким образом, возникает давление и спрос.

Алексей Новиков

Алексей Новиков

Третья причина, почему это произошло в Подмосковье, – это, конечно, феноменальная градостроительная ошибка, которая была совершена, видимо, по политическим причинам. Это добавление к Москве нового куска, который в два с половиной раза ее больше. Мы сейчас видим, что вокруг границы этого куска растет такой бетонный пояс: непосредственная близость к юридической границе Москвы является фактором, повышающим привлекательность жилья. Все инфраструктурные планы, которые строит Москва в отношении этого куска в отдельности от Московской области, перестают работать, возникает вполне серьезный конфликт.

Жилье в Москве и Подмосковье – это лакомый кусок

Было много информации по поводу того, что перед тем, как этот кусок был привязан к Москве, в массовом порядке выдавались разрешения на строительство именно в Московской области. Поэтому то строительство, которое мы видим сейчас внутри этого куска, на самом деле являющегося Подмосковьем, но формально – Москвой, было санкционировано еще до его присоединения с неким взглядом вперед.

В самой по себе агломерации нет ничего плохого, но у нее есть одна мощная проблема: она бьет все рекорды по плотности населения, практически дошла до уровня Дакки, столицы Бангладеш. По плотности застройки она все равно рыхлая. Эта рыхлость застройки и плотность населения создают мотивацию к перемещению на автомобиле, общественный транспорт в рыхлых застройках не работает, он все равно требует последней мили, последнего километра. Застройка по типу свободной планировки, гигантские зеленые пространства между домами – у Ле Корбюзье была такая социальная инженерная концепция, она просто великолепно реализовалась в Советском Союзе, но с рыночной экономикой она не бьется просто никак.

Это гигантская проблема и Москвы, и Московской области, потому что транспортные проблемы в значительной степени связаны с этим. Малый бизнес не может вырасти в этих районах, поскольку они не создают потока людей, там нет торговой улицы, торговой площади.

Сергей Медведев: Катерина, для вас в последние годы Подмосковье сохранилось или вымирает как ландшафтный объект? Я, человек, живущий между Москвой и Звенигородом, наблюдая свой любимый Звенигород, вижу, как исторический московский город умирает на глазах, окружаясь частоколом из шестнадцати-двадцатидвухэтажных башен.

Катерина Мирошникова: Наверное, примерно так же… Для меня родным является запад Подмосковья, почему я и начала вынужденно, к сожалению, заниматься всей этой историей, связанной с Мортонградом. Территория, которая будет уничтожена, если этот город возникнет, – это территория Лохина острова, территория Архангельского, которые в согласованном проекте входят в заказник "Верхняя Москва-река", национальный парк "Московия". Для меня это одно из мест силы, и дальше – все направление по Новой Риге до Волоколамска: Истра, Новый Иерусалим.

Идет разрушение уникального историко-культурного и экологического ландшафта ближнего Подмосковья

Сергей Медведев: Я в абстракции тоже не вижу ничего плохого в том, что строятся новые дома, заезжают люди, улучшают жилищные условия. Вопрос в том, где это строят и за счет чего. Идет разрушение уникального историко-культурного и экологического ландшафта ближнего Подмосковья. Даже если мы говорим о западе – Истра, Волоколамск… Я уже не говорю про усадьбу Архангельское, которая уже третье десятилетие с переменным успехом отбивается…

Илья Заливухин: Тут нужно сказать в защиту подмосковных властей, что все эти разрешения выдавались предыдущими администрациями. Все это высотное строительство затевало не сегодняшнее правительство Московской области. Я считаю, что там не должно быть никакого высотного строительства, потому что город должен быть в городе, а в пригороде должна быть рекреация, максимум – низкоэтажное жилье. Это совершенно нормальная история, и она должна быть увязана с общественным транспортом, должна быть плотно сделана в узлах, люди должны жить и пользоваться общественным транспортом. Очень просто: каркас и "мясо" – там, где нет каркаса, нет города, и дальше никакой инфраструктуры не возникнет; сделайте вы плотные кварталы или поставьте дома, работать это не будет.

