Ссылки для упрощенного доступа

logo-print

Где добиться поддержки обманутым дольщикам?

Марьяна Торочешникова: Пока в Москве протестуют валютные ипотечные заемщики (очередной массовый митинг состоялся 25 августа), в Подмосковье пытаются добиться правосудия и получить, наконец, свои квартиры обманутые дольщики. Правительство же тем временем раздумывает над тем, чтобы вовсе отменить долевое строительство. Во всяком случае, именно с таким предложением на заседании Совета при президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья к правительству обратился губернатор Московской области Андрей Воробьев. Его поддержал первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов, который дал поручение создать рабочую группу по разработке соответствующих поправок в законодательство.

Чем подобные изменения помогут людям, которые уже заплатили за свое жилье, но так и не могут его получить? На чьей стороне суды и правоохранительные органы? Должно ли государство вмешаться в ситуацию, связанную с обманутыми дольщиками?

На эти вопросы постараемся ответить вместе с гостями. В студии Радио Свобода - Светлана Спринчан, соинвестор строительства ЖК "Мое Пушкино" (ранее называвшийся ЖК "Пушкинская Слобода"), а ныне обманутый дольщик, и адвокат коллегии "Правовая защита" Артем Сидоров.

На начало 2015 года в России насчитывалось 70 тысяч обманутых дольщиков

На начало 2015 года, по данным руководителя рабочей группы президиума генерального совета "Единой России" по защите прав вкладчиков и дольщиков Александра Хинштейна, в России насчитывалось 70 тысяч обманутых дольщиков, то есть людей, которые заплатили полные суммы стоимости своего будущего жилья, но этого жилья так и не получили. В Московской области таких людей оказалось около 10 тысяч человек. Однако Александр Хинштейн, который представлял эти цифры, особо подчеркнул, что это только приблизительные данные, и цифры могут значительно отличаться в большую сторону. Светлана, как я понимаю, вы сейчас выступаете не только от своего имени, но и от лица еще, по меньшей мере, 300 человек, которые так же, как и вы, купили квартиру в этом жилом комплексе. Что не так с вашей квартирой?

Светлана Спринчан: Мы приобрели квартиру в 2013 году у первого застройщика. В 2012-м земля полностью перешла в собственность второго, а зарегистрирована она как собственность в 2013-м. Вот весь этот период - с 2012 по 2013 - часть людей пострадала именно оттого, что они не знали, у кого приобретали квартиру на этой земле.

Марьяна Торочешникова: Из-за того, что переоформили участок земли на нового собственника, вам решили не отдавать квартиры? Вообще, квартиры существуют, как объекты?

Светлана Спринчан: Физически у части дольщиков дома построены. Застройщиком фактически является одна семья, но юридически новый "застройщик" говорит нам, что мы прав на квартиры не имеем, что они только по доброй воле предлагают нам что-то заключить.

Марьяна Торочешникова: Но вы же не маленькие деньги, вы оформляли все бумаги, заплатили за эти квартиры. Сколько они стоят?

Светлана Спринчан: От 1 миллиона. Я отдала больше 1,5 миллионов.

Марьяна Торочешникова: Наверняка вы внимательно читали договоры, смотрели все документы. Что там было написано? Так и было написано, что семья, например, Петровых обязуется на эти деньги построить вам квартиру?

Светлана Спринчан

Светлана Спринчан

Светлана Спринчан: Выглядело это очень прилично. Закон мы читали: застройщик должен иметь либо землю в аренде, либо землю в собственности, должен иметь разрешение на строительство и проектную декларацию, опубликованную в общедоступных информационных сетях. Все это было выполнено. Изоленко Любовь Александровна, не имея на тот момент денег для продолжения строительства, заключила договора соинвестирования с двумя организациями – это ООО "Доходный дом" и ООО "Инвестрегионстрой", являющийся на данный момент застройщиком. Вот ООО "Доходный дом" продавал квартиры фактически от лица фирмы Изоленко. И все деньги менеджеры, по их свидетельству, передавали именно ей.

Марьяна Торочешникова: Кстати, сейчас у нас тут показан котлован. В таком состоянии находится ваш дом?

Первые дольщики начали тревожиться еще летом прошлого года

Светлана Спринчан: Да, это газовая котельная, обеспечивающая 17 домов теплом. По словам застройщика, она была закуплена в 2013 году.

Марьяна Торочешникова: А когда сделан снимок?

Светлана Спринчан: Это зима 2015 года.

Марьяна Торочешникова: Когда вы начали тревожиться, поняли, что что-то идет не так?

Светлана Спринчан: Первые дольщики начали тревожиться еще летом прошлого года.

Марьяна Торочешникова: Когда вам обещали отдать квартиры – ключи, ордера?

Светлана Спринчан: У меня крайний срок был лето 2014 года. Соответственно, с того времени пошли письма в Минстрой, в администрацию, самые первые – в прокуратуру и т. д. Естественно, сначала были буквально отписки: что вы беспокоитесь, у вас застройщик строит, что-то делает. А застройщик в это время выиграл суд у администрации города. Но по факту с нами разговор как с дольщиками не ведется.

