Марьяна Торочешникова: Защита прав собственников жилья. Как защитить свои права при определении порядка управления жильем? Обязаны ли собственники квартир вступать в ТСЖ? И от кого в конечном счете зависит выбор управляющей компании? Кто заплатит за капремонт?
Ответы на эти и многие другие вопросы я рассчитываю получить от гостей в студии Радио Свобода - председателя Комитета защиты прав граждан Сергея Никитина, сопредседателя этого комитета Сергея Селиванкина и руководителя Ассоциации территориальных общин и объединений Андрея Козельского.
Вообще, вот существует такой стереотип, распространенное достаточно мнение, что у душевно больных людей обострение бывает весной и осенью. С моей точки зрения, можно провести параллель между этими стереотипом и тем, как складываются взаимоотношения граждан с коммунальными службами, потому что все проблемы всплывают особенно осенью и весной. Весной начинают протекать крыши, весной трескаются от изменения температурного режима коммуникации. Осенью же, как всегда неожиданно, приходит зима, а в квартирах холодно, проблемы с отоплением, проблемы с вывозом мусора, какие-то сезонные проблемы. И я думаю, что сейчас просто необходимо как раз поговорить о том, как люди их могут решить путем непосредственного участия в своей собственной судьбе и своих соседей по многоквартирному дому. Насколько я понимаю, самым разрекламированным способом такого эффективного управления многоквартирными домами является товарищество собственником жилья. К которым в то же время очень много вопросов возникает у граждан. Вот объясните мне, пожалуйста, какие плюсы и минусы есть у товариществ собственников жилья и есть ли вообще какие-то альтернативные такие формы управления многоквартирным жилым домом, методы управлять?
Сергей Никитин: Вообще, жизнь большого, многоквартирного дома, она в принципе построена так, что жизнь одного зависит от поведения и жизни другого. Раньше вот это использовалось у нас в стране, так называемые кооперативы, и люди жили в них нормально, но было одно условие, оно было автоматически выполняемо: эти люди, как правило, были с одного производства, знали друг друга очень хорошо, могли четко определить положительные и отрицательные качестве тех людей, которых они в этом кооперативе избирали в правление и председателем, и тогда легко было согласовывать разные позиции и обслуживать свой дом. Сейчас же исключили государственную форму управления жильем, жилым фондом, автоматически, это было связано с принятием нового Жилищного кодекса, и оставили выбор только между тремя формами управления. Это непосредственное управление, что подходит для малоквартирных домов - 5-10 квартир максимум, мы не будем этого касаться...
Марьяна Торочешникова: Непосредственное управление собственником. То есть я сама, как собственница квартиры, иду, заключаю договор с Водоканалом, с энергетической компанией...
Сергей Никитин: Да, там остается вопрос сбора средств на будущий капитальный ремонт, эти люди, когда их 5-10 семей, могут всегда договориться и на чье-то имя открыть счет. Хотя тут тоже есть подводные камни, но тем не менее, есть какая-то надежда, что близкие соседи не подведут. Следующая форма, которую широко рекламируют, - это товарищество собственников жилья. Причем товарищество собственников жилья функционирует в двух качествах: либо оно, создавая товарищество, избирая коллегиальный орган правления, выбирает председателя, само берет на себя функцию управляющей организации, и для этого они создают свой штат сантехников, электриков, весь необходимый персонал; либо они заключают договор об управлении с управляющей организацией и контролируют ее, так сказать, деятельность - ежегодно, через общие собрания (хотя здесь тоже подводный камень есть). И следующая, третья форма правления - просто отдать дом управляющей организации, и каждый собственник заключает договор управления вот с этой управляющей организацией.
Марьяна Торочешникова: У меня сразу возникает как минимум два вопроса. Во-первых, я так понимаю, уже стало традиционным для России для последнего времени, что только что построенные дома, новые дома, в них автоматически создаются товарищества собственников жилья, и людей вообще не спрашивают, хотят они там быть, не хотят они там быть, и непонятно, что с этим делать. Насильно-то, насколько я понимаю, никого в ТСЖ загнать нельзя.
Сергей Никитин: Дело в том, что правом создать вот это товарищество собственников жилья обладает собственник этого жилья, и пока эти квартиры не проданы, инвестор, который осуществлял строительство, он является собственником, и он создает.
Марьяна Торочешникова: А людей ставят перед фактом.
Сергей Никитин: Да. Вот есть пример. На улице Гурьянова в Москве, по-моему, дом 17, инвестор создал свое ТСЖ, туда избрал якобы председателя своего, аффилированного на эту фирму, а этот председатель заключил договор управления с другой управляющей организацией, также аффилированной на эту фирму и на него лично. И получилось, что пока жителей не было, установил себе зарплату - это сведения двухлетней давности - по 230 тысяч в месяц председатель этого правления...
Марьяна Торочешникова: Ну, скромненько так...
Сергей Никитин: ...но со вкусом. И средства шли непонятно куда. И когда жители, приобретя эти квартиры, решили создать свое ТСЖ, они натолкнулись на большие трудности по части получения документов от этого председателей, печатей и всего прочего. И сейчас, вот на сегодняшний момент этот дом, по сути дела, находится в состоянии банкротства. Вот это опасность, которая следует за наличием ТСЖ.
Марьяна Торочешникова: Вот еще один вопрос, я его Сергею Селиванкину адресую на этот раз. Есть три способа управления многоквартирным домом. Вы уже их перечислили, Сергей Викторович. А если весь дом проголосовал за то, чтобы, например, выбрать какую-то одну управляющую компанию, а я посидела, поковырялась в интернете, поспрашивала у знакомых, и не хочу я с этой управляющей компанией заключать договор, а я хочу заключить договор с другой управляющей компанией. Насколько реально это, произойдет это или нет?