Вы говорили о том, где надо строить. Надо развивать эти рыхлые городские территории, где какие-то заброшенные мойки, гаражи, вообще непонятно что. И надо работать с владельцами этих земель, которые в какой-то момент их захватили, а потом уехали в Англию, вообще непонятно, где находятся, – кого-то посадили, кому-то перепродали…

Администрации городов должны работать как менеджеры, не говорить о том, что "это наша земля, мы сейчас присоединим кусок и дадим разрешение на ней построить", а говорить о том, что "мы такие трудолюбивые менеджеры каждого города и каждого региона, мы работаем с собственниками земли, мы понимаем, что наша общественная природная земля должна остаться незастроенной". Когда мы что-то делаем, мы должны решать какие-то проблемы незастроенных территорий, уплотнять их на основе общественного транспорта и так далее, а не ухудшать ситуацию.

Все это высотное строительство затевало не сегодняшнее правительство Московской области

Проблема Мортонграда, конечно же, ухудшит ситуацию. Какие проблемы мы решаем Мортонградом? Сейчас у поля, у зайчиков и цветочков нет проблем, а мы создаем проблемы. Там нужна транспортная, инженерная, социальная инфраструктура, плюс еще эксплуатация на 20 лет вперед, потому что все это садится на баланс муниципалитета.

Сергей Медведев: Объективно существует дефицит жилья или это какая-то константа, которая будет всегда?

Илья Заливухин: Конечно, существует дефицит арендного жилья и так далее. Строить надо в городе или в тех узлах рядом со станциями, где ходят электрички, где промзона, модифицированный транспортный каркас, а поля надо оставить в покое. Для этого и существует во всех странах зонирование. Нужно сделать зонирование, определить, где мы строим, где – нет, каковы принципы и так далее. Самый простой принцип – это расстояние до транспортного узла. Чем больше расстояние, тем меньше плотность, чем ближе к транспортному узлу, тем больше плотность.

Хотя бы это можно признать законодательно, то есть плотность 500 человек на гектар не должна быть больше двух с половиной километров, а должно быть максимум 150-200. Тогда, соответственно, вы можете построить один небоскреб, но зачем он вам? Плотной девятиэтажной квартальной застройкой можно поднять такую плотность, что мало не покажется. Это, собственно, и делается. Высотность – это вообще еще тот регламент…

Дело не в дефиците жилья, а в градорегулировании, в правовом зонировании территории

Алексей Новиков: Здесь дело даже не в дефиците жилья (потому что дефицит жилья есть и в Лондоне, хотя там все по-другому). Дело в градорегулировании, в правовом зонировании территории, без которого не обойтись. Есть теоретические основы этого, есть практические. Одна из лучших книг на эту тему – это "Теория поляризованной биосферы" Бориса Родомана, который, по сути дела, нарисовал, каким образом природный ландшафт и города должны сосуществовать друг с другом. Ответ на этот вопрос – высокая плотность городской застройки, а не населения.

Плотность может быть дурной, а может быть хорошей. Если высокая плотность населения соответствует высокой плотности городской застройки и высокой плотности активности, розничной торговли, бизнеса и так далее, то это дает возможность удовлетворить ваши ежедневные потребности в пределах пешеходной доступности, не ездить на автомобиле на работу, пользоваться системами общественного транспорта, которые работают исключительно в плотных сферах, но не работают в рыхлых. Эта рыхлость, разреженность, хаотичность, отсутствие регулирования, правового зонирования… Инвесторам непонятно, куда они могут инвестировать – в жилье, в какой пропорции с коммерческой застройкой...

Отсутствие правил землепользования и застройки в Москве – это уникальная вещь. Они есть, но они не приняты, не введены, все на ручном управлении. Поэтому возникают все эти сносы конструктивистских домов и так далее – это часть такого рода проблемы. Чиновникам не нравится, они и сносят, им никто не объяснил, что это мировое наследие.

Сергей Медведев: Меня интересует вопрос дефицита жилья. Все это застраивающееся сейчас Подмосковье – это не какой-то огромный пузырь? Они заложили средства на старых докризисных дрожжах – кто будет жить в этих 25-этажных домах?

Илья Заливухин: И какого качества будут эти люди, как они будут еще 20 лет развиваться в этих недостроенных районах?

