Программу ведет Татьяна Валович. Принимает участие корреспондент Радио Свобода Татьяна Вольтская. Гость студии – адвокат Светлана Савинова.

Татьяна Валович: Жилищное законодательство и раньше представляло для россиян большие трудности, теперь - с принятием нового Жилищного кодекса - вопросов появилось еще больше. 28 сентября в Петербурге в пресс-центре информационного агентства «Росбалт» выступили представители Международной коллегии адвокатов «Санкт-Петербург». Их выступление называлось «Жилищные и земельные проблемы города глазами юристов».

Татьяна Вольтская: Круг вопросов, связанных с жилищно-коммунальным хозяйством и землепользованием, практически неисчерпаем. Среди самых острых проблем Петербурга так называемая уплотнительная застройка, создание товариществ собственников жилья, долевое строительство, планы по изменению центра города и многое другое. Очень остро стоит вопрос выселения граждан из их квартир за долги – первые прецеденты уже есть, но люди еще не научились защищать свои интересы. Юристы говорят о том, что такая практика будет выгодна муниципальным властям – и в случае выселения за неуплату коммунальных платежей, и тогда, когда надо освободить жилые дома в центре города, предназначенные под офисы. Ведь инвесторы заинтересованы освободить новые площади с минимальными затратами. Очень много недоумений вызывает создание товариществ собственников жилья – что это дает, так ли это нужно, как убеждают граждан городские власти? Говорит заместитель президента Международной коллегии адвокатов «Санкт-Петербург» Герман Вергасов.

Герман Вергасов: Что в плюсе? Жители сами выбирают управляющую компанию. Но даже если они ее не выберут, все равно кто-то будет их обслуживать. Единственное, может быть, без каких-то дополнительных расходов жилье. Ну, жители выберут сами правление, но тем самым они возьмут на себя дополнительные расходы по его содержанию. Что бы я отметил в минусах, - сами оплачивать будут все расходы, связанные с ремонтом дома. А если дом находится в плохом состоянии? В случае неуплаты коммунальных платежей кем-либо одним из жителей обесточить могут весь дом. И расходы могут быть возложены на всех членов товарищества собственников жилья. Аварийное состояние дома, капитальный ремонт, расходы на снос также могут быть возложены на членов товарищества собственников жилья.

Татьяна Вольтская: Как говорится, подсчитали – прослезились. Зато в мрачной области уплотнительной застройки появился луч надежды, - говорит адвокат Евгений Баклагин.

Евгений Баклагин: В Жилищном кодексе, наконец, появилось определение общего имущества. К общему имуществу относится ряд объектов, в том числе и земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения, благоустройства. Появился целый ряд правовых актов. Не нужно образовывать ТСЖ, а нужно собрать общее собрание жителей и направить в Комитет по земельным ресурсам заявку на формирование земельного участка.

Татьяна Вольтская: Если земельные участки для домов будут сформированы, то в большинстве случаев вопрос об уплотнительной застройке внутри кварталов отпадет сам собой. Но для этого граждане должны сами проявлять активность.

Татьяна Валович: Сегодня у нас в гостях один из участников пресс-конференции, адвокат международной коллегии адвокатов Санкт-Петербурга Светлана Савинова.

Светлана, что побудило вас и ваших коллег созвать пресс-конференцию?

Светлана Савинова: На сегодняшний день с введением целого пакета нового Жилищного законодательства, в том числе и нового Жилищного кодекса, ситуация в городе существенно изменяется, в том числе и ухудшается положение граждан, связанное с оплатой коммунальных услуг, с содержанием дома, с выселением. Все мы помним репортажи, которые прошли по телевидению, о выселении семьи Соколовских из трехкомнатной квартиры за неуплату коммунальных услуг. Все мы помним, что долг составил 45 тысяч рублей, и из трехкомнатной квартиры их выселили в комнату 12 квадратных метров. На мой взгляд, это вопиющий факт, и он побудил граждан к такому массовому обращению к юристам за разъяснением нового Жилищного законодательства, за защитой своих прав. Такой, знаете, массовый испуг, потому что на сегодняшний день у нас неплательщиков как таковых по городу более полумиллиона, 510 тысяч нанимателей или собственников жилья – это только один человек, а у них есть семьи, то есть порядка миллиона или больше миллиона человек вполне могут быть подвержены такой же процедуре.

