Марьяна Торочешникова: Получить ключи от новенькой квартиры - это ли не счастье? Особенно когда ждал ее много лет, копил или стоял в очереди на жилье, потому что твой дом признали аварийным. Но что если и новостройка тоже аварийная? Думаете, такого не бывает? Еще как! В некоторых российских регионах создаются даже целые реестры аварийных новостроек. И что делать, если такая квартира досталась вам? А если вы купили жилье в новостройке, но рядом нет ни школ, ни детсадов, кто будет это исправлять, а главное - за чей счет? Попробуем разобраться.
В поселке Известковом в Еврейском автономном округе две новостройки превратились в вещественные доказательства по делу о мошенничестве и превышении должностных полномочий при их строительстве и вводе в эксплуатацию. Дома построили в 2014 году, а в 2018-м власти официально признали их аварийными и непригодными для проживания. А в Костромской области люди отказываются переезжать из старого аварийного жилья в выделенные им квартиры из-за многочисленных дефектов в новостройках. И подобных сообщений в сети десятки, если не сотни.
Видеоверсия программы
Но разве в новостройке могут быть проблемы? Все же новое, только что сделали: и материалы новые, и технологии… Вот, кстати, именно технологии, по мнению адвоката Станислава Станкевича, и становятся причиной дальнейших проблем.
Станислав Станкевич: И Москва, и другие города застраиваются домами, каждый из которых является уникальным, но в плохом смысле. Сейчас в роли технолога выступает прораб на стройке, который заливает бетон, руководя десятком или двумя десятками рабочих, как правило, неквалифицированных. Сегодня прораб встал не с той ноги или выпил чего-то не того - и у вас пошел бетон не того качества. Окей, прораб встал с той ноги, ничего не пил, рабочие научились заливать бетон, но его кладут быстро-быстро, не дают ему набрать прочность.
Дело в том, что на первое место выходит не безопасность дома, не его качество, а бизнес-процессы, сроки. Вот в 2009 году, после заседания экспертов научно-технического совета при мэрии, было принято решение - запретить возведение домов по таким конструкциям за бюджетный счет. Город Москва признал их опасность и признал, что бюджетные деньги не могут вкладываться в строительство таких домов. Стали ли строить в Москве меньше домов? Безусловно, нет.
Марьяна Торочешникова: Но с нерадивых строителей можно и даже нужно спрашивать! В течение гарантийного срока (а по российским законам это пять лет, если договором не предусмотрено иное) застройщик обязан за собственный счет устранить все недостатки в построенном объекте. И жители многоэтажки на Химкинском бульваре в Москве потребовали замены всех окон в многоквартирном доме.
Покосившиеся оконные проемы, плесень, трещины на стенах - в таких условиях живут люди на Химкинском бульваре
Корреспондент: Покосившиеся оконные проемы, плесень, трещины на стенах - в таких условиях живут люди на Химкинском бульваре. Дом был сдан в эксплуатацию в декабре 2012 года. Поначалу жители не замечали проблем, а если и замечали, то не спешили их устранять. Через несколько лет после заселения, когда из-за неисправности окон в подъезде начинался потоп, жители стали жаловаться в управляющую компанию.
Андрей Марчуков, житель дома: Сменилось руководство управляющей компании, еще через год снова сменилось, и каждое новое руководство обещало жителям: мы передали ваши гневные жалобы застройщику, мы обязательно все починим. В итоге мы поняли, что управляющая компания от застройщика нужна для единственной цели - для нивелирования всех проблем, которые возникают в течение пятилетнего гарантийного срока на дом и трехлетнего срока на инженерное оборудование.
Корреспондент: Тогда жители сменили тактику и стали жаловаться напрямую застройщику и контролирующим органам - в Государственную жилищную инспекцию и Государственный строительный надзор. Но оттуда жалобы снова спускались в управляющую компанию.
Андрей Марчуков: Они получают от Мосжилинспекции предписание, получают штраф, идут опротестовывать его в арбитражном суде. Приходят специальные люди от управляющей компании, прямо по трещинам, по грибку, по лохмотьям штукатурки снова все это шпаклюют и красят, а проблема окон остается.
Корреспондент: Спустя пять лет, когда гарантийный срок уже почти истек, жители обратились к юристам и пошли в суд.
Адвокат Анастасия Колесникова: Застройщики, как правило, и рассчитывают на то, что дольщики просто не пойдут в суд, и они пытаются некоторыми отписками и всем остальным просто усыпить бдительность дольщиков. Например, на окна по этому делу гарантийный срок составлял пять лет, и исковое заявление было подано за неделю до его истечения.