Сергей Селиванкин: Я немножко, так сказать, назад в будущее, уйду в 2006 год. В 2006 году происходило массовое навязывание управляющих компаний непосредственно правительством города Москвы жителям.
Марьяна Торочешникова: Это если говорить о Москве.
Сергей Селиванкин: Да, если говорить о Москве. Но, в принципе, я полагаю, что наша большая родина имеет много таких примеров. И я хочу обратить внимание уважаемых радиослушателей. В 2006 году, в частности, в Московскую городскую Думу, во фракцию КПРФ, в Комитет защиты прав граждан, шло огромное количество писем, когда жители свидетельствовали о том, что техники управ ходят по домам, собирают паспортные данные граждан, заставляют ставить подписи, а потом выясняется в один прекрасный день, что некое ООО управляет их многоквартирным домом. И у жителей возникает вопрос: что делать? Мы раньше доверяли, условно говоря, государственному унитарному предприятию ДЭЗ, которое действительно являлось в определенной степени профессиональной организацией, мастера были известны жителям хорошо, а теперь этой организации нет. Вот в тот момент наиболее действенной позицией было обращение в прокуратуру города. И действительно, прокуратура находила массовые нарушения и в определенной степени способствовала иногда через суд, иногда просто... Надо сказать, что система в Москве такова, что если прокуратура все-таки обращает внимание на руководителей управ, эти руководители вынуждены идти и служить закону, а не чиновничьим и бюрократическим интересам.
Марьяна Торочешникова: А сейчас как складывается ситуация?
Сергей Селиванкин: Я сейчас более подробно скажу, но я хочу сказать, что нельзя повторять те же ошибки, которые делались 2-3 года назад. Сейчас идет политика массовой ТСЖизации. Адресов крайне много. Я знаю адреса и в районе Теплый Стан, и в районе Западное Дегунино, где конкретно представители ГУИСов, государственных учреждений инженерной службы, которые являются государственными служащими, ну, фактически назначаются руководить двумя, тремя, иногда пятью-шестью ТСЖ. Но разве может человек, который 8 часов исправно сидит на госслужбе, профессионально управлять таким сложным имуществом, как многоквартирный дом? И вот, к сожалению, эта практика идет, повторяются прошлые года. Снова пишутся письма в прокуратуру, занимаются жители расторжение договоров. И вот самый важный момент, как вы, Марьяна, сказали, когда существует некая компания, которая выбрана, и у людей начинают опускаться руки. Что делать? Говорю конкретно. Уважаемые друзья, пишет письма в две инстанции: первое - прокурору Москвы Семину непосредственнос с конкретным перечнем информации, когда вы узнали о существовании у вас товарищества собственников жилья...
Марьяна Торочешникова: Простите, я вас перебиваю. Прокурору Москвы Семину - это если речь идет о Москве. Но я думаю, что по аналогии можно писать прокурору любого города.
Сергей Селиванкин: Любого региона. И обязательное письмо в адрес ГУВД по городу Москве.
Марьяна Торочешникова: В милицию и в прокуратуру надо жаловаться в этой ситуации.
Сергей Селиванкин: Хорошо.
Марьяна Торочешникова: Но, тем не менее, я так и не поняла, Андрей, может быть, вы мне объясните, вот в случае, если я только что переехала в этот дом, купила я здесь квартиру, у меня есть свидетельство о праве собственности, и передо мной выбор: что мне делать - либо вступать в ТСЖ, которое уже существует в этом доме, либо заключать самостоятельно договоры со всеми организациями - я думаю, что просто не каждый за это возьмется...
Сергей Никитин: Да нет, не получится просто, по закону не получится.
Марьяна Торочешникова: Просто вы же говорили, что такая форма существует.
Сергей Никитин: Я поясню после того, как Андрей Георгиевич скажет.
Марьяна Торочешникова: Хорошо. Или же я могу выбрать сама, вот приехав на новое место, посмотреть, кто у нас тут в округе есть, какие управляющие компании, и заключить с конкретной компанией... Как мне быть в этой ситуации? Я буду поставлена перед фактом что ли?
Андрей Козельский: Дело в том, что надо... Бывает от частного к общему, как я сейчас услышал вопрос, а можно от общего к частному. На самом деле...
Марьяна Торочешникова: Давайте все-таки сначала от частного к общему, потому что на конкретном примере легче понять.
Андрей Козельский: А иногда это сложнее, потому что, когда идет какая-то эпидемия, то лечить отдельно гражданина от чего-то, наверное, бессмысленно, надо справляться с эпидемией. Я бы эту ТСЖизацию, эту волну, получилось, сравнил с такой эпидемией. Потому что мы в Ассоциации территориальных общин и объединений придерживаемся позиции, что все ТСЖ - это, скорее, больший вред, нежели польза. Хотя от любого объединения граждан, конечно, можно видеть пользу, и в идеале, наверное, это так, но, на самом деле, практика показывает, что большинство людей получает если не страдания, то проблемы. Кстати, если говорить, что делать жителю и как понимать свою ситуацию, свое место. Вот мы сейчас пытаемся научать людей, если можно так выразиться, тому, что, на самом деле, с общностью, если мы находимся в таком правовом поле, где речь идет о собственниках, что ему вообще не надо бы никому поручать управлять своей собственностью. Другое дело - термин "обслуживать". Мне кажется, термин "управление", на самом деле, достаточно искусственный. Мы говорим об обслуживании. Я сейчас дойду, по крайней мере, постараюсь дойти до этого.
Что нужно каждому жителю? Ему нужно, чтобы была вода, свет, тепло и потолок не обваливался.
Марьяна Торочешникова: И по сдельной цене.
Андрей Козельский: Вот я и говорю, это не управление, это обслуживание. Поэтому я бы в это поле направил, так сказать, понимание наших людей.