Татьяна Валович: Насколько четко новый Жилищный кодекс определяет, за что, за какую сумму или за какой период может быть выселен за неуплату человек?

Светлана Савинова: Конкретная сумма не определяется. Указано, что если не оплачивается коммунальные услуги более 6 месяцев, то граждане могут быть выселены в жилое помещение по нормам общежития. Нормы общежития сейчас – 6 квадратных метров на человека.

Татьяна Валович: Даже если эта квартира находится у него в собственности?

Светлана Савинова: Сейчас мы говорим о нанимателях, о муниципальном жилье. По собственникам жилья – там квартиры выставляются на торги за неуплату. Поэтому здесь давайте разграничимся и при ответе на вопрос сразу будем определять, о какой квартире идет речь – о собственности или о муниципальном жилье.

Татьяна Валович: В случае муниципального жилья тогда, если присутствует или прописаны в этой квартире дети, в этом случае как учитывается их право на жилье? Понятно, что совершенно разные есть семьи, есть какие-то социально неблагополучные, есть семьи, которые попали в силу нынешних новых экономических условий в такое положение. Что же будет с детьми?

Светлана Савинова: На сегодняшний день в Жилищном кодексе так четко права детей не оговорены при выселении. Там если идет неуплата коммунальных услуг, на каждого члена семьи по 6 квадратных метров. Но в любом процессе о выселении принимает участие прокурор, согласно Гражданскому процессуальному кодексу, все иски о выселении проходят с обязательным участием прокуратуры. И, соответственно, прокуратура должна следить за правами и за тем, чтобы соблюдались интересы детей. Поэтому на сегодняшний день все это должно, конечно, приниматься индивидуально. Думаю, что все-таки прокуратура будет отслеживать интересы несовершеннолетних граждан. Неслучайно была взята семья, где нет несовершеннолетних граждан.

Но в то же время показанное по телевизору юристов привело к шок, в связи с тем, что это было заочное решение, то есть люди даже не приглашались на судебное заседание; далее – сроки вынесения решения и быстро исполнения. То есть, конечно, была выбрана семья, что называется, неблагополучная. Я думаю, что это решение должно быть опротестовано прокуратурой, потому что эта задолженность неадекватна тем мерам, которые были приняты.

Татьяна Валович: Что касается последних нескольких месяцев, в Петербурге очень много есть так называемых горячих адресов по расселению из так называемого аварийного жилья. Буквально вчера появилось сообщение, что жителей дома номер 32 на набережной Робеспьера переселят в маневренный фонд насильно. Дзержинский суд не удовлетворил заявление жителей дома, который был признан аварийным, о том, что их незаконно переселяют в маневренный фонд. Суд уже признал это, и что, их ОМОН придет выселять?

Светлана Савинова: Я, честно говоря, не видела еще решение суда. Это будет острая проблема для города, и этот ком еще будет нарастать. Уже должен быть внесен в Законодательное собрание и принят проект реконструкции центра города, и это связано с тем, что в центре города будет появляться больше отелей, офисов, то есть наш центр будет превращаться в такой офис-центр. Соответственно, поскольку свободных мест для застройки в центре нет, должны будут освобождаться дома, которые заселены сейчас гражданами, старыми петербуржцами, коммунальщиками и так далее. Каким образом выселить? Люди, которые привыкли к этому месту, конечно, сами не уедут, поэтому здесь схема будет очень проста: дом будет признаваться аварийным, подлежащим сносу либо реконструкции, капительному ремонту – и в этом случае возможно принудительное выселение граждан. Что касается маневренного фонда, я не знаю по набережной Робеспьера, но в маневренный фонд, по существующему законодательству, переселяются граждане, только если они потом возвращаются в это же здание, где они проживали. То есть это временное жилье, которое предоставляется на момент проведения капитального ремонта либо работ по реконструкции.