Марьяна Торочешникова: А вы пытаетесь говорить?

Светлана Спринчан: Конечно. И администрация давила на застройщика, обращалась к нему с требованиями защитить наши права и оформить с нами договора долевого участия (ДДУ), которые необходимо зарегистрировать в Росреестре для того, чтобы мы имели гарантии и защиту государства. Застройщик около полугода тянул это дело. Потом он все-таки вынужден был пойти с нами на диалог в связи с тем, что его ограничивают в необходимых документах. Диалог шел до определенного момента. В итоге договора, которые они нам достаточно жестким и хамским образом предлагают подписывать, совершенно не защищают наши права как дольщиков.

Марьяна Торочешникова: Артем, с какой стати какие-то застройщики требуют заключения еще каких-то новых договоров, если уже есть договор? Из-за чего там произошла путаница?

Это классический вариант так называемой «серой» схемы привлечения денежных средств

Артем Сидоров: Насколько я понял, это классический вариант так называемой «серой» схемы привлечения денежных средств. У нас предусмотрена 214-м законом схема привлечения денежных средств в долевое строительство непосредственно застройщиком, у которого есть в собственности либо в аренде земельный участок и есть разрешение на строительство. Здесь же договоры первоначально были заключены с фирмами-прослойками, как я понимаю, и они уже, в свою очередь, заключали договоры с дольщиками. Деньги, скорее всего, тоже платились не напрямую застройщикам. И фактически сейчас участок каким-то образом был передан другому застройщику, а проследить юридическую связь между договорами, которые заключали эти граждане с вот этой фирмой, которая между старым застройщиком и новым застройщиком, может быть, достаточно сложно. Поэтому новый застройщик сейчас начинает выкручивать руки, хотя и понимает, что, если он не будет решать проблемы граждан, то аффилированные с ним лица могут быть привлечены к уголовной ответственности. И такие случаи уже были. Я так понимаю, он хочет заключить договоры на максимально выгодных для себя условиях.

Марьяна Торочешникова: На каких условиях вам сейчас предлагают заключать договоры?

Светлана Спринчан: С доплатами до 600 тысяч.

Марьяна Торочешникова: Вам предлагают, помимо того, что вы уже заплатили 2-3 года назад за свои квартиры, заплатить еще?

Светлана Спринчан: Многие дольщики платили 5 лет назад - напрямую первому застройщику в руки.

Марьяна Торочешникова: Вы пришли позже.

Светлана Спринчан: Тогда уже были в порядке официальные документы. Но была придумана вот эта схема с прослойками.

Марьяна Торочешникова: А сейчас вас просят заплатить фактически половину той стоимости, которую вы уже отдали за свои квартиры.

Сейчас последней волне дольщиков пересчитывают квартиры по новой цене

Светлана Спринчан: У всех разная сумма. С апреля-мая люди ходят знакомиться с документами. 7 человек подписали эти документы. Часть уже ушла. Им предложили землю, они обменяли, но землю получили 3 раза дешевле. И сейчас последней волне дольщиков они пересчитывают квартиры по новой цене.

Марьяна Торочешникова: Артем, мне непонятно, а куда смотрит власть, куда смотрят правоохранительные органы? Люди к ним обращались. Совершенно очевидно, что это мошенническая схема.

Артем Сидоров

Артем Сидоров

Артем Сидоров: Здесь вопрос достаточно спорный для правоохранительных органов, поскольку для того, чтобы установить факт мошеннических действий, необходимо доказать умысел. Наши правоохранительные органы очень любят в таких случаях давать отписки и говорить: как вы докажете, что, когда непосредственно с вас собирали деньги, был умысел их украсть? Ведь дома-то все-таки строятся. Вот вам предлагают заключать новые договоры, пусть и с доплатой. Так что в уголовно-правовой плоскости это достаточно сложно доказать. Возбуждаются уголовные дела, но, как правило, по таким эпизодам, когда земля была выделена, но не под строительство жилого дома. Некоторые лица создали ЖСК, собрали деньги и ничего не построили - в этом случае было возбуждено уголовное дело. А здесь, конечно, не видя всего комплекса документов, мне сложно сказать.

Марьяна Торочешникова: Вроде как, намерения чистые…

Правильно, что люди обращаются в правоохранительные органы. Это инструмент давления

Артем Сидоров: Да. Но, как правило, на практике, если все-таки представлено какое-то встречное исполнение, они могут сказать: ну, не получилось. Надо, конечно, смотреть документы: куда конкретно пошли деньги, как они обналичивались и прочее. Если деньги были внесены в какую-то фирму, а потом они куда-то растворились и не были вложены в строительство, то, вероятно, можно говорить о факте мошенничества. Но тут другой вопрос. Если деньги были собраны мошенническим путем, и человека признают потерпевшим, то новый застройщик уже может сказать: вот вы пострадали от мошеннических действий, обращайтесь к этому мошеннику через суд с иском о взыскании этих денежных средств. Я считаю, правильно, что люди обращаются в правоохранительные органы. Это инструмент давления. Но не факт, что само по себе возбуждение уголовного дела поможет, может даже и навредить, потому что застройщику нужно строить, а не разбираться с уголовными делами.