Фактически происходит "мортонизация" всего Подмосковья

Катерина Мирошникова: Мы сталкиваемся с очень любопытной ситуацией. Фактически происходит "мортонизация" всего Подмосковья, "Мортон" входит в топ-3 крупнейших застройщиков. По большому счету, это такой строительный МММ, потому что, не достраивая в той же самой Балашихе, они те деньги, которые были практически соинвестированы покупателями жилья, в том числе в социальные объекты, дальше пускают на строительство следующих "Мортонов". Фактически это СУ-155. Мне лично рассказывали о ситуации, когда приходишь с требованием достроить ФОК, а тебе говорят, что "если ты будешь выступать, мы тебе канализацию не доделаем или отключим электричество". То есть люди становятся абсолютными заложниками этой системы. Я уже не говорю про финансовую систему и так далее…

Сергей Медведев: В большой степени здесь возможен и социальный пузырь, который лопнет с незаселенной застройкой.

Илья Заливухин

Илья Заливухин

Илья Заливухин: Мы все боремся против точечной застройки. Лужков делал точечную застройку, гад такой… Сверху сказали, в принципе, правильную вещь, только не сказали где, гром прогремел комплексно. Комплексно мы можем взять поле, потому что разгребать собственников очень сложно, и давайте комплексно строить Мортонград. Никто этого не стесняется. Я посмотрел документы, везде – "комплексное развитие территорий". Этот Мортонград позиционируется так: "вы же хотели кварталы, вот вам кварталы, вы хотели девятиэтажные дома – вот вам девятиэтажные дома. Вы хотели улицы, всякие ФОКи и так далее"…

А на самом деле надо понять, что этот город не может возникнуть при отсутствии самого тела города. У нас тут системная ошибка. Есть комплексное освоение территорий, а есть проекты РЗТ. Надо перенести внимание на качественное точечное, но при этом комплексное осмысление городской ткани. Чтобы построить один дом точечно, надо осмыслить территорию в полгорода. На это есть спрос – на качественные проекты в центре города, в которых будут воспитываться нормальные законопослушные граждане.

Сергей Медведев: К вопросу о комплексном освоении территорий, о том, как Мортонград хочет строить на колхозных полях в районе Рублево-Архангельского город на 60 тысяч человек… Насколько просчитана экологическая нагрузка, выдержат ли сети, где они будут брать воду, куда они будут сбрасывать воду? Я еще даже не спросил про транспорт… Вот эти комплексные застройки, будь то в Балашихе, в Северном или в Рублево-Архангельском, это как-то просчитано?

Мы все боремся против точечной застройки

Илья Заливухин: Я думаю, что нет. Если бы это было просчитано, то была бы давно сделана стратегия пространственного развития московской агломерации, основанная на стратегии социально-экономического развития. Она бы делалась, обсуждалась с людьми, со специалистами, было бы некое сообщество, бюро "Большая Москва" или "Большая московская агломерация", как это делается в мире – приглашаются представители общественности, специалисты и так далее, формируются задачи, и дальше раздаются указания проектным институтам. Эти указания должны быть сформулированы и согласованы с администрацией, руководителями, сформулированы специалистами. Такой работы не сделано, а у нас, мы знаем, "если решили благоустроить, то благоустроим, несмотря ни на что"…

К Олимпиаде 2018 года точно так же решили, что комплексное освоение территорий квартальной застройкой – это хорошо, значит, мы застроим все кварталами, все поля. Кто рассчитывал? Какие-то формальные расчеты есть. На самом деле понятно, что экология от этого не выиграет, если мы поля будем застраивать городами.

Сергей Медведев: Я слышал, что нет уже даже воды, выхлебали первый и второй водоносный коридор, люди забуриваются в какие-то совсем нижние горизонты. Туда же, чуть ли не обратно, как я слышал, закачивают сточные воды.

У Москвы и Московской области как агломерации есть очевидные проблемы

Илья Заливухин: У Москвы и Московской области как агломерации есть очевидные проблемы. Нам очень далеко до спланированного, устойчивого развития на следующие 50–100 лет. Все думают о "здесь и сейчас", либо выполняют указания свыше: сказали – все побежали делать.