Татьяна Валович: При этом гражданам, наверное, должны быть предоставлены какие-то юридические документы о гарантии такого возвращения.

Светлана Савинова: Естественно. На сегодняшний день должно быть распоряжение правительства области о том, что дом идет на капитальный ремонт и реконструкцию, и жилые помещения будут сохранены в том виде, в котором они есть сейчас, и граждане смогут туда вернуться. Если данные жилые помещения не сохраняют свою конфигурацию и граждане не смогут туда вернуться, то гражданам, проживающим по договорам социального найма, должно быть предоставлено иное жилье для постоянного проживания, но не меньше того, которое они имели. Если они имели отдельную квартиру, предоставляется отдельная квартира.

Татьяна Валович: Причем, наверное, такая же по площади, недопустимо уменьшение.

Светлана Савинова: Да, жилищный кодекс говорит, что не меньше предоставляется квартира. Если они имели две комнаты в коммунальной квартире, то им должно быть предоставлено не менее двух комнат в коммунальной квартире. Это мы сейчас говорим о том жилом помещении, которое идет по договорам социального найма. Собственники у нас идут по 32-ой статье Жилищного кодекса, и там речь идет о выкупе у них жилого помещения. То есть решение суда должно быть о принудительном выкупе жилого помещения, не о переселении в маневренный фонд.

Татьяна Валович: А выкуп по какой цене – по рыночной или по оценке БТИ?

Светлана Савинова: 32-ая статья Жилищного кодекса полностью описывает нам, что должно быть. Так в выкупную цену жилого помещения должна входить рыночная стоимость жилого помещения, все затраты собственника на переезд, вплоть до того, что должны оплачиваться и те расходы, которые он несет, предположим, снимая квартиру в течение двух-трех месяцев, пока он подыскивает себе жилье. То есть это все должно быть ему возвращено в виде финансов. При этом материальную ответственность несет тот орган, который принял решение о выселении, - либо это правительство области, либо муниципальная какая-то администрация.

Поэтому сейчас по набережной Робеспьера говорить о том, что там принял суд, достаточно сложно. Я полагаю, что там граждан не будут возвращать, иначе бы они не сопротивлялись, поэтому если их не вернут на то же место проживания, им должно быть предоставлено постоянное жилье, а никак не маневренный фонд.

Татьяна Валович: Сейчас начинаются еще и волнения жителей домов вокруг закрытого травмпарка на Дегтярном переулке, где предполагается строительство сити для городских чиновников. Что можно посоветовать людям, чтобы в правовом каком-то поле ориентироваться? Когда человек не знает, что его ожидает, это его пугает, страшит, и он не понимает, что делать.

Светлана Савинова: Все, конечно, индивидуально при обращении, но правовой основой для их выселения будет акт о признании дома аварийным, целого квартала. Если народ понимает, что их дома не настолько аварийные, что нельзя в них жить, они могут попробовать оспорить акт изначально о признании дома аварийным. Но опять же независимая экспертиза – насколько она независимая? Я бы рекомендовала приглашать экспертов из Москвы.

Татьяна Валович: Но это, наверное, очень дорого.

Светлана Савинова: Да, и граждане должны понимать, что они должны нести расходы. Потом, как адвокат, я обычно всегда смотрю, кто стоит за тем, чтобы осуществить данный проект.

Татьяна Валович: Какой есть административный ресурс давления на суды, на прокуратуру.

Светлана Савинова: Естественно. То есть если за этим стоит тот орган власти или то лицо, с которым сложно оспаривать, то эти затраты могут быть больше.

Татьяна Валович: Светлана, что касается насильного выселения, если дойдет до этого, как себя можно защитить? Если у тебя какой-то долго по квартплате есть, буквально вчера на портале интернет-сайта «Фонтанка» было очень бурное обсуждение этого, и одна жительница написала: «У моего соседа есть долг по квартплате только потому, что это пожилой человек, он оказался в больнице с инсультом, три месяца его там продержали, и он физически не мог заплатить. Хотя раньше он не имел задолженности».