Все сроки истекли, а денег требуют не граждане, которых фактически обманули, а та организация, которая им задолжала

Марьяна Торочешникова: Мне в этой ситуации непонятно еще одно обстоятельство. Насколько я понимаю, исходя из положения Гражданского кодекса РФ, если человек или организация, которая предоставляет какую-то услугу или какой-то товар, не предоставил ее в срок, то тот, кто заплатил за эту услугу или товар, может требовать неустойки – пени, перерасчетов и еще каких-то преференций для себя. А здесь получается, что все сроки истекли, а денег требуют не граждане, которых фактически обманули, а та организация, которая им задолжала.

Светлана Спринчан: У нас есть Гражданский правовой кодекс, который следит за тем, чтобы договорные обязательства исполнялись, но вы должны требовать исполнения этих обязательств только в период действия договора. Если он у вас действует один год, значит, вы в течение этого года должны подать в суд на исполнение. Если вы этого не сделали, то этот договор уже не имеет силы. А мы передавали деньги не по предварительным договорам купли-продажи квартир, а по договорам займа с отступным в виде квартир. По этим договорам мы можем требовать фактически только деньги. Но деньги брать не с кого, потому что первый застройщик их уже не имеет, да и второй тоже.

Марьяна Торочешникова: Здесь получается более элегантная схема.

Артем Сидоров: Да, и это достаточно распространенная схема, правда, сейчас ее уже мало применяют. А раньше даже крупные застройщики применяли схему договора займа. Потом пошла такая судебная практика, что эти договоры нужно было признавать притворными, что имелся в виду именно договор на приобретение квартиры. Но сейчас была проведена работа с крупными застройщиками, они уже не работают по таким схемам. А вот у небольших застройщиков, особенно в Московской области, до сих пор есть такие схемы.

Марьяна Торочешникова: Насколько я понимаю, люди, в том числе из тех, кто обманулся или разочаровался в этом своем застройщике, обращались в суды, и были даже выигранные дела. Они получили свои деньги назад?

Светлана Спринчан: Нет, денежные средства не получены. У первого застройщика очень большое количество судебных дел из других комплексов. Это не первая их стройка, не первая такая схема. Соответственно, там долги под 100 миллионов. Естественно, ждать, что она их когда-то сможет отдать…. Она находит для следователя отговорки, что малоимущая, что детей много и т. д.

Марьяна Торочешникова: А судебные приставы пытаются найти какую-то недвижимость, собственность, счета, какие-то деньги для того, чтобы исполнить решение суда?

Работа приставов вызывает очень много негатива и очень много сомнений в необходимости этой службы

Светлана Спринчан: Мы общаемся с людьми, которые ведут дела по предыдущим объектам. Работа приставов вызывает очень много негатива и очень много сомнений в необходимости этой службы. Мы при помощи подручных способов и средств занимаемся поиском недвижимости, поиском лиц, на которых эта недвижимость была переоформлена в 2013 году. Приносим эти данные следователям, которые ведут уже два уголовных дела по первому застройщику, но суды до сих пор не прошли.

Марьяна Торочешникова: А чем тогда занимаются следователи и приставы?

Светлана Спринчан: Риторический вопрос.

Артем Сидоров: Как правило, люди все-таки достаточно хитрые, они не оформляют на себя какие-то большие объекты недвижимости, либо как-то переоформляют их еще до возникновения проблем. Если идет исполнительное производство, то пристав может наложить арест только на то имущество, которое в данный момент принадлежит гражданину. Если он что-то продал, что здесь можно посоветовать? С 1 октября вступит в силу закон о банкротстве физических лиц. Там есть такое положение, что можно оспаривать сделки. Если на момент совершения сделок финансовое положение было такое, что нельзя было рассчитаться с долгами, а человек что-то продал, то, в принципе, эти сделки можно оспорить. Но это уже финансовый управляющий должен делать по новому закону. Теоретически такие сделки, конечно, могут оспорить и сами кредиторы, но, как правило, суд это не принимает.

Марьяна Торочешникова: Я не понимаю, как вообще стала возможна такая ситуация. Когда принимался 214-й закон, говорили, что это прекрасно, это панацея от мошенничества, это спасение для всех граждан, которые хотят купить себе жилье, но не имеют средств на приобретение вторичного жилья или готовой новостройки, они могут выступать соинвесторами на стадии котлована. Они застрахованы. Государство за это отвечает. Все отвечают, все помогут, случись что. Получается, что эта схема вообще не работает или работает неправильно?