Марьяна Торочешникова: Хорошо, могу я выбирать тех, кто будет обслуживать меня как собственника этого жилья?
Сергей Селиванкин: Можете, Марьяна, но проблема - в этом Жилищном кодексе. Именно в Жилищном кодексе. Вынуждены будете инициировать проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и предложить жителям ту управляющую компанию, которая профессиональна на ваш взгляд. Но опять же проведение общего собрания - большое количество времени, ресурсов технических, чего хотите. Только так.
Марьяна Торочешникова: Сергей Викторович, вот вы сказали, а почему я не могу заключить конкретно с Водоканалом договор, поставить счетчик себе вот на газ, на воду, все на свете, сама?
Сергей Селиванкин: Это не ТСЖ, это другая форма.
Сергей Никитин: Ситуация такая, Марьяна. Изначально вы сказали, что приобрела квартиру, а там уже есть ТСЖ. Так вот, вы даже можете не вступать в это ТСЖ, но вы будете обязаны исполнять те решения, которые будут приниматься, в частности, руководящим органом, правлением либо общим собранием этого ТСЖ. Вы обязаны - по этому Жилищному кодексу - подчиняться тем решениям, которые приняты.
Марьяна Торочешникова: В общем, в чужой монастырь со своим уставом не лезу.
Сергей Никитин: Ну, тут даже не так бы я сказал. Дело в том, что введение этого нового жилищного кодекса - это колоссальный обман государства, его жителей, которым поставлены условия, из которых они выбирать могут между плохим и очень плохим. Мы считаем, что необходимо было сохранить и государственную форму правления, уж если у нас рынок. И пусть бы тогда собственники выбирали: им государственную форму правления - пожалуйста, если это ТСЖ либо коммерческая управляющая организация, - чтобы у них был выбор.
Марьяна Торочешникова: Сергей Викторович, вы меня, как Андрей, уводите больше к теории. Мне хочется понять, и я надеюсь, что и слушателям хочется понять: что делать, когда уже...
Сергей Никитин: Отвечаю. Нельзя ничего сделать. Если только предлагать через общее собрание, то власти и эту возможность предусмотрели, чтобы гражданам не дать возможность провести это собрание.
Марьяна Торочешникова: То есть занимать нужно активную гражданскую позицию.
Сергей Никитин: Это с одной стороны. Общее собрание может быть проведено в двух видах - в виде очного и заочного. Ну, представьте себе дом, 10-16-подъездный. Собрать всех в одном месте, чтобы принять решение, невозможно. Тогда предложили форму заочного голосования. А при этой заочной форме голосования очень легко фальсифицировать этих результаты. И вот мы уже в нашем комитете добились порядка 20 судебных решений, когда эти фальсифицированные решения были отменены судом. Так вот, ситуация такова, что.
Марьяна Торочешникова: Кто-то же должен это выявлять, обращать на это внимание.
Сергей Никитин: Конечно. Это получается там, где люди понимают, что вот они попали в большую беду, и из этой большой беды им нужно выбирать всем вместе. Поэтому необходимо создавать некий коллегиальный орган, не обязательно это будет правление, а просто домовый комитет, который бы представлял интересы жителей во всех инстанциях. И самое главное, вел бы разъяснительную работу обо всех тех достоинствах и недостатках, которые присущи (а достоинств очень мало) этому Жилищному кодексу.
Марьяна Торочешникова: Тем не менее, я вот все-таки хочу понять, как вообще с этим со всем обращаться, коль уж так сложились звезды, как говорится. Ну, вот есть уже это товарищество собственников жилья, в которое, как говорят, загнали граждан намеренно. Вы говорили, что там есть подводные камни. Насколько я понимаю, основные претензии у людей вызывает как раз тот факт, что вот их собрали в товарищество собственников жилья, точнее, они сами уже, получается, собрались, а при этом неизвестно, где брать деньги на капрепонт, которые они все эти годы исправно перечисляли, платя за коммунальные услуги, где брать средства еще на что-то, как проводить межевание, и вообще, что в этой ситуации делать. Их выбрасывают, как котят. Вот сказали: у вас есть товарищество, вот теперь сами и решайте. Люди, может быть, и готовы были бы решать, может, даже активисты есть, но они даже не знают, с какой стороны за это все браться. Скажите, пожалуйста, Сергей, вот только что создалось товарищество собственников жилья, в первую очередь или еще до его создания на что нужно вот людям, владельцам квартир, собственникам обращать внимание? Где деньги брать, в конце концов?
Сергей Селиванкин: Любимый термин органов власти, который регулярно говорится, за создание собственников жилья, - это сдача в аренду имеющегося свободного помещения либо же фасада здания. Ну, назовите мне в Москве такие здания, где имеются свободные фасады на сегодня, где имеются свободные от различных обременения помещения. Практически такого нет. Делали мы многократно обращения в Департамент имущества города Москвы, и выяснялось, что большой процент зданий либо находится в собственности города, либо в аренде у каких-либо других организаций. Есть такое понятие, как общедолевая собственность. Вот общедолевая собственность - это когда помещения принадлежат собственникам, но собственники бывают, извините меня, как жилого фонда, так и собственники нежилого фонда. И вот сегодня выясняется, что огромное количество собственности нежилого фонда принадлежит большому количеству фактически государственных организаций.
Марьяна Торочешникова: Вот, кстати, с нежилым фондом здесь же тоже не все так просто. Насколько я понимаю, было очень много решений судов по этому поводу, кому принадлежит там общее имущество - чердаки, подвалы домов. И вроде как бы было установлено, и всем было понятно и очевидно, что вот все эти помещения принадлежат собственникам квартир этого дома в равной степени.