Светлана Савинова: С моей точки зрения, как адвоката, я полагаю, что изначально иск о выселении должен быть вторичным. Если есть долг, мы идем по гражданскому праву и взыскиваем именно это долговое обязательство. То есть изначально должны быть поданы иски не о выселении, а о взыскании суммы долга. И в суде должны быть рассмотрены все обстоятельства, связанные с неуплатой данного долга. Ведь когда кто-то кому-то должен, мы обращаемся в суд, суд рассматривает, может ли гражданин заплатить. Может быть, можно предложить ему какую-то схему, каковы причины его неуплаты. Поэтому первичным-то должен быть иск о взыскании денежных средств, а не сразу – о выселении. Поэтому, еще раз говорю, мне было непонятно, когда было выселение, был ли до этого первичный иск о взыскании денежных средств. Потому что изначально, когда мы говорим о Гражданском законодательстве, о Гражданском кодексе, там речь идет о том, что взыскание сначала будет наложено на имущество движимое, на машину, даже описывается и продается с торгов имущество в квартире – и гасятся долги. Квартира, жилье, если она является единственным местом жительства, на него вообще может не накладываться арест и не продаваться, потому что человеку негде будет жить, либо оно идет в последнюю очередь.

То есть на сегодняшний момент просто кто-то во власти был заинтересован в получении этой квартиры. Потому что с начала действия кодекса, после 1 марта, подано в суды порядка 800 исков о выселении в Петербурге. При этом только один был доведен до конца. Я считаю, что это такой устрашающий момент. Недаром везде наши власти говорят: это вам такой устрашающий пример, как может быть. Я думаю, что набережная Робеспьера – тоже устрашающий пример для тех граждан, которые живут в центре города, потому что грядет вот такое повальное выселение якобы из аварийных домов для очистки центра.

Татьяна Валович: Да, только во вторник в перечень попали 27 зданий в разных частях Петербурга, и в месячный срок надо решить, куда девать жильцом. А куда их, действительно, девать, если и маневренного фонда не создано?

Светлана Савинова: Еще раз говорю, что о маневренном фонде речь идет, если только проводится капитальный ремонт и реконструкция. А если идет речь о том, что нужен земельный участок в центре города, то там речь идет о выкупе, и согласно 32-ой статье, с момента вынесения распоряжения собственник должен быть за год уведомлен о выкупе его жилого помещения. Поэтому как за месяц это можно сделать?

Татьяна Валович: У нас есть звонок слушателя. Здравствуйте.

Слушатель: Здравствуйте. Степан Григорьевич, Петербурга. Какова вероятность того, что наши власти будут продавать муниципальное жилье единому собственнику, то есть жилье заселенное, где люди живут, - управлять этой площадью будет какой-то владелец, не спрашивая тех, кто арендует эти квартиры?

Светлана Савинова: Я поняла вашу мысль, только вы немножко перепутали. Тут слово «продажа» неуместно, а сейчас, наверное, речь пошла об управляющей компании, а сейчас, наверное, речь пошла об управляющей компании, то есть о том, кому мы платить за коммунальные услуги, кому мы будем платить за ремонт дома и так далее. Здесь мы уже переходим к другой теме, связанной с товариществами собственников жилья, управляющими компаниями, и как вообще будут обслуживаться наши дома. На сегодняшний день власти ведут большое наступление, на мой взгляд, чтобы люди организовывались в товарищества собственников жилья. Плохо это или хорошо, говорилось в начале передачи – есть как плюсы, так и минусы. Самый большой минус для граждан – это увеличение расходов на содержание дома. При образовании товарищества собственников жилья дом уже будет являться юридическим лицом, будут свои лицевые счета открыты, и граждане будут перечислять деньги на эти лицевые счета, а уже товарищество собственников жилья, как юридическое лицо, будет расплачиваться с поставщиками коммунальных услуг. Соответственно, здесь как раз речь может пойти о том, что если ваши соседи не платят за что-то, дом может быть отключен он водоснабжения, потому что это одно юридическое лицо, которое представляет собой целый дом.

