Программу ведет Александр Гостев. Принимает участие корреспондент Радио Свобода Сергей Сенинский.
Александр Гостев : Удастся ли российской экономике избежать в 2009 году рецессии, уже настигшей страны Запада? Начнут ли российские банки предоставлять больше кредитов? Сколько могут стоить продукты и как изменятся рынки труда и недвижимости? Эти и другие темы - в серии специальных выпусков «Экономической панорамы», которую мы начали в канун Нового года. Сегодня речь пойдет о российском рынке недвижимости. У микрофона – Сергей Сенинский.
Сергей Сенинский : По оценкам Ассоциации строителей России, текущее строительство жилья в стране на 75 процентов финансируется за счет самих будущих жильцов, то есть граждан-дольщиков. Если так, то можно предположить, что на строительство некоего жилого дома есть три четверти необходимых средств и не достает дивелоперу лишь одной четверти, которую он легко получил бы в банке еще недавно, но не сегодня. Из Москвы аналитик инвестиционной компании «Ренессанс Капитал» Алексей Языков.
Алексей Языков : Да, 75 процентов – общие затраты на строительство – финансировались за счет предпродаж, то есть от предварительных продаж до окончания строительства. Но дело в том, что не всегда эти средства используются по целевым назначениям. Если вы заплатили за квартиру, то это необязательно, что эти деньги пойдут именно на строительство этой квартиры. В условиях растущего рынка, компании предпочитали тоже расти вместе с рынком. Поэтому часть этих средств шла на начало новых проектов и так далее.
Сергей Сенинский : Аналитик финансовой корпорации «Уралсиб» Эльдар Вагабов.
Эльдар Вагабов : Отдельные строительные компании заявляют о том, что финансируют строительство вплоть до привлечения 90-95 процентов всех средств за счет первоначальной оплаты квартир дольщиками. И вот что происходит в настоящее время – это то, что сокращается, во-первых, платежеспособность просто, то есть проблема исходит из этих 90-95 процентов. Во-вторых, проблема возникает с привлечением оставшихся средств. Банки, как мы видим, вряд ли будут охотно соглашаться на кредитование дивелоперов.
Сергей Сенинский : 10 лет назад после кризиса 1998 года средняя цена относительно недорогой квартиры в Москве снизилась на 30-35 процентов, а в отдельных регионах страны – на 40-60 процентов, прежде чем остановились и вновь начали расти. Алексей Языков, компания «Ренессанс Капитал».
Алексей Языков : Нужно, во-первых, понимать, что 1998 год был гораздо хуже, и экономика страны находилась в совершенно другом состоянии. Тем не менее, если вы смотрите на ту динамику цен, которая наблюдалась с 1997 по 2000 годы, вы можете увидеть, что в рублях цена не упала практически вообще! Она даже росла. Даже в 1999 году она росла. В долларах, разумеется, она упала. Но здесь сыграла огромную роль девальвация – больше чем 80 процентов. А цены упали, как вы сами упоминали, в долларах только на 30-40 процентов. По нашим данным, в самом низком месте они упали на 45 процентов в долларах опять же. Это означает, что в долларах они даже падали гораздо меньше, чем девальвация.
Сергей Сенинский : Нынешняя девальвация рубля пока втрое меньше.
Алексей Языков : На сегодняшний момент мы предполагаем, что не будет такого драматического сценария, хотя мы слышали цифры и в 50 процентов, и 60 процентов падения. 50 процентов падения со средних цен по России означает, что производители будут продавать квартиры ниже себестоимости, что в принципе не исключено на завершенное строительство. Но дело в том, что никакого нового строительства тоже не будет начинаться, если мы будем ориентироваться на такие цены. Поэтому рынок просто замрет. И та недвижимость, которая есть на рынке (на первичном рынке, на вторичном рынке), просто будет стоить на вес золота. О когда она будет стоить на вес золота, разумеется, увеличатся опять же и объемы. И рынок придет в нормальное состояние.
Сергей Сенинский : Эльдар Вагабов, корпорация «Уралсиб».
Эльдар Вагабов : На рынке в настоящее время нет достаточного количества сделок. Сделки, если осуществляются, то они не прозрачные. Поэтому мы можем судить об уровне цен лишь по косвенным признакам. Скажем, по какой цене девелоперы готовы продавать имеющиеся у них квартиры. И в ряде случае – да, скидки достигают 25 процентов. А если сделать прогноз на ближайшее будущее, то есть на ближайшие полгода, то, мне кажется, что вполне вероятно может быть снижение цен еще на 15 процентов. Таким образом, общее падение составит 40 процентов от максимума.
Сергей Сенинский : Сколь вероятен, на ваш взгляд, такой сценарий – цены на жилье, даже упав в ближайшие месяцы, вновь начнут быстро расти, именно благодаря огромному неудовлетворенному спросу? Ведь он никуда не делся.
Эльдар Вагабов : Вы совершенно верно заметили, что спрос будет падать в ближайшее время. Но после этого он, скорее всего, будет восстанавливаться и, соответственно, цены будут расти. Дальнейший рост цен будет возможен только после того, как ситуация нормализуется как общеэкономическая, так и на рынке недвижимости. Скорее всего, это произойдет не ранее второго полугодия 2009 года. Действительно, это будет вызвано тем, что в настоящее время имеется ненасыщенный спрос, потому как по уровню обеспеченности жильем Россия достаточно сильно отстает от большинства европейских стран, включая страны Восточной Европы.
Сергей Сенинский : Алексей Языков:
Алексей Языков : В принципе, это как раз тот сценарий, который мы предполагаем. Потому что сейчас уже ожидается достаточно сильное снижение объемов строительства в следующем году, причем, во всех сегментах рынка, в том числе и жилья. В правительстве, например, говорят о падении объемов строительства примерно на 15-20 процентов, мы предполагаем, что примерно 25 процентов. Цены, может быть, действительно станут слегка ниже, но в этой ситуации опять же при существенном уменьшении объемов строительства, мы получим ситуацию, скажем, через 12-18 месяцев, когда возрождающийся спрос в растущей экономике ударяется о совершенно недостаточные поставки нового жилья на рынок. Вот эта как раз ситуация, когда цены могут очень быстро начать расти.
Сергей Сенинский : Что ждет уже начатые проекты строительства жилья в России? Хватит ли денег государства для поддержания минимального уровня ипотеки? Сколь велика спекулятивная составляющая цен на недвижимость? Об этом в следующем специальном выпуске «Экономической панорамы».