Получается, что застройщик просто напрямую нарушил положение 214-го закона

Артем Сидоров: Здесь получается, что застройщик просто напрямую нарушил положение 214-го закона. Он заключил договоры, которые были не предусмотрены 214-м законом. В 214-м законе указано, что права граждан все равно подлежат защите, то есть это не значит, что эти договоры недействительны. Застройщику это тоже грозит какими-то санкциями – штрафами и прочее. Но когда гражданин покупает квартиру, лучше, конечно, изучать документы и смотреть, чтобы договор сразу был в рамках 214-го закона с регистрацией в Управлении Росреестра. Если это какая-то «серая» схема, либо ЖСК (хотя это и законная схема, но даже еще хуже, чем «серая» схема), то, соответственно, лучше такой объект не приобретать, либо 10 раз подумать и посмотреть, какие есть гарантии. Бывают, конечно, случаи, когда объект купить хочется, а застройщик вот-вот оформит все документы, у него там 10 домов уже построено. Теоретически можно согласиться. Но, как правило, все-таки нужно 10 раз подумать, заключать или нет.

Марьяна Торочешникова: Но вы же думали?

Светлана Спринчан: Конечно. Больше того, мы приглашали на подписание данных документов юристов. Платили по 15-20 тысяч, кто-то и больше. Юристы, изучив три документа у нас на руках, сказали: возможно доказать, что это долевое строительство, поэтому ничего страшного - закон вас защищает. Закон-то, может быть, и защищает, и к нему кто-то относится серьезно, но все наши обращения в прокуратуру, в ОБЭП, где было четко написано: привлечь застройщика к ответственности за нарушение Федерального закона 214-го от 30.12.2004 года…

Марьяна Торочешникова: Что вам отвечали в прокуратуре и в ОБЭПе?

Светлана Спринчан: Там отписка о том, что теперь другой застройщик.

Марьяна Торочешникова: Хотя, насколько я понимаю, вам удалось выяснить, что это не другой застройщик, а другое юридическое лицо.

Светлана Спринчан: Да.

Просто переложили из левого кармана в правый

Марьяна Торочешникова: Просто переложили из левого кармана в правый.

Светлана Спринчан: Да. И 93% принадлежали первому застройщику на момент создания.

Артем Сидоров: Фактически это разные лица. Установить между ними правовую связь, наверное, можно, поскольку права передавались с обременением, но тут, конечно, нужно смотреть, какие обязательства брал на себя новый застройщик. Возможно, надо было как-то оспаривать этот договор. Если он не оспорен, возможно, надо признавать свои права на долю в незавершенном строительстве объекта. По другим делам могу сказать, что, если объект не построен, и существует угроза утраты этого объекта, даже если нет разрешения на ввод, то многие подают в суды иски о признании права на долю в виде квартиры. Насколько это нужно здесь, надо разбираться отдельно. Возможно, достаточно будет все-таки добиться более хороших условий по заключению договора долевого участия. Такая практика тоже есть.

Марьяна Торочешникова: Да, но, с другой стороны, сейчас в России финансовый кризис. Ведь застройщики могут сослаться на какие-то форс-мажорные обстоятельства и сказать: «Друзья, мы готовы вам построить все, что хотите, но видите, цены растут, рубль дешевеет, работа дорожает. Где брать деньги на то, чтобы вам что-то построить, мы совершенно не понимаем. Того, что вы давали, уже недостаточно». Это может быть воспринято как какие-то форс-мажорные обстоятельства и основание для того, чтобы просто подвесить людей в такой очереди ожидания?

Светлана Спринчан: Да.

По закону кризис не является форс-мажорным обстоятельством

Артем Сидоров: По закону кризис, конечно, не является форс-мажорным обстоятельством. Но возникает вопрос – каким образом достраивать дом, если, например, застройщик говорит, что денег нет, а дольщики говорят, что доплачивать не хотят. Это распространенная ситуация. Тут, видимо, нужно либо как-то договариваться, либо, если договориться не удастся, возможно банкротство застройщика. В случае банкротства у нас механизм предусмотрен, но в лучшем случае, если будет соблюден ряд условий, этот недострой может быть передан дольщиком для достройки, только за его счет.

Марьяна Торочешникова: Получается, что в любом случае люди проигрывают.

Светлана Спринчан: Мы готовы биться до конца, потому что у нас и ипотеки, и кредиты.

Марьяна Торочешникова: У вас еще и ипотеки?!

Светлана Спринчан: Конечно, но большинство брали кредиты наличными.

Артем Сидоров: Если дом в высокой степени готовности, если есть возможность хотя бы минимально побороться за квартиру, то ни в коем случае нельзя переходить на денежные требования. Получить деньги в таких случаях вообще практически нереально. Нужно бороться за квартиры.

Марьяна Торочешникова: В конце концов, можно предполагать, что у этого застройщика есть еще какие-то другие объекты, которые он может в натуральном виде предоставить в другом месте вместо этого дома и квартир.

Светлана Спринчан: Это возможно, и нам это предлагали. Но предлагается совершенно неравноценный обмен. Сделка проходит в том же объеме, в котором я отдала деньги, но мне предлагают землю, реальная рыночная цена которой в 3 раза меньше.

Марьяна Торочешникова: То есть вам предлагают не квартиру, а землю?