Если вы не сорганизовались в товарищество собственников жилья, этого бояться не надо, потому что тогда местная власть должна будет вам предоставить управляющую компанию. Скорее всего, это будет то же РЭУ, которое вас и обслуживало, и тогда уже каждый житель, будь то собственник или наниматель, будет с РЭУ иметь свои взаимоотношения. И я думаю, что это будет гораздо дешевле, чем товарищество собственников жилья, потому что товарищество собственников жилья предполагает содержание своего аппарата, то есть правления товарищества собственников жилья, председателя, бухгалтера и так далее.

Татьяна Валович: И им нужно платить зарплату?

Светлана Савинова: Да, им нужно платить зарплату, они будут покрывать все расходы на содержание и за тех жильцов, которые не платят. Далее, если потребуются услуги аудитора, то есть проверить финансовую деятельность, какие-то юридические услуги, это все будет оплачиваться из бюджета товарищества собственников жилья, потому что никаких бесплатных услуг юридическим лицам нашим законодательством не предусмотрено.

Татьяна Валович: Если, например, для малоимущих есть хоть какие-то льготы…

Светлана Савинова: Да, если как физическое лицо вы можете обратиться за помощью к адвокатам, а сейчас и государство говорит о том, что будет осуществляться бесплатная юридическая помощь для лиц, которые являются малоимущими, то для юридических лиц бесплатная юридическая помощь не производится.

Татьяна Валович: В большинстве собраний, которые сейчас в массовом порядке проходят в Петербурге, по созданию ТСЖ, почему-то говорится только о создании ТСЖ, а ведь существуют три способа управления – о них вообще ничего не говорится. Граждане волнуются, потому что они ничего не понимают.

Светлана Савинова: Товарищество собственников жилья – это выгодная форма для администрации города.

Татьяна Валович: То есть переложить все опять на плечи людей.

Светлана Савинова: Да, все перекладывается на плечи жильцов, более того, все взыскания по коммунальным услугам будут перекладываться на правление товарищества собственников жилья. То есть вы сами будете решать эту проблему, и если ваш сосед не платит за коммунальные услуги, то будут сниматься со счетов товарищества собственников жилья все те финансовые издержки по договорам, которые заключило товарищество собственников жилья, а вы уже потом рассматриваете этот вопрос сами.

Татьяна Валович: И у нас есть вопрос от слушателя. Здравствуйте.

Слушатель: Доброе утро. Я считаю, что в каждой квартире должны быть установлены приборы учета. Во всем мире платят по счетчикам люди. Потом, насчет вот этих посреднических фирм, а почему нам договор нельзя заключать с поставщиками тепловой энергии, воды и так далее? Это же преступление перед будущим поколением – такой расход наших ресурсов без учета.

Татьяна Валович: Может ли человек, если он живет в муниципальном доме (а там уже сейчас смешанная форма собственности, и бывает так, что многие приватизировали свои квартиры), напрямую заключать договоры с монополистами?

Светлана Савинова: Напрямую на сегодняшний день монополисты с гражданами конкретными не заключают договоры. Но постановка счетчика на воду говорит о том, что человек будет платить столько, сколько воды он израсходовал. Да, монополистам просто неудобно. Они заключают договоры с юрлицами, будь то управляющие компании или вы создадите ТСЖ.

Татьяна Валович: Кстати, при создании товарищества собственников жилья это товарищество обязывает поставить не только счетчики в собственной квартире, но и на выходе дома, и это тоже за счет собственников жилья. Ведь никто не говорит, что это сделает государство, это тоже люди должны иметь в виду, а это суммы немаленькие.