Корреспондент: Суд обязал застройщика сменить все 360 окон в помещениях общего пользования. Но почему же без суда жалобы жителей не действовали на застройщика?
Анастасия Колесникова: Эти претензии носили не системный характер, и после обращения этих собственников к нам мы в первую очередь составили акт осмотров, после чего обратились к техническим специалистам, которые провели экспертизу и составили досудебное заключение. Там и были указаны в качестве причин этих недостатков - некачественный монтаж, некачественные сами оконные блоки. Вооружившись этими доказательствами, мы обратились в суд.
Корреспондент: В суде истцами выступили по одному представителю от каждого подъезда. Застройщик уверял, что это незаконно.
Анастасия Колесникова: Суд встал на нашу сторону и как раз указал, что и три собственника, и один собственник могут обратиться в суд, защищая свои интересы по качеству общего имущества во всем доме.
Марьяна Торочешникова: По данным Росреестра, нормативный срок жизни некоторых строящихся сейчас в России домов составляет 45 лет: речь идет о монолитных постройках. И всю ответственность за сохранность строения в течение этих лет в дальнейшем берут на себя собственники квартир и нежилых помещений этих домов.
Станислав Станкевич: Часто у нас возводят дома с подземными паркингами, во многих подвалах и паркингах регулярно происходят подтопления: иногда идут целые водопады. Все это, безусловно, ведет к разрушению дома, к снижению срока его жизни. Доводилось видеть экспертизы, которые признавали, что фундамент через 3,5 года жизни дома на 50% потерял свои свойства, то есть строители умудрились раздолбить все основание дома, чтобы просто провести там трубы, коммуникации, провода и так далее.
Марьяна Торочешникова: Вот такие дефекты, которые вы перечислили, можно обнаружить во время вселения в этот дом? Или все равно нужно ждать, пока пройдет некий гарантийный срок, пока проблема не выявит себя сама?
Станислав Станкевич: Какие-то недостатки, безусловно, можно выявить даже простым осмотром или осмотром с привлечением технического специалиста. У нас огромная проблема - проблема допуска застройщиком к общему имуществу. Вы не можете даже просто посмотреть, какие там трубы, не старые ли они, не переставленные ли откуда-то.
Марьяна Торочешникова: И все же большинство технических недостатков в новостройке можно обнаружить вовремя и вынудить застройщика их устранить. Так считает Яна Мандрыкина, профессиональный риелтор и владелица агентства недвижимости.
Яна Мандрыкина: Риелтор, конечно, не может определить это, но его задача - организовать специальных людей, и есть компании, которые этим занимаются. Это стоит в пределах пяти тысяч рублей за стометровую квартиру - посильный, расход для людей, которые приобретают жилье: организовать процесс, например, предварительного приема, чтобы выявить все недостатки и дать застройщику время на их устранение.
И застройщик обязан устранить недостатки, никто не обязан принимать квартиру с ними. Например, есть такой ЖК "Царская площадь": мы с клиентом принимали там квартиру. Это было зимой, приехала специальная служба с тепловизором, с различной аппаратурой, которая меряет, ровные ли там стены, полы, потолок. После замеров выяснилось, что там огромное количество недостатков, все криво. На взгляд человека это не видно, а аппаратура показывает, что окна смонтированы так, что где-то в углах обязательно будет холодно, а потом там образуется плесень. Входная дверь встроена с перекосом, она просела, не настроена и так далее. Составили акты, и застройщик все это устранял.
Марьяна Торочешникова: Итак, вы пришли осмотреть квартиру в новостройке, но прежде чем подписать передаточный акт, вот что рекомендуют специалисты.
Приходите на осмотр квартиры днем, потому что при дневном свете легче обнаружить возможные недостатки, а для темных углов возьмите с собой фонарик.
Если застройщик оставил на виду отколотую плитку или трещины в стенах, не сомневайтесь - "сюрпризы" будут и в квартире
Обратите внимание на зоны общего пользования. Если застройщик оставил на виду отколотую плитку или трещины в стенах, не сомневайтесь - "сюрпризы" будут и в квартире.
Когда войдете внутрь, исследуйте стены, пол и потолок, с помощью рулетки замерьте высоту потолка и сравните ее с заявленной в проекте. Положив на пол длинную линейку, вы увидите все его неровности. Если есть бетонная стяжка, то она должна быть однородной, без трещин и пустот. Обнаружить наклон стен можно с помощью строительного уровня. Убедитесь, что все монтажные стыки и панельные швы герметично заполнены. В углах ни в коем случае не должно быть никакого потемнения и уж тем более налета.