Катерина Мирошникова: В случае "мортоновской" истории я бы называла это более сильным словом – это экологический терроризм, потому что те территории, которые они планируют застраивать, входят во второй водоохранный пояс Москвы-реки, и все, что будет сливаться в канализацию, пойдет в ту воду, которая питает не только запад Москвы. То есть это стратегический охранный объект.

Илья Заливухин: Москва взяла себе территории около Николиной горы. Московская область выступала против, тоже хотела устроить там комплексное освоение территорий. Благо пока передумали…

Сергей Медведев: Я слышал немножко анекдотические свидетельства, что там, где Мортонград, в Рублево-Архангельском просто в колодцах ушла вода, все колодцы практически пересохли, потому что все забрано.

Илья Заливухин: То есть эта территория не рассчитана на строительство города. 60 тысяч человек – это город Нарофоминск – просто взять и создать... Причем все жители поедут на машинах. Все эти истории про ЛРТ, который довезет до "Леруа Мерлен", оттуда люди поедут на трамвае до Красногорска, а из Красногорска поедут куда-то на электричке. Кто-нибудь подумал, как это делать?

Сергей Медведев: Я пытаюсь понять, что за люди, чем они занимаются и какая жизнь может возникнуть, скажем, в этих городах типа Звенигорода. Нет же столько рабочих мест – это люди, которые пару часов добираются до Москвы.

Москва – дефицитный город даже с точки зрения трудовых ресурсов, рабочие места как раз есть, потому все это и происходит

Алексей Новиков: Москва – дефицитный город даже с точки зрения трудовых ресурсов, рабочие места как раз есть, потому все это и происходит. Проблема в том… Вы сказали про пузырь – это действительно феноменальный пузырь, потому что представления людей о комфорте, о жилье и так далее растут по восходящей. Они абсолютно не встречают адекватного предложения на рынке квартир, на рынке обустройства территорий. В конце концов, эти территории, когда в стране возникнут какие-то другие мощные центры (а нам крайне их не хватает)…

Ключевое решение проблемы Москвы лежит за ее пределами, то есть должен быть роскошный Питер, роскошная Самара, Екатеринбург и так далее, тогда не будет этого бесконечного спроса на московское жилье. Все равно останется уникальный город, столица, но не такой. В тот момент, когда эти кривые сойдутся, потом одна уйдет вниз, а вторая – вверх, начнется сдувание этого пузыря.

Это примерно так же, как сейчас экономисты делают сценарии развития России после отмены санкций. Это самое страшное, что может быть для так называемых импортозамещающих производств. Они сейчас рванули, а потом санкции отменяются, все меняется, и дальше весь этот пласт со всеми занятыми там, со всеми этими панцирными сетками, метлами и другими великолепными высокотехнологичными изобретениями, опять улетает в кризис. Ужас состоит в том, что это в основном моногорода.

Примерно та же история обязательно будет в Подмосковье, поскольку представления о качестве жизни и о том, каким образом она должна быть воплощена в пространстве, совершенно не соответствуют предложению, ведь предлагаются квадратные метры, а не среда.

Сергей Медведев: Плюс там же нет мелкого бизнеса, нет достаточного количества рабочих мест для того, чтобы люди и работали, и потребляли там же.

Алексей Новиков: Умной планировкой этого места можно было бы создать малый и средний бизнес. Я искренне считаю, что планировка убивает малый и средний бизнес гораздо больше, чем коррупция и всякие санитарные инспекции, которые насылаются местными администрациями. Вот эта часть и в Москве в спальных районах, и в особенности в Подмосковье… Там просто среда не для этого.

Сергей Медведев: А как это можно было бы создать? Создавать какие-то торговые улицы, торговые кластеры?

Алексей Новиков: Сейчас уже стоит вопрос, как во всем этом хаосе найти что-то подобное. Группа ADG перепрофилирует 39 кинотеатров в Москве в комьюнити-центры, торговые площади. С улицами не получается, но хотя бы торговые площади на пару-тройку микрорайонов, может быть, больше – это уже хорошо, это хоть какое-то решение.

