Ссылки для упрощенного доступа

logo-print

Ожидать ли обвала цен на недвижимость в России


Ирина Лагунина: Только за первую неделю января цены на квартиры в Москве, по экспертным оценкам, снизились примерно на 3,5-4% в случае новостроек и на 1,5-2% - на вторичном рынке жилья. После роста цен на квартиры в Москве в 2008 году на 20-40%, теперь появились прогнозы о том, что в 2009-ом они могут упасть на 35-50%.


Если исходить из таких «крайних» прогнозов, цены на жилье не только в Москве, но и в целом по России, могут снизиться даже больше, чем после кризиса 1998 года. Сколь вероятен такой разворот на рынке жилья? Об этом – в материале моего коллеги Сергея Сенинского...



Сергей Сенинский: ... 10 лет назад, после кризиса 1998 года, средняя цена квартиры в Москве снизилась на 30-35%, а в отдельных регионах страны – на 40-60%, прежде чем цены остановились и вновь начали расти. Но это – долларах, ведь рубль девальвировался тогда на 80%. Из-за чего рублевые цены почти не снижались, даже в 1999 году они росли. Нынешняя девальвация рубля пока – в 2,5 раза меньше той, которая произошла 10 лет назад. Из Москвы – аналитик рынка недвижимости из инвестиционной компании «Ренессанс-Капитал» Алексей Языков:



Алексей Языков: Мы предполагаем, что не будет такого драматического сценария, хотя мы слышали цифры и 50%, и 60% падения. Но 50% падения со средних цен по России означает, что производитель будет продавать квартиры ниже себестоимости, что в принципе не исключено на завершенное строительство. Но дело в том, что никакого нового строительства не будет начинаться, если мы будем ориентироваться на такие цены. Поэтому рынок просто замрет, и та недвижимость, которая есть на рынке, на вторичном рынке, на первичном рынке, просто будет стоить на вес золота. А когда она будет стоить на вес золота, разумеется, увеличатся объемы, и рынок придет в нормальное состояние.



Сергей Сенинский: Эльдар Вагабов, аналитик рынка недвижимости из финансовой корпорации «Уралсиб», отмечает, что о реальных текущих ценах на российском рынке жилья, можно судить, скорее, лишь по косвенным признакам:



Эльдар Вагабов: На рынке в настоящее время нет достаточного количества сделок. Сделки если осуществляются, то они непрозрачные. И поэтому мы можем судить об уровне цен лишь по косвенным признакам. Скажем, по какой цене девелоперы готовы продавать имеющиеся у них квартиры. И в ряде случаев скидки достигают 25%. А если сделать прогноз на ближайшее будущее, то есть на ближайшие полгода, то, мне кажется, что вполне вероятным может быть снижение цен еще на 15%. Таким образом, общее падение составит 40% от максимума.



Сергей Сенинский: В России объем рынка ипотеки более чем скромен пока, по сравнению с объемами в странах Европы или в США. Теоретически это означает, что платежеспособный спрос на рынке жилья в России в гораздо меньшей степени зависит от того, дают банки кредиты, как еще недавно, или не дают, как теперь.


Но это означает, что цены на жилье, даже если и упадут еще в ближайшие месяцы, уже вскоре вновь могут быстро повысится, именно благодаря огромному и неудовлетворенному спросу в России – ведь в целом он не улетучился! Скорее, просто выжидает... Алексей Языков, компания «Ренессанс-Капитал»:



Алексей Языков: В принципе это как раз тот сценарий, который мы предполагаем. Потому что сейчас ожидаются достаточно сильные снижения объемов строительства в следующем году, причем во всех сегментах рынка, в том числе и жилья. В правительстве, например, говорят о падении объемов строительства примерно на 15-20%, мы предполагаем, что примерно на 25. Цены может быть действительно станут слегка ниже. Но в этой ситуации опять же при существенном уменьшении объемов строительства мы получим ситуацию через 12-18 месяцев, когда возрождающийся спрос в растущей экономике ударяется о совершенно недостаточные поставки нового жилья на рынок. И это ситуация как раз, когда цены могут начать очень быстро расти.



Сергей Сенинский: Эльдар Вагабов, корпорация «Уралсиб»:



Эльдар Вагабов: Вы совершенно верно заметили, что спрос будет падать в ближайшее время. Но после этого он скорее всего будет восстанавливаться и, соответственно, цены будут расти. Дальнейший рост цен будет возможен после того, как ситуация нормализуется как общеэкономическая, так и на рынке недвижимости. Скорее всего это произойдет не ранее второго полугодия 2009-го года. Действительно это будет вызвано тем, что в настоящее время имеется ненасыщенный спрос, потому как по уровню обеспеченности жильем Россия достаточно сильно отстает от большинства европейских стран, включая страны Восточной Европы.



Сергей Сенинский: Текущий объем ипотеки в России – примерно 1 триллион рублей. А все средства государственного Агентства ипотечного жилищного кредитования, включая 200 миллиардов рублей, только что полученных от правительства (они могут пойти как на выкуп закладных у банков, так и на временную помощь тем заемщикам, которые вдруг оказались без работы) - в лучшем случае составляют лишь четверть от этого объема.