Светлана Спринчан: Да. И потом я все равно должна еще доплатить за подвод коммуникаций. Что я на землю поменяю – потеряю большую часть уплаченных денег, что я вообще потеряю квартиру, что я ДДУ заключу – я еще дополнительно буду должна деньги. Там сделано так, что я могу снова стать должна практически всю сумму. И этот момент не представляется возможным урегулировать в рамках наших законов и наших прав у администрации, у Минстроя и т. д.

Артем Сидоров: К сожалению, долевое строительство тем и отличается, что объект получается дешевле, но никто не застрахован от такой ситуации.

Марьяна Торочешникова: Но и риски выше.

Светлана Спринчан: Мы согласны на процедуру банкротства застройщика. Есть и другие застройщики, заинтересованные в этом объекте, и они готовы достраивать. Но нам необходимы документы, которые будут для других застройщиков подтверждением того, что это не просто три договора займа, которые вот-вот уже закончат свое действие, и мы действительно потеряем право требовать что-то – денег или исполнения договоров. А договор ДДУ фактически защищает нас намного больше, чем любой другой.

Марьяна Торочешникова: Для вас вопрос только в том, сколько заплатить: чуть больше сейчас для того, чтобы перезаключить договор, либо вообще ничего не платить и ждать у моря погоды.

Светлана Спринчан: Да.

Не можем найти правовой защиты нигде. Уже теряем понимание, как можно добиться справедливости и защиты наших законных прав

Марьяна Торочешникова: Хочу процитировать кусочек из обращения, которое вы рассылали во всевозможные инстанции, включая и депутатов, и чиновников: "Не можем найти правовой защиты нигде. Уже теряем понимание, как можно добиться справедливости и защиты наших законных прав в социально значимых вопросах, таких, как жилищный вопрос, используя наше законодательство, если за его соблюдение никто не отвечает".

Светлана Спринчан: Во всех наших обращениях фигурировала фраза "привлечь к ответственности застройщика за нарушение закона". Закон был нарушен и в 2010-м, и в 2011-м. В 2012-м они только получали разрешение на строительство, но в это время они продали землю. Опять же, это какие-то завуалированные вещи. Плюс переоформление с одного юрлица на другое, но при этом первый застройщик на 93% владеет долей в новом юрлице. Второй собственник – это законный супруг, который сейчас нам говорит, что «вы же ей платили, а я к ней отношения не имею, я - новый застройщик». Мы требовали проверки налоговых преступлений. И по факту они были выявлены, насколько я знаю, так как мы платили деньги «черным налом», не в кассу официально, не по бумажке, и только некоторые люди - по переводу денежных средств через банк. Но даже они не могут доказать это и вернуть себе свое.

Марьяна Торочешникова: При этом застройщика к ответственности не привлекают?

Светлана Спринчан: Нет.

Марьяна Торочешникова: Артем, почему это происходит? Можно ли говорить, что это непрофессионализм следователей, правоохранительных органов? Или здесь стоит призадуматься о каких-то коррупционных схемах?

Артем Сидоров: Нужно рассмотреть конкретные документы. Ведь если деньги действительно принимались третьей фирмой без оформления надлежащих документов, то тут можно говорить о том, что, скорее всего, какой-то состав преступления может быть. Но, не видя, документов, это нельзя сказать. По крайней мере, я считаю, что есть все основания привлекать к административной ответственности. Почему не привлекают – вопрос…

Светлана Спринчан: Штрафы в пользу государства, но не в пользу дольщиков. Налоги – там уже доказаны 20 с лишним миллионов – в другом деле, но их не взыскивают.

Марьяна Торочешникова: Почему?!

Светлана Спринчан: Мне тоже это непонятно.

Марьяна Торочешникова: Артем, я знаю, что ваша коллегия "Правовая защита" как раз специализируется на вопросах, связанных с недвижимостью. Насколько коррупционен рынок жилой недвижимости в Московской области?

Артем Сидоров: Насколько я знаю, довольно коррупционен, особенно по таким схемам, которые аналогичны применяемой в Пушкинском районе. Если говорить о привлечении денежных средств крупными застройщиками в рамках 214-го закона, то, конечно, могут быть какие-то договоренности, но можно осуществлять строительство и в общем порядке. А здесь вполне возможно, что существуют какие-то коррупционные схемы.

Марьяна Торочешникова: Не решитесь называть имена?

Артем Сидоров: Нет.

Следователь в лицо говорит: «Вы же - соучастник преступления, что же вы мне пишете бумагу?»

Светлана Спринчан: Следователь в лицо говорит: «Вы же - соучастник преступления, что же вы мне пишете бумагу?»

Марьяна Торочешникова: А какое преступление, по мнению следователя, вы совершили?

Светлана Спринчан: Нарушила федеральный закон. Ничего, что закон написан для застройщика – нарушила его я.

Марьяна Торочешникова: Вы - не потерпевшая?

Светлана Спринчан: Нет.

Артем Сидоров: Это, конечно, совершенно необоснованное утверждение. Можно усомниться в том, что следователь добросовестно подходит к своим обязанностям.