Сергей Никитин: Закон, что дышло - куда повернул, туда и вышло. Можно принимать какие угодно решения, но правовое нигилизм, особенно со стороны чиновников, не дает возможности собственникам квартир реализовать свое право на эти общие помещения. Типичная ситуация: городские власти сдали в аренду подвал, чердак...
Марьяна Торочешникова: Пока большая часть квартир была муниципальными в доме.
Сергей Никитин: Да. И при этом так проходят коммуникации, и к этим коммуникациям уже не подпускают жителей просто-напросто. Ни обслуживающие организации. Посылают их куда подальше, говорят: вот это все наше, и идите вы... Отсюда и дом ветшает и разваливается. Поэтому мы считаем, что необходимо организовать повсеместную борьбу за возвращение собственникам вот этих квартир общего имущества дома, которым они имеют право располагать, и, к сожалению, все это решается в судах.
Марьяна Торочешникова: Почему же к сожалению? К счастью. И президент России призывает к цивилизованному решению.
Сергей Никитин: К сожалению, потому что суды, тот опыт, который у нас есть, мы знаем, например, - я могу только Москвой оперировать, - что в Москве по жилищным проблемам, по строительным проблемам решений в пользу истцов-граждан практически нет. И еще подчеркну, это все зависит от активности жителей. Нет того человека, который возьмет их насильно в свои руки, даст им еще конфетку в рот, убаюкают, утром они проснутся, и все проблемы будут решены. Самим нужно добиваться своего счастья.
Марьяна Торочешникова: Да, так мы все и ходим вокруг да около. Я пытаюсь понять, что конкретно собственники конкретных квартир могут предпринять, например, в этой ситуации. Что нужно делать?
Сергей Селиванкин: Марьяна, очень просто отвечу. Я не договорил. Прежде чем создавать или не создавать товарищество собственников жилья, жители нашей необъятной родины должны выяснить, какой процент помещений в их доме жилой, какой нежилой, какие помещения находятся в собственности, непосредственности в собственности граждан, жителей, а какие принадлежат муниципалитету или городу. Вот два основополагающих момента. Если большой процент помещений нежилых, если эти помещения находятся в собственности, условно говоря, органов власти города, муниципалитета, не надо создавать товарищество собственников жилья. К сожалению, приходится констатировать: органы власти по многим городам нашей страны, как известно Комитету защиты прав граждан, действуют сегодня не в интересах жителей.
Марьяна Торочешникова: А стоит ли обращать внимание, может быть, вызывать каких-то экспертов, на техническое состояние коммуникаций в этом доме, в котором предполагается создавать товарищество собственников жилья?
Сергей Селиванкин: Конечно.
Марьяна Торочешникова: К кому обращаться, к каким экспертам? К ДЭЗу, просить их какое-то заключение сделать?
Сергей Никитин: Есть независимая экспертиза, есть независимые эксперты, но все это стоит денег.
Сергей Селиванкин: Для начала в БТИ обратитесь, уважаемые жители, в жилинспекцию, выясните, что существует хотя бы в тех департаментах, которые относятся к органам власти. Но ведь пассивность нашего населения такова, что зачастую жители стесняются, наверное, писать такие обращения.
Марьяна Торочешникова: Предполагаем, жители активные все выяснили, узнали, что в принципе жилых помещений в доме значительно больше, чем нежилых, и выяснили, что коммуникации находятся просто в катастрофическом состоянии, но они понимают, что никто за них ничего не сделает, и реально создать товарищество собственников жилья и найти эффективную управляющую компанию. Где искать деньги на этот капремонт?
Сергей Никитин: Нет-нет, создавать в таком случае товарищество собственников жилья нельзя!
Андрей Козельский: Самоубийственно.
Сергей Никитин: Это самоубийство.
Марьяна Торочешникова: А что делать?
Сергей Никитин: Использовать третью форму управления – с помощью управляющей организации и требовать от государства приведения в нормальное состояние этого жилого фонда.
Марьяна Торочешникова: В России очень любима поговорка: спасение утопающих дело рук самих утопающих. Конечно, можно пойти по пути такому радикальному, который Сергей Викторович Никитин предложил, - хватать булыжник, оружие пролетариата, в общем, возмущаться по этому поводу уже так активно, обращать на это внимание властей. Тем не менее, мы же не призываем никого ни к бунтам, ни к народным восстаниям, чтобы нас не обвинили в экстремизме, и это, конечно, была скорее шутка, в которой, как в любой шутке, естественно, бывает доля правда. Ну, вот оказались мы в этой ситуации, выяснили мы, что есть уже товарищество собственников жилья, что дом в катастрофическом находится состоянии. Как, у кого, откуда брать деньги на приведение его в нормальное состояние? Где брать деньги на капремонт?
Андрей Козельский: Марьяна, на самом деле, опять же здесь какой-то абсурд разных деклараций. Потому что если говорить о Жилищном кодексе, не важно, как к нему относиться, вот мое отношение к нему понятно, я его очень "люблю" – до того, что не знаю, что с ним сделать и куда его деть. Там просто декларируется, что все, что есть в доме, включая придомовую территории, - это сособственность всех собственников жилья. Поэтому это декларация одна. Другая декларация, которая сейчас тоже внедряется в головы людей исполнительными органами. Это то, что какая земля, какая ваша собственность? Никакая она не ваша собственность, это собственность города или еще какой-то абстракции.
Марьяна Торочешникова: А теоретически город, если захочет, может еще и аренду вам, да, назначить, нашим ТСЖ?
Андрей Козельский: Здесь абсурд на абсурде!
Марьяна Торочешникова: Но деньги же откуда-то нужно брать в бюджет.