Ключевое решение проблемы Москвы лежит за ее пределами, то есть должен быть роскошный Питер, роскошная Самара, Екатеринбург и так далее, тогда не будет этого бесконечного спроса на московское жилье

Конечно, если строить новые города, то это должна быть компактная застройка. Есть правила соотношения плотности застройки, населения, компактности – это архитектурная, градостроительная наука. Когда смотришь на весь этот беспорядок, видишь, что действительно, да, градостроительство – это профессия, и никто этой профессией не воспользовался.

Илья Заливухин: Это такая же профессия, как архитектура. Представляете, построить многоэтажный дом, небоскреб, а у нас в агломерации 25 миллионов человек… Без владения профессией, без проекта… Просто ни один нормальный строитель не возьмется, он скажет: дайте мне рабочие чертежи – рухнет, не дай бог, вы же хотите заселить туда 25 миллионов человек.

То же самое с градостроительством – это еще сложнее, чем архитектура, потому что там экономика, социология, чего только нет. Градостроительство – это, по сути, вершина проектирования, это нужно понимать практически, начиная с ощущений конкретного человека и кончая экономикой и политикой. Это сложнейший продукт, который должен быть выполнен специалистами, а у нас эта профессия в 50-х годах начала постепенно замедляться, и сейчас ее нет, нет специалистов.

Катерина Мирошникова

Катерина Мирошникова

Катерина Мирошникова: Что происходит в головах у тех… Я думаю, 80% – это приезжие, условно говоря, Тюмень, в поисках хороших инвестиций, покупки в том же Мортонграде квартиры, то есть это такой наив. Когда ты смотришь на эти веселые картинки, где у тебя линии скоростных трамваев проложены по жилым домам, где у тебя нарисованы дома абсолютно без парковочных мест, люди на самокатах или велосипедах… Что они думают, могут ли прогнозировать на пять-семь лет вперед, понимая, что будет с инфраструктурой, с развитием транспорта, какова плотность населения и так далее?

Алексей Новиков: Если бы было правовое зонирование, если бы были регламенты, которые заставляли бы их думать, выставлять определенные соотношения и так далее, тогда было бы в одном месте чуть лучше, в другом – чуть хуже, в одном – красивее, в другом – нет, но это бы происходило по определенным, именно пространственным правилам.

Катерина Мирошникова: Они есть, просто застройщики их нарушают.

Алексей Новиков: Их нет в том объеме, в котором они должны быть. Для того, чтобы вырастить нормальную правовую систему зонирования, нужны десятилетия. В Америке она началась с 1961 года и до сих пор развивается. Там куча всяких регламентов – шумовые, высотные, эстетические, регламенты, которые дают соотношение коммерческой и жилой застройки. И когда, например, возмущенные ньюйоркцы выступают против строительства домов Трампа, они выступают не против Трампа, а против определенного регламента зонирования, который позволяет Трампу строить этот дом.

Сергей Медведев: Екатерина говорит, что большая часть квартир – инвестиционные, то есть это происходит ради чьей-то инвестиции, как урбанизация в 30-е, в 50-е годы, когда людей переселяли из бараков. Хрущевскую урбанизацию можно было обосновать. Но сейчас я не вижу в России таких жестоких социальных условий, которыми можно обосновать такую взрывную урбанизацию. Вопрос: а зачем строить?

Я гляжу на какую-нибудь страну типа Швейцарии, в которой строится только новое за старое. Вот давайте строить новые дома только там, где были какие-то готовые старые объекты. Вопрос не в том, что людям нужны дома, потому что им негде жить. Им просто некуда девать деньги – так давайте застроим все поля бетонными домами.

Катерина Мирошникова: В Подмосковье такая ситуация: условно, губернатор говорит, что политика подмосковных властей – развитие социальной инфраструктуры, школ, поликлиник. По сути, застройщик приходит под определенные обязательства потратить в Московской области определенный бюджет, а дальше это каким-то образом соинвестируется из государственных и частных денег.

Сергей Медведев: Откуда эта мифология – "улучшение жилищных условий"? Кому их улучшать – этим самым инвестициям, идущим из нефтяных регионов России? Какая-то советская мифология.