Конечно, есть немало таких заемщиков, которые и в кризисные времена смогут исправно обслуживать свой ипотечный долг. Но в целом, получается, что остальные три четверти российского рынка ипотеки потенциально оказываются пока и под угрозой, и без перспектив получения помощи государства?



Алексей Языков: Прежде всего нужно подумать о том, что вообще нужна ли такая помощь, как таковая. Мы смотрим на весь объем выданных кредитов, скажем, часть обеспечена АИЖК, три четверти не обеспечено, сколько от этих трех четвертей вообще будет находиться в состоянии дефолта. Я вижу, например, состояние дефолта только в том случае, если люди взяли ипотеку и теряют работу. Тем более, что если смотреть на средний размер выданных кредитов, в среднем по стране он не превышал 40-50 тысяч долларов. Это достаточно небольшие цифры. Потому что большинство людей, которые покупали квартиру, платили от 50 до 70% от цены квартиры как депозит, то есть они выплачивали эту цену и только на оставшуюся недостающую сумму брали кредит.



Эльдар Вагабов: Напортив, девелоперы жилой недвижимости всячески стараются продолжать реализацию проектов, не замораживать их. А те девелоперы, которые реализуют как коммерческие, так и жилые проекты, делают упор именно на жилые проекты, потому что в настоящее время жилые проекты представляют собой практически единственный источник поступления живых средств. Единственное, что есть такие варианты, когда проект находится на очень ранней стадии развития, и фактически еще денежные средства дольщиков не были привлечены, в таком случае, да, никто не исключает того, что проект будет отложен, заморожен до лучших времен.



Сергей Сенинский: Во многих городах России сегодня остановлено строительство десятков и сотен новых жилых домов. В Москве, по некоторым оценкам, чуть ли не до 80% от всех... А есть ли оценки, сколько в целом по России? И главное – каковы, на ваш взгляд, ближайшие перспективы таких проектов и, соответственно, его участников?



Алексей Языков: Я не берусь оценивать общий объем приостановленного строительства, тем более в жилье, потому что громадное количество есть небольших девелоперов, данные о которых практически отсутствуют. Статистика, к сожалению, не поспевает, она выходит с большим замедлением, поэтому трудно по сегодняшним цифрам судить, какая реальная ситуация сейчас сложилась в секторе. Мы примерно ориентируемся на цифру сокращения строительства примерно на 25% в году. Здесь важный момент, что многие проекты просто не начнутся, потому что финансирования на начало этих проектов практически нет.



Сергей Сенинский: Как и 20 лет назад в Японии, цены на недвижимость в России в последние годы стремительно повышались, благодаря и чисто спекулятивному фактору. Когда те люди, у кого были деньги, рассматривали недвижимость как очень выгодный инструмент их приумножения. И в 2008 году именно недвижимость принесла в России максимальную отдачу - среди прочих вложений.


Но в Японии на рубеже 90-ых годов прошлого века этот «пузырь» лопнул – да так, что страна потом выбиралась из рецессии больше 10 лет. На ваш взгляд, как оценить «вклад» именно спекулятивного фактора в рост цен на недвижимость в России в последние годы?



Эльдар Вагабов: Да, большинство людей в нашей стране рассматривают жилье практически как единственный надежный источник сохранения своих сбережений и поэтому они инвестируют именно в жилую недвижимость. Но с другой стороны, данные, которые приводит группа «Пик», что доля инвестиционного спроса в покупке их квартир в сегменте эконом-класса достаточно мала, то есть в районе около 5%. Я не исключаю, что общая ситуация может отличаться от тех данных, которые приводит группа «Пик». Но тем не менее, как мне кажется, исключительно спекулятивным фактором падения, которое мы наблюдаем сейчас, объяснить нельзя, потому что в его основе лежат глубокие структурные причины, оно носит более глобальный характер.



Сергей Сенинский: Вклад инвестиционного, то есть спекулятивного фактора в рост цен на недвижимость в России в последние годы... Алексей Языков, компания «Ренессанс-Капитал»:



Алексей Языков: Очень хороший вопрос, потому что каждый раз, когда цены начинают расти существенно быстро или выходят на высокий уровень, люди начинают говорить о «пузыре». Но классическое определение «пузыря» - это то, что люди покупают для того, чтобы перепродать кому-то еще. То есть в конечном счете последний человек, которому продали, некому продавать больше и «пузырь» схлопывается. Но в России подавляющее большинство спроса на жилье – это не инвестиционный спрос, а спрос реальный, то есть это люди, которые либо улучшают свои жилищные условия, либо покупают свое первое жилье и так далее. Это спрос просто в массированном порядке неудовлетворенный. Самый большой может инвестиционный рынок в Москве. Цифры разные, я думаю, что наиболее реальные цифры, которые можно назвать, может быть 20% всей проданной недвижимости в новом строительстве в Москве осуществлялось с инвестиционными целями. Но это опять же говорит о недоразвитости других инструментов инвестирования, прежде всего, не то, что это был такой спекулятивный сегмент рынка.



Сергей Сенинский: Руководитель Федерального агентства содействия жилищному строительству Александр Браверман заявил в интервью газете «Ведомости», опубликованном в четверг, что фонд может выступить инвестором незавершенных проектов строительства жилья, которое потом будет продаваться гражданам. Таким образом, по словам чиновника, можно увязать стимулирование конечного спроса на жилье с поддержкой самой строительной индустрии...


XS
SM
MD
LG