Протестируйте работу электрики. Большинство новостроек, конечно, сдаются с разводкой электрики до щитка, но если розетки и выключатели уже встроены, проверьте их, например, с помощью зарядника для мобильного телефона (если, конечно, телефон не жалко). Возьмите с собой лампочку и вкрутите ее во все патроны для осветительных приборов, которые есть в квартире, чтобы проверить их исправность.
Проведите диагностику вентиляции. Для этого приложите к вытяжке обычный лист бумаги: если он пристанет к решетке, значит, с вентиляцией в квартире все в порядке. Это очень важно, так как в противном случае исправить огрехи будет сложно и накладно.
Осмотрите водопроводные трубы и батареи. На трубах не должно быть ржавчины, а под ними - никакого намека на влагу. Проконтролируйте, чтобы батареи были установлены на расстоянии не менее двух санитиметров от стены, не менее восьми от подоконника и не менее семи от пола: в противном случае в квартире будет холодно из-за нарушенной теплоотдачи.
А вот что на что советует обращать внимание Александр Смолин: он многие годы занимается ремонтом и ведет свой канал на Ютьюбе.
Александр Смолин: Мы находимся в одной из квартир в новостройке. Это евродвушка площадью 71 квадратный метр, стоимость этой квартиры - 2 миллиона 800 тысяч рублей. Давайте посмотрим на это счастье.
Итак, незатейливая входная металлическая дверь - под замену. Расстояние от низа двери до черновой стяжки - 18 миллиметров. Всю площадь пола необходимо выравнивать из-за того, что перепады достигают 25 миллиметров, у нас дверь просто не откроется.
В стояках горячего и холодного водоснабжения места сварки не зачищены, не окрашены, а просто спрятаны под теплоизоляцию. Ржавые подтеки уже идут через межэтажные перекрытия. Все под замену! Окраска стояков отопления производилась уже после монтажа, и если снять хомут, то там ничего не прокрашено, все ржавое. Что произойдет в этом месте через пять-шесть лет - одному богу известно.
Для обеспечения притока воздуха в помещение застройщик предусмотрел установку дефлекторов. Мы видим, что дефлектор не держится, его просто оставили на подоконнике. Тут большие пустоты, заткнутые кусочками минеральной ваты. Стена выполнена из гипсокартона, который неплотно прикручен к стоечным профилям. Такая картина во всех помещениях в этой квартире, где стены выполнены из гипсокартона. Сейчас хозяин квартиры прилагает неимоверные усилия, добиваясь от застройщика, чтобы тот привез гипсокартон большего размера, не 2,5 метра, а 2 метра 60 сантиметров, чтобы восстановить все это дело.
Станислав Станкевич: СНИПы по отделке будут нарушены всегда (видимо, их просто невозможно соблюсти при нынешних технологиях строительства), и вы всегда можете получить с застройщика какую-то компенсацию, которая окупит дополнительную отделку и дополнительный ремонт.
Марьяна Торочешникова: Например, совсем недавно в Иркутске участнице долевого строительства удалось взыскать с застройщика почти 600 тысяч рублей. Как установил суд, в квартире, в частности, были нарушены санитарно-эпидемиологические требования в части промерзания наружных стен в местах устройства деформационного шва блок-секции.
Бывают и другие "сюрпризы" от строителей. Например, при покупке квартиры вам обещали жилье в благоустроенном микрорайоне, со школами, детскими садами, от которого до метро можно добраться за 15 минут, а на самом деле вы только до метро добираетесь два часа, как это происходит с жителями жилищного комплекса "Ново-Молоково" в Подмосковье.
Корреспондент: Всего в девяти километрах от станции метро "Домодедовская" расположился жилой комплекс "Ново-Молоково": это одиннадцать домов, в которых проживает больше десяти тысяч человек. На сайте ЖК "Ново-Молоково" уверяют: добраться до метро можно за 15 минут.
Евгений Король, житель ЖК Ново-Молоково: Еще год-полтора тому назад я мог проснуться в 6:30, за пять минут добраться до остановки маршрутки и спокойно уехать в Москву. Это могло быть полчаса, 45 минут. Но сейчас, даже если я выхожу в 6:15, пробка начинается прямо из двора. Это связано в первую очередь с тем, что рядом построен еще один огромнейший жилищный комплекс "Лесное", где живут около 20 тысяч человек.