Под зонтиком интересов комплексного развития территорий возникает просто система экспроприации частной собственности у кого угодно

Алексей Новиков: Это в некотором смысле оправдание. Конечно, нужно признать, что только часть этого процесса – это улучшение жилищных условий, а остальная часть – это деньги. Мы говорили про комплексное развитие территорий. Самое ужасное в этой истории – даже не то, что это какая-то практика самих девелоперов. Это стало юридической нормой, с помощью которой в ближайшее время выйдут поправки к Градостроительному кодексу, и они, по сути дела, благодаря этой норме узаконят изъятие собственности у людей, у индивидуальных собственников квартир, у корпораций и так далее. Фактически под зонтиком интересов комплексного развития территорий возникает просто система экспроприации частной собственности у кого угодно. Следите внимательно за тем, что сейчас будет происходить на закрытии сессии Государственной думы, посмотрите, какие будут поправки к Градостроительному кодексу – это будет очень интересно.

Все это начиналось с того, что возникла реальная проблема – каким-то образом разобраться в промышленных зонах с мелкими собственниками, которые там остались. Проще, конечно, изъять и построить что-нибудь на этом месте, но тогда не надо удивляться, почему инвесторы не идут в Москву и Россию – потому что вы нарушаете права собственности. А теперь туда еще и жилье под шумок… Если нам нужно снести дом, в котором вы сейчас сидите, то возьмем и снесем. Компенсируем, но дальше вы не имеете никаких прав. Это сложнейший вопрос градостроительного диалога между собственником и городом. Иногда нужно делать такого рода вещи, но в нормальных правовых режимах это все специально обставлено такими сложными процедурами, чтобы не нарушать права.

Борьба за пространство – это тоже вещь политическая

Сергей Медведев: Фактически здесь вырисовывается такая оппозиция: с одной стороны – интересы общества, интересы будущего, интересы, в том числе, собственников, а с другой стороны – интересы застройщика, стройкомплекса, которые поддержаны коррумпированным государством.

Катерина Мирошникова: Параллельно 26 мая Московская областная дума приняла закон, который, по сути, уничтожает муниципальную власть, общественное движение снизу. Сейчас муниципальные депутаты будут назначаться правительством Московской области.

Сергей Медведев: Катерина представляет движение "Мортонграду.Нет" – это люди, которые объединились против очередной застройки большого города корпорацией "Мортон", одним из крупнейших застройщиков, в районе Рублево-Архангельского. Расскажите, в какой стадии сейчас все это находится, против чего вы протестуете, что грозит Подмосковью и чего можно избежать?

Катерина Мирошникова: Вся эта борьба началась в начале декабря 2014 года, фактически за месяц до публичных слушаний, на которых жители местного поселения должны были принять решение, хотят они этот город рядом с собой или нет.

Сергей Медведев: Речь идет о 60 тысячах человек?

Катерина Мирошникова: Там 54 тысячи человек, плюс 20 тысяч рабочей силы. Я думаю, общий эффект будет порядка ста тысяч человек, не меньше.

Градостроительство – это вершина проектирования, это нужно понимать практически, начиная с ощущений конкретного человека и кончая экономикой и политикой

Илья Заливухин: 60 тысяч человек по 20–30 метров на человека – это около двух миллионов квадратных метров.

Катерина Мирошникова: Три миллиона квадратных метров, притом что там сейчас проживают порядка 20 тысяч человек. Эту борьба идет на протяжении полутора лет – как на судебном уровне, так и на уровне обращений к президенту, в прокуратуру… Общественные выступления, народные сходы, люди выходят, перекрывают путь экскаваторам, несколько дней назад прошел митинг…

Некоторые считают, что эта борьба происходит за счет неких рублевских олигархов, все это скатывается к интересам отдельных личностей, которые хотят жить в комфортных условиях на природе. В действительности мы говорим о жителях пятиэтажек в Архангельском, о тех людях, дома которых по Ильинскому шоссе будут снесены, то есть это очень разнородный социальный пласт.