Андрей Козельский: Тем не менее, вопрос масштабов, вот от частного к общему, от общего к частному. Я, кстати, хочу вернуться к теме, а что делать конкретному жителю. Вот, может быть, это покажется пока, скажем, слишком идеалистичным или что-то, но, тем не менее, в Ассоциации территориальных общин мы решили разработать такой индивидуальный договор жителя на коммунальные услуги. Как раз никакое не управление, повторяю, концепция, которой я придерживаюсь, это то, что жителю нужно, чтобы у него было тепло и прочее, что мы называем коммунальными услугами, чтобы можно было после работы прийти и не думать, ну, естественно, оплатив полагающуюся плату за эти коммунальные услуги. Поэтому мы такой договор разрабатывает и предложим его вниманию тех, кому это интересно. Это вот, по крайней мере, одно из возможных решений.
Сергей Никитин: Все документы, которые у нас разрабатываются, ну, либо в порядке предложения, либо в порядке обсуждения, они вывешиваются на сайте Комитета защиты прав граждан – kzpg.ru, и кому интересно, смотрите в интернете, вы там найдете много для себя полезного.
Марьяна Торочешникова: Ну, наверное, там у вас можно и консультацию какую-то получить, на сайте.
Сергей Никитин: Да, у нас есть почта, на сайте указан наш адрес электронный, можно обратиться с вопросом – и постараемся ответить.
Марьяна Торочешникова: Ну, пока все-таки наши слушатели сидят не перед компьютером, а рядом с радиоприемником и нас слушают, давайте вернемся к вопросу с капитальными ремонтами. Откуда брать деньги? Как заставлять государство, вот некий мифический набор чиновников, который ответственность несет за эти деньги, как их заставлять сделать капитальный ремонт в вашем доме?
Сергей Селиванкин: Ну, проблема в Москве известна. Я опять говорю сначала про Москву, поскольку мы здесь живем. В Москве программа выборочного капитального ремонта просто и банально провалилась. Это признал публично год назад первый заместитель мэра Москвы. И провалилась она фактически на территории Северного округа города Москвы. Сейчас на территории округа работает новый префект, и будем надеяться, что, как он в предвыборный период говорил, север теперь находится под защитой префекта, и будем надеяться, что под этой защитой он победит программу, так сказать, отрицательного, неудовлетворительного капитального ремонта. Я опять же немножко иронизирую. Проблема в том, что даже сегодня выделяется крайне незначительное количество денег на проведение ремонта, а в 2009 году планировалось провести ремонта в порядка 600 многоквартирных домах. В Москве порядка 40 тысяч строений. Вот давайте посчитаем, 40 тысяч поделим на 600 – на сколько лет это рассчитано? Они как, до 2014 года, как говорит программа правительства Москвы об ответственным собственником отремонтированных домах… На сколько лет реально будет планироваться эта программа.
Марьяна Торочешникова: Сергей, простите, я вас перебиваю, я просто что-то не пойму. Вы говорите о том, что выделяется из бюджета незначительная часть средств на капитальный ремонт домов. У меня складывается такое впечатление, что ничего выделять-то не нужно. Ведь люди много лет честно в Советском Союзе, в демократической России платили деньги на капремонт…
Сергей Никитин: До 1992 года платили.
Марьяна Торочешникова: Где эти деньги? Что значит – выделять сейчас? Они есть!
Сергей Никитин: Эти деньги из госбюджета, так сказать, исчезли, как исчезли и те накопления, которые были у всех наших граждан. Ну, грубо говоря, разворовали в период вот этой дикой приватизации.
Марьяна Торочешникова: Где-то они растворились в пространстве.
Сергей Никитин: Да, растворились. И государство, когда поняло, что беда, люди выйдут на улицу, вот тогда они приняли жилищный кодекс, по котором обязали их самих оплачивать необходимый капитальный ремонт общего имущества. Мы не говорим о собственных квартирах. Уж если ты собственник, ты ее и ремонтируй. Нет, речь идет об общем имуществе. А потом поняли, что у людей средств нет, поэтому придумали вот этот Фонд содействия жилищной реформе, куда закачали 250 миллиардов рублей. Это настолько смешные деньги, что даже и говорить об этом…
Марьяна Торочешникова: Просто чтобы понимать.
Сергей Никитин: Москва для того, чтобы выполнить капитальный ремонт 30 процентов своего жилого фонда, которые нуждаются, она предположила, что до 2014 года 479 миллиардов рублей нужно.
Марьяна Торочешникова: А в фонде на всю Россию…
Сергей Никитин: 250, из них только 150 – на ремонт квартир. При этом поставлено условие, что 5 процентов вы будьте любезны из своего кармана добавить. Москва понимает, что все революции происходят в столицах, и она не решилась на это дело, и из бюджета Москвы эти 5 процентов тоже оплачиваются. Она отказалась от участия в получении денег из этого фонда. Представьте себе, предполагалось до кризиса экономического, что, допустим, 50 миллиардов выделяется на год на ремонт, а там для того, чтобы получить 10 миллиардов нужно создать вот эти ТСЖ как некие формы контроля за расходованием средств, поскольку государство ушло, и опыт показал: нет государства – нет органов контроля за деятельностью жилищно-коммунальной сферы, и деньги разворовываются. Что и получилось в Москве. Думаю, и в других городах России то же самое.
Марьяна Торочешникова: И тем не менее, в Москве, в Санкт-Петербурге, в Екатеринбурге, насколько мне известно, как-то власти пытаются урегулировать эту проблему.
Сергей Никитин: Да, 30 процентов от того, что планировалось раньше.
Марьяна Торочешникова: Тем не менее, все-таки проводится капитальный ремонт домов.
Сергей Никитин: Но это – столица.