Корреспондент: Дорога до метро "Домодедовская" преимущественно однополосная, застройщик - компания RDI - еще на старте продаж обещал расширить Володарское шоссе к 2020 году. Сейчас середина 2019-го, а строительства дороги не видно.
Евгений Король: Когда покупал квартиру, я даже слышал, что у меня будет идти трамвай прямо отсюда к метро. Я был в восторге! А недавно мы читали последнюю информацию о том, что это будет в 2026 году, и то вряд ли. Мне просто интересно, где он будет проходить, если даже дорогу уже пять лет не могут расширить с одной полосы до двух.
Корреспондент: Жители неоднократно жаловались застройщику, писали заявления в местную управу, но их жалобы игнорируют.
И даже когда ты добрался до ЖК, возникает другая проблема - где припарковать машину.
Евгений Король: У нас есть платная парковка, мы платим около трех тысяч, но она всего на 200-250 мест.
Корреспондент: На официальном сайте ЖК "Ново-Молоково" про наличие парковки на территории ни слова. Зато есть планы построить второй детский сад и школу, которую, к слову, застройщик обещал еще к 2016 году. Единственный детский сад - на 150 мест - переполнен. Попасть в соседние сады в селе Молоково тоже получается далеко не у всех.
Евгений Король: Когда мой ребенок родился, он получил очередь, три года был пятым, а за три месяца до сада стал 68-м.
Отсутствие мест в детских садах и школах только увеличивает транспортный коллапс
Корреспондент: Отсутствие мест в детских садах и школах только увеличивает транспортный коллапс. Даже те, кто не работает, вынуждены вывозить ребенка в учебное заведение. Застройщик утверждает, что не может построить ни детский сад, ни школу, ни дорогу без поддержки и согласования с региональными властями.
Действующее законодательство не разрешает использовать деньги дольщиков для строительства объектов социальной инфраструктуры. Застройщик может потратить привлеченные средства только на возведение квартир. В настоящее время компания вместе с государственными органами власти обсуждает пути решения вопроса. Затраты на возведение транспортных объектов исчисляются сотнями миллионов и миллиардами рублей, которые несопоставимы со стоимостью проекта жилой застройки. Строительство автодорог регионального значения и линий легкорельсового транспорта находится в ведении региональных органов власти.
А пока люди буквально рискуют жизнями - ближайший пункт "скорой помощи" в соседнем городе Видное, и "Скорая помощь" оттуда может ехать и час, и больше.
Марьяна Торочешникова: Яна Мандрыкина советует: если вы покупаете квартиру на отшибе, попробуйте разыскать градостроительные планы, ознакомьтесь с ними. Их, кстати, по вашей просьбе должен изучить риелтор, если вы сотрудничаете с ним при покупке квартиры в новостройке.
Яна Мандрыкина: Риелтор должен понимать, как человек будет жить дальше, ведь он покупает воздух, а дальше ему надо жить. И если вы купили бизнес-класс, а потом у вас под окном пошла хорда, то это, мягко говоря, достаточно неприятный нюанс. Кроме того, это повлияет еще и на дальнейшую ликвидность жилья. Другой вопрос, что риелтор должен быть на стороне своего клиента, но чаще всего гонорар при покупке новостройки риелтору платит застройщик, а не тот, кто покупает. И это очень тонкий момент, это надо быть реально профи и бояться за свою репутацию, чтобы решать проблемы клиента.
Трещины в окне - это исправимо, а вот дорога или соседний дом... Понятно, что от них застраховаться невозможно, как и от стройки компании жены градоначальника, например. Но все-таки можно найти какие-то дороги, магистрали, парки, инфраструктурные проекты.
Марьяна Торочешникова: Обычно застройщики экономят на всем: и на материалах, и на строителях, - рассчитывая на то, что какие-то недочеты вы устраните сами. Но требования к качеству услуг одинаковы для всех - и для недорогих квартир, и для домов бизнес-класса. Поэтому не нужно платить свои деньги: недорогое - не значит плохое. Пусть застройщик сам исправит свои ошибки. А если он не торопится это делать даже после того, как вы подписали акт приема-передачи квартиры и отметили все замеченные вами недостатки, вы можете направить застройщику претензию. Если и это не помогло, обращайтесь в суд. Часто строительные компании не любят связываться с судами, потому что там их могут обязать не только компенсировать вам потраченные суммы или выполнить необходимые работы, но и спишут с них пени и штрафы, а это уже совсем другие деньги.
