Ирина Лагунина: Объявленные в США в минувшие выходные экстренные меры Министерства финансов для стабилизации положения на финансовых рынках предполагают дополнительные расходы бюджета на 700 миллиардов долларов - 5% нынешнего объема американской экономики в целом.
Эти деньги правительство направит на выкуп облигаций и других ценных бумаг американских банков и финансовых компаний, так или иначе связанных с национальным рынком ипотеки, переживающим острый кризис. В центре этого рынка – федеральные ипотечные агентства Fannie Mae (Фэнни Мэй) и Freddie Mac (Фрэдди Мэк), которые в начале сентября перешли под полный контроль правительства США.
Именно их, по сути, выкуп у частных владельцев за 200 миллиардов долларов стал крупнейшей в истории Соединенных Штатов сделкой по национализации частных компаний. Тему продолжит Сергей Сенинский...
Сергей Сенинский: ... Агентству Fannie Mae в этом году исполнилось 70 лет, а Freddie Mac – 38. Оба специально создавались правительством Соединенных Штатов для поддержки в стране рынка доступного ипотечного кредитования, и оба стали частными акционерными компаниями. Говорит руководитель Центра по изучению рынка недвижимости при Гарвардском университете профессор Николас Ретсинас:
Николас Ретсинас: Агентство Fannie Mae было создано в 1938 году и в течение 30 лет принадлежало правительству. Его приватизировали в 1968 году, когда США вели войну во Вьетнаме, и нужны были деньги. Больших расходов требовала и объявленная тогда президентом Джонсоном программа борьбы с бедностью.
Правительство просто хотело освободиться от лишних трат. По этой же причине другое ипотечное агентство - Freddie Mac – в 1970 году сразу создавалось правительством как частная акционерная компания.
Сергей Сенинский: На долю только этих двух агентств приходится сегодня почти половина всех закладных по ипотеке в США – на 5 триллионов долларов из 12 триллионов в целом. В какой мере это соответствует антимонопольному законодательству, призванному не допускать чрезмерной концентрации того или иного бизнеса?
Николас Ретсинас: Перед нами не монополия, а, скорее, дуополия. Антимонопольные законы не нарушаются: ведь ипотечные агентства Fannie Mae и Freddie Mac конкурируют между собой. Кроме того, на ипотечном рынке США действует множество других частных компаний, например, инвестиционные банки. Все они выполняют те же функции...
Сергей Сенинский: Хотя оба федеральных агентства, по форме собственности, являются сегодня исключительно частными компаниями, мало кто из участников финансовых рынков сомневался и до сих пор, что, возникни кризисная ситуация, государство в стороне не останется. Что, собственно, и произошло. Из Лос-Анджелеса – вице-президент инвестиционной компании TCW, специализирующейся на ипотечных облигациях, Джеффри Гандлак:
Джеффри Гандлак: Fannie Mae и Freddie Mac являются гарантами ипотечного кредитования. Одна из таких гарантий заключается в том, что эти агентства выкупают у коммерческих банков закладные по ипотечным кредитам. Благодаря этому банки получают дополнительные средства и могут направить их на выдачу новых ипотечных кредитов.
Кроме того, агентства Fannie Mae и Freddie Maс выпускают на основе этих закладных специальные ценные бумаги, которые продаются на финансовых рынках. В этих ценных бумагах отмечается, что Fannie Mae и Freddie Maс обязуются их гарантировать. И если завтра эти два агентства вдруг перестали бы существовать, то вместе с ними исчезнут и гарантии.
В результате цена недвижимости может просто обвалиться, так как резко сузится круг потенциальных покупателей жилья: ведь у банков исчезнут нынешние фонды, которые и помогают людям совершить столь дорогостоящую покупку.
Сергей Сенинский: В воскресенье, 7 сентября, правительство США объявило, что берет оба агентства под свой контроль. А на следующий день их акции на фондовой бирже рухнули сразу на 75-80%...
Николас Ретсинас: Правительство было обеспокоено судьбой этих двух компаний, так как они жизненно важны для нормальной деятельности рынка жилья. Именно благодаря им, люди могли получать в банке кредиты на покупку жилья под умеренные проценты.
Чтобы такая возможность сохранялась в США и впредь, правительство и взяло под свой контроль 80% акций Fannie Mae и Freddie Mac. Взамен компании получают экстренную финансовую помощь. А цена их акций рухнула, так напуганные держатели акций стали их массово продавать.
Все решения руководителей этих агентств должны теперь одобряться директором нового федерального агентства - Federal Housing Finance Agency, которое было специально создано Конгрессом США еще в начале этого года...
Сергей Сенинский: Агентства Fannie Mae и Freddie Mac выпускали огромное количество собственных облигаций. Их общий объем на сегодня – 5 триллионов долларов. Для сравнения: это – текущий объем ВВП России сразу за три года.
Облигации американских ипотечных агентств имеют наивысшие кредитные рейтинги и всегда считались на мировых рынках одними из самых надежных: их участники понимали, что за ними фактически стоят обязательства правительства США. И потому облигации эти скупали на сотни миллиардов долларов зарубежные инвесторы, в том числе – центральные банки и правительства других стран, включая Россию, фактически дополнительно кредитуя тем самым экономику Соединенных Штатов.