Светлана Савинова: ТСЖ может быть организовано в доме, если там участвует более 50 процентов собственников, на собрание пришло. При этом решение принимается на собрании, если за это проголосовало более половины от присутствующих. То есть, грубо говоря, 26 процентов собственников могут принимать решение на собрании. И ТСЖ может быть только одно для данного дома. На сегодняшний день в кодексе так и говорится, что с остальными жильцами ТСЖ заключает договоры, и оно решает вопросы, обязывая их поставить у себя счетчики. Если я собственник жилья и счетчик ставить не хочу, то как ТСЖ меня может обязать поставить этот счетчик либо счетчик на дом? То есть здесь людям надо разъяснять, что это выгодно – ставить счетчик на дом. Если вы мало расходуете воды, то вы будете меньше платить. Я думаю, что здесь государство тоже не обойдется без выгоды. Сейчас, учитывая, что тарифы, если у вас нет счетчика, выше, чем если вы расходуете воду по счетчику, я думаю, что эти тарифы будет подогнаны. Посмотрят, как идет расходование воды средней семьей, и тарифы будут повышаться, пока вы не будете платить то же самое.

Татьяна Валович: На последнем заседании правительства губернатор Матвиенко дала указание руководителям инженерно-энергетического комплекса придумать схему, по которой неплательщиком можно было бы отключать от воды и тепла. Более того, Лукманов даже прокомментировал, что они рассматривали и возможность должников лишиться возможности пользоваться канализацией. Смутило чиновников лишь то, что в этом случае воцарится антисанитария, последствия которой невозможно описать. По схемам сейчас действительно нельзя отключить одного человека. Если пострадает семья, которая платила по счетам, и если у них есть маленький ребенок, будет холод зимой, и он заболеет, кто будет за это отвечать?

Светлана Савинова: На самом деле я полагаю, что здесь будет не то что «кустовое» отключение, целыми кварталами, как сказал господин Лукманов, там будут находиться и поликлиники, и детские сады, - этого, конечно, не будет сделано, потому что это объекты социального назначения, и в любом случае они отключаться не будут. Что касается отключения целого дома, если кто-то там не платит, конечно, в этом случае нарушаются права других граждан, которые являются добросовестными плательщиками. И действительно, этот вопрос должен решаться монополистами, в том числе, как им поступать. Потому что если гражданин не платит, монополисты ленивы, и во всем мире существует практика правового подхода – это обращение в суд, денежное взыскание. У вас есть юристы, вы подаете в суд на денежное взыскание к этим гражданам, первичная такая мера. У всех граждан все равно есть имущество какое-то, вплоть, естественно, до жилья. Поэтому когда мы не применяете судебные меры по взысканию долгов, а будете сразу отключать, я полагаю, что это неправомерно, это действия неправового государства, и там мы ни к чему не придем. Или, действительно, придумайте схему отключения одной квартиры. Но опять же в этой квартире могут быть дети, если семья, допустим, неблагополучная, злоупотребляющая спиртными напитками, там может быть трое или четверо детей, и вы отключите их от воды – мало того, что они ничего не имеют, они не могу купить, они еще и воду не получат.

Татьяна Валович: А в Петербурге такое количество коммунальных квартир, где живут совместно и честные налогоплательщики, и должники.

Светлана Савинова: Естественно. На мой взгляд, здесь надо разрабатывать правовой механизм взыскания денежных средств. А если уже не получается взыскать, нужно применять индивидуальный подход к каждому гражданину.

Татьяна Валович: Светлана, как бы охарактеризовали сейчас развитие ситуации в Петербурге по жилищным, земельным вопросам?

Светлана Савинова: Я бы сказала, что здесь ситуация делится на несколько проблем. Первая проблема – это как можно больше получать с граждан за коммунальные услуги и ни за что не отвечать нашему правительству области. Вот, пожалуйста, вам ТСЖ – вы сами как хотите, так и взыскивайте с тех соседей, которые не платят, сами ремонтируйте свой дом, который ветшал годами, вы платили, а государство его не ремонтировало. Вторая проблема – это то, что правительство хочет забрать центр города, раздать его под офисы, мотивируя тем, что получит деньги, а подо что эти деньги – не очень понятно. И третья проблема – это проблема уплотнительной застройки, когда у вас прямо на голове будут строить. И, опять же, это продажа земельных участков.

Татьяна Валович: Я думаю, что мы еще раз встретимся с вами и поговорим о том, как можно противостоять уплотнительной застройке. Спасибо.