Марьяна Торочешникова: Но здесь москвичи, которых за пределами Москвы называют буржуями, они тоже повели себя несколько странно. Вот я смотрю просто вопросы, которые приходили мне в то время, когда готовилась эта передача, в частности, вот сообщение: "Капремонт. Sos!" То есть у кого-то вообще не проводится капитальный ремонт, а в Москве некоторые люди возмущены и говорят: "Граждане, крик души! Недавно купили квартиру, дом 1980 года, сделали хороший ремонт. А недавно узнали, что в доме будут проводить капитальный ремонт, следовательно в квартирах тоже будут все менять. Я в шоке. Подскажите, есть ли документы, позволяющие как-то обезопасить себя от произвола рабочих в случае, если они нанесут ущерб ремонту? Можно ли как-то вообще избежать ремонта в нашей конкретно взятой квартире, если он проводится во всем доме?" Андрей, можно?
Андрей Козельский: На самом деле, есть положение Гражданского кодекса, которое четко говорит, что если при проведении каких-либо работ собственность претерпела какие-то повреждения или же какой-то ущерб, то он просто обязан быть восстановлен. Это говорит Гражданский кодекс. В этом смысле опять формально, на бумаге и в декларациях, собственник защищен.
Марьяна Торочешникова: Да, но мы же с вами понимаем, что если люди делали ремонт, скажем, два года назад, они, конечно, не сохранили ни чеки наверняка, ни какие-то квитанции, подтверждающие их расходы. Не говоря уже о том, что с рабочими вообще принято просто договариваться.
Андрей Козельский: Конечно, культуры сохранения всех документов у нас нет. Вот немец, он сохраняет и билеты по проезду в общественном транспорте, но у нас этого нет, поэтому это действительно проблема.
Андрей Козельский: Тем не менее, если просто дать совет вопрошающему, действительно какую-то оценку…
Марьяна Торочешникова: А можно просто не пустить этих рабочих?
Андрей Козельский: Да, можно. Есть только опять "но". Потому что вот, как правильно вначале сказал Сергей Викторович, все мы зависим друг от друга, и на самом деле, здесь есть опасность. Если не пустить в квартиру… На самом деле, и пускать-то, может, не надо, просто сделать обследование, что все… На самом деле, ремонт – это такая вещь, что, может быть, то, что было, намного лучше (как я видел по ремонту своего дома) того, чем заменили.
Марьяна Торочешникова: Во время капитального ремонта?
Андрей Козельский: Это просто мои конкретные наблюдения.
Сергей Никитин: Дело в том, что выбор организации, которая будет проводить ремонт, осуществляется на основе конкурса. Основным критерием при выборе победителя этого конкурса является дешевизна. Отсюда – выполняют себе заказов и не выполняют либо выполняют, набирая низкоквалифицированную рабочую силу. Это основные, так сказать, "рабы" наши.
Марьяна Торочешникова: Да, в основном гастарбайтеры, которые приезжают, готовы за копейки работать, и при этом у них нет не то что специального образования... Это чудовищно, но в Москве ремонты делают пианисты, учителя, в общем, люди, которые не совсем себе представляют…
Андрей Козельский: Ну, пианисты – это было бы очень хорошо.
Марьяна Торочешникова: Что же хорошего, если речь идет о сантехническом оборудовании?
Сергей Никитин: Это проблема, в которую государство само воткнуло всех наших жителей.
Сергей Селиванкин: Это двоякая проблема. Я просто по опыту знаю, из обращений в наш комитет. Есть многоквартирный дом, проводится капитальный ремонт. Есть жильцы, которые готовы пускать в свои, так сказать, помещения рабочих и сознательно говорят: пусть делают ремонт, - и жалуются в Комитет защиты прав граждан на тех собственников, которые отказываются пускать рабочих. Вторая сторона: правы абсолютно те собственники, которые не хотят пускать, и действительно, у них большие ремонты проведены, большие финансовые средства затрачены. И вы говорите, справедливый вопрос: как быть в такой ситуации? Вот чтобы не было антагонизма, который власть (а я считаю, что это именно местная власть) создает между жителями, надо и той и другой группе собственников жилья обратиться в местный орган власти и потребовать в письменной форме предложения по разрешению данной ситуации.
Сергей Никитин: И гарантии.
Сергей Селиванкин: И гарантии, поскольку многие, это не секрет ни для кого, в нашей необъятной родине управляющие организации работают, извините меня, под колпаком тех же управ, префектур и чиновников. И вот если ситуация не разрешается, я опять скажу достаточно примитивную вещь, но ответ, полученный от местных чиновников, является документом, вы можете с этим документом идти в прокуратуру региона.
Марьяна Торочешникова: В прокуратуру, в суд, в общем, обжаловать.
Сергей Селиванкин: Конечно, конечно. И это единственный, на мой взгляд, сегодня путь разрешения ситуации. Иначе говоря, и та и другая группы обращаются сначала к органам власти и требуют документ.
Андрей Козельский: Я тут еще добавлю по опыту капремонта конкретно в моем доме, что не надо делать, на мой взгляд. Дело в том, что у нас работники неведомого происхождения ходили по квартирам и подсовывали всем просто бумажку, в которой написано: "Я, такой-то, подтверждают, что у меня все хорошо, и капремонт меня устраивает". Буквально такая фраза. Это абсолютно абсурдный документ. Я предполагаю, что многие пытаются так делать, потому что, подписав этот документ, человек вообще не знает, что он видел, на что поменяли трубы. Это чушь! Жителям нельзя это делать. Можно сказать, что, да, у меня были проведены какие-то работы, я их видел, но ни в коем случае не подписывать, что у меня все хорошо. Вот этого делать не надо.
Марьяна Торочешникова: Что даю гарантии, что претензий не имею… Но вот, кстати, раз речь пошла о документах, есть такой документ, который знаком всем жителям многоквартирных домов, не только собственникам квартир, но и людям, которые живут в муниципальном жилье по найму, - это квитанция о квартплате – собственно, за что мы платим. Вот этот перечень, бывает много наименований, до 25 доходит, плюс еще страхование, с которым более-менее все разобрались: это добровольная штука, хочешь платишь, хочешь нет.