Сейчас проект Мортонграда согласован как проект. По сути, от этой катастрофы нас отделяет утверждение этого проекта на следующей стадии. Сейчас, пока он не утвержден, мы подали порядка шести тысяч обращений от местных жителей в Администрацию президента. У нас есть подтверждение от "Гринписа", заключение от "Мосводоканала" о том, что может быть экологическая катастрофа. У нас есть заключения о том, каким образом повлияет новый поток жителей на развитие транспортной инфраструктуры. Мы продолжаем бороться. Я уверена: все это должно привести нас к тому, что этого проекта там не будет. Мы выступаем за создание национального парка "Московия", как и планировалось, за сохранение водоохранной территории Лохина острова.

Сергей Медведев: Архангельское, этот подмосковный Версаль, затронуто?

Катерина Мирошникова: Затронуто, оно практически через Ильинское шоссе. Можно представить, что произойдет, если вся эта толпа…

С одной стороны – интересы общества, а с другой – интересы застройщика

Сергей Медведев: Застройка Мортонграда – какова ее высота, этажность?

Катерина Мирошникова: Нам удалось сделать так, чтобы проект пересмотрели. Сначала она была девять-четырнадцать этажей, сейчас – семь-девять. Но хитрость заключается в том, что они снизили этажность, количество населения сократилось на 13%.

Илья Заливухин: Я – член Общественной палаты Московской области, а не правительства, я могу только сказать, как я понимаю эту ситуацию. Прежде всего, есть какие-то обязательства по достройке брошенных собственников и так далее, которые уже существуют. Правительство принимает решение таким образом: хорошо, давайте мы дадим "Мортону" построить в хорошем районе комплексный низкоэтажный город с улицами, инфраструктурой и так далее, – искренне полагая, что это нормально.

Проекты комплексного освоения территорий никто у нас не опровергал. Соответственно, нужны деньги на то, чтобы достроить СУ-155 – это действительно МММ, "Мортон" участвует в этом МММ, потому что за счет полей, на которых будет строить "Мортон", пока еще качественная компания, достраиваются объекты компании СУ-155. Туда идут средства, чтобы дать квартиры людям, которые вложили туда деньги и являются обманутыми дольщиками.

Дальше правительство, которое на самом деле говорит: хорошо, давайте выделим, но выделим не где-то в плохом районе, а в хорошем, чтобы там подороже продать – не ради того, чтобы всем нажиться, а ради того, чтобы сохранить качество (я не защищаю этот проект, я просто объясняю логику). Поэтому выделяются хорошие территории в пойме реки рядом с Архангельским, снижается этажность, в том числе благодаря активистам.

Я думаю, власти уверены, что все в порядке, потому что для начала никто не привязывает это количество людей к общественному транспорту. Поэтому одно из замечаний, которое произносится, – что все эти люди все равно сядут на машины, выедут на шоссе, и там действительно встанут все эти выезды.

Будет социальная напряженность

Катерина Мирошникова: Будет социальная напряженность.

Илья Заливухин: Они сейчас решают задачи обманутых дольщиков, которые тоже стоят у них за спиной. Это такой сложный механизм, который запущен везде в Москве и Московской области. Там и правовые, и экономические, и юридические, и политические проблемы...

Сергей Медведев: Есть еще частные интересы. В "Мортоне" и у Воробьева, и у Шойгу какие-то структуры.

Илья Заливухин: Если говорить про коммерческие интересы, то не факт, что они это продадут и вообще получат с этого прибыль. Вполне может так получиться, что они построят несколько кварталов, и люди поймут, что не могут оттуда доехать, транспорта там нет, и просто перестанут это покупать. Между прочим, такая проблема сейчас есть в Московской области – просто перестают покупать.

Тот же "Мортон" с его девелоперскими амбициями надо перенаправить в другую сторону – в московские и подмосковные промзоны

У нас настолько привыкли – что бы ты ни посадил, все вырастет, но вот сейчас времена меняются. Нужно строить в центре городов, развивать территории. Тот же "Мортон" с его девелоперскими амбициями надо перенаправить в другую сторону – в московские и подмосковные промзоны. В Подмосковье очень много городов, в центре которых находится мусор рядом со станциями железных дорог. Этим надо заниматься. Там, кстати, никто не живет, просто надо работать с собственниками. Для этого принимаются законы, их надо корректировать, дорабатывать, чтобы они не изымали территории у собственников, а учили их работать.