Светлана Спринчан: Завуалированный собственник компании является в прошлом прокурором Военной прокуратуры. Адвокат, защищающий их интересы в суде, - также специалист по банкротству, также работал в прокуратуре. Я прекрасно понимаю, что есть сведения, которые надо проверять, - о том, что есть ближайший родственник на чиновничьих постах.

Марьяна Торочешникова: В каких-то кругах повыше. Поэтому получается, что вы бьетесь с ветряными мельницами.

Светлана Спринчан: Да. Мы обращались на "горячую линию" ФСБ, и первое, что нам сказали, - «в вашей ситуации поможет только телевидение».

Марьяна Торочешникова: И что? Помогло вам телевидение?

Светлана Спринчан: Мы 4 месяца боролись за то, чтобы хоть кто-то вообще заинтересовался нашей проблемой, чтобы люди узнали, что происходит и как можно попасть на удочку. Я лично своими глазами проверяла документы.

Артем Сидоров: Если человек не разбирается и не является юристом по корпоративным спорам, то можно и ошибиться. Здесь нельзя сказать, что изначально схема полностью основана на обмане. Все-таки земля была в собственности, частичная застройка проведена. А то, что отсутствовал весь комплект документов, не каждый юрист может увидеть.

Получается, что вы бьетесь с ветряными мельницами

Марьяна Торочешникова: Я не понимаю, как вообще люди брали ипотечные кредиты под такие стройки. Ипотеку проверяет банк. У них там целая орда юристов, которые просто так денег не дадут.

Светлана Спринчан: Нет, нет, ипотеку люди брали уже у следующего застройщика.

Марьяна Торочешникова: А эти люди получили свои квартиры?

Светлана Спринчан: Их квартиры еще на стадии котлованов. 11-й дом продан практически весь. Большая часть почему-то выкуплена самим застройщиком. Там земля как была выкопана, так и остается.

Марьяна Торочешникова: Как выкопана несколько лет назад, так там ничего и не происходит, но квартиры все распроданы.

Светлана Спринчан: Практически - да, в том числе и ипотечные.

Марьяна Торочешникова: Значит, там у людей больше шансов.

Светлана Спринчан: У них защита государства уже работает. А нам придется еще доказывать, что мы дольщики, чтобы получить эту защиту.

Марьяна Торочешникова: Кстати, о защите государства. Сейчас появилась такая инициатива на уровне правительства - запретить долевое строительство в России. Объясняется это таким образом: вложения серьезные, но ведь человек, когда приобретает автомобиль, не платит еще до того, как его собрали, он платит за готовый, конкретный объект. Логично таким образом поступать именно с квартирами, и тогда не будет никаких обманутых дольщиков.

С вашей точки зрения, Артем, будет ли это панацеей? Или появятся новые схемы? Сколько же тогда будут стоить квартиры? Можно ли говорить о том, что цены значительно возрастут?

Артем Сидоров: Я думаю, если долевое строительство запретят и будут очень жестко следить за тем, чтобы не использовались какие-то «серые» схемы, то, конечно, число обманутых дольщиков намного уменьшится. Но, зная наше правоприменение, можно предположить, что, скорее всего, если будет запрещено долевое строительство, опять пойдут какие-нибудь предварительные договоры, договоры уступки - пусть и незаконные, но которые будут заключаться с обещанием потом переоформить квартиру уже по договору купли-продажи. В итоге, если обещание не будет выполнено, то защитить свои права будет еще сложнее.

Марьяна Торочешникова: Получается, что та минимальная защита, которая в настоящий момент есть у граждан, пропадет в случае, если долевое строительство решат запретить?

Если жесткого контроля не будет, будут закрывать глаза на эти «серые» схемы, то количество обманутых дольщиков может возрасти

Артем Сидоров: В целом все-таки обманутых дольщиков будет меньше, потому что на «серую» схему еще надо будет согласиться, но это - если будет жесткий контроль. Если же жесткого контроля не будет, будут закрывать глаза на эти «серые» схемы, то это количество может и возрасти. А при этом еще возрастет и цена квартир, потому что добросовестные застройщики вынуждены будут продавать квартиры по схеме, например, «купля-продажа». Они должны будут взять кредит, заплатить по нему проценты, построить дом, ввести в эксплуатацию, и только потом передать эту квартиру гражданину. Фактически это уже будет цена вторичного рынка, а может быть, и выше, потому что квартира новая, в новом доме. А сейчас долевое строительство при всех своих минусах позволяет на начальном этапе заплатить в 1,5-2 раза меньше, чем стоит квартира на вторичном рынке.

Конечно, вопрос в том, что можно потом не получить ни денег, ни квартиры, но здесь предлагается ряд механизмов. Предположим, сейчас принят закон по поводу страхования и банковской гарантии. Сейчас застройщики должны страховать риски либо получать банковскую гарантию. Но практика выявила достаточно много проблем с этим законом и фактическим его исполнением. Банковскую гарантию брать дорого, а страхование порой носит формальный характер. Находится страховая компания, которая в случае чего не сможет покрыть убытки. Мы все знаем такие случаи и с туроператорами.