Сергей Никитин: Скоро будет не добровольная.
Марьяна Торочешникова: Но вообще разобраться в этих аббревиатурах и понять, откуда, за что конкретно я плачу и что я могу спрашивать, бывает, не представляется возможным. Кроме того, хочется понимать, как формируются эти тарифы. То есть я-то себе, например, представляю, что это, видимо, делается централизованно правительством города Москвы, если говорить о Москве, или, наверное, законодательным собранием какого-то…
Сергей Никитин: До 2011 года тарифный комитет устанавливает тарифы. Но после 2011 года все это будет устанавливаться теми структурами, которые поставляют ресурсы соответствующие, все перейдет на рыночные средства, и тогда уже фиксированных тарифов не будет. Вот тут и нужно будет бороться.
Марьяна Торочешникова: И тем не менее, вот сейчас, пока есть фиксированные тарифы, которые устанавливаются централизованно, где я могу посмотреть, вот мне в квитанции указывают сумму, я не знаю, например, за горячее и холодное водоснабжение – по столько-то рублей за человека, не накидывает ли себе управляющая компания лишнего? Грубо говоря, не переплачиваю ли я?
Андрей Козельский: Есть постановление правительства, которое определяет порядок предоставления…
Марьяна Торочешникова: Правительства России?
Андрей Козельский: Да-да, номер 307, если я не ошибаюсь, в котором, на самом деле, все это достаточно неплохо расписано. А вот что на самом деле получается, я могу сказать на одном примере. Вот поскольку я получаю большую почту достаточно по интернету, мне пришло сообщение о том, что в Новгородской губернии один человек решил разобраться, почему мы столько платим за тепло. Оказывается, есть норматив – 0,024 гигакалорий/кв.метр в месяц – вроде бы среднее потребление по стране. Он посмотрел, а что такое 0,024 гигакалорий/кв.метр в месяц. Это, вообще-то, соответствует температуре минус 30 градусов. А если взять такой регион, как Москва, или нашу среднюю Россию, вообще-то, там минус 10 – средняя. И этот человек до конца дошел, через суд он заставил изменить этот норматив на 0,019. И получается, что жителям вернули примерно 3 тысячи рублей, каждому жителю.
Марьяна Торочешникова: Благодаря одному человеку.
Андрей Козельский: Да, благодаря одному человеку в конкретном населенном пункте. Вот это как пример, когда люди понимают, что откуда берется, начинают правильно действовать.
Марьяна Торочешникова: И тем не менее, где можно раздобыть информацию по этим конкретным тарифам? Я просто сейчас пример приведу. Насколько я понимаю, каждому человеку приходит квитанция с необходимостью оплатить квартиру, и там есть такая позиция, как вывоз мусора. Очень многие управляющие компании рассчитывают вывоз мусора, исходя из метража квартиры собственника, хотя, на самом деле, существует документ, по которому эта норма определяется, исходя из количества проживающих людей в квартире, зарегистрированных по этому адресу. Вот здесь понятно, можно разобраться, предъявить претензию и вынудить, чтобы пересчитали. Но для того, чтобы найти все эти так называемые ошибки…
Сергей Никитин: Надо идти в ЕИРЦ.
Марьяна Торочешникова: В Единый информационный расчетный центр.
Сергей Никитин: Да, и там обязаны предоставить информацию по тарифам.
Андрей Козельский: В письменном виде оставить требование, на которое должен быть такой же письменный ответ.
Марьяна Торочешникова: А если в доме уже создано, например, товарищество собственников жилья, которое заключило какой-то договор с управляющей компанией или обслуживает само, значит, этот конкретный дом, то как здесь-то быть?
Сергей Никитин: Правление обязано.
Марьяна Торочешникова: Тут возникает такая плата, как, например, техобслуживание индивидуальных тепловых пунктов и узлов учета тепловой энергии, - и непонятно, что это вообще такое, что имеется в виду. Или, например, административно-управленческие расходы – это что такое?
Сергей Никитин: Ну, это понятно, это на оплату председателя, бухгалтера…
Марьяна Торочешникова: Дератизация. Оперативно-диспетчерская связь. Контроль территории. Что такое? За что платят люди?
Сергей Селиванкин: Марьяна, вы как раз принципиальный вопрос задаете. Вот Сергей Викторович уже говорил о двух формах управления товарищества собственников жилья. Вот это как раз тот вариант, наверное, когда товарищество собственников жилья заключает договор с управляющей организацией, и вот в этом договоре прописываются, в частности, в области тарифов те или иные услуги, которые должны оказываться многоквартирному дому. И вот здесь собственники должны понимать, что правление не всегда бывает чистоплотным. И зачастую вот это правление придумывает многие услуги и платежи, которые в принципе не нужны данному многоквартирному дому. Вот вы сейчас назвали ряд понятий, которые даже грамотному и образованному человеку являются неизвестными. Поэтому здесь я могу посоветовать прежде всего, уважаемые собственники жилья, смотрите устав, по которому функционирует ваше ТСЖ, смотрите протоколы собраний правления, что принимается и какие договоры заключаются по обслуживанию вашего многоквартирного дома.
Марьяна Торочешникова: И что, собственно, в вашем договоре написано.
Сергей Селиванкин: Конечно, какие тарифы. Это же ваши деньги!
Марьяна Торочешникова: Да, потому что, опять же я возвращаюсь к выписке из той же квитанции об оплате коммунальных услуг.
Сергей Никитин: Единый платежный документ, на самом деле.
Марьяна Торочешникова: Да. Здесь, например, есть пункт 11 такой: система коллективного телеприема – 25 рублей с квартиры. А следующий пункт – услуга по предоставлению ТВ – 50 рублей с квартиры. Спрашивается: чем одно отличается от второго, что это такое?