Сергей Медведев: Как вы видите будущее Подмосковья? Надо ли продолжать комплексную застройку или, может быть, нужно объявить мораторий на многоэтажное жилищное строительство?

Алексей Новиков: Мы вместе с Институтом экономики города еще в 2013 году написали статью ровно про эту проблему; она была опубликована на Московском урбанистическом форуме. Выход я вижу только в том, чтобы действительно с помощью систем градорегулирования правового зонирования практически наложить мораторий на жилую застройку в Подмосковье. Конечно, это звучит жестко… Не наложить совсем, а установить некие средовые критерии качества, а не квадратных метров, которые позволяют девелоперам развивать там жилые или коммерческие пространства. Я имею в виду мораторий на строительство в том виде, в котором оно происходит. Градорегулирование, правовое зонирование – это единственный возможный ответ на тот коллапс, который сейчас уже развивается. Если этого не сделать, то проблемы будут гораздо более жесткими, они будут социальными, политическими, а не градостроительными. Они уже такие.

Сергей Медведев: Если взять нынешние тренды, то Москва превращается в некое подобие Шанхая?

Выход – с помощью систем градорегулирования правового зонирования практически наложить мораторий на жилую застройку в Подмосковье

Алексей Новиков: В Шанхае соблюдена конструкция плотности застройки, плотности населения. А Москва именно рыхлая, это плохо организованная в пространстве агломерация, и в этом ее проблема.

Сергей Медведев: Если брать какой-то из глобальных мегаполисов третьего мира, то в каком направлении эволюционирует Москва? Или это вообще ни на что не похоже?

Алексей Новиков: Мне кажется, она торит некоторую дорогу такого постсоветского города с очень плохой системой градостроительного регулирования, и мы получим некий уникальный феномен. Китайские города совсем другие.

Илья Заливухин: У нас уникальная ситуация. 70-летний эксперимент с советской властью, который мы поставили над страной, дальше мы поставили в каком-то виде, где все делается за счет нефтяных денег.

Сергей Медведев: Частично этот эксперимент был удачным, если брать старые московские районы 70–80-х годов.

Илья Заливухин: Да, только тогда было восемь миллионов человек, Московская область тоже была обеспечена рабочими местами, и все города жили полицентричной системой. Сейчас там 25 миллионов человек, центром притяжения которых является Москва. Нужно всю эту систему пересматривать, планировать, уж точно привязывать к ней транспортную модель, потому что у нас Москва с Московской областью – это как Восточный и Западный Берлин, а еще есть федеральные дороги РЖД, которые там выполняют свою роль.

Алексей Новиков: А в чем был удачен этот эксперимент? Если даже взять самую подоснову всего города – это транспортная, дорожная сеть, то она на порядок менее плотная, чем в органических городах.

Сергей Медведев: Я согласен, там разные районы. Я живу в Крылатском, в более удачном районе. Тем, кто живет в Марьино или Люблино, конечно, меньше повезло – там люди в гетто, отсеченные железными дорогами и плохими магистралями.

У нас до сих пор нет единой стратегии Москвы и Московской области

Илья Заливухин: Крылатское – нормальный район, там парк и зелень. В любом случае, советский Генплан планировался специалистами. Я пытаюсь говорить о том, что у нас нет понимания, где можно, а где нельзя, что мы делаем, просто элементарного планирования в масштабах агломерации. У нас до сих пор нет единой стратегии Москвы и Московской области.

Сергей Медведев: "Политика" происходит от слова "полис" ("город"), и в этом смысле борьба за пространство – это тоже вещь политическая.

  • 16x9 Image

    Сергей Медведев

    Ведущий программ "Археология" и "Футурошок", историк и политолог. Автор книг и статей по теории политики и проблемам современной России, ведущий телеканала "Дождь", колумнист русского «Форбс». Сотрудничает с РС с 2015 года

Уважаемые посетители форума РС, пожалуйста, используйте свой аккаунт в Facebook для участия в дискуссии. Комментарии премодерируются, их появление на сайте может занять некоторое время.

XS
SM
MD
LG