Марьяна Торочешникова: Ровно год назад несколько крупных операторов обанкротились.

Артем Сидоров: Да, граждане обращались в страховую компанию, а она не могла выплатить денежные средства, хотя везде декларировалось, что в случае, если вы не сможете вернуть деньги от туристической компании, то можете обратиться в страховую компанию. Точно так же может быть и с застройщиком. Общество взаимного страхования - то же самое. Если, например, у крупного застройщика, который входит в это общество, начнутся проблемы, то может не хватить денежных средств на всех остальных. Но, по крайней мере, это хоть что-то. Также предлагается, чтобы перенести риски больше на банки, чтобы в банке открывались определенные счета, банками давались кредиты. И уже постепенно застройщик вносит денежные средства, плюс банковская гарантия. Здесь вопрос дискуссионный, поскольку это удорожает строительство.

Марьяна Торочешникова: Кроме всего прочего, банк тоже не застрахован от банкротства, как и строительные компании.

Артем Сидоров: Да, с учетом того, сколько у нас банков лишились лицензий, это тоже вопрос.

Марьяна Торочешникова: Что в этой ситуации делать людям - совершенно непонятно. Светлана, на что вы уповаете в нынешней ситуации? Есть выигранные иски в судах. Есть какие-то уголовные дела, которые ведутся в отношении вашего застройщика. Есть даже земля и новый застройщик, который обещает все-таки когда-нибудь на ней построить дом. Что вы собираетесь предпринимать?

Речь идет о возбуждении уголовного дела

Светлана Спринчан: В данный момент все, что мы предприняли за 4 месяца, уже консолидировалось в одном месте и опять вернулось в МВД "Вешние воды", где мы и будем дальше искать правду. Здесь уже речь идет о заявлениях о возбуждении уголовного дела. Оно было рассмотрено и в ЦАО, и в ГУ МВД на Петровке, и везде, везде, везде. Все было спущено на "Вешние воды". Соответственно, там и был следователь, который нам говорил, что мы - соучастники. И надеяться на то, что он будет расследовать, мы не имеем даже и малейшей надежды.

Марьяна Торочешникова: Фактически вы сейчас участвуете в каком-то театре абсурда. Вы соблюдаете видимость законной процедуры, действуете по закону, копите невероятное количество бумаг, ваших писем, обращений и ответов на них. А ситуация никак не меняется. С таким же успехом можно было бы сидеть и ничего не делать.

Мы теперь ищем группу адвокатов, которые разбираются именно в уголовных делах

Светлана Спринчан: Вначале ситуация вообще казалась безысходной. Но после обращения к депутату Антону Жаркову наше дело взяла под контроль Генеральная прокуратура. Мы сочли, что этого будет достаточно. К сожалению, этого было достаточно только для того, чтобы прокуратура сама лично тоже отправила в ГУ МВД дела и назначила в Пушкино проверку. Собственно, на следующий же день глава Пушкино ушел в отставку по собственному желанию. Теперь, так как это перешло на уголовную стезю, мы вынуждены искать адвокатов... У нас уже есть группа адвокатов. И мы теперь ищем еще группу адвокатов, которые разбираются именно в уголовных делах - к кому обращаться с жалобами на следователя, к кому обращаться, чтобы этот следователь работал, кто бы мог его контролировать.

Марьяна Торочешникова: Для вас это теперь уже дело принципа? Мне представляется, что вот эти 1,5 миллиона рублей, которые вы заплатили за квартиру 3 года назад, во-первых, уже стоят в 2 раза меньше, если отталкиваться от текущего курса доллара, а во-вторых, есть группа адвокатов. Получается, что нужна еще вторая, которой вы тоже будете вынуждены платить. Время идет. Вы тратите нервы, свое время, которое могло бы уйти на выполнение каких-то более продуктивных задач. Вы не опасаетесь того, что все эти деньги, за которые вы боретесь, будут потрачены, если не большая сумма?

Светлана Спринчан: Можно было бы и заплатить. Но большая часть наших дольщиков, к сожалению, не имеют возможности отдать адвокатам даже 5-10 тысяч. Мы ищем варианты, которые можем себе позволить. Это адвокаты, которые берут за результат - результат четко оговорен, за него все и борются. Мы не можем сейчас, отдав деньги, считать, что мы справились, потому что договоры такие, что мы их тут же потеряем. В любой момент, как только застройщика перестанут контролировать Минстрой или еще кто-то, как только прекратится это движение вокруг него, он, скорее всего, опять перестанет строить. Вся история, которую мы собрали в течение 5 лет, свидетельствует о том, что, как только перестает шевелиться дольщик, перестает шевелиться и застройщик.

Марьяна Торочешникова: Пока идут им какие-то предписания, прокурорские проверки...

Большая часть наших дольщиков не имеют возможности отдать адвокатам даже 5-10 тысяч

Светлана Спринчан: Пока есть пункты в договорах, а потом нам аннулируют же эти договоры, и мы потеряем все деньги. Мы будем бороться. Мы надеялись, что те же депутаты повлияют на изменение законов, ведь есть момент, что контроль должен быть. Он как бы есть, но не действует. Почему? Потому что с застройщика сейчас требуют список дольщиков, а он его не предоставляет уже почти год.