Сергей Селиванкин: Могу предположить, зачастую вот сейчас к домам, помимо общей антенны, присоединяются различные, так сказать, дополнительные источники информации, а люди этого не знают.
Марьяна Торочешникова: Насколько я понимаю, люди сами заключают договоры со многими компаниями телевизионными. И непонятно, из чего берутся эти суммы, а потом людям приходят многотысячные счета.
Сергей Никитин: Марьяна, вынужден опять вернуться к исходному положению, что государство, думаю, что сознательно создало такую ситуацию для того, чтобы различные коммерческие структуры могли обирать наших граждан. Вот другой оценки тому, что произошло, я не могу сделать.
Марьяна Торочешникова: У вас нет такого впечатления, что граждане сознательно идут на то, чтобы их обирали? Людям приносят бумажку какую-то, и они даже не интересуются, что это, за что это…
Сергей Никитин: Я могу предположить, что в ближайшее время эти инертные люди тоже проснутся. Потому что им и президент, и премьер-министр заявил о том, что с 2011 года необходимо ввести оплату налогов на недвижимость, исходя из рыночных цен, на землю то же самое, и тогда люди поймут, что вот, например, в Москве, в центральной части, в пределах третьего кольца у них просто не будет средств для оплаты налогов. За обычную двухкомнатную квартиру, наверное, придется в год платить где-нибудь 30-40 тысяч рублей. Квадратный метр сейчас в Москве в центре стоит в среднем тысяч 15 долларов, подальше – тысяч 6-8. Вот умножайте на свои квадратные метры и на тот процент, который будет идти, там от 0,1 до полпроцента.
Марьяна Торочешникова: А если это произойдет, что случится с теми людьми, которые живут сейчас в центре?
Сергей Никитин: А пусть они и думают. Они должны будут вынуть фигу из кармана.
Сергей Селиванкин: Здесь еще один нюанс. К великому сожалению, власти сегодня стали говорить: если вы не умеете управлять своей собственностью, зачем вам эта собственность нужна? И занимайтесь деприватизацией своих квартир. Сначала дали приватизировать, а теперь – занимайтесь деприватизацией. Если же у жителей нет возможности оплачивать эту квартиру, то их будут вести к деприватизации с дальнейшим возможным выселением из престижных кварталов, из престижных районов. Можно предположить, что имеет место заинтересованность определенных лиц в очищении Москвы от конкретно москвичей.
Марьяна Торочешникова: У меня такое удручающее впечатление сложилось от нашего сегодняшнего разговора. Я хотя и пыталась вас выводить на какие-то конкретные рекомендации для граждан, что им нужно делать, чтобы жизнь стала лучше и веселее, как-то можно было реально распоряжаться собственностью и управлять ей эффективно, но получается, что куда ни кинь, всюду клин. И в итоге нужно глобально что-то менять. Давайте мы все-таки, тем не менее, как-то резюмируем все уже сказанное сегодня. Понятно, что минусов во всей этой истории с созданием товариществ собственников жилья и определением управляющих компаний, и прочее гораздо больше, чем плюсов. Тем не менее, каждый из вас – резюме нашему разговору и конкретную рекомендацию гражданам. Пожалуйста, Сергей Никитин.
Сергей Никитин: Очень коротко. Нужно объединяться. Нужно разобраться в той ситуации, которая сложилась. И нужно делать упор на представительную власть, на муниципальных депутатов, на депутатов региональных. Но когда вы приходите уважаемые друзья, на выборы, думайте за какую политическую силу предпочитаете проголосовать, чтобы у вас не было той беды, которая сегодня случилась.
Марьяна Торочешникова: Сергей Селиванкин, пожалуйста.
Сергей Селиванкин: Уважаемые друзья, жители нашей родины, я обращаюсь к большинству граждан, давайте консолидироваться и объединяться. Я укажу наш адрес почтовый: 125190, Москва, а/я 246, Селиванкину. И электронный адрес: comit@rambler.ru.
Марьяна Торочешникова: Комитет защиты прав граждан. Давайте, может быть, вы сразу еще и напомните адрес сайте, где люди могут посмотреть конкретные рекомендации, касающиеся как раз управления имуществом.
Сергей Селиванкин: Да. www.kzpg.ru. И, Марьяна, как резюме. Уважаемые москвичи, уважаемые жители регионов нашей страны, мы сможем сделать все, если только будем все вместе. Тогда ситуация будет меняться. В одиночку пропадем.
Марьяна Торочешникова: Ну, не говоря уже о том, что если будем активными. Пожалуйста, Андрей Козельский.
Андрей Козельский: Я бы, во-первых, хотел напомнить, что есть такая Ассоциация территориальных общин и объединений. По четвергам, с 15 до 18, Каширское шоссе, дом 7, строение 3 – мы там собираемся и обсуждаем какие-то проблемы, наиболее наболевшие для жителей.
Марьяна Торочешникова: И ищите ответы на извечные российские вопросы: кто виноват и что делать?
Андрей Козельский: А еще я благодарен, на самом деле, сегодняшнему управленческому режиму, потому что он, хочет этого или нет, но реализует, на самом деле, прекрасно известные ленинские положения, чтобы каждая кухарка училась управлять государством. Получается, оно вольно или невольно понуждает каждого человека учиться управлять хотя бы своим домом, своей улицей и так далее. Значит, я только благодарить могу за это.
Марьяна Торочешникова: На волнах Радио Свобода прозвучала передача "Человек имеет право". О защите прав собственников жилья я говорила сегодня с председателем Комитета защиты прав граждан Сергеем Никитиным, сопредседателем этого комитета Сергеем Селиванкиным и руководителем Ассоциации территориальных общин и объединений Андреем Козельским.