Николас Ретсинас: Одной из причин экстренного вмешательства правительства и было намерение предотвратить сокращение потока зарубежных капиталов, идущих в США. Чтобы зарубежные инвесторы продолжали покупать облигации Fannie Mae и Freddie Mac, правительство и заявило: мы гарантируем эти ценные бумаги.
Сергей Сенинский: На сегодня самыми крупными держателями облигаций Fannie Mae и Freddie Mac являются национальные банки Японии и Китая – объем их вложений исчисляется сотнями миллиардов долларов.
Центральный банк России в прошлом году оценивал свои вложения в эти облигации в 100 миллиардов долларов, то есть пятую часть своих валютных резервов. Теперь, по разным оценкам, объем этих вложений составляет 30-40 миллиардов долларов.
В России неким аналогом американских агентств Fannie Mae и Freddie Mac можно считать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), созданное в 1997 году. 100% его акций принадлежат государству. Но, как и американские агентства, российское АИЖК выпускает свои облигации. Из Москвы – аналитик инвестиционной компании «Тройка-Диалог» Александр Кудрин:
Александр Кудрин: Действительно, облигации АИЖК можно считать квази-аналогом американских ипотечных облигаций - хотя бы потому, что это тоже государственное агентство, которое позволяет развивать ипотечный рынок, который рефинансирует ипотечные кредиты. Однако полным аналогом, конечно, облигации АИЖК не являются уже потому, что, по российскому законодательству, существующие на рынке облигации АИЖК в большинстве своем являются не ипотечными бумагами, а корпоративными облигациями. Да, есть примеры двух выпусков уже полноценных ипотечных бумаг АИЖК, но ликвидность этих инструментов оставляет желать лучшего, да и объем их невелик.
Сергей Сенинский: В Соединенных Штатах сегодня разворачивается, ставшая уже частью нынешней предвыборной кампании, широкая дискуссия о путях дальнейшего реформирования агентств Fannie Mae и Freddie Mac. Речь идет и о полной их национализации, и о полной, наоборот, приватизации, а также разделении обоих агентств на части, хотя с непонятной пока будущей структурой собственности.
Но все понимают, что окончательных решений вряд ли стоит ожидать до завершения президентских выборов, которые пройдут в ноябре. Из Вашингтона – содиректор Центра экономических и политических исследований Дин Бейкер:
Дин Бейкер: Мне лично представляется, что больше смысла имела бы национализация. К частному сектору чаще обращаются, когда нужны новаторские, порой рискованные решения.
Но в случае ипотечного рынка нужны не новации и риск, а стабильность и надежность. На мой взгляд, нынешние проблемы ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac потому и возникли, что они рисковали на рынке...
Сергей Сенинский: В целом - какое влияние оказал разразившийся в прошлом году в США ипотечный кризис на рынок жилой недвижимости в стране? Намного ли сократилась доля американских семей, живущих в собственных домах, которая еще недавно составляла почти 70% от всех? И стало ли на этом рынке больше относительно дешевого жилья?
Дин Бейкер: С 2004 года количество американских семей, живущих в собственных домах, сократилось на 2%. И похоже, оно продолжает сокращаться дальше.
Значительно меньше стало и потенциальных покупателей, потому что теперь труднее получить в банке кредит на покупку дома.
Да, в результате ипотечного кризиса на рынке недвижимости в США появилось гораздо больше дешевых домов. Это хорошо для покупателей. Раньше цены на жилье были явно завышены, и они должны были снизиться.
Но, к сожалению, все это - довольно болезненный процесс. Даже если дома и подешевели, станут ли их больше покупать?.. Не знаю. Пока общее количество домовладельцев продолжает сокращаться. С одной стороны, теперь купить дом могут люди, которые еще 2-3 года назад просто не могли себе этого позволить. Но, с другой стороны, за долги лишаются своих домов некоторые из тех, кто купил их 2-3 года назад.
Сергей Сенинский: Из Лос-Анджелеса - Джеффри Гандлак, инвестиционная компания TCW:
Джеффри Гандлак: Падение цен на недвижимость в США в последние два года привело к тому, что многие домовладельцы просто перестали выплачивать банкам свои долги по взятым ранее кредитам. Ведь до этого почти все кредиты исправно погашались. И не только потому, что у клиентов были достаточные доходы, чтобы их возвращать.
Теперь же рыночная цена того же дома значительно снизилась, а нередко оказывается и меньше суммы оставшегося долга. И все больше домовладельцев стали приходить к выводу, что долг возвращать и вовсе не стоит. Пусть, мол, банк забирает дом, и сам с ним возится – ведь все убытки он примет на себя.
Отделавшись, таким образом, от дома, люди могут или снимать жилье, или попробовать купить себе другое - подешевле. В итоге все невозвращенные долги легли тяжким бременем и на банки, и на ипотечные агентства Fannie Mae и Freddie Maс. В этом и заключается сегодня главная проблема американского рынка недвижимости...
Сергей Сенинский: По сути, часть именно этих долгов собирается теперь выкупать у банков и финансовых компаний правительство США. На что и планируется потратить те самые 700 миллиардов долларов, которые Министерство финансов дополнительно запросило у Конгресса...