Артем Сидоров: В рамках 214-го закона он обязан предоставлять информацию. Но если не предоставляет, то максимум - это штраф. Возможно, штрафы налагают, и так оно все и длится.

Светлана Спринчан: Так даже штрафы не налагают.

Артем Сидоров: Видимо, есть какие-то договоренности. Вообще, я считаю, что дольщики действуют совершенно правильно. Если ослабить нажим со стороны инициативной группы, то застройщик может решить, что «у меня нет прямого договора, я и не обязан перезаключать договор». Но застройщик и лица, которые за ним стоят, всегда должны понимать, что, если сейчас будут какие-то действия, чтобы эти квартиры реализовать другим людям и прочее, это сразу же будет все-таки уголовное дело и преследование. Ведь если, например, будет двойная продажа на одну и ту же квартиру, то здесь уже намного больше оснований для этого.

Светлана Спринчан: Такие факты есть.

Артем Сидоров: Соответственно, они тоже должны расследоваться.

Проблема не решается вообще никак!

Марьяна Торочешникова: А почему же все-таки чиновники, правительство… Ведь вопрос этих дольщиков поднимается не первый раз. В "Единой России" есть специальная рабочая группа, которая занимается защитой прав вкладчиков и дольщиков. Ежегодно на каждом видеомосте Путина с народом поднимается вопрос об обманутых дольщиках, которые говорят: «Где наши квартиры? Примите меры!». Каждый раз отвечают: «Мы все сделаем, не беспокойтесь, проблема будет решена». И проблема не решается вообще никак!

Светлана Спринчан: Я столкнулась с тем, что у каждого органа, куда мы приходим, ограничены полномочия. И как только воздействие должно уйти частично с Уголовного в Гражданский кодекс, они тут же туда и отсылают. Тот же Минстрой не может вмешиваться в хозяйственную деятельность организации, но фактически наши договоры - это и есть хозяйственная деятельность организации. Они должны отследить, чтобы с нами заключили договоры, но как они могут это сделать, если они не должны вмешиваться?!

Марьяна Торочешникова: Суд может обязать, но это отдельная процедура. Можно же требовать через суд?

Светлана Спринчан: Судебная практика слишком опасна.

Судебная практика довольно противоречива

Артем Сидоров: Судебная практика довольно противоречива. Из того, что есть - это, как правило, либо признание права собственности на долю в виде квартиры, но, опять же, должна прослеживаться цепочка. Нужно смотреть, у кого земля, кого делать ответчиком в суде. Все может быть тоже достаточно спорно. В основном по таким делам суды встают на сторону дольщиков. В частности, в Пушкинском суде у нас такие дела были, признавали право собственности на долю в виде квартиры. Либо возможны какие-то иски об обязании исполнить договоры, обязании заключить договор. Но проблема этих исков в том, что, если даже будет положительное решение, потом, как правило, очень сложно его исполнить.

Марьяна Торочешникова: А люди фактически выполняют работу и следователя, и оперативно-розыскной деятельности, и судебных приставов. Ваша единственная надежда, получается, только на самих себя. Может быть, и надо организовывать ЖСК?

Светлана Спринчан: Решение проблемы мне видится во многом в создании того же контролирующего органа Минстроя, куда дольщики, купив по «серой» схеме квартиры, могут прийти и просто зарегистрироваться, записать, что, да, я совершил такую сделку с таким-то застройщиком. Чтобы с самого первого дня осуществлялся контроль, чтобы были выставлены сроки, чтобы Минстрой имел право требовать исполнения этих сроков.

Марьяна Торочешникова: А пока вам остается пожелать только удачи в этой нелегкой борьбе (надеюсь, не напрасной) и скорейшего покидания этого списка 70-тысячной армии обманутых российских дольщиков, которые, заплатив деньги, так и не могут получить свои квартиры.

Артем, с вашей точки зрения, в случае, если все-таки отменят долевое строительство в России, пострадают ли те люди, которые уже заключили эти договоры? Или закон на них будет распространяться по-прежнему, несмотря на?..

Артем Сидоров: Скорее всего, будет какой-то переходный период. Те лица, которые заключили договоры до введения нового закона, скорее всего, получит свои квартиры уже в рамках долевого строительства. Можно предполагать, опять же, что, если введут закон, то это будет запрещено только с какого-то определенного этапа. Я все-таки полагаю, что, исходя из объективных данных, скорее всего, в ближайшее время не запретят, если только ужесточат контроль.

Марьяна Торочешникова: Вероятно, ужесточение контроля и поможет людям, оказавшимся в такой ситуации, как Светлана.

Светлана Спринчан: Будем надеяться.

Уважаемые посетители форума РС, пожалуйста, используйте свой аккаунт в Facebook для участия в дискуссии. Комментарии премодерируются, их появление на сайте может занять некоторое время.

XS
SM
MD
LG